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§ France, Conseil d'État, 8ème et 3ème sous-sections réunies, 23 juillet 2010, 318860

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Type d'affaire : Administrative
Type de recours : Plein contentieux

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 318860
Numéro NOR : CETATEXT000022512960 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;conseil.etat;arret;2010-07-23;318860 ?

Analyses :

CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILÉES ET REDEVANCES - QUESTIONS COMMUNES - VALEUR LOCATIVE DES BIENS - LOCAUX COMMERCIAUX ET BIENS DIVERS - MÉTHODE D'ÉVALUATION PAR VOIE DE COMPARAISON (ART - 1498 - 2° DU CGI) - 1) APPLICABILITÉ EN DÉPIT DES DIFFÉRENCES IMPORTANTES DE SUPERFICIE ENTRE LE LOCAL À ÉVALUER ET CELUI RETENU COMME TERME DE COMPARAISON - EXISTENCE [RJ1] - 2) APPLICABILITÉ LORSQUE L'UN DE CES LOCAUX EST UN IMMEUBLE DE GRANDE HAUTEUR ET L'AUTRE NON - ABSENCE.

19-03-01-02 1) Pour l'application de la méthode d'évaluation de la valeur locative des locaux commerciaux et biens divers prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts (CGI), la différence de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer, même significative, ne fait pas par elle-même obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. Dans ce cas, la valeur locative doit toutefois être ajustée afin de tenir compte de cette différence par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III à ce code. 2) Cependant, cette méthode ne peut être mise en oeuvre dans le cas où l'immeuble à évaluer est un immeuble de grande hauteur et où le local-type proposé comme terme de comparaison ne présente pas ces caractéristiques. En effet, eu égard à leurs spécificités, les immeubles de grande hauteur ne peuvent être évalués que par comparaison avec d'autres immeubles de grande hauteur ou, à défaut, par voie d'appréciation directe en application du 3° du même article.

CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILÉES ET REDEVANCES - TAXES FONCIÈRES - TAXE FONCIÈRE SUR LES PROPRIÉTÉS BÂTIES - VALEUR LOCATIVE DES BIENS - LOCAUX COMMERCIAUX ET BIENS DIVERS - MÉTHODE D'ÉVALUATION PAR VOIE DE COMPARAISON (ART - 1498 - 2° DU CGI) - 1) APPLICABILITÉ EN DÉPIT DES DIFFÉRENCES IMPORTANTES DE SUPERFICIE ENTRE LE LOCAL À ÉVALUER ET CELUI RETENU COMME TERME DE COMPARAISON - EXISTENCE [RJ1] - 2) APPLICABILITÉ LORSQUE L'UN DE CES LOCAUX EST UN IMMEUBLE DE GRANDE HAUTEUR ET L'AUTRE NON - ABSENCE.

19-03-03-01-03 1) Pour l'application de la méthode d'évaluation de la valeur locative des locaux commerciaux et biens divers prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts (CGI), la différence de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer, même significative, ne fait pas par elle-même obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. Dans ce cas, la valeur locative doit toutefois être ajustée afin de tenir compte de cette différence par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III à ce code. 2) Cependant, cette méthode ne peut être mise en oeuvre dans le cas où l'immeuble à évaluer est un immeuble de grande hauteur et où le local-type proposé comme terme de comparaison ne présente pas ces caractéristiques. En effet, eu égard à leurs spécificités, les immeubles de grande hauteur ne peuvent être évalués que par comparaison avec d'autres immeubles de grande hauteur ou, à défaut, par voie d'appréciation directe en application du 3° du même article.

Références :


[RJ1] Cf. 18 octobre 1993, SCI le Continental, n° 75009, inédite au Recueil, RJF 1993 n° 1562.


Texte :

Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 28 juillet et 24 octobre 2008 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SOCIETE IMMOBILIERE PB6, dont le siège est 31, rue de Mogador à Paris (75009) ; la SOCIETE IMMOBILIERE PB6 demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'article 4 du jugement du 7 mai 2008 par lequel le tribunal administratif de Versailles a rejeté le surplus des conclusions de ses demandes tendant à la décharge ou, subsidiairement, à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2003 et 2004 pour l'immeuble Tour PB6-EDF sis 20, place de la Défense à Puteaux (Hauts-de-Seine) ;

2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à ses demandes ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 26 avril 2010, présenté par le ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat, qui conclut au rejet du pourvoi ; il soutient que le tribunal n'a pas commis d'erreur de droit au regard du 2° de l'article 1498 du code général des impôts en jugeant, par une appréciation souveraine des faits, que la valeur locative de l'immeuble de la requérante pouvait être évaluée par comparaison avec le local-type n°139 du procès-verbal de révision de la commune de Neuilly-sur-Seine, en appliquant un coefficient de pondération de 40% pour tenir compte de la différence de superficie entre le bien à évaluer et ce local-type ; qu'il n'a pas commis d'erreur de droit au regard de l'article 1494 du même code en jugeant que les emplacements de stationnement situés sous la Tour PB6-EDF pouvaient être évalués distinctement des bureaux ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Marie-Astrid Nicolazo de Barmon, Auditeur,

- les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la SOCIETE IMMOBILIERE PB6,

- les conclusions de Mme Nathalie Escaut, rapporteur public ;

La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la SOCIETE IMMOBILIERE PB6 ;

Considérant qu'il ressort des pièces des dossiers soumis au juge du fond que la SOCIETE IMMOBILIERE PB6 a demandé vainement, par réclamations des 17 décembre 2004 et 11 mai 2005, la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie, au titre des années 2003 et 2004, dans les rôles de la commune de Puteaux, à raison de l'immeuble dénommé Tour PB6 - EDF ; que, par l'article 4 du jugement en date du 7 mai 2008 contre lequel la SOCIETE IMMOBILIERE PB6 se pourvoit en cassation, le tribunal administratif de Versailles, après avoir fait partiellement droit à sa demande de décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre des années 2003 et 2004, a rejeté le surplus de ses conclusions ;

Considérant qu'aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ; qu'aux termes de l'article 1498 du même code dans sa rédaction applicable à l'imposition en litige: La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales : 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ; qu'en vertu des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III à ce code : La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ; que, pour l'application de la méthode d'évaluation prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer ne fait pas par elle-même obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison ; que, dans ce cas, la valeur locative doit toutefois être ajustée afin de tenir compte de cette différence par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III à ce code ; que cependant, cette règle ne peut être mise en oeuvre dans le cas où l'immeuble à évaluer est un immeuble de grande hauteur et où le local-type proposé comme terme de comparaison ne présente pas ces caractéristiques ; qu'en effet, eu égard à leurs spécificités, les immeubles de grande hauteur ne peuvent être évalués que par comparaison avec d'autres immeubles de grande hauteur ou, à défaut, par voie d'appréciation directe en application du 3° du même article ;

Sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre moyen du pourvoi ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que l'immeuble à évaluer est une tour à usage de bureaux de quarante étages achevée en 2001 dont la surface réelle est de 60 207 m² et la surface pondérée de 47 470 m² ; que le tribunal a relevé que le local-type n° 139 du procès-verbal C de la commune de Neuilly-sur-Seine proposé par l'administration dont la surface réelle est de 905 m² et la surface pondérée de 486 m² était situé dans un immeuble similaire à la Tour PB6-EDF par sa conception, son année de construction et son lieu d'implantation ; qu'il a commis une erreur de droit en en déduisant que ce local-type pouvait être retenu comme terme de comparaison, moyennant un ajustement de 40 % de sa valeur locative pour tenir compte de l'importance de la différence de superficie qu'il présentait avec les locaux à évaluer, dès lors que le local-type proposé par l'administration, qui consistait en un ensemble de bureaux situés au rez-de-chaussée d'un immeuble de taille moyenne, ne constituait pas un terme de comparaison pertinent pour l'évaluation d'une tour de 165 mètres de haut ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SOCIETE IMMOBILIERE PB6 est fondée à demander l'annulation du jugement qu'elle attaque ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de l'Etat le versement à la SOCIETE IMMOBILIERE PB6 de la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

D E C I D E :

--------------

Article 1er : L'article 4 du jugement du tribunal administratif de Versailles en date du 7 mai 2008 est annulé.

Article 2 : L'affaire est renvoyée devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise.

Article 3 : L'Etat versera à la SOCIETE IMMOBILIERE PB6 une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à la SOCIETE IMMOBILIERE PB6 et au ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat.


Publications :

Proposition de citation: CE, 23 juillet 2010, n° 318860
Mentionné aux tables du recueil Lebon
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Composition du Tribunal :

Président : M. Vigouroux
Rapporteur ?: Mme Marie-Astrid Nicolazo de Barmon
Rapporteur public ?: Mme Escaut Nathalie
Avocat(s) : SCP NICOLAY, DE LANOUVELLE, HANNOTIN

Origine de la décision

Formation : 8ème et 3ème sous-sections réunies
Date de la décision : 23/07/2010

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