Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 30 avril 1992 et 28 août 1992 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentés par M. et Mme Y...
X..., demeurant ... ; M. et Mme Y...
X... demandent au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler le jugement du 3 mars 1992 par lequel le tribunal administratif de Strasbourg a rejeté leur demande dirigée contre le permis de construire un immeuble à usage d'habitation accordé le 25 janvier 1986 par le maire de Strasbourg à la société civile immobilière "C+K" ;
2°) d'annuler pour excès de pouvoir cette décision ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le décret n° 85-453 du 23 avril 1985 ;
Vu la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Après avoir entendu en audience publique :
- le rapport de M. Lévis, Maître des Requêtes,
- les observations de Me Spinosi, avocat de la société civile immobilière "C+K",
- les conclusions de M. Descoings, Commissaire du gouvernement ;
Sur la légalité externe du permis attaqué :
Considérant que les requérants se prévalent, pour soutenir que la procédure aurait été irrégulière, de ce que la société civile immobilière "C+K" bénéficiaire du permis attaqué, a sollicité, par une demande distincte, l'autorisation d'édifier un immeuble à usage de bureaux et services sur la parcelle servant d'assiette à la construction litigieuse, laquelle est à usage d'habitation ; que toutefois, contrairement à ce que soutiennent les requérants, la circonstance sus-énoncée n'impliquait pas, par elle-même, dès lors que les deux constructions envisagées répondaient à des objets distincts et ne pouvaient être regardées comme les éléments d'une même opération, que la société civile immobilière présente une demande unique pour les deux constructions dont s'agit ; que, dès lors, le moyen tiré de ce que lesdites constructions auraient dû faire l'objet d'une demande unique et, en conséquence, d'une seule instruction doit être écarté ;
Considérant qu'en l'absence de toute division, en jouissance ou en propriété, de la parcelle servant d'assiette aux deux constructions susmentionnée, l'édification sur cette parcelle desdites constructions ne saurait être regardée comme constitutive d'un lotissement ; que, dès lors, les requérants ne sont pas fondés à soutenir qu'aurait dû être suivie, en l'espèce, la procédure de lotissement ;
Considérant qu'en vertu de l'article 1er du décret susvisé du 23 avril 1985 doivent être précédés d'une enquête publique les permis autorisant la création d'une surface hors oeuvre nette supérieure à 5 000 m sur le territoire d'une commune non doté d'un plan d'occupation des sols ; qu'en vertu de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme, le dossier joint à la demande de permis de construire doit comporter l'étude d'impact définie à l'article 2 du décret du 12 octobre 1977, pour les projets d'une superficie hors oeuvre nette égale ou supérieure à 3 000 m et situés dans une commune non soumise à un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ; qu'il est constant, d'une part, que le territoire de la commune de Strasbourg n'était pas soumis, tant à la date du dépôt de la demande de permis, qu'à la date d'intervention du permis, à un plan d'occupation des sols régulièrement édicté, d'autre part, que la construction autorisée par le permis attaqué comportait la création d'une superficie hors oeuvre nette de 1489 m ; qu'il résulte de ce qui précède, et par application des dispositions susmentionnées du décret du 23 avril 1985 et de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme, qu'en l'espèce, le dossier joint à la demande de permis n'avait pas à comporter l'étude d'impact prévue par l'article 2 du décret du 12 octobre 1977 et que la délivrance du permis attaqué n'avait pas à être précédée de la réalisation d'une enquête publique ; qu'il s'ensuit que les moyens tirés de l'absence, dans le dossier de la demande, d'une étude d'impact, et de l'absence, préalablement à l'intervention du permis attaqué, de la réalisation d'une enquête publique, ne peuvent qu'être écartés ;
Sur la légalité interne du permis attaqué :
Sur les moyens tirés de la méconnaissance du cahier des charges de cession des terrains dans la zone à urbaniser en priorité de Hautepierre et du plan masse annexé :
Considérant que si, à la date d'intervention du permis attaqué, la zone à urbaniser en priorité de Hautepierre, instituée par arrêté du 28 décembre 1984, n'était pas devenue caduque, faute d'intervention d'une décision expresse de suppression prise dans les formes prévues par l'article R. 215-1 du code de l'urbanisme alors en vigueur, il ressort des pièces du dossier que le cahier des charges de cession des terrains dans la zone à urbaniser en priorité et le plan masse annexé, d'une part, n'avaient fait l'objet d'une approbation préfectorale que pour le seul premier de ces documents, d'autre part, n'avaient fait l'objet d'aucune mesure de publicité ; que, dans ces conditions, les documents dont s'agit n'étaient pas opposables au demandeur de l'autorisation de construire et que les requérants ne sauraient utilement se prévaloir de leur méconnaissance à l'encontre du permis attaqué ;
Sur les moyens tirés de la méconnaissance du réglement municipal des constructions de la ville de Strasbourg :
Considérant qu'aux termes de l'article 30 du réglement municipal des constructions (R.M.C.) de la ville de Strasbourg : "Le présent réglement s'applique à l'ensemble du territoire de la ville de Strasbourg exception faite des dispositions suivantes, qui restent en vigueur : ... la réglementation spécifique des lotissements, des ZAC ou zones d'habitations assimilées (en : zone à urbaniser en priorité, etc ...)" ;
Considérant, d'une part, que la seule existence de la zone à urbaniser en priorité de Hautepierre, sans que soient applicables, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, les cahiers des charges de la zone à urbaniser en priorité et le plan masse annexé, ne saurait être regardée comme comportant une réglementation spécifique au sens de l'article 30 précité du réglement municipal ; d'autre part, qu'à la date d'intervention du permis attaqué, la ville de Strasbourg ne disposait pas d'un plan d'occupation des sols régulièrement édicté ; qu'il résulte de ce qui précède que la réglementation d'urbanisme applicable du permis attaqué était constituée du réglement national d'urbanisme et du réglement municipal des constructions de la ville de Strasbourg ;
Sur le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 8 UA du règlement municipal des constructions :
Considérant que l'article 8 UA du règlement municipal des constructions dispose que la hauteur des façades, mesurée à l'égoût du toit, doit être égale à la largeur de la rue qui y fait face, dans la limite d'une hauteur maximale de 12 mètres pour la zone considérée, et étant précisé qu'une marge de tolérance de 1 mètre est admise ;
Considérant que pour soutenir qu'auraient été méconnues, en l'espèce, les dispositions susmentionnées, les requérants se prévalent de la largeur de la portion de la rue Paul Claudel devant longer la construction litigieuse ; mais considérant qu'à la date d'intervention du permis attaqué, la voie dont s'agit n'avait pas été créée, ni incluse dans un projet ayant été approuvé par l'autorité administrative ; qu'il en résulte que les requérants ne sauraient se prévaloir de son existence à l'encontre du permis attaqué ;
Considérant que l'article 4 UA du réglement municipal des constructions, relatif à l'implantation des constructions par rapport aux voies publiques, dispose que "les constructionsdoivent, en principe, être édifiées à l'alignement légal" ; que, si les requérants soutiennent que la construction autorisée par le permis attaqué devait être édifiée, en méconnaissance des dispositions précitées, en retrait de la rue Paul Claudel, il ressort des pièces du dossier que cette rue avait le caractère d'une voie privée ; qu'il s'ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 4 UA doit être écarté comme inopérant ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, qui est suffisamment motivé, le tribunal administratif a rejeté leur demande dirigée contre le permis accordé le 25 janvier 1989 par le maire de Strasbourg à la société "C+K" ;
Sur la demande présentée par la société civile immobilière "C+K" au titre de l'article 75-I de la loi du 10 juillet 1991 :
Considérant que la société civile immobilière, demande, au titre de l'article 75-I de la loi du 10 juillet 1991, la condamnation de M. et Mme Y...
X... à lui verser la somme de 20 000 F ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire partiellement droit à cette demande en condamnant les époux Y...
X... à verser à la société civile immobilière une somme de 10 000 F ;
Article 1er : La requête de M. et Mme Y...
X... est rejetée.
Article 2 : M. et Mme Y...
X... sont condamnés à verser à la société civile immobilière "C+K" une somme de 10 000 F au titre de l'article 75-I de la loi du 10 juillet 1991. Le surplus des conclusions de la société civile immobilière "C+K" au titre dudit article est rejeté.
Article 3 : La présente décision sera notifiée à M. et Mme Y...
X..., à la société civile immobilière "C+K", au maire de la ville de Strasbourg et au ministre de l'intérieur.
