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§ France, Cour administrative d'appel de Bordeaux, 3e chambre, 06 juillet 1999, 97BX02299 et 93BX00642

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Type d'affaire : Administrative
Type de recours : Plein contentieux fiscal

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 97BX02299;93BX00642
Numéro NOR : CETATEXT000007495954 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.administrative.appel.bordeaux;arret;1999-07-06;97bx02299 ?

Analyses :

CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILEES ET REDEVANCES - QUESTIONS COMMUNES - VALEUR LOCATIVE DES BIENS.


Texte :

Vu reçu au greffe le 15 décembre 1997, l'arrêt en date du 24 novembre 1997 par lequel le Conseil d'Etat statuant au contentieux a cassé l'arrêt n 93BX00642 du 2 mai 1995 de la Cour administrative d'appel de Bordeaux et lui a renvoyé le recours du MINISTRE DU BUDGET contre le jugement en date du 2 février 1993 par lequel le tribunal administratif de Toulouse a accordé à la SA Marché Lauragais Camman une réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle avait été assujettie au titre des années 1986 à 1991 ;
Vu, enregistré le 8 juin 1993, le recours présenté par le MINISTRE DU BUDGET, qui demande à la Cour :
1 ) de décider que la SA Marché Lauragais Camman sera maintenue aux rôles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, au titre des années 1986 et 1987, à raison de l'intégralité des droits initialement mis à sa charge ;
2 ) de décider que ladite société sera rétablie aux rôles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, au titre des années 1988 à 1991, à raison de la totalité des droits qui lui ont été assignés à l'origine au titre de 1988 et 1989 et d'une partie des cotisations initialement établies à son nom au titre de 1990 et 1991 ;
3 ) de réformer en ce sens le jugement du tribunal administratif de Toulouse en date du 2 février 1993 ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu la loi n 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 22 juin 1999 :
- le rapport de M. HEINIS ;
- les observations de Me X..., avocat, pour la SA Marché Lauragais Camman ;
- et les conclusions de D. PEANO, commissaire du gouvernement ;

Sur la recevabilité :
Considérant qu'aux termes de l'article R. 200-18 du livre des procédures fiscales : "A compter de la notification du jugement du tribunal administratif qui a été faite au directeur du service de l'administration des impôts ... qui a suivi l'affaire, celui-ci dispose d'un délai de deux mois pour transmettre, s'il y a lieu, le jugement et le dossier au ministre du budget. Le délai imparti pour saisir la Cour administrative d'appel court, pour le ministre, de la date à laquelle expire le délai de transmission prévu à l'alinéa précédent ..." ;
Considérant que le recours du MINISTRE DU BUDGET dirigé contre le jugement susvisé qui lui a été notifié le 23 février 1993 a été enregistré au greffe de la Cour le 8 juin 1993, soit dans le délai prévu par les dispositions précitées ; qu'ainsi, à le supposer maintenu par la SA Marché Lauragais Camman, le moyen tenant à la tardiveté de ce recours ne peut être accueilli ;
Sur le fond :
En ce concerne le bien-fondé des impositions :
Considérant qu'aux termes du I de l'article 1496 du code général des impôts : "La valeur locative des locaux affectés à l'habitation ou servant à l'exercice d'une profession autre qu'agricole, commerciale, artisanale ou industrielle est déterminée par comparaison avec celle des locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux" ; que, selon l'article 1503 du même code : "I- Le représentant de l'administration et la commission communale des impôts directs dressent la liste des locaux de référence, visés à l'article 1496, déterminent leur surface pondérée et établissent les tarifs d'évaluation correspondants. Le service des impôts procède à l'harmonisation des éléments d'évaluation de commune à commune ( ...). Il les notifie au maire qui doit, dans un délai de cinq jours, les afficher à la mairie ( ...). II- Dans les trois mois qui suivent l'affichage, ces éléments peuvent être contestés tant par le maire ( ...) que par les propriétaires et les locataires ..." ;

Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : "La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1 Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2 a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date. Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3 A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe" ; qu'en vertu de l'article 324 AA de l'annexe III au même code, "La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance" ;

Considérant qu'il résulte des dispositions combinées des articles 1 à 4 de la loi du 2 février 1968 codifiés sous les articles 1496 et suivants du code général des impôts que la valeur locative des locaux commerciaux, comme celle des locaux d'habitation et des locaux à usage professionnel, est déterminée à la date de référence de la précédente révision générale, laquelle a été fixée au 1er janvier 1970 par l'article 39 du décret n 69-1076 du 28 novembre 1969 codifié à l'article 324 AK de l'annexe III au même code, pour être ensuite actualisée selon les modalités prévues par les articles 1 à 3 de la loi du 18 juillet 1974, codifiés aux articles 1516 et suivants de ce code ; qu'il résulte tant de l'article 10 de la loi du 2 février 1968 que de l'article 2 de la loi du 18 juillet 1974, codifié à l'article 1517 du même code, que ces principes s'appliquent également aux locaux ayant fait l'objet de changements de consistance ou d'affectation ainsi qu'aux immeubles achevés postérieurement à la date de référence de la précédente révision générale, dont la valeur locative doit être fixée dans les conditions prévues aux 2 et 3 de l'article 1498 de ce code ; que, dans ces conditions, le MINISTRE DU BUDGET est fondé à soutenir qu'en décidant, par son jugement du 2 février 1993, que la valeur locative des locaux appartenant à la SA Marché Lauragais Camman devait être déterminée d'après les baux existant au 1er janvier des années d'imposition, le tribunal administratif de Toulouse a fait une inexacte application des dispositions ci-dessus analysées du code général des impôts ;
Considérant, toutefois, qu'il appartient à la Cour administrative d'appel, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par la SA Marché Lauragais Camman tant devant la Cour que devant le tribunal administratif ;
Considérant, en premier lieu, que les dispositions de l'article 1503 du code général des impôts ne renvoient qu'à l'article 1496 et ne sont donc pas applicables aux immeubles à usage commercial visés par les seules dispositions de l'article 1498 du même code ; qu'il suit de là, d'une part que le MINISTRE DU BUDGET n'est pas fondé à soutenir que, du fait que le premier niveau de l'immeuble litigieux avait été choisi comme local de référence lors de la dernière révision générale et que la SA Marché Lauragais Camman n'avait pas contesté la valeur locative qui lui avait été attribuée dans les formes et délais prévus par l'article 1503 du code général des impôts, elle était désormais privée du droit de la contester pour sa propre imposition au titre des années 1986 à 1989, d'autre part, que la circonstance, invoquée par la société, que le tarif de 71 F le m attribué à cet immeuble lors de cette révision n'aurait pas fait l'objet des publicités réglementaires, est sans influence sur la solution du litige ;

Considérant, en deuxième lieu, que la SA Marché Lauragais Camman demande que la valeur locative du premier niveau de l'immeuble dont elle est propriétaire à Villefranche-de-Lauragais (Haute-Garonne) soit déterminée à partir du montant du loyer retenu par une expertise judiciaire déposée en 1981 et que la valeur locative des deuxième et troisième niveaux le soit en multipliant ce même loyer par le rapport entre les valeurs respectives, constatées lors de leur cession en 1989, du fonds de commerce de quincaillerie alors exploité aux deuxième et troisième niveaux et du commerce d'alimentation exploité au premier niveau ; que, toutefois, la méthode d'évaluation de la valeur locative prévue au 1 de l'article 1498 du code général des impôts ne peut pas être mise en oeuvre, dès lors qu'il est constant que cet immeuble n'a été loué qu'à compter du 1er mars 1970 et qu'il ne l'était donc pas à la date du 1er janvier 1970 ;
Considérant, en troisième lieu, qu'au cours des années 1986 à 1989 le premier niveau de l'immeuble en cause était loué à l'exploitant d'un supermarché d'alimentation, alors que la SA Marché Lauragais Camman occupait directement les deux autres niveaux et y exploitait un commerce de quincaillerie-bazar comportant notamment la vente d'articles de chauffage, de ménage, de droguerie, de sport et de camping, d'appareils ménagers, électroménagers et d'installation sanitaire, d'articles de chasse et de pêche, de tous articles de revêtement et isolement, d'articles électriques et de matériels pour le bâtiment et la construction, d'accessoires automobiles et mobiliers ; qu'à partir de 1989, l'immeuble a été loué en totalité à l'exploitant d'un ensemble commercial unique ; qu'il est constant qu'aucun terme de comparaison loué par bail normal au 1er janvier 1970 n'était disponible dans la commune de Villefranche-de-Lauragais ; qu'eu égard à l'importance des surfaces mises à la disposition du public, les trois niveaux de l'immeuble litigieux devaient être regardés comme constituant un "immeuble à caractère particulier ou exceptionnel" à Villefranche-de-Lauragais au sens du a) du 2 de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'ainsi, l'administration a pu à bon droit proposer, après l'arrêt de renvoi du Conseil d'Etat susvisé, un terme de comparaison en dehors de la commune de Villefranche-de-Lauragais ;
Considérant, en quatrième lieu, à cet égard, que le service s'est référé à la valeur locative d'un immeuble à usage de supermarché situé à Castelnaudary (Aude), dont il n'est pas sérieusement contesté qu'il était loué normalement à la date de référence de la révision ; que l'administration a pu valablement se référer à ce terme de comparaison en raison des similitudes existant entre ce supermarché et l'immeuble à évaluer, situés au centre de deux localités distantes de 22 kilomètres seulement et dans la même région agricole ; que la SA Marché Lauragais Camman n'est donc pas fondée à demander que la valeur locative de son immeuble soit déterminée par voie d'appréciation directe, dans les conditions prévues par les dispositions du 3 de l'article 1498 du code général des impôts ;

Considérant, en cinquième lieu, qu'afin de tenir compte des différences existant entre ces deux immeubles du point de vue de leur situation, la population de Castelnaudary s'élevant à 12.000 habitants et celle de Villefranche-de-Lauragais à 3.122 habitants seulement, et du point de vue de leur aménagement, l'immeuble de référence ne comportant qu'un seul niveau contre trois pour celui à évaluer et la surface tant réelle que pondérée du premier étant moindre, il y a lieu, de porter à 25 % l'abattement prévu par l'administration sur la valeur locative de l'immeuble sis à Castelnaudary et de fixer à 63,75 F au m pondéré la valeur locative, à la date de référence, de l'immeuble de Villefranche-de-Lauragais ;
Considérant, en sixième lieu, que l'administration soutient sans être contredite que la surface pondérée du premier niveau de l'immeuble de la requérante peut être évaluée à 718 m et celle des deuxième et troisième niveaux à 1.300 m ; que la valeur locative de 63,75 F au m pondéré doit donc être appliquée à une surface pondérée totale de 2.018 m ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède qu'il n'y a lieu de remettre à la charge de la SA Marché Lauragais Camman que la différence entre le montant de l'imposition litigieuse tel qu'il résultait du jugement attaqué et celui résultant des bases de calcul indiquées ci-dessus ;
Sur les frais irrépétibles :
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de condamner l'Etat à verser à la SA Marché Lauragais Camman, en application de l'article L. 8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel, une somme de 5.000 F au titre des frais qu'elle a exposés ;
Article 1ER : La valeur locative de l'immeuble appartenant à la SA Marché Lauragais Camman à Villefranche-de-Lauragais (Haute-Garonne) est fixée, à la date de référence du 1er janvier 1970, en tenant compte d'une valeur locative au m pondéré de 63,75 F et d'une surface pondérée totale de 2.018 m.
Article 2 : La différence entre le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties tel qu'il résultait pour les années 1986 à 1991 du jugement du tribunal administratif de Toulouse en date du 2 février 1993 et celui résultant des bases de calcul indiquées à l'article 1er est remise à la charge de la SA Marché Lauragais Camman.
Article 3 : Le jugement du tribunal administratif de Toulouse en date du 2 février 1993 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 4 : Le surplus des conclusions, d'une part du recours du MINISTRE DU BUDGET devant la Cour administrative d'appel, d'autre part de la SA Marché Lauragais Camman devant le tribunal administratif, est rejeté.
Article 5 : L'Etat versera la somme de 5.000 F à la SA Marché Lauragais Camman en application de l'article L. 8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel.

Références :

CGI 1496, 1503, 1498, 1516, 1517
CGI Livre des procédures fiscales R200-18
Code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel L8-1
Décret 69-1076 1969-11-28 art. 39, art. 324, art. 1496


Publications :

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Composition du Tribunal :

Rapporteur ?: M. HEINIS
Rapporteur public ?: D. PEANO

Origine de la décision

Formation : 3e chambre
Date de la décision : 06/07/1999

Fonds documentaire ?: Legifrance

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