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§ France, Conseil d'État, 8ème et 3ème sous-sections réunies, 30 décembre 2011, 327425

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Type d'affaire : Administrative
Type de recours : Plein contentieux

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 327425
Numéro NOR : CETATEXT000025115821 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;conseil.etat;arret;2011-12-30;327425 ?

Analyses :

CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILÉES ET REDEVANCES - QUESTIONS COMMUNES - VALEUR LOCATIVE DES BIENS - IMMEUBLES COMMERCIAUX - DÉTERMINATION SELON LA MÉTHODE PAR COMPARAISON - IMMEUBLE PARTICULIER - POSSIBILITÉ DE CHOISIR UN POINT DE COMPARAISON DANS UNE COMMUNE NON CONTIGÜE - EXISTENCE - POSSIBILITÉ DE CHOISIR CE TERME DE COMPARAISON DANS UNE AIRE URBAINE PRÉSENTANT UNE SITUATION ÉCONOMIQUE ANALOGUE À L'AIRE URBAINE DANS LAQUELLE EST SITUÉ L'IMMEUBLE - EXISTENCE [RJ1].

19-03-01-02 En l'absence d'un terme de comparaison approprié dans une commune, un local à évaluer dans le cadre de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties peut être regardé comme présentant un caractère particulier au sens du a) du 2° de l'article 1498 du code général des impôts (CGI). Cette situation est de nature à autoriser la recherche d'un terme de comparaison dans une autre commune. Lorsque le terme de comparaison est choisi hors de la commune, la commune où est implanté le terme de comparaison peut ne pas être contiguë à la commune où est implanté l'immeuble à caractère particulier dont la valeur locative est à évaluer. Par ailleurs, lorsque l'immeuble dont la valeur locative est à évaluer est situé dans une aire urbaine, le terme de comparaison peut être choisi dans une autre aire urbaine présentant une situation économique analogue à celle de la première.... ...En l'espèce, absence de dénaturation et d'erreur de droit de la part d'un tribunal administratif à avoir jugé que les situations économiques des aires urbaines de Lille et d'Aix-en-Provence étaient suffisamment comparables en termes d'entreprises et d'hôtels pour que le terme de comparaison de la valeur locative d'un hôtel situé dans l'aire urbaine de Lille puisse être choisi dans l'aire urbaine d'Aix-en-Provence.

CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILÉES ET REDEVANCES - TAXES FONCIÈRES - TAXE FONCIÈRE SUR LES PROPRIÉTÉS BÂTIES - VALEUR LOCATIVE DES IMMEUBLES COMMERCIAUX - DÉTERMINATION SELON LA MÉTHODE PAR COMPARAISON - IMMEUBLE PARTICULIER - POSSIBILITÉ DE CHOISIR UN POINT DE COMPARAISON DANS UNE COMMUNE NON CONTIGÜE - EXISTENCE - POSSIBILITÉ DE CHOISIR CE TERME DE COMPARAISON DANS UNE AIRE URBAINE PRÉSENTANT UNE SITUATION ÉCONOMIQUE ANALOGUE À L'AIRE URBAINE DANS LAQUELLE EST SITUÉ L'IMMEUBLE - EXISTENCE [RJ1].

19-03-03-01-03 En l'absence d'un terme de comparaison approprié dans une commune, un local à évaluer dans le cadre de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties peut être regardé comme présentant un caractère particulier au sens du a) du 2° de l'article 1498 du code général des impôts (CGI). Cette situation est de nature à autoriser la recherche d'un terme de comparaison dans une autre commune. Lorsque le terme de comparaison est choisi hors de la commune, la commune où est implanté le terme de comparaison peut ne pas être contiguë à la commune où est implanté l'immeuble à caractère particulier dont la valeur locative est à évaluer. Par ailleurs, lorsque l'immeuble dont la valeur locative est à évaluer est situé dans une aire urbaine, le terme de comparaison peut être choisi dans une autre aire urbaine présentant une situation économique analogue à celle de la première.... ...En l'espèce, absence de dénaturation et d'erreur de droit de la part d'un tribunal administratif à avoir jugé que les situations économiques des aires urbaines de Lille et d'Aix-en-Provence étaient suffisamment comparables en termes d'entreprises et d'hôtels pour que le terme de comparaison de la valeur locative d'un hôtel situé dans l'aire urbaine de Lille puisse être choisi dans l'aire urbaine d'Aix-en-Provence.

Références :


[RJ1] Cf. CE, 25 mai 2007, Société Campanile 1, n° 279712, T. p. 797.


Texte :

Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 27 avril et 24 juillet 2009 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SA FONCIER BAIL, dont le siège est 19 rue des Capucines à Paris (75001) ; la SA FONCIER BAIL demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler le jugement nos 0100773, 0100774, 0202625, 0202633, 0202725, 0307458 du 25 février 2009 par lequel le tribunal administratif de Marseille a rejeté ses demandes tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1999 à 2002 dans les rôles de la commune d'Aix-en-Provence, à raison de l'ensemble immobilier à usage d'hôtel et de résidence hôtelière dont elle est propriétaire, sis 40 et 42, route de la Galice ;

2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à ses demandes présentées devant le tribunal administratif de Marseille ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code général des impôts ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Eliane Chemla, Conseiller d'Etat,

- les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la SA FONCIER BAIL,

- les conclusions de M. Laurent Olléon, rapporteur public ;

La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la SA FONCIER BAIL ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la SA FONCIER BAIL a été imposée à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison de l'ensemble immobilier à usage d'hôtel et de résidence hôtelière dont elle est propriétaire à Aix-en-Provence ; que, pour la détermination des bases d'imposition, ces locaux ont fait l'objet d'une évaluation selon la méthode par comparaison ; que la SA FONCIER BAIL se pourvoit en cassation contre le jugement du 25 février 2009 par lequel le tribunal administratif de Marseille a rejeté ses demandes tendant à la réduction de ces cotisations ;

Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative des immeubles commerciaux " est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après: / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location / 2° a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée / : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision, lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;/ 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; qu'aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision " ;

Considérant, en premier lieu, qu'en jugeant que la valeur locative des locaux de la SA FONCIER BAIL situés à Aix-en-Provence (Bouches-du-Rhône) pouvait être déterminée par comparaison avec le local-type n° 35 du procès-verbal des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Lesquin (Nord), alors même que ces deux communes ne sont pas contigües, le tribunal administratif n'a pas commis d'erreur de droit ;

Considérant, en deuxième lieu, qu'en jugeant, après avoir relevé par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, que la commune de Lesquin qui, présentant avec Lille une continuité du tissu bâti, faisait partie de la même unité urbaine et qu'il y avait lieu d'examiner les situations sur le plan économique des aires urbaines d'Aix-en-Provence et de Lille et qu'eu égard notamment à la documentation INSEE fournie par la société, ces situations étaient suffisamment comparables en termes d'entreprises et d'hôtels et qu'en conséquence, elles présentaient une situation analogue, le tribunal n'a pas commis d'erreur de droit ;

Considérant, en troisième lieu, que, si la SA FONCIER BAIL soutient que le tribunal ne pouvait retenir ce terme de comparaison dès lors que la régularité de l'évaluation de sa valeur locative n'était pas établie, le tribunal, qui n'était pas saisi d'une argumentation précise sur ce point, n'a, dès lors, pas commis d'erreur de droit en jugeant que l'administration pouvait, pour l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, se fonder sur ce terme ;

Considérant, enfin, que la société ne peut utilement soutenir que le tribunal aurait commis une erreur de droit au regard de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts au motif que le terme de comparaison proposé par l'administration et son immeuble à évaluer ne présentaient pas d'analogie au regard de leur situation dès lors que le tribunal administratif n'était pas saisi d'un tel moyen ;

Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le pourvoi de la SA FONCIER BAIL doit être rejeté, y compris ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

D E C I D E :

--------------

Article 1er : Le pourvoi de la SA FONCIER BAIL est rejeté.

Article 2 : La présente décision sera notifiée à la SA FONCIER BAIL et à la ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat, porte-parole du Gouvernement.


Publications :

Proposition de citation: CE, 30 décembre 2011, n° 327425
Mentionné aux tables du recueil Lebon
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Composition du Tribunal :

Président : M. Christian Vigouroux
Rapporteur ?: Mme Eliane Chemla
Rapporteur public ?: M. Laurent Olléon
Avocat(s) : SCP NICOLAY, DE LANOUVELLE, HANNOTIN

Origine de la décision

Formation : 8ème et 3ème sous-sections réunies
Date de la décision : 30/12/2011

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