Vu 1°), sous le n° 120 089, la requête enregistrée le 27 septembre 1990 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentée par la CONFEDERATION NATIONALE DES ADMINISTRATEURS DE BIENS DE PARIS ET DE LA REGION ILE DE FRANCE (C.N.A.B.), dont le siège est ..., représentée par son président en exercice ; la confédération demande que le Conseil d'Etat annule le décret n° 90-762 du 27 août 1990 "relatif à l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de Paris, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986" ;
Vu 2°), sous le n° 120 180, la requête enregistrée le 1er octobre 1990 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentée pour la FEDERATION NATIONALE DE L'IMMOBILIER (F.N.A.I.M.), dont le siège est ..., prise en la personne de son président et par la CHAMBRE SYNDICALE INTERDEPARTEMENTALE DES PROFESSIONS IMMOBILIERES DE PARIS ET DE L'ILE DE FRANCE, dont le siège est ..., représentée par son président ; ces deux organisations demandent que le Conseil d'Etat annule le décret précité du 27 août 1990 ;
Vu 3°), sous le n° 120 654, la requête et le mémoire complémentaire enregistrés le 26 octobre 1990 et le 12 février 1991 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la CHAMBRE SYNDICALE PARISIENNE DES PROPRIETAIRES ET COPROPRIETAIRES D'IMMEUBLES OU D'APPARTEMENTS, dont le siège est ..., le GROUPEMENT SYNDICAL DES PROPRIETAIRES ET COPROPRIETAIRES DE PARIS ET DE LA REGION PARISIENNE, dont le siège est ..., l'ASSOCIATION DES PROPRIETAIRES ET COPROPRIETAIRES DE VINCENNES, MONTREUIL-SOUS-BOIS, FONTENAY-SOUS-BOIS, SAINT-MANDE, CHARENTON, MAISONS-ALFORT, dont le siège est ..., la CHAMBRE DES PROPRIETAIRES DU DEPARTEMENT DE L'ESSONNE, dont le siège est ..., la CHAMBRE DE LA PROPRIETE BATIE DE VILLENEUVE SAINT-GEORGES ET DES COMMUNES LIMITROPHES, dont le siège est ..., la CHAMBRE SYNDICALE DES PROPRIETAIRES DE SAINT-MAUR, CRETEIL, JOINVILLE, BONNEUIL, dont le siège est ... à Saint-Maur des Fossés (94100), la CHAMBRE SYNDICALE DES PROPRIETAIRES DE VERSAILLES, dont le siège est ..., la FEDERATION FRANCAISE DES ASSOCIATIONS DE PROPRIETAIRES, dont le siège est ... ; ces organismes demandent que le Conseil d'Etat annule le décret précité du 27 août 1990 ;
Vu les autres pièces des dossiers ;
Vu la loi n° 89-962 du juillet 1989 ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30 septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Après avoir entendu en audience publique :
- le rapport de M. Faure, Maître des requêtes,
- les observations de la S.C.P. Lesourd, Baudin, avocat de la FEDERATION NATIONALE DES AGENTS-IMMOBILIERS et de Me Boullez, avocat de la CHAMBRE SYNDICALE PARISIENNE DES PROPRIETAIRES ET COPROPRIETAIRES D'IMMEUBLES DE PARIS et autres,
- les conclusions de M. Le Chatelier, Commissaire du gouvernement ;
Considérant que les requêtes n os 120 089, 120 180 et 120 654 tendent chacune à l'annulation du décret du 27 août 1990 "relatif à l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de Paris, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986" ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par une seule décision ;
Sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée dans l'affaire n° 120 654 :
Considérant qu'aux termes de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 : "Dans la zone géographique où le niveau et l'évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l'ensemble du territoire révèlent une situation anormale du marché locatif, un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la commission nationale de concertation, peut fixer le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants définis au b) de l'article 17 et des contrats renouvelés définis au c) du même article. Ce décret précise sa durée de validité qui ne peut excéder un an et peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués" ; que le décret du 27 août 1990 contesté a été pris en application de ces dispositions ;
Sur la légalité externe du décret contesté :
Considérant, en premier lieu, que la circonstance que la convocation à la réunion de la commission nationale de concertation du représentant de la CONFEDERATION NATIONALE DES ADMINISTRATEURS DE BIENS a été adressée non au siège de la confédération mais au cabinet qu'il dirigeait est, par elle-même, sans incidence sur la régularité de la procédure de consultation, alors surtout qu'il ressort des pièces du dossier que ce représentant a participé à la réunion de la commission nationale de concertation du 10 juillet 1990 au cours de laquelle le projet du décret a été examiné ;
Considérant, en second lieu, que si le rapport définitif du ministre chargé du logement de juin 1990 sur l'évolution des loyers en province et dans l'agglomération de Paris en 1989 n'a été remis aux membres de la commission nationale de concertation qu'au cours de la séance du 10 juillet 1990 il ressort des pièces du dossier que les éléments nouveaux contenus dans ce document, par rapport à la situation, qui était connue, du marché locatif en France en 1988, et notamment les résultats de l'étude réalisée par l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (O.L.A.P.) sur l'évolution des loyers dans la région parisienne en 1989, avaient été communiqués aux membres de la commission avec leur convocation ; que, dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la commission nationale de concertation n'aurait pas été en mesure de se prononcer sur le projet de décret qui lui était soumis ;
Sur la légalité interne du décret contesté :
Considérant qu'aucune disposition de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 en application duquel a été pris le décret contesté n'imposait que ce décret comportât dans son texte même l'indication des données en fonction desquelles le gouvernement estimait établie la condition relative à l'existence d'une situation anormale du marché locatif dans l'agglomération de Paris ;
Considérant que si l'article 16 de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux observatoires des loyers prévoit que "le gouvernement dépose tous les deux ans sur le bureau des assemblées, lors de la seconde session ordinaire, un rapport sur l'évolution des loyers", aucune disposition ne faisait obligation au gouvernement d'attendre la production d'un de ces rapports pour faire usage des pouvoirs que lui conférait l'article 18 ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, notamment des résultats de l'étude réalisée par l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne et reprise dans le rapport du ministre chargé du logement de juin 1990, d'une part, que le niveau des loyers dans l'agglomération de Paris était en 1989 encore très supérieur à celui constaté sur l'ensemble du territoire national, d'autre part, que la hausse des loyers pendant la même année était, elle-même, supérieure dans l'agglomération de Paris à ce qu'elle était sur l'ensemble du territoire, même si l'écart entre ces hausses avait commencé à se réduire ; que si les requérants font valoir que le rapport serait incomplet faute de porter sur l'ensemble des agglomérations de province, il ne ressort pas des pièces du dossier, compte tenu du choix des agglomérations retenues pour l'étude de la situation du marché locatif en France, que les conclusions du rapport ne seraient pas valables pour l'ensemble du territoire national ; qu'il résulte de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 que le loyer des logements soumis à la loi du 1er septembre 1948 et celui des logements relevant des organismes d'H.L.M., sont exclus des éléments à prendre en considération dans l'appréciation du caractère anormal de la situation du marché locatif ; que cette situation devant être appréciée, conformément à l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989, en fonction du niveau et de l'évolution des loyers, les requérants ne sont pas davantage fondés à reprocher au rapport du ministre de ne donner aucune indication sur l'évolution de l'offre et de la demande sur le marché locatif ; qu'ainsi, eu égard aux constatations susmentionnées relatives à la situation du marché locatif en France en 1989, le gouvernement a fait une exacte application de la loi en estimant qu'il existait une situation anormale au sens de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 du marché locatif dans l'agglomération de Paris, alors même que le niveau des loyers à Paris serait inférieur à ce qu'il est dans d'autres capitales et que selon certains requérants, les loyers auraient sur la période des dix dernières années moins augmenté à Paris que sur l'ensemble du territoire national ;
Considérant que seuls des contrats de location conclus ou renouvelés au cours des 12 mois suivant la date de l'entrée en vigueur du décret du 27 août 1990 entrent dans le champ d'application de celui-ci ; qu'ainsi, alors même que les effets du décret s'étendront sur une période supérieure à un an et au moins égale à la durée de ces baux, ce décret n'a pas une durée de validité dépassant celle, d'un an au maximum, fixée par l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Considérant que le fait que l'article 18 a limité à un an la durée de validité du décret qu'il prévoit n'interdisait pas au gouvernement, après avoir pris un premier décret en date du 28 août 1989 sur le fondement des dispositions de cet article et dès lors que la situation du marché locatif dans l'agglomération de Paris conservait un caractère anormal, de prendre après consultation de la commission nationale de concertation, un second décret identique au précédent ;
Considérant que, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, le gouvernement a pu légalement estimer qu'il existait une situation anormale du marché locatif dans l'agglomération de Paris ; qu'ainsi la différence de situation au regard de la réglementation des loyers résultant du décret contesté, entre les propriétaires de logements dans l'agglomération de Paris et les propriétaires de logements sur le reste du territoire national est la conséquence directe de la volonté du législateur ; que, dès lors, les requérants ne sauraient utilement soutenir que le décret méconnaitrait le principe d'égalité entre ces personnes ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à demander l'annulation du décret du 27 août 1990 contesté ;
Article 1er : Les requêtes n os 120 089, 120 180 et 120 654 sont rejetées.
Article 2 : La présente décision sera notifiée à la CONFEDERATION NATIONALE DES ADMINISTRATEURS DE BIENS DE PARIS ET DE LA REGION ILE DE FRANCE, à la FEDERATION NATIONALE DE L'IMMOBILIER, àla CHAMBRE SYNDICALE INTERDEPARTEMENTALE DES PROFESSIONS IMMOBILIERESDE PARIS ET DE L'ILE DE FRANCE, à la CHAMBRE SYNDICALE PARISIENNE DESPROPRIETAIRES ET COPROPRIETAIRES D'IMMEUBLES OU D'APPARTEMENTS, au GROUPEMENT SYNDICAL DES PROPRIETAIRES ET COPROPRIETAIRES DE PARIS ET DE LA REGION PARISIENNE, à l'ASSOCIATION DES PROPRIETAIRES ET COPROPRIETAIRES DE VINCENNES, MONTREUIL-SOUS-BOIS, FONTENAY-SOUS-BOIS, SAINT-MANDE, CHARENTON, MAISONS-ALFORT, à la CHAMBRE DES PROPRIETAIRES DU DEPARTEMENT DE L'ESSONNE, à la CHAMBRE DE LA PROPRIETE BATIE DE VILLENEUVE SAINT-GEORGES ET DES COMMUNES LIMITROPHES, à la CHAMBRE SYNDICALE DES PROPRIETAIRES DE SAINT-MAUR, CRETEIL, JOINVILLE, BONNEUIL, à la CHAMBRE SYNDICALE DES PROPRIETAIRES DE VERSAILLES, à la FEDERATION FRANCAISE DES ASSOCIATIONS DE PROPRIETAIRES, au ministre de l'équipement, du logement et des transports, au garde des sceaux, ministre de la justice, au ministre de l'économie et des finances et au Premier ministre.
