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§ France, Cour administrative d'appel de Bordeaux, 2e chambre, 15 décembre 1997, 95BX01281

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Type d'affaire : Administrative
Type de recours : Plein contentieux fiscal

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 95BX01281
Numéro NOR : CETATEXT000007490907 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.administrative.appel.bordeaux;arret;1997-12-15;95bx01281 ?

Analyses :

CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILEES ET REDEVANCES - QUESTIONS COMMUNES - VALEUR LOCATIVE DES BIENS.


Texte :

Vu la requête et le mémoire ampliatif, enregistrés le 25 août 1995 et le 10 mai 1996 au greffe de la cour, présentés pour la S.A.R.L. "HOTEL SUNSET" dont le siège social est situé ... (Pyrénées-Atlantiques) ;
La S.A.R.L. "HOTEL SUNSET" demande à la cour :
1 ) d'annuler le jugement en date du 21 juin 1995 par lequel le tribunal administratif de Pau a rejeté sa demande en réduction des cotisations à la taxe foncière auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1978 à 1988 ;
2 ) de prononcer la réduction demandée ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu la loi n 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 17 novembre 1997 :
- le rapport de M. REY, rapporteur ;
- et les conclusions de M. VIVENS, commissaire du gouvernement ;

Considérant que la S.A.R.L. "HOTEL SUNSET" qui demande une réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre des années 1978 à 1989 pour l'ensemble immobilier "résidence Sunset", comprenant un hôtel, un restaurant, un bar et des appartements, objet d'un bail à construction qu'elle a conclu le 25 avril 1972 avec la S.C.I. des motels Sunset et situé ..., soutient, à titre principal, que l'administration devait, pour fixer la valeur locative desdits locaux, utiliser la méthode prévue à l'article 1498-1 du code général des impôts et, à titre subsidiaire, que les éléments retenus par l'administration pour fixer cette valeur locative sont erronés ;
Sur la taxe foncière des années 1978 à 1986 :
Considérant qu'aux termes de l'article R.196-2 du livre des procédures fiscales : "Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes, doivent être présentées à l'administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l'année suivant, selon le cas : a. L'année de la mise en recouvrement du rôle ; b. L'année de la réalisation de l'événement qui motive la réclamation ; c. L'année de la réception par le contribuable d'un nouvel avis d'imposition réparant les erreurs d'expédition que contenait celui adressé précédemment ; d. L'année au cours de laquelle le contribuable a eu connaissance certaine de cotisations d'impôts directs établies à tort ou faisant double emploi " ;
Considérant que la requérante n'établit pas avoir présenté, dans les délais fixés par l'article R.196-2 du livre des procédures fiscales précité, les réclamations relatives aux années 1978, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85 et 86; que, dès lors, la S.A.R.L. "HOTEL SUNSET" n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Pau a rejeté comme irrecevables ses demandes relatives aux taxes foncières des années 1978 à 1986 ;
Sur les taxes foncières des années 1987, 1988 et 1989 :
En ce qui concerne la méthode de détermination de la valeur locative :
Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1 Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2 a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; ... 3 A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe." ;

Considérant, en premier lieu, qu'il ressort de l'instruction qu'un bail à construction a été conclu le 25 avril 1972 entre la société civile des motels Sunset et la S.A.R.L. "HOTEL SUNSET"; qu'une des clauses de ce bail prévoyait que la construction édifiée par la S.A.R.L. "HOTEL SUNSET" pour un montant de 2 063 798 F restait sa propriété pendant la durée du bail et serait remise sans contre-partie à titre de règlement du bail à la société civile des motels Sunset à l'issue de la durée du bail, laquelle, initialement fixée à dix-huit ans, a été prorogée à trente ans par avenant du 3 septembre 1977; qu'il résulte de ces dispositions que, pendant la durée du bail, la S.A.R.L. "HOTEL SUNSET" doit être regardée comme propriétaire des locaux, qu'il s'ensuit que la valeur locative ne peut être déterminée par référence au prix du bail ;
Considérant, en second lieu, que la S.A.R.L. "HOTEL SUNSET" soutient qu'il n'existe, ni à Biarritz, ni dans une commune présentant une situation analogue, d'immeuble comparable à celui en litige; que ledit immeuble comprend un hôtel-restaurant-bar; que ni sa situation, ni sa dimension, ni son type d'exploitation ne sont de nature à empêcher l'administration de déterminer sa valeur locative par comparaison avec des immeubles affectés à la même activité ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la valeur locative de la "Résidence Sunset" doit être déterminée par comparaison avec des hôtels du même type situés dans la même ville ;
En ce qui concerne le montant de la valeur locative retenue :
Considérant que l'administration a évalué la valeur locative de l'immeuble par comparaison avec le local type n 52 de la commune de Biarritz, l'hôtel Plaza ;
Considérant, en premier lieu, que la requérante critique ce terme de comparaison en soutenant que l'hôtel qu'elle gère est un établissement 4 étoiles NN, de dimension modeste et exploité de façon saisonnière, mais n'indique pas en quoi ces différences devraient conduire à une réduction de la valeur locative litigieuse par rapport à celle du local type, alors que celui-ci n'est classé qu'en troisième catégorie et est moins bien situé que l'hôtel Sunset ;
Considérant, en second lieu, qu'alors que l'administration a précisé le mode de calcul de la valeur locative des locaux annexes à l'hôtel-restaurant, la requérante qui se contente d'indiquer qu'elle ignore tout des termes de références utilisés, ne met pas le juge en mesure d'apprécier la pertinence de son moyen ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'ordonner la mesure d'expertise qu'elle sollicite, la S.A.R.L. "HOTEL SUNSET" n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Pau a rejeté sa demande ;
Article 1er : La requête de la S.A.R.L."HOTEL SUNSET" est rejetée.

Références :

CGI 1498
CGI Livre des procédures fiscales R196-2


Publications :

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Composition du Tribunal :

Rapporteur ?: M. REY
Rapporteur public ?: M. VIVENS

Origine de la décision

Formation : 2e chambre
Date de la décision : 15/12/1997

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