Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés le 26 mai et 20 octobre 2004 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SARL INVEST HOTELS MONTPELLIER LA ZOLAD BUC, dont le siège social est situé ..., représentée par son gérant en exercice ; la SARL INVEST HOTELS MONTPELLIER LA ZOLAD BUC demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler le jugement du 23 mars 2004 par lequel le tribunal administratif de Versailles a ordonné, avant-dire droit sur les conclusions de ses demandes tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1996 à 2002 dans les rôles de la commune de Buc, un supplément d'instruction aux fins d'évaluer par voie d'appréciation directe le local dont elle est propriétaire au 9003, le Parc Clos à Buc (Yvelines) ;
2°) statuant au fond, de lui accorder les réductions qu'elle demande ou, à titre subsidiaire, d'ordonner un supplément d'instruction aux fins d'établir si un immeuble commercial est susceptible d'être retenu comme local de référence en vue de déterminer la valeur locative de l'immeuble en cause selon la méthode comparative prévue par la loi ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et livre des procédures fiscales ;
Vu le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de M. Jean Courtial, Maîtres des Requêtes,
- les observations de la SCP Defrenois, Levis, avocat de la SARL INVEST HOTELS MONTPELLIER LA ZOLAD BUC,
- les conclusions de M. Pierre Collin, Commissaire du gouvernement ;
Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative des immeubles commerciaux est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision, lorsque l'immeuble était loué normalement à cette date, - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ;
Considérant que, par le jugement contre lequel la SARL INVEST HOTELS MONTPELLIER LA ZOLAD BUC se pourvoit, le tribunal administratif de Versailles, saisi par cette société de demandes tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de chacune des années 1996 à 2002 à raison de la propriété d'un local commercial à usage d'hôtel-restaurant situé à Buc, dans les Yvelines, et exploité sous l'enseigne Campanile, a écarté, en se fondant sur les dispositions précitées du b. du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, tant les termes de comparaison sur la base desquels l'administration a déterminé la valeur locative du local en cause, que ceux que celle-ci a proposé de substituer aux premiers en cours d'instance ; qu'après avoir écarté également les termes de comparaison proposés par la société requérante, constitués par des hôtels de la même chaîne, dès lors qu'il ne résultait pas de l'instruction que ces locaux aient été loués à la date de référence, le tribunal a jugé que les dispositions des 1° et 2° de l'article 1498 précité ne pouvaient trouver application et qu'il y avait donc lieu de procéder par voie d'appréciation directe ; qu'il a ordonné un supplément d'instruction à cette fin ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les locaux proposés comme termes de comparaison par la société requérante ne pouvaient être retenus, par application des dispositions du b. du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par comparaison avec des immeubles similaires faisant eux-mêmes l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales, le tribunal administratif a commis une erreur de droit ; que son jugement doit, par suite, être annulé ;
Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de faire application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative et de régler l'affaire au fond ;
Considérant, en premier lieu, que, pour la détermination de la valeur locative de l'hôtel-restaurant Campanile dont la société requérante est propriétaire, l'administration a pris pour termes de comparaison un immeuble à usage d'hôtel situé dans le même département, à Montigny-le-Bretonneux, dont la valeur locative a été, elle-même, déterminée par comparaison avec celle de l'hôtel Hilton-Suffren situé à Paris 15ème, lequel a été retenu comme immeuble-type de la catégorie des hôtels de chaîne pour la région Ile-de-France ; que, toutefois, celui-ci ne peut être regardé comme un terme de comparaison de celui-là, au sens du b. du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, eu égard à son implantation dans une commune qui ne présente pas, d'un point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune de situation de l'immeuble de référence ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'il résulte de l'instruction que ni l'administration ni la société requérante n'ont été en mesure de proposer des termes de comparaison susceptibles de répondre aux critères définis par les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts ;
Considérant, en troisième lieu, que l'administration a la faculté de faire état, à tout moment au cours de la procédure contentieuse, d'un mode de détermination de la valeur locative d'un local commercial conforme aux prescriptions de l'article 1498 précité ; que, par suite, la constatation de l'impossibilité de déterminer la valeur locative d'un bien par comparaison, en application du 2° de cet article, n'implique pas nécessairement qu'il soit fait droit aux conclusions de la société requérante ;
Considérant, enfin, que, dans le dernier état de ses écritures, l'administration propose de déterminer la valeur locative de l'immeuble en cause par voie d'appréciation directe à partir des montants relatifs aux immobilisations passibles d'une taxe foncière mentionnés par la société requérante dans les déclarations fiscales qu'elle a souscrites ; que la société ne critique pas utilement la méthode d'évaluation utilisée en développant une argumentation, inopérante en l'espèce, sur les actes de cession susceptibles d'être pris en compte pour apprécier la valeur vénale d'un immeuble ; qu'il ressort des éléments de calcul produits par l'administration que la valeur locative de l'immeuble ainsi appréciée est supérieure, pour chacune des années en litige, à celle retenue pour l'établissement des impositions contestées ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SARL INVEST HOTELS MONTPELLIER LA ZOLAD BUC n'est pas fondée à demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de chacune des années 1996 à 2002 ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la SARL INVEST HOTELS MONTPELLIER LA ZOLAD BUC demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;
D E C I D E :
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Article 1er : Le jugement du 23 mars 2004 du tribunal administratif de Versailles est annulé.
Article 2 : Les demandes présentées par la SARL INVEST HOTELS MONTPELLIER LA ZOLAD BUC devant le tribunal administratif de Versailles sont rejetées.
Article 3 : Les conclusions présentées par la SARL INVEST HOTELS MONTPELLIER LA ZOLAD BUC au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : La présente décision sera notifiée à la SARL INVEST HOTELS MONTPELLIER LA ZOLAD BUC et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie.
