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§ France, Conseil d'État, 8ème et 3ème sous-sections réunies, 25 février 2011, 334034

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Type d'affaire : Administrative
Type de recours : Plein contentieux

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 334034
Numéro NOR : CETATEXT000023632384 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;conseil.etat;arret;2011-02-25;334034 ?

Analyses :

CONTRIBUTIONS ET TAXES - RÈGLES DE PROCÉDURE CONTENTIEUSE SPÉCIALES - QUESTIONS COMMUNES - DIVERS - VALEUR LOCATIVE - LOCAUX COMMERCIAUX - APPRÉCIATION DES CHANGEMENTS DE CARACTÉRISTIQUES PHYSIQUES OU D'ENVIRONNEMENT DES BÂTIMENTS LORSQU'ILS ENTRAÎNENT UNE MODIFICATION DE PLUS D'UN DIXIÈME DE LA VALEUR LOCATIVE (ARTICLE 1517 DU CGI) - RÉGIME DE PREUVE OBJECTIVE.

19-02-01-04-01 Le juge applique un régime de preuve objective pour apprécier si un immeuble a connu des changements de caractéristiques physiques ou des changements d'environnement qui doivent être pris en compte, pour la mise à jour de la valeur locative, dans le cas où ils entraînent, les uns ou les autres, à eux seuls, une modification de plus d'un dixième de cette valeur.

CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILÉES ET REDEVANCES - QUESTIONS COMMUNES - VALEUR LOCATIVE DES BIENS - TAXE FONCIÈRE SUR LES PROPRIÉTÉS BÂTIES - LOCAUX COMMERCIAUX - 1) PRINCIPE DU CONSTAT ANNUEL DES CHANGEMENTS DE CARACTÉRISTIQUES PHYSIQUES OU D'ENVIRONNEMENT DES BÂTIMENTS LORSQU'ILS ENTRAÎNENT UNE MODIFICATION DE PLUS D'UN DIXIÈME DE LA VALEUR LOCATIVE (ARTICLE 1517 DU CGI) - SEUIL À APPLIQUER AU REGARD DE CHACUNE DES DEUX CATÉGORIES DE CHANGEMENTS - 2) OFFICE DU JUGE - RÉGIME DE PREUVE OBJECTIVE.

19-03-01-02 1) Il résulte des dispositions de l'article 1517 du code général des impôts (CGI) que les changements de caractéristiques physiques ou les changements d'environnement des propriétés bâties doivent être pris en compte, pour la mise à jour de la valeur locative, dans le cas où ils entraînent, les uns ou les autres, à eux seuls, une modification de plus d'un dixième de cette valeur.... ...2) Le juge applique sur ce point un régime de preuve objective.

CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILÉES ET REDEVANCES - TAXES FONCIÈRES - TAXE FONCIÈRE SUR LES PROPRIÉTÉS BÂTIES - VALEUR LOCATIVE - LOCAUX COMMERCIAUX - 1) PRINCIPE DU CONSTAT ANNUEL DES CHANGEMENTS DE CARACTÉRISTIQUES PHYSIQUES OU D'ENVIRONNEMENT DES BÂTIMENTS LORSQU'ILS ENTRAÎNENT UNE MODIFICATION DE PLUS D'UN DIXIÈME DE LA VALEUR LOCATIVE (ARTICLE 1517 DU CGI) - SEUIL À APPLIQUER AU REGARD DE CHACUNE DES DEUX CATÉGORIES DE CHANGEMENTS - 2) OFFICE DU JUGE - RÉGIME DE PREUVE OBJECTIVE.

19-03-03-01-03 1) Il résulte des dispositions de l'article 1517 du code général des impôts (CGI) que les changements de caractéristiques physiques ou les changements d'environnement des propriétés bâties doivent être pris en compte, pour la mise à jour de la valeur locative, dans le cas où ils entraînent, les uns ou les autres, à eux seuls, une modification de plus d'un dixième de cette valeur.... ...2) Le juge applique sur ce point un régime de preuve objective.


Texte :

Vu le pourvoi sommaire, le mémoire complémentaire et le nouveau mémoire, enregistrés les 23 novembre 2009, 23 février et 16 mars 2010 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SOCIETE BAZAR DE L'HOTEL DE VILLE, dont le siège est 55 rue de la verrerie à Paris (75189 cedex) ; la société demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler le jugement n° 0425026 du 29 septembre 2009 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2001 et 2002 ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Nicolas Agnoux, chargé des fonctions de Maître des Requêtes,

- les observations de la SCP Célice, Blancpain, Soltner, avocat de la SOCIETE BAZAR DE L'HOTEL DE VILLE,

- les conclusions de Mme Nathalie Escaut, rapporteur public ;

La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Célice, Blancpain, Soltner, avocat de la SOCIETE BAZAR DE L'HOTEL DE VILLE ;

Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article 1497 du code général des impôts : " Par dérogation au I de l'article 1496, les locaux d'habitation qui présentent un caractère exceptionnel et les locaux à usage professionnel spécialement aménagés pour l'exercice d'une activité particulière sont évalués dans les conditions prévues à l'article 1498 " ; qu'aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison " ; qu'aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au même code : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance " ;

Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article 1516 du même code : " Les valeurs locatives des propriétés bâties et non bâties sont mises à jour suivant une procédure comportant : la constatation annuelle des changements affectant ces propriétés (...) " ; qu'aux termes de l'article 1517 du même code : " I.1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement quand ils entraînent une modification de plus d'un dixième de la valeur locative " ; qu'il résulte de ces dispositions que les changements de caractéristiques physiques ou les changements d'environnement des propriétés bâties doivent être pris en compte, pour la mise à jour de la valeur locative, dans le cas où ils entraînent, les uns ou les autres, à eux seuls, une modification de plus d'un dixième de cette valeur ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la SOCIETE BAZAR DE L'HOTEL DE VILLE a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties, au titre des années 2001 et 2002, à raison du grand magasin qu'elle exploite sous l'enseigne "BHV-Rivoli", au 55 rue de la Verrerie à Paris (IVe) ; que l'administration déterminait depuis 1970 la valeur locative des locaux par comparaison avec le local type n° 4 correspondant au grand magasin des Galeries Lafayette, situé boulevard Haussmann à Paris (IXe), en appliquant à la valeur unitaire retenue pour cet immeuble un abattement de 20 % pour tenir compte des différences existant entre les deux locaux ; que la société a présenté une réclamation tendant à la réduction de ces impositions et a notamment fait valoir, au vu d'un état des surfaces établi par un géomètre, que la surface réelle retenue par l'administration avait été surévaluée ; que l'administration a corrigé en ce sens la surface réelle et la surface pondérée mais a estimé dans le même temps que l'abattement de 20 % jusqu'alors retenu dans le calcul de la valeur locative n'était plus justifié au regard des travaux réalisés dans l'immeuble et de l'amélioration de son environnement ; qu'ayant constaté que la valeur locative résultant de ces deux modifications était supérieure de plus de 11 % à celle retenue pour l'établissement des impositions contestées, l'administration a rejeté la demande présentée par la société ; que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté la demande de la société tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière et correspondant au rétablissement de l'abattement de 20 % ;

Considérant que, pour confirmer le bien-fondé de la suppression de cet abattement, le tribunal administratif a jugé que les changements de caractéristiques physiques et les changements liés à l'environnement invoqués par l'administration avaient eu pour effet d'augmenter de plus d'un dixième la valeur locative de l'immeuble en litige depuis la dernière évaluation effectuée en 1970, dès lors que la diminution de la surface pondérée prise en compte et la suppression de l'abattement de 20 % s'étaient traduits au total par une augmentation de 11 % de cette valeur ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les changements de caractéristiques physiques ou ceux de l'environnement avaient, les uns ou les autres, à eux seuls, entraîné une modification de plus d'un dixième de la valeur locative, le tribunal administratif de Paris a commis une erreur de droit ; que, par suite et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, la SOCIETE BAZAR DE L'HOTEL DE VILLE est fondée à demander l'annulation du jugement attaqué ;

Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de régler l'affaire au fond en application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative ;

Considérant que, pour les locaux dont la valeur locative est déterminée par voie de comparaison, le seuil d'un dixième de la valeur locative retenu pour apprécier les changements de caractéristiques physiques ou les changements d'environnement en application du 1 du I de l'article 1517 du code général des impôts s'apprécie relativement à la valeur locative du local-type de référence ;

Considérant, en premier lieu, qu'il résulte de l'instruction que les travaux de rénovation invoqués par l'administration, qui ont été réalisés sur le fondement de deux permis de construire délivrés les 24 et 28 avril 1998, étaient limités à certains étages du bâtiment et n'ont permis que la création d'un escalier supplémentaire entre le quatrième et le cinquième étage, la mise à niveau des troisième et quatrième étages sans supprimer la différence de niveau existant au deuxième étage, le transfert du restaurant du sixième au cinquième étage et la création d'une surface hors oeuvre nette représentant moins de 2 % de la surface pondérée totale du grand magasin ; que la société soutient en outre, sans être contredite, que l'essentiel des différences de caractéristiques physiques avec les Galeries Lafayette, liées aux hauteurs sous plafond plus réduites, aux halls de plus petite surface et à l'absence d'entrée monumentale, n'ont pas disparu ; qu'ainsi, il ne résulte pas de l'instruction que les travaux en cause auraient abouti à des changements de caractéristiques physiques entraînant une hausse de la valeur locative de plus d'un dixième par rapport au local-type de référence depuis la date de la dernière évaluation en 1970 ;

Considérant, en second lieu, qu'il résulte de l'instruction que l'immeuble des Galeries Lafayette était classé en 1970 en zone de commercialité " très bonne " par la commission communale des impôts directs, alors que l'immeuble en litige était classé en zone de commercialité " bonne " ; que, si l'administration invoque la création, depuis cette date, de parcs publics de stationnement situés à proximité en 1971 puis en 1981, la création du Forum des Halles, du Centre Pompidou, du Grand Louvre et de l'Opéra Bastille ou la mise en valeur du quartier du Marais et l'amélioration de la desserte par les transports en commun, la société requérante fait valoir que l'immeuble de référence a, pour ce qui le concerne, bénéficié de nouvelles installations de transport en commun concernant notamment les lignes SNCF et la nouvelle ligne E du réseau express régional et que la création du Forum des Halles n'a pas amélioré la commercialité de l'emplacement mais a, au contraire, eu pour effet de détourner sa clientèle ; qu'ainsi, il ne résulte pas de l'instruction que les changements d'environnement qui ont affecté le bâtiment en litige depuis la date de son évaluation initiale en 1970 auraient entraîné une hausse de la valeur locative de l'immeuble de plus d'un dixième par rapport au local-type de référence ;

Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que l'administration n'était pas fondée à remettre en cause, dans le cadre de la mise à jour de la valeur locative en application du 1 du I de l'article 1517 du code général des impôts, l'abattement de 20 % appliqué à la valeur unitaire du local-type de référence pour le calcul de la base locative de l'immeuble en litige ; que, par suite et sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre moyen de la demande, la société est fondée à demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie à raison de l'immeuble en litige pour les années 2001 et 2002, à hauteur de la diminution de la base imposable résultant de la prise en compte de cet abattement ;

Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de l'Etat le versement à la SOCIETE BAZAR DE L'HOTEL DE VILLE de la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

D E C I D E :

--------------

Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Paris du 29 septembre 2009 est annulé.

Article 2 : La SOCIETE BAZAR DE L'HOTEL DE VILLE est déchargée de la différence entre la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2001 et 2002 à laquelle elle a été assujettie et celle résultant de la diminution de la surface pondérée de 43 861 mètres carrés à 38 955 mètres carrés, sans modification de l'abattement de 20 % pris en compte pour le calcul de l'évaluation.

Article 3 : L'Etat versera à la SOCIETE BAZAR DE L'HOTEL DE VILLE une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à la SOCIETE BAZAR DE L'HOTEL DE VILLE et au ministre du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l'Etat, porte-parole du Gouvernement.


Publications :

Proposition de citation: CE, 25 février 2011, n° 334034
Mentionné aux tables du recueil Lebon
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Composition du Tribunal :

Président : M. Arrighi de Casanova
Rapporteur ?: M. Nicolas Agnoux
Rapporteur public ?: Mme Escaut Nathalie
Avocat(s) : SCP CELICE, BLANCPAIN, SOLTNER

Origine de la décision

Formation : 8ème et 3ème sous-sections réunies
Date de la décision : 25/02/2011

Fonds documentaire ?: Legifrance

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