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§ France, Cour administrative d'appel de Bordeaux, 3e chambre, 24 septembre 2002, 98BX00378

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Type d'affaire : Administrative
Type de recours : Plein contentieux fiscal

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 98BX00378
Numéro NOR : CETATEXT000007502904 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.administrative.appel.bordeaux;arret;2002-09-24;98bx00378 ?

Analyses :

CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILEES ET REDEVANCES - QUESTIONS COMMUNES - VALEUR LOCATIVE DES BIENS.


Texte :

Vu la requête, enregistrée au greffe de la cour administrative d'appel de Bordeaux le 9 mars 1998 sous le n° 98BX00378 présentée pour la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE, dont le siège social est situé Place des Barques à Marans (Charente Maritime) ; la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE demande que la cour :
- annule le jugement en date du 4 décembre 1997 du tribunal administratif de Poitiers en tant qu'il n'a que partiellement fait droit à sa demande en réduction de la taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1993, 1994, 1995 et 1996 et de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1993, 1994, 1995 et 1996, dans les rôles de la commune de Cozes (Charente Maritime) à raison d'installations situées sur le territoire de cette commune ;
- lui accorde la réduction des taxes contestées en évaluant la valeur locative des biens en litige par comparaison, ou à défaut, par voie d'appréciation directe, en retenant un abattement total de 85 % sur le coût de construction ;
- condamne l'Etat à lui verser la somme de 5 000 F au titre de l'article L. 8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ainsi que le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 10 septembre 2002 :
- le rapport de M. Chavrier, président- rapporteur ;
- les observations de Maître Scholtès, avocat de la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE ;
- les observations de Mme X... représentant le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ;
- et les conclusions de Mme Boulard, commissaire du gouvernement ;

Sur la recevabilité de la requête :
Considérant que le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie oppose à la requête de la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE une fin de non-recevoir partielle tirée de ce que ladite société, qui avait demandé, tant dans sa réclamation initiale que devant le tribunal administratif, des dégrèvements fondés sur l'application d'un tarif de 10 F le mètre carré, n'est pas recevable à demander en appel l'application d'un tarif égal à 5 F le mètre carré, qui aboutirait à des dégrèvements d'un montant supérieur ; que, toutefois, la société requérante a expressément rappelé dans sa requête le montant des dégrèvements initialement demandé dans ses réclamations et peut ainsi être regardée comme ayant entendu limiter ses conclusions audit montant, ainsi que lui en fait obligation l'article L. 199 C du livre des procédures fiscales ; que, dans ces conditions, la fin de non-recevoir opposée par le ministre doit Htre écartée ;
Sur le bien-fondé des taxes restant en litige :
Considérant que selon l'article 1494 du code général des impôts, applicable en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties comme, en vertu du 1° de l'article 1469 du même code, en matière de taxe professionnelle pour ce qui est des biens qui, soumis à cette dernière taxe, sont passibles d'une taxe foncière, la valeur locative "est déterminée conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte" ; qu'aux termes de l'article 1498 de ce code : "La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après :
1°) Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ;
2°) a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel. b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée :
Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date. Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;
3°) A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe" ;

Considérant que les installations à raison desquelles la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE a été imposée aux cotisations restant en litige de taxes foncières sur les propriétés bâties au titre des années 1993 à 1996 et de taxe professionnelle au titre des mêmes années sont situées sur le territoire de la commune de Cozes (Charente maritime) ; que ces installations sont essentiellement formées d'un bâtiment regardé par les parties comme étant un magasin à engrais et d'un silo lui-même composé de hautes cellules en béton et en tôle ;
Considérant qu'aucun des biens en litige n'était donné en location à la date légale de référence au 1er janvier 1970 ; que, par suite, la méthode d'appréciation par bail visée par le 1° de l'article 1498 du code général des impôts ne leur est pas applicable ;
Considérant que l'administration a évalué de manière distincte le silo et le magasin à engrais ; qu'elle a déterminé la valeur locative du magasin à engrais suivant la méthode comparative et la valeur locative du silo suivant la méthode d'appréciation directe, en soutenant qu'elle n'avait pu, pour estimer ce dernier immeuble de caractère particulier, trouver, même hors de la commune, des éléments de comparaison qui satisfassent aux conditions posées par le 2 ° de l'article 1498 du code général des impôts ; que la société requérante ne conteste pas le choix de la méthode comparative pour évaluer le magasin mais critique le choix du terme de comparaison ; que s'agissant du silo, la société redevable demande à titre principal que soit appliquée la méthode par comparaison et à titre subsidiaire la méthode par voie d'appréciation directe ;
En ce qui concerne la valeur locative du silo :
Quant à la méthode d'évaluation par comparaison :

Considérant que les dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, qui décrivent la méthode d'évaluation par comparaison, imposent que les termes de comparaison qui servent à évaluer un immeuble commercial, même lorsqu'il s'agit comme en l'espèce d'un silo qui est un immeuble de caractère particulier, aient été normalement loués au 1er janvier 1970 ; que, par suite, cette méthode d'évaluation ne peut trouver à s'appliquer lorsque l'immeuble qui est invoqué comme terme de comparaison n'était pas loué au 1er janvier 1970 ou, dans l'hypothèse où cet immeuble a lui-même été évalué par comparaison, lorsque le second terme de comparaison n'était pas non plus loué au 1er janvier 1970 ; qu'ainsi, un immeuble dont la valeur locative a été déterminée non par référence à un bail existant au 1er janvier 1970, mais par voie d'appréciation directe, ne peut, dans la méthode comparative, servir de terme de comparaison ; qu'en outre, ces mêmes dispositions de l'article 1498 du code général des impôts, ainsi que celles de l'article 324 Z de l'annexe III au même code qui définissent l'évaluation par comparaison comme consistant à attribuer à un immeuble donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens Ade même nature pris comme types , impliquent que ces autres biens soient Asimilaires à l'immeuble en cause et qu'ils soient situés, sinon sur le territoire de la même commune, du moins sur le territoire d'une localité à la situation économique analogue ; que si l'article 324 AA de la même annexe admet que des "différences peuvent Aexister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer", c'est à la condition que celles-ci n'excèdent pas les facultés d'ajustement de valeur locative unitaire qu'il envisage du point de vue notamment " de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement" ; que lorsque ne sont pas remplies les conditions cumulativement posées par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts, c'est- à-dire la condition de location à la date légale de référence ainsi que les conditions de similarité des immeubles et d'analogie de leurs communes d'assiette, la méthode d'évaluation par comparaison doit être écartée et celle par appréciation directe appliquée ;

Considérant, s'agissant plus particulièrement des sites composés de silos dits verticaux, que s'il n'est pas en principe nécessaire pour fixer leur valeur locative que les termes de comparaison soient eux- mêmes des silos verticaux et si d'autres installations de stockage, comme celles comprenant des silos dits horizontaux, peuvent en principe servir de références, leurs caractéristiques, notamment celles qui déterminent la capacité de stockage ou celles relatives à leur équipement, qui conditionnent l'acheminement des produits et la qualité de leur conservation, doivent être suffisamment proches des caractéristiques correspondantes des installations qui leur sont comparées pour que puissent s'appliquer les facultés d'ajustement autorisées par l'article 324 AA précité de l'annexe III au code général des impôts et, en tout état de cause, la condition de location à la date légale de référence doit être respectée ; que la circonstance qu'un silo vertical ait été choisi comme local-type par l'administration dans une commune n'établit pas par ellemême que ce silo réponde aux conditions posées par le 2° de l'article 1498 pour déterminer la valeur locative d'une installation située dans une autre commune ; que le seul fait que l'administration accepte de prendre ce local- type comme terme de comparaison pour évaluer d'autres installations d'autres localités ne démontre pas davantage qu'il puisse être admis comme une référence légalement appropriée pour estimer le silo en litige ;
Considérant que, dans sa requête, la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE a demandé que ses installations de stockage des céréales soient évaluées par comparaison avec le silo vertical situé sur le territoire de la commune de Sauzé Vaussais dans le département des Deux-Sèvres ; que si sa qualité de local-type de la catégorie générale des entrepôts de la commune et la détermination de son tarif au mètre carré n'empêchent pas en elles-mêmes, contrairement à ce que tend à soutenir l'administration, que ce dernier local puisse être examiné comme terme de comparaison, il résulte de l'instruction que les caractéristiques de ce site sont, au regard notamment de la capacité de stockage et des équipements, par trop différentes de celles du site en litige et que ces différences excèdent les facultés d'ajustement autorisées par l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ; qu'au surplus, la valeur locative du silo de Sauzé-Vaussais, qui n'était pas loué au 1er janvier 1970, a été estimée par comparaison et il n'est pas établi que les termes de comparaison aient eux- mêmes respecté la double condition de location au 1er janvier 1970 et d'homogénéité des caractéristiques posée par le 2°de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'ainsi, le site de Sauzé-Vaussais ne peut être légalement retenu pour évaluer par comparaison le silo en litige ; que, pour aucun autre des termes de référence avancés par la société requérante, la double condition de location et de similarité ne peut être regardée, au vu des données de l'instruction, comme respectée ; qu'ainsi, la méthode comparative ne peut être utilisée pour estimer le silo dont il s'agit ;
Qaunt à la méthode d'évaluation par appréciation directe :

Considérant que, selon l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts, "il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation", le taux d'intérêt étant "fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires" ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : "En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien" ;
Considérant que, dès lors que la méthode par voie d'appréciation directe est prévue par les dispositions de nature législative de l'article 1498 du code général des impôts, les moyens tirés de ce qu'elle méconnaîtrait les principes de Al'égalité devant l'impôt et de Al'égalité proportionnelle invoqués par la société sont inopérants ;

Considérant qu'il ne résulte pas de l'instruction qu'il existe des données de la nature de celles prévues par les dispositions de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts permettant d'estimer la valeur vénale du silo en cause autrement que par référence à sa valeur de reconstruction ; que, d'ailleurs la société redevable, qui se prévaut à titre subsidiaire de la méthode d'appréciation directe, demande que la valeur locative déterminée dans le cadre de cette méthode soit calculée à partir de la valeur de reconstruction ; que cette valeur doit être en l'occurrence réduite d'un abattement total de 75 % pour tenir compte, d'une part, à hauteur de 50 % de la dépréciation immédiate du bien résultant notamment de son étroite spécialisation, et, d'autre part, à hauteur de 25 %, de sa nature, son état d'entretien, de sa capacité de stockage et de sa localisation ; qu'il résulte de l'instruction que le taux d'intérêt, que l'article 324 AC définit en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région, doit être fixé à 4 % ; qu'ainsi, la valeur locative du silo servant de base aux taxes foncières sur les propriétés bâties restant en litige doit être directement calculée en appliquant un taux d'intérêt de 4 % à la valeur vénale elle-même établie à partir d'une valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 de l'immeuble en cause réduite par un abattement total de 75 % ; qu'il n'est au demeurant pas établi que la valeur locative du silo estimée dans ces conditions de mise en oeuvre de la méthode par voie d'appréciation directe serait supérieure à celle pouvant résulter de l'application de méthode comparative selon les termes de comparaison avancés par la société et les tarifs qui leur Btaient attachés ;
En ce qui concerne la valeur locative du magasin à engrais :
Considérant que l'administration a déterminé la valeur locative du magasin à engrais situé à Cozes en le comparant à un autre immeuble, qui a été retenu comme local-type de la commune de Corme-Royal dans le même département de la Charente Maritime ; que toutefois le ministre ne conteste pas que le magasin à engrais en litige, qui a été évalué distinctement du silo, ne présente lui-même pas de caractère particulier et ne soutient pas que son implantation proche du silo en ferait un immeuble exceptionnel ; que, par suite, son évaluation ne peut se faire par comparaison avec un immeuble d'une autre commune mais doit se faire par comparaison avec un immeuble de la commune de Cozes, même si ce dernier terme de référence communal peut lui-même être estimé par comparaison avec un immeuble similaire d'une commune analogue ; que le terme de comparaison invoqué par la société dans ses dernières écritures et situé sur le territoire de la commune de Cozes n'a fait l'objet d'aucune critique de la part du ministre ; qu'aucun moyen visant à un ajustement des valeurs locatives n'a été soulevé ; qu'il y a donc lieu de retenir le tarif attaché au local invoqué par la société, soit 7 F le mètre carré, pour évaluer le magasin en litige ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE est fondée à demander la réduction des taxes litigieuses procédant de la prise en compte de la valeur locative du silo et du magasin calculée suivant les modalités susdécrites ; que, toutefois, la société requérante, qui a expressément rappelé dans sa requête le montant des dégrèvements initialement demandé dans ses réclamations, doit être tenue, ainsi qu'il a été relevé cidessus, pour avoir limité au dit montant, comme elle en avait l'obligation, ses conclusions d'appel ; que, par conséquent, les dégrèvements découlant des valeurs locatives définies ci-dessus ne pourront, en tout état de cause, excéder, après prise en compte des dégrèvements déjà accordés par le service, les sommes initialement demandées en matière de taxe foncière de 9 348 F au titre de 1993, de 9 277 F au titre de 1994, de 9 020 F au titre de 1995 et de 10 054 F au titre de 1996, et en matière de taxe professionnelle de 2 741 F au titre de 1993, de 2 747 F au titre de 1994, de 4 495 F au titre de 1995 et de 7 723 F au titre de 1996 ; que ce n'est que dans ces conditions et sous ces limites que la société requérante est fondée à demander la réformation du jugement attaqué ;
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de condamner l'Etat à verser à la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE la somme de 762 euros qu'elle demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Article 1er : La valeur locative au 1er janvier 1970 du silo à raison duquel la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE est restée assujettie aux taxes foncières sur les propriétés bâties et aux taxes professionnelles dans les rôles de la commune de Cozes au titre des années 1993,1994, 1995 et 1996 doit être calculée en appliquant un taux d'intérêt de 4 % à la valeur vénale de ce bien, elle-même établie à partir d'une valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 de l'immeuble réduite par un abattement total de 75 %.
Article 2 : La valeur locative au 1er janvier 1970 du magasin à engrais à raison duquel la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE est restée assujettie aux taxes foncières sur les propriétés bâties et aux taxes professionnelles dans les rôles de la commune de Cozes au titre des années 1993,1994,1995 et 1996 doit être calculée en fonction d'un tarif de 7 F le mètre carré.
Article 3 : Il est accordé à la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE pour les années en cause la réduction des taxes foncières sur les propriétés bâties et des taxes professionnelles procédant des bases définies aux articles 1 et 2 dans les limites sus énoncées du montant des dégrèvements initialement sollicités.
Article 4 : Le jugement du tribunal administratif de Poitiers en date du 4 décembre 1997 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 5 : L'Etat versera la somme de 762 euros à la S.A. SOUFFLET ATLANTIQUE au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 6 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Références :

CGI 1494, 1469, 1495 à 1508, 1498, 1496, 1499, 324 AC
CGI Livre des procédures fiscales L199 C
Code de justice administrative L761-1


Publications :

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Composition du Tribunal :

Rapporteur ?: M. Chavrier
Rapporteur public ?: Mme Boulard

Origine de la décision

Formation : 3e chambre
Date de la décision : 24/09/2002

Fonds documentaire ?: Legifrance

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