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§ France, Cour administrative d'appel de Bordeaux, 3e chambre, 24 septembre 2002, 98BX00372

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Type d'affaire : Administrative
Type de recours : Plein contentieux fiscal

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 98BX00372
Numéro NOR : CETATEXT000007502506 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.administrative.appel.bordeaux;arret;2002-09-24;98bx00372 ?

Analyses :

CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILEES ET REDEVANCES - QUESTIONS COMMUNES - VALEUR LOCATIVE DES BIENS.


Texte :

Vu l'arrêt en date du 27 juin 2000, par lequel la cour administrative d'appel de Bordeaux, avant de statuer sur la requête de la SA SOUFFLET ATLANTIQUE tendant à l'annulation du jugement en date du 4 décembre 1997 par lequel le tribunal administratif de Poitiers n'a que partiellement fait droit à sa demande en réduction des cotisations de taxe professionnelle au titre des années 1993, 1994, 1995 et 1996 et de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 1993, 1994, 1995 et 1996 auxquelles elle a été assujettie à raison d'installations situées sur le territoire de la commune de Saint-Georges des Agoûts (Charente), a ordonné une expertise en vue de rechercher, au vu des propositions des parties, des termes de comparaison dans la commune ou hors de celle-ci afin de déterminer la valeur locative de ces locaux ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel et le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 18 juin 2002 :
- le rapport de Mme Boulard, premier conseiller ;
- les observations de Me Scholtes, avocat, pour la SA SOUFFLET ATLANTIQUE ;
- les observations de M. X..., représentant le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ;
- et les conclusions de M. Heinis, commissaire du gouvernement ;

Sur la recevabilité de la requête :
Considérant que le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie oppose à la requête de la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE une fin de non-recevoir partielle tirée de ce que ladite société, qui avait demandé, tant dans sa réclamation initiale que devant le tribunal administratif, des dégrèvements fondés sur l'application d'un tarif de 10 F le mètre carré, n'est pas recevable à demander en appel l'application d'un tarif égal à 5 F le mètre carré, qui aboutirait à des dégrèvements d'un montant supérieur ; que, toutefois, la société requérante a expressément rappelé dans sa requête le montant des dégrèvements initialement demandé dans ses réclamations et peut ainsi être regardée comme ayant entendu limiter ses conclusions au dit montant, ainsi que lui en fait obligation l'article L. 199 C du livre des procédures fiscales ; que, dans ces conditions, la fin de non-recevoir opposée par le ministre doit être écartée ;
Sur le bien-fondé des taxes en litige :
Considérant que selon l'article 1494 du code général des impôts, applicable en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties comme, en vertu du 1° de l'article 1469 du même code, en matière de taxe professionnelle pour ce qui est des biens qui, soumis à cette dernière taxe, sont passibles d'une taxe foncière, la valeur locative "est déterminée conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte" ; qu'aux termes de l'article 1498 de ce code : "La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après :
1°) Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ;
2°) a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel. b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée :
Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date. Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;
3°) A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe" ;

Considérant qu'il résulte de l'instruction, et notamment du rapport déposé à la suite des opérations d'expertise ordonnées par la présente cour par son arrêt du 27 juin 2000, que la SA SOUFFLET ATLANTIQUE est propriétaire sur le territoire de la commune de Saint-Georges des Agoûts (Charente) d'immobilisations commerciales qu'elle exploite ; que ces immobilisations sont constituées, d'une part, d'un bâtiment à usage de hangar et de bureaux construit en 1987, d'autre part, séparé par une route, d'un silo vertical formé de 4 cellules d'une hauteur d'environ 10 mètres, destiné au stockage des céréales, qui comporte un élévateur et un séchoir et auquel est attenant un bureau construit en surélévation ; que ce dernier ensemble immobilier, d'une superficie de 676 mètres carrés et d'une capacité de stockage de 3 300 tonnes, a été construit en 1973 ; que, pour établir la base imposable des taxes foncières sur les propriétés bâties et des taxes professionnelles en litige au vu de laquelle ont été prononcés les dégrèvements au cours de la première instance, l'administration a évalué la valeur locative du premier bâtiment de 1987 à usage de hangar et de bureaux suivant des modalités qu'elle a précisées relever de la méthode par comparaison et la valeur locative de l'installation formant silo de 1973 par voie d'appréciation directe ; que, par le jugement du 4 décembre 1997, le tribunal administratif a confirmé la validité du choix de la méthode comparative pour le premier immeuble ainsi que celle du choix de la méthode d'appréciation directe pour l'immeuble formant silo ; qu'ainsi qu'elle le précise dans ses dernières écritures, la société ne conteste le jugement qu'en tant qu'il porte sur ce dernier immeuble ;
Considérant que, par l'arrêt précité du 27 juin 2000, la présente cour a décidé que les éléments qui composent l'installation en litige devaient faire l'objet d'une évaluation unique, que cette installation, qui n'était pas louée au 1er janvier 1970, ne pouvait relever de la méthode d'évaluation par bail visée au 1° de l'article 1498 du code général des impôts, qu'enfin, elle présentait un caractère particulier justifiant que des termes de comparaison puissent être recherchés en dehors de la commune ; que ne peut être accueilli le moyen de la société requérante tendant à remettre en cause l'unicité de l'évaluation de l'immeuble restant en litige ;
En ce qui concerne la méthode d'évaluation par comparaison :

Considérant que les dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, qui décrivent la méthode d'évaluation par comparaison, imposent que les termes de comparaison qui servent à évaluer un immeuble commercial, même lorsqu'il s'agit comme en l'espèce d'un immeuble de caractère particulier ou exceptionnel, aient été normalement loués au 1er janvier 1970 ; que, par suite, cette méthode d'évaluation ne peut trouver à s'appliquer lorsque l'immeuble qui est invoqué comme terme de comparaison n'était pas loué au 1er janvier 1970 ou, dans l'hypothèse où cet immeuble a lui-même été évalué par comparaison, lorsque le second terme de comparaison n'était pas non plus loué au 1er janvier 1970 ; qu'ainsi un immeuble, dont la valeur locative a été déterminée non par référence à un bail existant au 1er janvier 1970 mais par voie d'appréciation directe, ne peut, dans la méthode comparative, servir de terme de comparaison ; qu'en outre, ces mêmes dispositions de l'article 1498 du code général des impôts ainsi que celles de l'article 324 Z de l'annexe III au même code, qui définissent l'évaluation par comparaison comme consistant à attribuer à un immeuble donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens "de même nature pris comme types", impliquent que ces autres biens soient Asimilaires à l'immeuble en cause et qu'ils soient situés, sinon sur le territoire de la même commune, du moins sur le territoire d'une localité à la situation économique analogue ; que si l'article 324 AA de la même annexe admet que des "différences peuvent Aexister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer", c'est à la condition que celles-ci n'excèdent pas les facultés d'ajustement de valeur locative unitaire qu'il envisage du point de vue notamment "de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement" ; que lorsque ne sont pas remplies les conditions cumulativement posées par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts, c'est à dire la condition de location à la date légale de référence ainsi que les conditions de similarité des immeubles et d'analogie de leurs communes d'assiette, la méthode d'évaluation par comparaison doit être écartée et celle par appréciation directe appliquée ;
Considérant que les taxes restant à la charge de la société requérante à raison du silo dont elle est propriétaire et qu'elle exploite sont assises sur une valeur locative déterminée ainsi qu'il est dit ci-dessus par l'administration suivant la méthode d'appréciation directe ; que celle-ci soutient que, pour déterminer la valeur locative de l'installation en litige, n'ont pu être trouvés, même hors de la commune, des éléments de comparaison respectant l'ensemble des conditions posées par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;

Considérant que selon l'expert, "il ne semble pas exister au vu des pièces communiquées par les parties "de silos verticaux ayant fait l'objet d'une location au 1er janvier 1970" ; que si la société conteste cet avis, elle n'apporte pas d'élément permettant d'établir qu'un silo vertical aurait été effectivement loué à la date de la révision générale ; que la circonstance qu'un silo de ce type ait été choisi comme local-type par l'administration dans une commune n'établit pas par elle-même que ce silo réponde aux conditions posées par le 2° de l'article 1498, dont celle tenant à sa location au 1er janvier 1970, pour déterminer la valeur locative d'une installation située dans une autre commune ; que le seul fait que l'administration accepte de prendre un local-type d'une commune comme terme de comparaison pour évaluer d'autres immeubles d'autres localités ne démontre pas davantage que ce local-type puisse être admis comme élément de comparaison à l'égard du site en litige, au regard notamment de la condition de location à la date de la révision générale ;
Considérant, il est vrai, qu'il n'est pas nécessaire, pour calculer par comparaison la valeur locative du site en cause, que les termes de comparaison soient eux-mêmes des installations seulement composées de silos dits verticaux ; que, toutefois, si d'autres installations de stockage, comme celles comprenant des silos dits horizontaux, peuvent en principe servir de références, leurs caractéristiques, notamment celles qui déterminent leur capacité de stockage ou celles relatives à leur équipement qui conditionnent l'acheminement des produits et la qualité de leur conservation, doivent être suffisamment proches des caractéristiques correspondantes des installations en litige pour ne pas excéder les facultés d'ajustement autorisées par l'article 324 AA de l'annexe III précité, et, en tout état de cause, la condition de location à la date légale de référence doit être respectée ;

Considérant que, dans sa requête, la SA SOUFFLET ATLANTIQUE a demandé que ses installations de stockage des céréales soient évaluées par comparaison avec le silo vertical situé sur le territoire de la commune de Sauzé Vaussais dans le département des Deux-Sèvres ; que si sa qualité de local-type de la catégorie générale des entrepôts de la commune et la détermination de son tarif au mètre carré n'empêchent pas en elles-mêmes, contrairement à ce que tend à soutenir l'administration, que ce dernier local puisse être examiné comme terme de comparaison, il résulte de l'instruction que les caractéristiques de ce site sont, au regard notamment de la capacité de stockage et des équipements, par trop différentes de celles du site en litige et excèdent les facultés d'ajustement autorisées par l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ; qu'en outre, il résulte également de l'instruction que, le silo de Sauzé-Vaussais n'étant pas loué au 1er janvier 1970, sa valeur locative a été évaluée par comparaison ; que, si la circonstance que les termes de comparaison ne sont pas constitués de silos verticaux ne conduit pas nécessairement, ainsi qu'il est dit ci-dessus, à les écarter comme éléments de référence, il n'est pas établi, en l'espèce, qu'ils aient eux-mêmes satisfait aux conditions tenant à l'exigence d'une location au 1er janvier 1970 et à l'existence de caractéristiques homogènes posées par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'ainsi, le site de Sauzé Vaussais ne peut être légalement retenu pour évaluer par comparaison le site en litige ; que les éléments de l'instruction ne permettent pas davantage de démontrer que les sites de Bellenglise dans l'Aisne, d'Epieds en Beauce ou de Boynes dans le Loiret, que la société requérante soutient dans ses dernières écritures être comparables à sa propre installation, répondraient réellement aux conditions de similarité des immeubles et d'analogie des communes imposées par les textes et, en admettant même que ces conditions soient remplies, il n'est nullement établi que ces immeubles aient été loués au 1er janvier 1970 ou évalués en fonction d'immeubles loués à cette date ; que les résumés des fiches de calcul de valeur locative annexés au rapport d'expertise démontrent au contraire que les silos d'Epieds en Beauce et de Boynes n'étaient pas loués au 1er janvier 1970 et précisent même que ce dernier silo a été évalué par voie d'appréciation directe, ce qui interdit, en tout état de cause, de le prendre comme élément de comparaison ; que le fait, invoqué par la SA SOUFFLET ATLANTIQUE, que les services fiscaux de l'Indre aient choisi le silo horizontal situé sur le territoire de la commune de Montierchaume dans le département de l'Indre pour déterminer par comparaison la valeur locative des silos verticaux situés sur les territoires des communes d'Argy et de Préaux dans le même département ne permet pas par lui-même d'établir que le site de Montierchaume puisse être un élément légal de référence pour déterminer la valeur locative du site en litige, alors même que ce dernier site serait comparable à ceux d'Argy et de Préaux ; que, pour aucun autre des termes de référence avancés par la société requérante, les conditions de location et de similarité posées de manière cumulative par le 2° de l'article 1498 ne peuvent être regardées, au vu des éléments de l'instruction, comme respectées ; que le fait que le hangar et les bureaux du bâtiment susmentionné construit en 1987, dont la société redevable est
également propriétaire, ont été choisis comme locaux-types de la commune pour évaluer par comparaison des biens de cette catégorie n'implique pas que le silo en litige relève de la même méthode ; qu'il suit de là que la méthode comparative ne peut être appliquée ;
En ce qui concerne la méthode d'évaluation par appréciation directe :
Considérant que, selon l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts, "il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation", le taux d'intérêt étant "fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires" ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : "En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien" ;

Considérant que si la société requérante a persisté, après les opérations d'expertise, à critiquer le bien-fondé du choix de la méthode d'appréciation directe d'après laquelle les taxes en litige ont été établies, elle n'a pas abandonné sa demande, faite à titre subsidiaire de l'application de cette méthode ; qu'hormis sa critique de l'unicité d'évaluation, la société n'a pas contesté, non plus que l'administration, les modalités suivant lesquelles l'expert a estimé la valeur vénale de son installation en fonction de la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970, qu'il a réduite d'un abattement total de 80 %, pour tenir compte d'une part, à hauteur de 50 %, de la dépréciation immédiate des biens liée à leur spécificité, et, d'autre part, à hauteur de 30 %, de leur vétusté, de leur état d'entretien, de leur capacité de stockage et de leur situation ; que si la SA SOUFFLET ATLANTIQUE a précisé dans ses dernières écritures que, le litige étant limité au silo, les conclusions de l'expert ne peuvent porter que sur cet immeuble, il résulte de l'instruction et notamment du tableau figurant dans le rapport d'expertise, que le prix de revient, d'un montant de 1 086 750 F, que l'expert a pris en considération pour calculer la valeur de reconstruction, est seulement celui de l'immeuble formant silo construit en 1973, objet du présent litige ; que les parties n'ont pas critiqué le taux d'intérêt de 4 % retenu par l'expert ; que ces modalités d'application de la méthode par voie d'appréciation directe aboutissent à une valeur locative de l'immeuble formant silo à la date légale de référence de 6 831 F, dont il n'est d'ailleurs pas établi qu'elle excéderait celle pouvant résulter de l'application de la méthode comparative selon les termes de comparaison avancés par la société et les tarifs qui leur étaient attachés ; qu'il y a lieu, dans ces conditions, de retenir une valeur locative de l'installation en cause d'un montant de 6 831 F au 1er janvier 1970 pour calculer la base contestée des taxes restant à la charge de la SA SOUFFLET ATLANTIQUE ; que la société requérante est donc fondée à demander la réduction des taxes en litige procédant de la prise en compte de cette valeur locative ; que, toutefois, la société, qui a expressément rappelé dans sa requête le montant des dégrèvements initialement demandé dans ses réclamations doit être tenue, ainsi qu'il a été relevé ci-dessus, pour avoir limité au dit montant, comme elle en avait l'obligation, ses conclusions d'appel ; que, par conséquent, les dégrèvements découlant de la valeur locative indiquée ci-dessus ne pourront en tout état de cause excéder, après prise en compte des dégrèvements déjà prononcés par le service, les sommes initialement demandées, en matière de taxes foncières sur les propriétés bâties, de 28 729 F au titre de 1993, de 32 932 F au titre de 1994, de 32 815 F au titre de 1995, de 33 019 F au titre de 1996, et en matière de taxe professionnelle, de 3 429 F au titre de 1993, de 3 445 F au titre de 1994, de 3 403 F au titre de 1995 et de 3 410 F au titre de 1996 ;
Sur les frais d'expertise :
Considérant qu'aux termes de l'article R. 207-1 du livre des procédures fiscales : "Les frais d'expertise sont supportés par la partie qui n'obtient pas satisfaction. Le contribuable qui obtient partiellement gain de cause participe aux frais en proportion de la demande qui a été rejetée et compte tenu de l'état du litige au début de l'expertise" ;

Considérant qu'au début de l'expertise, les taxes en litige étaient assises sur une valeur locative déterminée par voie d'appréciation directe en fonction d'un taux d'intérêt évalué par le service à 6 %, qu'a confirmé le tribunal administratif de Poitiers, et d'un taux global d'abattement fixé à 50 % par le tribunal administratif, alors que la société a demandé à ce titre dans sa requête un abattement de 85 % ; qu'étant donné que les taxes restant dues par la société SOUFFLET ATLANTIQUE sont assises sur une valeur locative calculée ainsi qu'il est dit ci-dessus en fonction d'un taux global d'abattement porté à 80 % et d'un taux d'intérêt réduit à 4 %, il y a lieu de mettre la totalité des frais d'expertise à la charge de l'Etat, soit la somme de 1 556 euros ;
Sur les frais irrépétibles :
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de condamner l'Etat à verser à la SA SOUFFLET ATLANTIQUE la somme de 1 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Article 1er : Les taxes foncières sur les propriétés bâties et les taxes professionnelles auxquelles la SA SOUFFLET ATLANTIQUE est restée assujettie au titre de 1993, 1994, 1995 et 1996 dans les rôles de la commune de Saint Georges des Agoûts doivent être assises sur une base prenant en compte une valeur locative au 1er janvier 1970 de l'immeuble formant silo construit en 1973 d'un montant de 6 831 F (1 041,38 euros).
Article 2 : Il est accordé à la SA SOUFFLET ATLANTIQUE pour les années en cause la réduction des taxes foncières sur les propriétés bâties et des taxes professionnelles procédant de la base définie à l'article 1er dans les limites susénoncées du montant des dégrèvements initialement sollicités.
Article 3 : Le jugement du tribunal administratif de Poitiers en date du 4 décembre 1997 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 4 : Les frais d'expertise, d'un montant de 1 556 euros sont mis à la charge de l'Etat.
Article 5 : L'Etat versera la somme de 1 000 euros à la SA SOUFFLET ATLANTIQUE au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 6 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Références :

CGI 1494, 1469, 1495 à 1508, 1498, 1496, 1499
CGI Livre des procédures fiscales L199 C, R207-1
Code de justice administrative L761-1
Instruction 2000-06-27


Publications :

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Composition du Tribunal :

Rapporteur ?: Mme Boulard
Rapporteur public ?: M. Heinis

Origine de la décision

Formation : 3e chambre
Date de la décision : 24/09/2002

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