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§ France, Cour administrative d'appel de Bordeaux, 3e chambre, 24 septembre 2002, 98BX00261

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Type d'affaire : Administrative
Type de recours : Plein contentieux fiscal

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 98BX00261
Numéro NOR : CETATEXT000007501336 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.administrative.appel.bordeaux;arret;2002-09-24;98bx00261 ?

Analyses :

CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILEES ET REDEVANCES - QUESTIONS COMMUNES - VALEUR LOCATIVE DES BIENS.


Texte :

Vu l'arrêt en date du 27 juin 2000, par lequel la cour administrative d'appel de Bordeaux a, avant de statuer sur les conclusions de la requête n° 98BX00261 du GROUPEMENT D'INTERET ECONOMIQUE (GIE) OCERAIL tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe professionnelle auxquelles le groupement a été assujetti au titre des années 1993, 1994 et 1995 dans les rôles de la commune de La Crèche (Deux-Sèvres), prescrit une expertise en vue de rechercher, au vu des propositions des parties, des termes de comparaison dans la commune ou hors de celle-ci, afin de déterminer la valeur locative des installations en litige ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ainsi que le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 18 juin 2002 :
- le rapport de Mme Boulard, premier conseiller ;
- les observations de Me Scholtès, avocat pour le GIE OCERAIL ;
- les observations de M. X..., représentant le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ;
- et les conclusions de M. Heinis, commissaire du gouvernement ;

Sur le bien-fondé des taxes en litige :
Considérant que selon l'article 1494 du code général des impôts, applicable en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties comme, en vertu du 1° de l'article 1469 du même code, en matière de taxe professionnelle pour ce qui est des biens qui, soumis à cette dernière taxe, sont passibles d'une taxe foncière, la valeur locative Aest déterminée conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ; qu'aux termes de l'article 1498 de ce code : "La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après :
1°) Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ;
2°) a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel. b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée :
Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date. Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;
3°) A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe" ;
Considérant que, par son arrêt du 27 juin 2000, la présente cour a estimé que les éléments qui composaient les installations à raison desquelles le groupement d'intérêt économique OCERAIL a été imposé aux cotisations de taxes foncières sur les propriétés bâties et de taxes professionnelles en litige n'étaient pas destinés à des utilisations distinctes et a expressément écarté le moyen de la société requérante tenant à leur évaluation distincte ; que l'unicité d'évaluation de la valeur locative n'implique pas que des biens qui ne seraient pas la propriété du groupement redevable soient soumis à son nom à la taxe foncière sur les propriétés bâties ni que des biens qu'il n'utiliserait pas pour son exploitation soient soumis à son nom à la taxe professionnelle ; que, par conséquent, le moyen que le groupement requérant persiste à soutenir à fin d'une évaluation distincte ne peut être accueilli ; que dès lors que la taxe professionnelle est assise, en vertu de l'article 1467 du code général des impôts, sur la valeur locative des immobilisations dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle, est en tout état de cause inopérant à l'égard de cette taxe le moyen tenant à la propriété des biens ;

Considérant que l'arrêt précité du 27 juin 2000 a relevé que les installations en litige n'étaient pas données en location à la date de référence du 1er janvier 1970 et a écarté la méthode d'évaluation par bail visée par le 1er de l'article 1498 ;
En ce qui concerne la méthode d'évaluation par comparaison :
Considérant que les dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, qui décrivent la méthode d'évaluation par comparaison, imposent que les termes de comparaison qui servent à évaluer un immeuble commercial, même lorsqu'il s'agit comme en l'espèce d'un immeuble de caractère particulier ou exceptionnel, aient été normalement loués au 1er janvier 1970 ; que, par suite, cette méthode d'évaluation ne peut trouver à s'appliquer lorsque l'immeuble qui est invoqué comme terme de comparaison n'était pas loué au 1er janvier 1970 ou, dans l'hypothèse où cet immeuble a lui-même été évalué par comparaison, lorsque le second terme de comparaison n'était pas non plus loué au 1er janvier 1970 ; qu'ainsi, un immeuble dont la valeur locative a été déterminée non par référence à un bail existant au 1er janvier 1970, mais par voie d'appréciation directe, ne peut, dans la méthode comparative, servir de terme de comparaison ; qu'en outre, ces mêmes dispositions de l'article 1498 du code général des impôts, ainsi que celles de l'article 324 Z de l'annexe III au même code qui définissent l'évaluation par comparaison comme consistant à attribuer à un immeuble donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens "de même nature pris comme types", impliquent que ces autres biens soient Asimilaires à l'immeuble en cause et qu'ils soient situés, sinon sur le territoire de la même commune, du moins sur le territoire d'une localité à la situation économique analogue ; que si l'article 324 AA de la même annexe admet que des "différences peuvent Aexister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer", c'est à la condition que celles-ci n'excèdent pas les facultés d'ajustement de valeur locative unitaire qu'il envisage du point de vue notamment "de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement" ; que lorsque ne sont pas remplies les conditions cumulativement posées par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts, c'est à dire la condition de location à la date légale de référence ainsi que les conditions de similarité des immeubles et d'analogie de leurs communes d'assiette, la méthode d'évaluation par comparaison doit être écartée et celle par appréciation directe appliquée ;
Considérant qu'il résulte de l'instruction et notamment du rapport déposé après les opérations de l'expertise ordonnée par l'arrêt précité, que les installations destinées à la conservation des céréales où se trouvent les biens à raison desquels les taxes en litige ont été établies, situées sur le territoire de la commune de La Crèche (Deux-Sèvres), sont essentiellement composées de silos, de trémies et d'un bureau ; que ces silos sont en béton d'une hauteur maximale de 27 mètres, d'une capacité de stockage allant jusqu'à 28 880 tonnes et bénéficient d'équipements tels qu'une fosse de réception, un élévateur et un pont-bascule;

Considérant que les taxes restant en litige ont été établies par l'administration suivant la méthode d'appréciation directe ; que celle-ci soutient que, pour déterminer la valeur locative de l'installation du GIE OCERAIL, n'ont pu être trouvés, même hors de la commune, des éléments de comparaison respectant l'ensemble des conditions posées par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;
Considérant que l'avis de l'expert suivant lequel, au vu des pièces qui lui ont été communiquées, il n'existe pas de silos verticaux ayant fait l'objet d'une location au 1er janvier 1970 n'a pas été ultérieurement démenti par le GIE OCERAIL ; que l'expert a, en outre, écarté dans son rapport des termes de comparaison, faute que soit respectée la condition de similarité des immeubles et d'analogie de leurs communes d'assiette ; que cette appréciation de l'expert n'a fait l'objet d'aucun contredit ultérieur de la société requérante ; que si cette société avait demandé dans sa requête que ses installations de stockage des céréales soient évaluées par comparaison avec le silo situé sur le territoire de la même commune de Sauzé-Vaussais et choisi comme localtype de la catégorie générale des entrepôts, il résulte de l'instruction que les caractéristiques de ce site sont, au regard notamment de la capacité de stockage et des équipements, par trop différentes de celles du site en litige et excèdent les facultés d'ajustement autorisées par l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ; que, par suite et en tout état de cause, ce local ne peut servir de terme de comparaison pour calculer la valeur locative des installations du GIE OCERAIL ; qu'aucun des autres sites situés sur le territoire d'autres communes qu'avait invoqués la société requérante avant les opérations d'expertise ne peut être regardé comme respectant les conditions de location et de similarité posées, de manière cumulative, par les dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'il suit de là que la méthode comparative ne peut être appliquée ;
En ce qui concerne la méthode d'évaluation par appréciation directe :

Considérant que, selon l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts, "il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation", le taux d'intérêt étant "fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires" ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : "En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien" ;

Considérant qu'hormis sa critique générale de l'unicité de l'évaluation, le groupement requérant n'a pas contesté, non plus que l'administration, les modalités suivant lesquelles l'expert a estimé la valeur vénale de ses immobilisations en fonction de la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970, qu'il a réduite d'un abattement total de 70 %, pour tenir compte d'une part, à hauteur de 50 %, de la dépréciation immédiate des biens liée à leur spécificité et d'autre part, à hauteur de 20 %, de leur état d'entretien, de leur capacité de stockage et de leur situation ; que les parties n'ont pas davantage critiqué le taux d'intérêt de 4 % retenu par l'expert ; que ces modalités non contestées d'application de la méthode par voie d'appréciation directe aboutissent à une valeur locative à la date légale de référence d'un montant de 10 451 F pour ce qui est des biens dont la société est propriétaire, qu'elle exploite et qui sont soumis à son nom à la taxe foncière sur les propriétés bâties comme à la taxe professionnelle et d'un montant de 21 703 F pour ce qui est des biens passibles d'une taxe foncière dont la société est locataire, qu'elle exploite et qui sont soumis à son nom à la taxe professionnelle ; qu'il n'est d'ailleurs pas établi que ces valeurs locatives excéderaient celles pouvant résulter de l'application de la méthode comparative selon les termes de comparaison avancés par la société et les tarifs qui leur étaient attachés ; qu'il y a lieu, dans ces conditions, de retenir une valeur locative au 1er janvier 1970 d'un montant de 10 451 F pour calculer la base des taxes foncières sur les propriétés bâties restant à la charge du GIE OCERAIL et une valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière d'un montant de 32 154 F pour calculer la base des taxes professionnelles restant dues par ce groupement ; que le GIE OCERAIL est donc fondé à demander la réduction des taxes en litige procédant de la prise en compte de ces valeurs locatives ; que, toutefois, le groupement redevable qui a expressément rappelé dans sa requête le montant des dégrèvements initialement demandé dans ses réclamations doit être tenu pour avoir limité au dit montant, comme il en avait au demeurant l'obligation, ses conclusions d'appel ; que, par conséquent, les dégrèvements découlant des valeurs locatives indiquées ci-dessus ne pourront, en tout état de cause, excéder, après prise en compte des dégrèvements déjà prononcés par le service, les sommes initialement demandées, en matière de taxe foncière, de 32 185 F au titre de 1993, de 33 567 F au titre de 1994 et de 36 263 F au titre de 1995, et en matière de taxe professionnelle, de 150 928 F au titre de 1993, de 150 673 F au titre de 1994 et de 158 287 F au titre de 1995 ;
Sur les frais d'expertise :
Considérant qu'aux termes de l'article R 207-1 du livre des procédures fiscales : " Les frais d'expertise sont supportés par la partie qui n'obtient pas satisfaction. Le contribuable qui obtient partiellement gain de cause participe aux frais en proportion de la demande qui a été rejetée et compte tenu de l'état du litige au début de l'expertise" ;

Considérant qu'au début de l'expertise, les taxes en litige étaient assises sur une valeur locative déterminée par voie d'appréciation directe en fonction d'un taux d'intérêt évalué par le service à 6 %, qu'a confirmé le tribunal administratif de Poitiers, et d'un taux global d'abattement, initialement calculé à 30 % par l'administration et rehaussé à 50 % par le tribunal administratif de Poitiers, alors que le groupement a demandé à ce titre dans sa requête un abattement de 85 % ; qu'étant donné que les taxes restant dues par le GIE OCERAIL sont assises sur une valeur locative calculée ainsi qu'il est dit ci-dessus en fonction d'un taux global d'abattement porté à 70 % et d'un taux d'intérêt réduit à 4 %, il y a lieu de mettre les frais d'expertise, pour leur part relative à la présente instance, soit la somme de 778 euros, à la charge de la société requérante à concurrence d'un quart, soit la somme de 194,50 euros, et à la charge de l'Etat à concurrence des trois quarts, soit la somme de 583,50 euros ;
Sur les frais irrepétibles :
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L 761-1 du code de justice administrative et de condamner l'Etat à verser au GIE OCERAIL la somme de 1 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Article 1er : Les taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles le GIE OCERAIL est resté assujetti au titre de 1993, 1994, 1995 à raison de ses installations situées à La Crèche doivent être assises sur une base prenant en compte une valeur locative au 1er janvier 1970 d'un montant de 10 451 F (1593,24euros).
Article 2 : Les taxes professionnelles auxquelles le GIE OCERAIL est resté assujetti au titre de 1993, 1994 et 1995 à raison des installations situées à La Crèche doivent être assises sur une base prenant en compte une valeur locative au 1er janvier 1970 des biens passibles d'une taxe foncière d'un montant de 32 154 F (4 901,85 euros).
Article 3 : Il est accordé au GIE OCERAIL pour les années en cause la réduction des taxes foncières sur les propriétés bâties et des taxes professionnelles procédant des bases définies aux articles 1 et 2 dans les limites susénoncées du montant des dégrèvements initialement sollicités.
Article 4 : Le jugement du tribunal administratif de Poitiers en date du 4 décembre 1997 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 5 : Les frais d'expertise sont mis à la charge du GIE OCERAIL à concurrence de 194, 50 euros et à la charge de l'Etat à hauteur de 583,50 euros.
Article 6 : L'Etat versera la somme de 1 000 euros au GIE OCERAIL au titre de l'article L 761-1 du code de justice administrative.
Article 7 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Références :

CGI 1494, 1469, 1495 à 1508, 1498, 1496, 1499, 1467
CGI Livre des procédures fiscales R207-1
Code de justice administrative L761-1


Publications :

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Composition du Tribunal :

Rapporteur ?: Mme Boulard
Rapporteur public ?: M. Heinis

Origine de la décision

Formation : 3e chambre
Date de la décision : 24/09/2002

Fonds documentaire ?: Legifrance

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