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§ France, Cour administrative d'appel de Bordeaux, 1e chambre, 06 février 1997, 94BX01283

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Type d'affaire : Administrative
Type de recours : Plein contentieux fiscal

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 94BX01283
Numéro NOR : CETATEXT000007489356 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.administrative.appel.bordeaux;arret;1997-02-06;94bx01283 ?

Analyses :

CONTRIBUTIONS ET TAXES - REGLES DE PROCEDURE CONTENTIEUSE SPECIALES - RECLAMATIONS AU DIRECTEUR - VALIDITE DE LA DECISION DU DIRECTEUR.

CONTRIBUTIONS ET TAXES - REGLES DE PROCEDURE CONTENTIEUSE SPECIALES - DEMANDES ET OPPOSITIONS DEVANT LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF - REGULARITE DE LA PROCEDURE.

CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILEES ET REDEVANCES - QUESTIONS COMMUNES - VALEUR LOCATIVE DES BIENS.


Texte :

Vu la requête et le mémoire enregistrés au greffe de la cour les 20 et 23 septembre 1994 présentés par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE du ..., ayant son siège social ... (Haute-Garonne) ; la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE du ... demande à la cour :
1 ) d'annuler le jugement en date du 10 juin 1994 du tribunal administratif de Toulouse en tant qu'il a rejeté sa demande tendant à ce que :
- soit ordonnée une expertise aux fins de préciser la consistance des locaux dont elle est propriétaire et d'en rechercher la valeur locative cadastrale ;
- soit prononcé un dégrèvement des taxes foncières sur les propriétés bâties au titre des années 1988, 1989 et 1990 auxquelles elle a été assujettie à raison de ces locaux ;
2 ) d'ordonner une expertise aux fins susvisées et de déterminer la valeur locative des éléments qui composent son patrimoine ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu la loi n 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 9 janvier 1997 :
- le rapport de Mme BOULARD, rapporteur ;
- et les conclusions de M. BRENIER, commissaire du gouvernement ;

Considérant que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE du ... demande, d'une part, l'annulation du jugement en date du 17 mai 1994 par lequel le tribunal administratif de Toulouse a rejeté sa requête qui tendait à ce que soit ordonnée une expertise et à la décharge des taxes foncières sur les propriétés bâties qui lui ont été réclamées au titre des années 1986 à 1990 et à raison d'immeubles commerciaux dont elle est propriétaire situés ... et correspondant aux lots 7, 28, 29 et 30 du règlement de copropriété ;
Sur la recevabilité de la requête :
Considérant qu'il résulte des éléments du dossier que le jugement précité du tribunal administratif de Toulouse a été notifié le 21 juillet 1994 à la société requérante ; qu'ainsi, la requête susvisée, enregistrée le 20 septembre 1994, a été présentée dans le délai de deux mois imparti par l'article R. 229 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ; que, dès lors, la fin de non-recevoir opposée pour tardiveté par le ministre doit être rejetée ;
Sur la régularité de la procédure d'imposition :
Considérant qu'aucune disposition législative ou réglementaire applicable aux taxes concernées n'imposait à l'administration d'effectuer, dans le cadre de l'instruction de la réclamation présentée par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, une visite contradictoire des bâtiments taxés pour en apprécier la valeur locative ; que la société requérante a pu prendre connaissance, tant en première instance qu'en appel, des divers éléments relatifs à l'établissement des impositions contestées ; qu'elle n'est, dès lors, pas fondée à contester par ce moyen la régularité de la procédure d'imposition ;
Sur le bien-fondé des taxes en litige :

Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative des immeubles commerciaux "est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1 Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2 a) pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou ... occupés par un tiers à autre titre que la location ..., la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b) la valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision, lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3 A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe" ; qu'aux termes de l'article 1517 du code général des impôts , "I-1 est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement quand ils entraînent une modification de plus d'un dixième de la valeur locative ... II-1 en ce qui concerne les propriétés bâties, les valeurs locatives résultant des changements visés au I sont appréciées à la date de référence de la précédente révision générale, suivant les règles prévues aux articles 1496 et 1498" ;
Considérant que pour déterminer la valeur locative des locaux commerciaux de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, l'administration a mis en oeuvre la méthode comparative prévue au 2 ) de l'article 1498 du code général des impôts, tant pour les lots 28, 29 et 30 que pour le lot 7, que ce soit, dans ce dernier cas, avant ou après les travaux de restructuration qui l'ont affecté ; que la société requérante ne conteste pas le choix de cette méthode, mais critique les éléments de comparaison retenus et les coefficients de pondération appliqués ;

Considérant qu'en ce qui concerne le lot 7, il correspondait, avant sa restructuration, à un bâtiment à usage de magasins et de bureaux ; qu'il est constant que, pour les années 1985, 1986, 1987 et 1988, sa valeur locative a été appréciée en fonction d'une superficie de 550 mètre carré inférieure à sa superficie réelle qui est de 619 mètre carré ; que cette erreur, favorable à la société, ne saurait révéler, comme elle le soutient, qu'une surévaluation du tarif unitaire au mètre carré aurait été commisse ; que si le local-type choisi présente un meilleur aspect et si la société fait valoir qu'il serait implanté dans un quartier plus résidentiel, ce choix n'est cependant pas entaché d'erreur, dès lors que le local de référence présente des caractéristiques suffisamment homogènes avec le bâtiment en litige et que la valeur de ce dernier a fait l'objet d'un ajustement en baisse de 20 %, en application de l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts ; que compte tenu de cet abattement et de la minoration de la surface prise en compte, la valeur locative du bâtiment n 7, avant sa transformation, n'a pas fait l'objet d'une appréciation excessive ; que si la société se prévaut de coefficients de pondération, sa critique sur ce point n'est assortie d'aucune précision permettant d'en apprécier le bien-fondé ou même de justifier une mesure d'expertise ;
Considérant que le même bâtiment a subi une transformation ayant abouti à sa division en trente lots d'une superficie moyenne pondérée de 30 mètres carré à usage exclusif de bureaux ; que cette restructuration a constitué un changement de consistance au sens de l'article 1517 précité ; que la valeur locative dudit bâtiment a été modifiée par application des dispositions susmentionnées de cet article ; qu'il résulte de l'instruction que le local de référence alors retenu, même s'il est affecté à une banque et si la société requérante se prévaut de son emplacement plus central, est un local de même nature dont les caractéristiques sont comparables à celui taxé ; que les coefficients de pondération appliqués par le service pour cette nouvelle évaluation, afin de tenir compte de l'usage et des caractéristiques des locaux, à savoir 1 pour les pièces principales, 0,4 pour les annexes et réserves et 0,1 pour les parkings, n'ont pas fait l'objet de contestations précises de la part de la requérante ;

Considérant, de plus, que les lots 28, 29 et 30, sont à usage d'entrepôt et d'une superficie, chacun de 500 mètres carré ; que si le local-type retenu, également à usage d'entrepôt et de dimensions comparables, est de meilleure construction et bénéficie d'aménagements ainsi que d'une desserte en eau et électricité alors que les hangars litigieux en sont dépourvus, ces différences ne suffisent pas à faire regarder le choix ainsi opéré par le service comme erroné, dès lors que lesdites différences ont motivé un ajustement de la valeur locative selon les dispositions précitées de l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts ; que, toutefois, l'ajustement de 10 % pratiqué, en vertu de cet article par le service, lequel n'a considéré que la vétusté des locaux qu'il évaluait, est insuffisant pour compenser la différence dans la qualité des constructions et dans leurs équipements ; qu'en revanche, il ne résulte pas de l'instruction que la situation des bâtiments en cause justifie un ajustement particulier ; que, par ailleurs, l'affectation de ces bâtiments dans leur totalité, au stockage ne permet pas de retenir un coefficient de pondération inférieur à 1 ; que, dans ces conditions et sans qu'il soit besoin d'ordonner l'expertise sollicitée, il sera fait une juste appréciation de la valeur locative des lots 28, 29 et 30 pour les années en litige, c'est à dire 1987, 1988, 1989 et 1990, en retenant un abattement de 35 % sur la valeur unitaire du local de référence, soit une valeur locative fixée pour chaque lot à 11.700 F au 1er janvier 1970, date de référence de la révision ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE requérante est seulement fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulouse a refusé de lui accorder une réduction des impositions litigieuses correspondant à la prise en compte de la valeur locative susindiquée des lots 28, 29 et 30 ;
Article 1er : La valeur locative des hangars formant les lots 28, 29 et 30 servant de base au calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties restant à la charge de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE du ... au titre des années 1987, 1988, 1989 et 1990 est fixée pour chaque lot à 11.700 F.
Article 2 : La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE du ... est déchargée de la différence entre le montant des impositions contestées et celui qui résulte des bases d'impositions fixées à l'article 1er ci-dessus.
Article 3 : Le jugement du tribunal administratif de Toulouse, en date du 10 juin 1994, est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE du ... est rejeté.

Références :

CGI 1498, 1517
CGIAN3 324 AA
Code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel R229


Publications :

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Composition du Tribunal :

Rapporteur ?: Mme BOULARD
Rapporteur public ?: M. BRENIER

Origine de la décision

Formation : 1e chambre
Date de la décision : 06/02/1997

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