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§ France, Conseil d'État, 8 / 9 ssr, 27 février 1998, 161140

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Sens de l'arrêt : Annulation réduction
Type d'affaire : Administrative
Type de recours : Plein contentieux fiscal

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 161140
Numéro NOR : CETATEXT000008007515 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;conseil.etat;arret;1998-02-27;161140 ?

Analyses :

CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOTS SUR LES REVENUS ET BENEFICES - REGLES GENERALES - IMPOT SUR LE REVENU - DETERMINATION DU REVENU IMPOSABLE - CHARGES DEDUCTIBLES - Déficits fonciers - Propriétaires d'immeubles ayant fait l'objet de travaux exécutés dans le cadre d'une opération groupée de restauration immobilière (article 156-I-3° du C - G - I - ) - a) Condition d'initiative des propriétaires - Critères - Maîtrise d'ouvrage - b) Dépenses éligibles - Dépenses de réparation - d'entretien ou d'amélioration - dissociables des dépenses de reconstruction ou d'agrandissement qui ont pu - en outre - être effectuées - c) Année d'imputation - Année au cours de laquelle le propriétaire a payé les sommes correspondant aux travaux de restauration.

19-04-01-02-03-04 Il résulte de la combinaison des dispositions des articles 156-I-3° du code général des impôts, dans sa rédaction antérieure à la loi du 29 décembre 1994, et L.313-1 à L.313-3 du code de l'urbanisme, que ne sont autorisés à imputer sur leur revenu global les déficits fonciers provenant de dépenses de restauration d'immeubles situés dans un "secteur sauvegardé" que les propriétaires de ces immeubles qui, agissant dans le cadre d'un groupement, ont, après avoir obtenu les autorisations exigées par le code de l'urbanisme, satisfait à l'obligation d'assumer collectivement la maîtrise d'ouvrage des travaux réalisés, c'est-à- dire de les engager, de les financer et de les contrôler. Les frais exposés dans le cadre d'une opération de restauration d'immeubles situés en secteur sauvegardés sont déductibles du montant global des revenus, sur le fondement de l'article 156-I-3° du C.G.I., dans sa rédaction antérieure à la loi du 29 décembre 1994, quel que soit leur montant par rapport à la valeur vénale de l'immeuble, s'ils correspondent à des dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration, dissociables des dépenses de reconstruction ou d'agrandissement par ailleurs effectuées. Déductibilité de dépenses correspondant à des travaux incluant notamment le contrôle et la remise en état des structures originales et des éléments ayant un intérêt architectural ou historique, la réfection des façades et des espaces intérieurs, la consolidation ou la reprise et l'adaptation aux normes techniques des structures porteuses, planchers, charpentes, chaînages et linteaux, murs de soubassement et de soutien, et la mise en conformité de l'immeuble avec les règles de sécurité, qui ont eu pour seul effet de remettre l'immeuble en l'état et de lui apporter des améliorations, sans modification importante de la consistance du gros oeuvre et sans agrandissement des surfaces habitables. Les sommes payées par le contribuable à une association syndicale libre au titre de travaux de restauration d'un immeuble situé dans un secteur sauvegardé sont imputables dans leur totalité sur son revenu global de cette même année, alors même que l'association n'aurait réglé aux entreprises une partie des travaux correspondants que postérieurement.


Texte :

Vu la requête enregistrée le 24 août 1994 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentée pour M. Roger X..., demeurant ... ; M. X... demande au Conseil d'Etat d'annuler l'arrêt du 28 juin 1994 par lequel la cour administrative d'appel de Bordeaux a rejeté sa requête dirigée contre le jugement du 19 novembre 1992 du tribunal administratif de Bordeaux rejetant sa demande en décharge du supplément d'impôt sur le revenu auquel il a été assujetti au titre de l'année 1985 ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30 septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Après avoir entendu en audience publique :
- le rapport de Mme de Saint-Pulgent, Maître des Requêtes,
- les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani, Thiriez, avocat de M. X...,
- les conclusions de M. Arrighi de Casanova, Commissaire du gouvernement ;

Sur la régularité de l'arrêt attaqué :
Considérant que, pour rejeter la requête de M. X..., la cour administrative d'appel de Bordeaux s'est fondée sur un moyen qui avait été soulevé, pour la première fois, par le ministre du budget dans un mémoire en défense enregistré le 9 novembre 1993, sans que ce moyen ait été communiqué à M. X... ; qu'ainsi, ce dernier est fondé à soutenir que le caractère contradictoire de la procédure n'a pas été respecté et à demander, pour ce motif, que l'arrêt attaqué soit annulé ;
Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu, par application de l'article 11, deuxième alinéa, de la loi du 31 décembre 1987, de régler l'affaire au fond ;
Considérant, d'une part, qu'en vertu de l'article 28 du code général des impôts, les revenus des propriétés bâties sont imposables, dans la catégorie des revenus fonciers, à raison de "la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété" ; que, selon l'article 31.I du même code, ces charges déductibles comprennent notamment : "1° pour les propriétés urbaines : a) les dépenses de réparation et d'entretien ... ; b) les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ..." ; qu'au sens de ces dispositions, doivent être regardés comme des travaux de reconstruction, ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation, ou qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros oeuvre, ainsi que les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et, comme des travaux d'agrandissement, ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants ;

Considérant, d'autre part, qu'aux termes des dispositions, applicables en l'espèce, de l'article 156 du code général des impôts : "L'impôt sur le revenu est établi d'après le montant total du revenu net annuel dont dispose chaque foyer fiscal. Ce revenu net est établi ... sous déduction : I. Du déficit constaté pour une année dans une catégorie de revenus ; si le revenu global n'est pas suffisant pour que l'imputation puisse être intégralement opérée, l'excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu'à la cinquième année inclusivement. Toutefois, n'est pas autorisée l'imputation ... 3° des déficits fonciers, lesquels s'imputent exclusivement sur les revenus fonciers des cinq années suivantes ... ; cette disposition n'est pas applicable aux propriétaires d'immeubles ayant fait l'objet de travaux exécutés dans le cadre d'une opération groupée de restauration immobilière faite en application des dispositions des articles L. 313-1 à L. 313-15 du code de l'urbanisme ..." ; que l'article 156.I.3° se réfère ainsi, notamment, aux dispositions de l'article L. 313-3 du code de l'urbanisme, selon lesquelles les opérations de restauration d'immeubles situés à l'intérieur de "secteurs sauvegardés", créés et délimités aux fins et selon la procédure prévue par l'article L. 313-1 du même code, peuvent, enparticulier, être décidées et exécutées "à l'initiative" de plusieurs propriétaires, "groupés ou non en association syndicale", auquel cas ceux-ci doivent y être "spécialement autorisés dans des conditions qui seront fixées par un décret en Conseil d'Etat qui précise notamment les engagements exigés d'eux quant à la nature et l'importance des travaux", et à celles de l'article L. 313-2, qui énoncent qu'à compter de la date à laquelle un "secteur sauvegardé" a été délimité, "tout travail ayant pour effet de modifier l'état de l'immeuble est soumis, soit à autorisation dans les conditions et formes prévues pour le permis de construire, soit à autorisation pour les travaux qui ne ressortissent pas au permis de construire" ;
Considérant qu'il résulte de la combinaison de ces diverses dispositions que sont seuls autorisés à imputer sur leur revenu global les déficits fonciers provenant de dépenses de restauration d'immeubles situés dans un "secteur sauvegardé", les propriétaires de ces immeubles qui, agissant dans le cadre d'un groupement, constitué ou non sous la forme d'une association syndicale, ont, après avoir obtenu les autorisations exigées par les articles L. 313-2 et L. 313-3 du code de l'urbanisme, satisfait à l'obligation d'assumer collectivement la maîtrise d'ouvrage des travaux à réaliser, c'est-à-dire de les engager, de les financer et de les contrôler, et justifient que les frais qu'ils ont exposés ont constitué des dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration, au sens ci-dessus précisé, dissociables des dépenses de reconstruction ou d'agrandissement qui ont pu, en outre, être effectuées ;
Considérant qu'il est constant que les dépenses qui sont à l'origine des déficits fonciers que M. X... a demandé à imputer sur son revenu global de l'année 1985 ont été exposées en vue de la restauration des lots lui appartenant dans l'immeuble situé ..., à l'intérieur du "secteur sauvegardé" de Rouen, créé et délimité par un arrêté ministériel du 4 septembre 1964 ;

Considérant qu'il résulte de l'instruction que M. X... qui avait acquis ces lots de la société anonyme Cegip, par acte du 31 octobre 1984, a simultanément adhéré à l'association syndicale libre du "25-27 de la rue Saint-Nicolas", constituée le 22 octobre précédent entre la société Cegip, propriétaire initial de l'immeuble, et les autres acquéreurs de lots ; que le permis de construire exigé par l'article L. 313-2 du code de l'urbanisme avait été demandé et obtenu par l'association syndicale, qui s'était vu aussi accorder l'autorisation spéciale de travaux prévue par l'article L. 313-3 du même code, qui a été versée au dossier ; qu'il n'est pas contesté que l'opération de restauration immobilière a été effectuée sous la maîtrise d'ouvrage de l'association syndicale et que le prix des travaux a été payé par celle-ci ; que le fait que le président de la société Cegip ait pris l'initiative de susciter la création de l'association syndicale et qu'il ait été chargé d'en assurer la direction et de la représenter dans tous les actes nécessaires à la bonne fin de l'opération, n'est pas de nature à faire obstacle à ce que celle-ci soit regardée comme une "opération groupée de restauration immobilière", au sens des dispositions précitées de l'article L. 156.I.3° du code général des impôts ;

Considérant que les dépenses, d'un montant de 967 670 F, dont M. X... avait initialement demandé l'imputation sur son revenu global de 1985, correspondent à une fraction d'un ensemble de travaux effectués par l'association syndicale libre du "...", qui se sont élevés en tout à 8 874 634 F et qui ont eu pour objet, d'une part, la restauration complète de l'immeuble, comprenant le curetage des éléments ajoutés sans valeur architecturale ou historique, la réfection des abords, cours et passages, le contrôle et la remise en état des structures originales et des éléments ayant un intérêt architectural ou historique, notamment les escaliers, les fenêtres et les lucarnes, la réfection des façades et parois extérieures et des espaces intérieurs, y compris les cloisons et les plafonds, la consolidation ou la reprise et l'adaptation aux normes techniques des structures porteuses, et, en particulier, desplanchers, charpentes, chaînages et linteaux, murs de soubassement et de soutien, la mise en conformité de l'immeuble avec les règles de sécurité contre l'incendie, et des travaux d'aménagements intérieur et de confort, d'autre part, la création de nouveaux espaces habitables dans les combles, grâce à la modification de la pente de la toiture et au déplacement d'un escalier secondaire ; que les dépenses afférentes à ces derniers travaux, qui ont eu pour effet d'accroître la surface habitable des locaux existants et doivent être regardées comme des travaux d'agrandissement, au sens des dispositions précitées de l'article 31-1 du code général des impôts, et ne constituent pas des charges déductibles ; qu'en revanche, les autres travaux effectués, dissociables des précédents, ont eu pour seul effet de remettre l'immeuble en l'état et de lui apporter des améliorations, sans modification importante de la consistance du gros oeuvre et sans agrandissement des surfaces habitables ; que, dès lors, les dépenses correspondantes doivent, quel que soit leur montant par rapport à la valeur vénale de l'immeuble, être admises en déduction ; qu'il est constant que ces dépenses se sont élevées à 8 430 902 F et que la part de ces dépenses incombant à M. X... est de 919 286 F ; que M. X..., qui a payé cette somme au cours de l'année 1985, entre les mains de l'association syndicale libre des "...", était donc fondé à en demander l'imputation totale au titre de cette même année, alors même que l'association syndicale n'a réglé aux entreprises une partie des travaux correspondants que postérieurement à 1985 ;

Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. X... est fondé à soutenir que c'est à tort que, par son jugement du 19 novembre 1992, le tribunal administratif de Bordeaux a refusé de prononcer à son profit la décharge d'impôt sur le revenu correspondant à la déduction de la somme de 919 286 F, ci-dessus mentionnée ;
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de condamner l'Etat, par application des dispositions de l'article 75-I de la loi du 10 juillet 1991, à payer à M. X... une somme de 15 000 F, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ;
Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Bordeaux du 28 juin 1994 est annulé.
Article 2 : Les bases de l'impôt sur le revenu assigné à M. X..., au titre de l'année 1985, sont réduites de 919 286 F.
Article 3 : M. X... est déchargé des droits et pénalités correspondant à cette réduction de ses bases d'imposition.
Article 4 : Le jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 19 novembre 1992 est réformé en ce qu'il a de contraire à la présente décision.
Article 5 : L'Etat paiera à M. X... une somme de 15 000 F, au titre de l'article 75-I de la loi du 10 juillet 1991.
Article 6 : La présente décision sera notifiée à M. Roger X... et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie.

Références :

Arrêté 1964-09-04
CGI 28, 31, 156, 156 I, 31-1
Code de l'urbanisme L313-3, L313-1, L313-2
Instruction 1984-10-31
Loi 87-1127 1987-12-31 art. 11
Loi 91-647 1991-07-10 art. 75


Publications :

Proposition de citation: CE, 27 février 1998, n° 161140
Mentionné aux tables du recueil Lebon
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Composition du Tribunal :

Président : M. Groux
Rapporteur ?: Mme de Saint-Pulgent
Rapporteur public ?: M. Arrighi de Casanova

Origine de la décision

Formation : 8 / 9 ssr
Date de la décision : 27/02/1998

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