Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire enregistrés les 5 février 1992 et 29 mai 1992 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la VILLE DE CANNES représentée par son maire en exercice ; la VILLE DE CANNES demande au Conseil d'Etat d'annuler le jugement du 21 novembre 1991 par lequel le tribunal administratif de Nice a annulé la décision du 26 juillet 1989 par laquelle le maire de Cannes a délivré à Mme Y... un permis de construire modificatif ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30 septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Après avoir entendu en audience publique :
- le rapport de M. Struillou, Auditeur,
- les observations de Me Ricard, avocat de la VILLE DE CANNES et de Me Odent, avocat de M. Jean-Adolphe X...,
- les conclusions de M. Bachelier, Commissaire du gouvernement ;
Sur la recevabilité de la demande de M. X... :
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que M. X... est propriétaire de deux villas sises à Cannes et situées au voisinage d'un terrain sur lequel Mme Y... a été autorisée, par un arrêté du maire de Cannes en date du 26 juillet 1989, à aménager une construction existante ; qu'il n'est pas contesté que celle-ci est visible de la propriété de M. X..., qui justifie ainsi d'un intérêt lui donnant qualité pour demander l'annulation de l'arrêté du maire de Cannes ; que c'est, par suite, à bon droit que le tribunal administratif de Nice a regardé comme recevable la demande de M. X... ;
Sur la légalité du permis de construire modificatif délivré à Mme Y... :
Considérant d'une part, qu'aux termes de l'article R 112-2 du code de l'urbanisme "la surface de plancher hors oeuvre nette d'une construction est égale à la surface hors oeuvre brute de cette construction après déduction : a) des surfaces de plancher hors oeuvre des combles ... non aménageables pour l'habitation, b) des surfaces de plancher hors oeuvre des toitures terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez de chaussée, c) des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments ... aménagés en vue du stationnement des véhicules" ; que d'autre part, la circonstance qu'une construction n'est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d'un plan d'occupation des sols régulièrement approuvé, ne s'oppose pas, en l'absence de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, à la délivrance ultérieure du permis de construire s'il s'agit de travaux qui ou bien doivent rendre l'immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues ou bien sont étrangers à ces dispositions ;
Considérant qu'il résulte de l'instruction et, notamment, des pièces jointes à la demande du permis de construire modificatif déposée le 31 mai 1989 par Mme Y... que l'espace de jeu d'une superficie de 50 m2 dont la construction a été autorisée au-dessus du rez de chaussée de la construction existante doit être regardé comme une loggia au sens du b) de l'article précité ; qu'elle ne pourrait ainsi être rendue aménageable pour l'habitation qu'à la condition qu'y soient réalisés des travaux dont l'exécution serait subordonnée à l'octroi d'un nouveau permis de construire ; que c'est, par suite, à tort que le tribunal administratif de Nice s'est fondé sur le caractère aménageable de cet espace de jeu pour estimer que, sa surface s'ajoutant à la surface hors oeuvre nette existante laquelle excédait la limite fixée par le plan d'occupation des sols de la VILLE DE CANNES, le permis de construire attaqué aurait eu pour effet de porter une atteinte supplémentaire au règles de densité édictées par ce plan, et pour annuler, par voie de conséquence, l'arrêté du maire de la VILLE DE CANNES en date du 26 juillet 1989 ;
Considérant, toutefois, qu'il appartient au Conseil d'Etat, saisi de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par M. X... devantle tribunal administratif de Nice ;
Considérant que M. X... soutient que la nouvelle construction résultant des modifications que Mme Y... a été autorisée à apporter à celle qu'elle a acquise, aurait, compte tenu de ses dimensions et de son volume, une surface hors oeuvre nette supérieure à celle de la construction existante qui, ainsi qu'il a été dit, excédait déjà la limite que le plan d'occupation des sols permet d'édifier sur la parcelle appartenant à Mme Y... ;
Considérant qu'il résulte de l'instruction que les travaux autorisés par le permis modificatif sont sans incidence sur la surface hors oeuvre nette du premier niveau, dit "rez de jardin", de la construction existante ; qu'ils réduisent, en revanche, celle du deuxième niveau, dit "rez de chaussée" de 115, 75 m2 à 108, 36 m2 ; que les autres surfaces aménagés sur ces deux niveaux sont constituées par des terrasses non closes et par des loggias ; qu'en application du b) de l'article R 112-2 précité, elles n'ont, dès lors, pas à être prises en considération pour le calcul de la surface hors oeuvre nette de la nouvelle construction ; qu'au niveau situé au dessus du rez de chaussée, ni les terrasses qui ne sont pas closes, ni, comme il a été dit, l'espace de jeu, ni enfin l'espace clos réservé au stationnement des véhicules n'ont, par application des b) et c) de l'article R 112-2 a être prises en compte pour le calcul de cette même surface hors oeuvre nette ; qu'ainsi les travaux autorisés par le permis modificatif ont eu pour effet de diminuer l'atteinte portée par la construction existante aux règles d'urbanisme applicables en l'espèce ; qu'il suit de là que la VILLE DE CANNES est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif à annulé comme illégal l'arrêté du maire de Cannes en date du 26 juillet 1989 ;
Sur les conclusions de M. X... tendant à l'application de l'article 75-I de la loi du 10 juillet 1991 :
Considérant que l'article 75-I de la loi susvisée fait obstacle à ce que la VILLE DE CANNES, qui n'est pas la partie perdante, soit condamnée à lui verser la somme qu'il demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Nice en date du 21 novembre 1991 est annulé.
Article 2 : La demande présentée par M. X... devant le tribunal administratif est rejetée.
Article 3 : La demande de M. X... tendant à l'application du I de l'article 75 de la loi du 10 juillet 1991 est rejetée.
Article 4 : La présente décision sera notifiée à la VILLE DE CANNES, à M. X..., à Mme Y... et au ministre de l'équipement, des transports et du tourisme.
