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§ France, Conseil d'État, 8ème et 3ème sous-sections réunies, 20 juillet 2007, 267995

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Type d'affaire : Administrative
Type de recours : Plein contentieux

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 267995
Numéro NOR : CETATEXT000020406147 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;conseil.etat;arret;2007-07-20;267995 ?

Analyses :

CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILÉES ET REDEVANCES - QUESTIONS COMMUNES - VALEUR LOCATIVE DES BIENS - LOCAUX COMMERCIAUX - MÉTHODE COMPARATIVE (ART - 1498 - 2° DU CGI) - EVALUATION DES LOCAUX-TYPES DÉTERMINÉE PAR UN JEU DE COMPARAISONS SUCCESSIVES - A) RÉGULARITÉ - CONDITIONS - B) DROIT AU RESPECT DE SES BIENS (ART - 1 PAR - 1 DU 1ER PROTOCOLE ADDITIONNEL À LA CEDH) - MÉCONNAISSANCE - ABSENCE.

19-03-01-02 a) La circonstance que l'administration a évalué la valeur locative des nouveaux locaux-types, retenus pour évaluer les locaux soumis à la taxe, par référence à un autre terme de comparaison et qu'elle a, à trois reprises, réitéré cette opération ne constitue pas, en soi, une irrégularité, dès lors que ne sont démontrées ni l'existence, pour chacune de ces évaluations, d'un terme de comparaison plus approprié, ni l'inadéquation du terme de comparaison ultime et que l'analogie de situation économique des communes en cause peut être admise.,,b) Cette possibilité d'évaluation par références successives n'est pas en soi contraire au principe du respect du droit de propriété garanti par l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILÉES ET REDEVANCES - TAXES FONCIÈRES - TAXE FONCIÈRE SUR LES PROPRIÉTÉS BÂTIES - EVALUATION DE LA VALEUR LOCATIVE - LOCAUX COMMERCIAUX - MÉTHODE COMPARATIVE (ART - 1498 - 2° DU CGI) - EVALUATION DES LOCAUX-TYPES DÉTERMINÉE PAR UN JEU DE COMPARAISONS SUCCESSIVES - A) RÉGULARITÉ - CONDITIONS - B) DROIT AU RESPECT DE SES BIENS (ART - 1 PAR - 1 DU 1ER PROTOCOLE ADDITIONNEL À LA CEDH) - MÉCONNAISSANCE - ABSENCE.

19-03-03-01 a) La circonstance que l'administration a évalué la valeur locative des nouveaux locaux-types, retenus pour évaluer les locaux soumis à la taxe, par référence à un autre terme de comparaison et qu'elle a, à trois reprises, réitéré cette opération ne constitue pas, en soi, une irrégularité, dès lors que ne sont démontrées ni l'existence, pour chacune de ces évaluations, d'un terme de comparaison plus approprié, ni l'inadéquation du terme de comparaison ultime et que l'analogie de situation économique des communes en cause peut être admise.,,b) Cette possibilité d'évaluation par références successives n'est pas en soi contraire au principe du respect du droit de propriété garanti par l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

DROITS CIVILS ET INDIVIDUELS - CONVENTION EUROPÉENNE DES DROITS DE L'HOMME - DROITS GARANTIS PAR LES PROTOCOLES - DROIT AU RESPECT DE SES BIENS (ART - 1ER DU PREMIER PROTOCOLE ADDITIONNEL) - MÉCONNAISSANCE - ABSENCE - IMPOSITION LOCALE - VALEUR LOCATIVE DES BIENS - EVALUATION DE LA VALEUR LOCATIVE DES LOCAUX-TYPES DÉTERMINÉE PAR UN JEU DE COMPARAISONS SUCCESSIVES (ART - 1498 - 2° DU CGI).

26-055-02-01 La possibilité pour l'administration d'évaluer la valeur locative des nouveaux locaux-types par références successives à d'autres termes de comparaison n'est pas en soi contraire au principe du respect du droit de propriété garanti par l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.


Texte :

Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 26 mai et 20 septembre 2004 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SCI JBT, dont le siège est 17, chemin du Calvaire à Saint-Just-Saint-Rambert (42170), représentée par son gérant en exercice ; la SCI JBT demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler le jugement en date du 30 mars 2004 du tribunal administratif de Lyon en tant qu'il a rejeté, par son article 2, le surplus des conclusions de ses demandes tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1995 à 2002 dans les rôles de la ville de Saint-Etienne (Loire) ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, et son premier protocole additionnel ;

Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Paquita Morellet-Steiner, Maître des Requêtes,

- les observations de la SCP Lesourd, avocat de la SCI JBT,

- les conclusions de M. Laurent Olléon, Commissaire du gouvernement ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que la SCI JBT est propriétaire de locaux commerciaux constitués d'une boulangerie, d'une boucherie, transformée en entrepôt le 1er janvier 2000, et d'un parc de stationnement situés à Saint-Etienne (Loire) ; qu'elle a demandé une réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1995 à 2002 à raison de ces immeubles ; que, ses réclamations n'ayant pas été admises, elle a saisi le tribunal administratif de Lyon qui, après avoir prononcé la décharge des impositions contestées à hauteur d'une diminution de 10 % de la valeur locative retenue comme base de calcul par l'administration pour la boulangerie et la boucherie, a rejeté le surplus de ses demandes ; que la SCI JBT se pourvoit en cassation contre ce jugement du tribunal administratif de Lyon du 30 mars 2004 ; qu'eu égard aux dégrèvements intervenus en cours d'instance, elle doit être regardée comme demandant au Conseil d'Etat de prononcer, d'une part, la réduction de la valeur locative retenue par l'administration et confirmée par le tribunal pour le parc de stationnement et, d'autre part, un supplément de décharge correspondant à la différence entre le montant des cotisations après déduction de la décharge prononcée par le jugement attaqué et celui des cotisations qui résulteraient des valeurs locatives unitaires proposées par la société requérante pour les deux autres locaux en cause dont, par ailleurs, seules les impositions établies au titre des années 1996 à 2002 sont en litige ;

En ce qui concerne la boulangerie et la boucherie :

Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête ;

Considérant qu'il ressort des énonciations du jugement attaqué que, pour rejeter les conclusions de la SCI JBT tendant à la réduction des cotisations afférentes à ces deux locaux, le tribunal, après avoir relevé que l'administration se référait à deux locaux types différents de celui initialement retenu, a estimé justifié le choix de ces nouveaux locaux types sans répondre au moyen, qui n'était pas inopérant, tiré de ce que l'administration ne pouvait légalement, au cours de la procédure contentieuse, retenir de nouveaux locaux types pour justifier l'évaluation de la valeur locative de locaux commerciaux ; que, par suite, la SCI JBT est fondée à demander l'annulation du jugement attaqué en tant qu'il statue sur les cotisations afférentes à la boulangerie et à la boucherie ;

Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de faire application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative et de régler, dans cette mesure, l'affaire au fond ;

Sur la méthode de détermination de la taxe foncière :

Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux années d'imposition en litige : La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ; qu'aux termes de l'article 1504 du code général des impôts : Les locaux types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs... ; qu'aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce même code : I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ; qu'il résulte de ces dispositions que, dans l'hypothèse où la valeur locative d'un local est déterminée par comparaison, les termes de comparaison retenus doivent être constitués par des immeubles précisément identifiés, situés par priorité sur le territoire de la commune, et dont la valeur locative a été déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b. du 2° de l'article 1498 ;

Considérant qu'il résulte de l'instruction qu'après avoir abandonné le local type n° 165 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Saint-Etienne consistant en des boutiques du centre commercial Centre Deux qu'elle avait retenues initialement comme termes de comparaison pour la détermination de la valeur locative des locaux commerciaux en cause, l'administration a choisi comme nouveaux termes de comparaison les locaux types n° 33 et 34 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Saint-Priest-en-Jarez consistant en une pharmacie et une cafétéria jouxtant un centre commercial de l'enseigne Casino ;

Considérant que l'administration a la faculté, à tout moment au cours de la procédure contentieuse, de justifier l'évaluation de la valeur locative d'un bien passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties par référence à un terme de comparaison autre que celui, inapproprié, auquel elle s'est initialement référée, pour autant que son évaluation soit établie dans le respect des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts ;

Considérant que la SCI JBT, qui ne conteste à aucun moment le choix de nouveaux termes de comparaison hors de la commune de Saint-Etienne et en propose d'ailleurs elle-même un à Saint-Priest-en-Jarez, se borne à faire valoir que la méthode suivie par l'administration serait irrégulière du fait que la valeur locative des deux locaux types retenus par l'administration pour évaluer la boulangerie et la boucherie avait été elle-même déterminée par un jeu de références successives à quatre termes de comparaison consistant tous en des boutiques situées à proximité d'un centre commercial ;

Considérant, d'une part, qu'il résulte de l'instruction que l'administration n'a pas fait une inexacte application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts en estimant qu'eu égard à leur situation et à l'accroissement de commercialité résultant de la proximité immédiate d'un supermarché Lidl de 700 m², la valeur locative de la boucherie, d'une surface de 447 m², et de la boulangerie, d'une surface de 55 m², devait être évaluée par comparaison avec celle de boutiques appartenant à un centre commercial plus important et non avec celle de commerces traditionnels isolés ; qu'en l'espèce, la société requérante ne démontre pas en quoi les différences entre ses locaux et les boutiques jouxtant un centre commercial Casino d'une surface d'environ 2 000 m² feraient obstacle à ce qu'elles soient retenues comme des locaux types pertinents ;

Considérant, d'autre part, que la circonstance que l'administration a évalué la valeur locative des nouveaux locaux types par référence à un autre terme de comparaison et qu'elle a, à trois reprises, réitéré cette opération ne constitue pas, en soi, une irrégularité, dès lors que ne sont démontrées ni l'existence, pour chacune de ces évaluations, d'un terme de comparaison plus approprié, ni l'inadéquation du terme de comparaison ultime et que l'analogie de situation économique des communes en cause peut être admise ;

Considérant, enfin, que cette possibilité d'évaluation par références successives n'est pas en soi contraire au principe du respect du droit de propriété garanti par l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SCI JBT n'est pas fondée à demander une réduction supplémentaire des cotisations afférentes à la boulangerie et à la boucherie ;

En ce qui concerne le parc de stationnement :

Considérant qu'il ressort des énonciations du jugement attaqué que, pour estimer justifiée la valeur locative retenue pour le parc de stationnement, le tribunal s'est borné à rejeter comme ne pouvant constituer des termes de comparaison valables les locaux types proposés par la SCI JBT, sans répondre au moyen par lequel elle contestait la régularité de la comparaison effectuée par l'administration entre ce parc de stationnement et une surface commerciale ; que, par suite, la société requérante est fondée à demander l'annulation du jugement attaqué en tant qu'il statue sur les cotisations afférentes au parc de stationnement ;

Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de faire application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative et de régler, dans cette mesure, l'affaire au fond ;

Considérant qu'il résulte de l'instruction que la valeur locative du parc de stationnement a été évaluée par référence au local type n° 92 du procès-verbal n° 6670C de la commune de Saint-Etienne correspondant au magasin Monoprix du centre ville avec application d'un coefficient de pondération de la surface de 0,1 ; qu'en regardant le bien en cause comme une surface commerciale à laquelle elle a appliqué un coefficient de pondération pour tenir compte de sa nature d'aire de stationnement, conformément aux dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, l'administration a procédé à une évaluation conforme aux prévisions de l'article 1498 du code général des impôts dès lors qu'il résulte de l'instruction et n'est pas contesté que le parc de stationnement de la société requérante, qui n'est pas exploité de façon autonome, est uniquement destiné à l'usage de la clientèle du supermarché Lidl auquel il est loué et dont il constitue ainsi une des surfaces commerciales ;

Considérant que si la société requérante propose de retenir deux autres locaux types respectivement situés sur le territoire de la commune de Saint-Priest-en-Jarez et sur celui de la commune de Saint-Chamond, toutefois, à supposer même que soit admise une analogie de situation économique entre ces communes et celle de Saint-Etienne, les différences d'affectation et de rentabilité commerciale existant entre, respectivement, un terrain d'exposition de véhicules de camping et un parc de stationnement couvert exploité de façon autonome et le bien à évaluer tel que décrit ci-dessus empêchent de les retenir comme des locaux types appropriés ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SCI JBT n'est pas fondée à demander la décharge des cotisations afférentes au parc de stationnement ;

Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que demande la SCI JBT au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

D E C I D E :

--------------

Article 1er : L'article 2 du jugement du 30 mars 2004 du tribunal administratif de Lyon est annulé.

Article 2 : Sous réserve de l'article 1er du jugement attaqué, les demandes présentées par la SCI JBT devant le tribunal administratif de Lyon sont rejetées, ainsi que le surplus de ses conclusions présentées devant le Conseil d'Etat.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à la SCI JBT et au ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique.


Publications :

Proposition de citation: CE, 20 juillet 2007, n° 267995
Mentionné aux tables du recueil Lebon
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Composition du Tribunal :

Président : M. Martin
Rapporteur ?: Mme Paquita Morellet-Steiner
Rapporteur public ?: M. Olléon
Avocat(s) : SCP LESOURD

Origine de la décision

Formation : 8ème et 3ème sous-sections réunies
Date de la décision : 20/07/2007

Fonds documentaire ?: Legifrance

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