Vu 1°), sous le n° 223858, la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 4 août et 4 décembre 2000 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la VILLE DE NICE, représentée par son maire en exercice domicilié en cette qualité à l'Hôtel de Ville ; la VILLE DE NICE demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler le jugement du 18 mai 2000 par lequel le tribunal administratif de Nice, saisi en exécution du jugement du 7 mai 1998 du tribunal de grande instance de Nice par le syndicat de copropriétaires de l'immeuble Le Lympia, a déclaré illégal le permis de construire que le maire de Nice a délivré à la S.A.R.L. International Azur Immobilier (I.A.I.), par arrêté en date du 30 avril 1991 ;
2°) de rejeter le recours en appréciation de légalité formé par ledit syndicat de copropriétaires et de déclarer légal le permis de construire en cause ;
Vu 2°), sous le n° 223957, la requête enregistrée le 8 août 2000 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentée par la S.A.R.L. INTERNATIONAL AZUR IMMOBILIER (I.A.I.), dont le siège social est sis ... (06359) ; la S.A.R.L. INTERNATIONAL AZUR IMMOBILIER (I.A.I.) demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler le jugement du 18 mai 2000 par lequel le tribunal administratif de Nice, saisi en exécution du jugement du 7 mai 1998 du tribunal de grande instance de Nice par le syndicat de copropriétaires de l'immeuble Le Lympia, a déclaré illégal le permis de construire que le maire de Nice lui a délivré par arrêté en date du 30 avril 1991 ;
2°) de rejeter le recours en appréciation de légalité formé par ledit syndicat de copropriétaires et de déclarer légal le permis de construire en cause ;
3°) de mettre à la charge du syndicat de copropriétaires de l'immeuble Le Lympia une somme de 20 000 F (3 048,98 euros) en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
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Vu 3°), sous le n° 224469, la requête, enregistrée le 25 août 2000 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentée par la S.A.R.L. SIMONETTA, représentée par l'un de ses gérants en exercice domicilié en cette qualité au siège de la société, sis ... ; la S.A.R.L. SIMONETTA demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler le jugement du 18 mai 2000 par lequel le tribunal administratif de Nice, saisi en exécution du jugement du 7 mai 1998 du tribunal de grande instance de Nice par le syndicat de copropriétaires de l'immeuble Le Lympia, a déclaré illégal le permis de construire que le maire de Nice a délivré à la S.A.R.L. INTERNATIONAL AZUR IMMOBILIER (I.A.I.) par arrêté en date du 30 avril 1991 ;
2°) de rejeter le recours en appréciation de légalité formé par ledit syndicat de copropriétaires et de déclarer légal le permis de construire en cause ;
3°) de mettre à la charge du syndicat de copropriétaires de l'immeuble Le Lympia une somme de 20 000 F (3 048,98 euros) en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
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Vu les autres pièces des dossiers ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de Mme Carine Moreau-Soulay, Auditeur,
- les observations de la SCP Célice, Blancpain, Soltner, avocat de la VILLE DE NICE et de Me Cossa, avocat du syndicat de copropriétaires de l'immeuble Le Lympia,
- les conclusions de M. Terry Olson, Commissaire du gouvernement ;
Considérant que les requêtes de la VILLE DE NICE, de la S.A.R.L. INTERNATIONAL AZUR IMMOBILIER et de la S.A.R.L. SIMONETTA sont dirigées contre le même jugement du tribunal administratif de Nice en date du 18 mai 2000 ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par une seule décision ;
Sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires Le Lympia à l'encontre de la S.A.R.L. SIMONETTA :
Considérant que, par arrêté en date du 30 avril 1991, le maire de Nice (Alpes-Maritimes) a accordé à la S.A.R.L. INTERNATIONAL AZUR IMMOBILIER un permis de construire en vue de surélever l'immeuble La Crique, sis ... ; que, par un jugement du 7 mai 1998, le tribunal de grande instance de Nice a sursis à statuer sur la demande d'indemnisation présentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Lympia, situé sur la parcelle jouxtant l'immeuble La Crique, jusqu'à ce que la juridiction administrative ait apprécié la légalité du permis de construire délivré à la S.A.R.L. INTERNATIONAL AZUR IMMOBILIER, aux droits de laquelle se trouve la S.A.R.L. SIMONETTA ; qu'à la suite de ce jugement, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Lympia a saisi le tribunal administratif de Nice d'un recours en appréciation de légalité ; que, par jugement du 18 mai 2000, le tribunal administratif de Nice a déclaré illégal le permis de construire litigieux au double motif que celui-ci ne respectait pas les dispositions de l'article UA 7 du règlement du plan d'occupation des sols de la ville de Nice et qu'il avait été pris en méconnaissance de l'article R. 421-3-4 du code de l'urbanisme, dès lors que les travaux de surélévation projetés auraient dû être précédés de la délivrance d'un permis de démolir ; que la S.A.R.L. INTERNATIONAL AZUR IMMOBILIER, la S.A.R.L. SIMONETTA et la VILLE DE NICE demandent l'annulation de ce jugement ;
Considérant qu'en vertu des principes généraux relatifs à la répartition des compétences entre les deux ordres de juridiction, il n'appartient pas à la juridiction administrative, lorsqu'elle est saisie d'une question préjudicielle en appréciation de validité d'un acte administratif, de trancher d'autres questions que celle qui lui a été renvoyée par l'autorité judiciaire ; qu'il suit de là que, lorsque la juridiction de l'ordre judiciaire a énoncé dans son jugement le ou les moyens invoqués devant elle qui lui paraissent justifier ce renvoi, la juridiction administrative doit limiter son examen à ce ou ces moyens et ne peut connaître d'aucun autre, fût-il d'ordre public, que les parties viendraient à présenter devant elle à l'encontre de cet acte ; que ce n'est que dans le cas où, ni dans ses motifs ni dans son dispositif, la juridiction de l'ordre judiciaire n'a limité la portée de la question qu'elle entend soumettre à la juridiction administrative, que cette dernière doit examiner tous les moyens présentés devant elle, sans qu'il y ait lieu alors de rechercher si ces moyens avaient été invoqués dans l'instance judiciaire ;
Considérant que le tribunal de grande instance de Nice a, dans les motifs de son jugement du 7 mai 1998, demandé à la juridiction administrative de dire plus particulièrement si l'immeuble autorisé le 30 avril 1991 respectait les dispositions du règlement du plan d'occupation des sols de la ville de Nice applicable à cette date, secteur U, quant aux marges de recul par rapport aux limites séparatives et si la construction de l'immeuble en cause exigeait la délivrance d'un permis de démolir, conformément aux dispositions des articles L. 430-1 et L. 430-2 du code de l'urbanisme ; qu'en mentionnant ces moyens, le tribunal a défini et limité l'étendue des questions qu'il entendait soumettre à la juridiction administrative ; que, dès lors, et quels que soient par ailleurs les termes utilisés dans la suite des motifs et dans le dispositif du jugement, il n'appartient pas à la juridiction administrative de connaître d'autres questions que celles, définies ci-dessus, qui lui ont été renvoyées ;
Considérant qu'il en résulte que les moyens invoqués par les requérantes tirés de ce que le syndicat des copropriétaires Le Lympia n'aurait pas été régulièrement habilité à ester en justice devant le tribunal de grande instance, de ce qu'il n'avait pas intérêt à agir en ce qui concerne le permis de démolir et de ce que l'appel en cause des architectes du projet était recevable sont, en tout état de cause, irrecevables ;
Considérant qu'aux termes de l'article L. 430-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction en vigueur à la date du permis de construire litigieux : Les dispositions du présent titre s'appliquent : / (…) d) dans les zones délimitées par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé (…) ; qu'aux termes de l'article L. 430-2 du même code : Dans les cas mentionnés à l'article L. 430-1, quiconque désire démolir en tout ou partie un bâtiment à quelque usage qu'il soit affecté, doit, au préalable, obtenir un permis de démolir. (…). / Est assimilée à une démolition l'exécution de tout travail qui aurait pour effet de rendre l'utilisation des locaux impossible ou dangereuse ; qu'aux termes de l'article R. 421-3-4 du même code : lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir prévu par l'article L. 430-1, la demande du permis de construire doit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; qu'il résulte de cette disposition que le permis de construire n'est légalement accordé, dans le cas où les travaux ne peuvent être entrepris qu'après la destruction, en tout ou partie, d'un bâtiment soumis au régime du permis de démolir que si l'intéressé a justifié, à la date de la décision accordant le permis de construire, du dépôt d'une demande de permis de démolir présentée dans les conditions prévues par les articles L. 430-1 et suivants du code de l'urbanisme ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que, d'une part, la réalisation des travaux projetés sur l'immeuble La Crique, qui consistaient à édifier un immeuble d'habitation de huit niveaux sur un ensemble immobilier comportant hangars, parkings et locaux commerciaux, a entraîné la démolition des toitures des constructions pré-existantes pour les remplacer par une dalle de béton, et que, d'autre part, le pétitionnaire du permis de construire n'a pas sollicité de permis de démolir préalablement à la réalisation des travaux alors que ces travaux étaient au nombre de ceux en vue desquels les prescriptions des articles L. 430-1 et suivants du code de l'urbanisme exigent un permis de démolir ; qu'ainsi que l'a jugé le tribunal administratif de Nice, les dispositions de l'article R. 421-3-4 du code de l'urbanisme ont été méconnues en l'espèce ; que, dès lors, la méconnaissance de ces dispositions est de nature à entacher d'illégalité le permis de construire délivré à la S.A.R.L. INTERNATIONAL AZUR IMMOBILIER ;
Considérant qu'aux termes de l'article UA 7-1 du règlement du plan d'occupation des sols de la ville de Nice, applicable à la zone dans laquelle est situé le terrain d'assiette du projet faisant l'objet du permis de construire litigieux : Toute construction sera édifiée : / - soit sur la limite séparative latérale sans que la profondeur du bâtiment ne puisse excéder 16 mètres (mesurés perpendiculairement à la façade sur voie ou place publique) pour chaque voie ou place publique bordant le terrain ; / - soit à une distance de cette limite qui ne pourra être inférieure aux 2/5èmes de sa hauteur, avec un minimum de 4 mètres. Cette distance sera mesurée horizontalement de tout point de la construction (…) au plan élevé verticalement de la limite séparative (…) ; que l'article UA 7-3 du même texte dispose que : L'ensemble de ces dispositions ne s'applique pas aux immeubles ou parties d'immeubles jusqu'à 5,50 mètres de hauteur sur limite et 7,50 mètres sous un angle de 45 degrés pris sur la limite à une hauteur de 5,50 mètres ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le bâtiment dont la construction a été autorisée par l'arrêté du maire de Nice en date du 30 avril 1991 est, sur l'un de ses côtés, construit sur une limite séparative latérale entre deux parcelles ; qu'il ressort également des pièces du dossier que la partie du bâtiment implantée sur la limite séparative latérale présente une hauteur supérieure à 5,50 mètres ; qu'ainsi, elle n'entre pas dans le champ de l'exception prévue par les dispositions précitées de l'article UA 7-3 du règlement du plan d'occupation des sols ; qu'il suit de là que les dispositions précitées de l'article UA 7-1 du règlement du plan d'occupation des sols de la ville de Nice étaient applicables au permis de construire litigieux ;
Considérant que, si la S.A.R.L. INTERNATIONAL AZUR IMMOBILIER et la VILLE DE NICE soutiennent que la profondeur du bâtiment projeté doit être mesurée respectivement à compter de la façade élevée d'un niveau avec une toiture-terrasse aménagée en espace vert, située en retrait de l'alignement de la voie publique, ou à compter de la façade de six étages, correspondant à la partie de la construction édifiée sur la limite séparative latérale et située en retrait de la précédente, il résulte des dispositions précitées de l'article UA 7-1 du règlement du plan d'occupation des sols que la profondeur du bâtiment édifié sur la limite séparative latérale ne pouvait excéder 16 mètres mesurés à partir de la façade la plus proche de la voie publique bordant le terrain ; qu'il ressort des pièces du dossier que la profondeur du bâtiment, mesurée à partir de la façade la plus proche de la montée du Commandant Octobon, excède la profondeur autorisée par l'article UA 7-1 du règlement du plan d'occupation des sols ; que dès lors, le maire de Nice a méconnu les dispositions de l'article UA 7-1 du règlement du plan d'occupation des sols de la ville de Nice et a entaché d'illégalité son arrêté du 30 avril 1991 délivrant le permis de construire à la S.A.R.L. INTERNATIONAL AZUR IMMOBILIER ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la VILLE DE NICE, la S.A.R.L. INTERNATIONAL AZUR IMMOBILIER et la S.A.R.L. SIMONETTA ne sont pas fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a déclaré illégal le permis de construire délivré à la première de ces sociétés ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soient mises à la charge du syndicat de copropriétaires Le Lympia, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, les sommes que la S.A.R.L. INTERNATIONAL AZUR IMMOBILIER et la S.A.R.L. SIMONETTA demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, en application des dispositions du même article, de mettre à la charge respectivement de la VILLE DE NICE, de la S.A.R.L. INTERNATIONAL AZUR IMMOBILIER et de la S.A.R.L. SIMONETTA, une somme de 1 500 euros que chacune versera au syndicat de copropriétaires Le Lympia ;
D E C I D E :
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Article 1er : Les requêtes de la VILLE DE NICE, de la S.A.R.L. INTERNATIONAL AZUR IMMOBILIER et de la S.A.R.L. SIMONETTA sont rejetées.
Article 2 : La VILLE DE NICE, la S.A.R.L. INTERNATIONAL AZUR IMMOBILIER, et la S.A.R.L. SIMONETTA verseront chacune la somme de 1 500 euros au syndicat de copropriétaires Le Lympia en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : La présente décision sera notifiée à la VILLE DE NICE, la S.A.R.L. INTERNATIONAL AZUR IMMOBILIER, la S.A.R.L. SIMONETTA, au syndicat de copropriétaires Le Lympia et au ministre de l'équipement, des transports, de l'aménagement du territoire, du tourisme et de la mer.
