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§ France, Cour administrative d'appel de Bordeaux, 4ème chambre (formation à 3), 20 octobre 2011, 10BX00960

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Type d'affaire : Administrative
Type de recours : Contentieux fiscal

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 10BX00960
Numéro NOR : CETATEXT000024802325 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.administrative.appel.bordeaux;arret;2011-10-20;10bx00960 ?

Analyses :

Contributions et taxes - Impôts sur les revenus et bénéfices - Revenus et bénéfices imposables - règles particulières - Plus-values des particuliers - Plus-values immobilières.


Texte :

Vu la requête, enregistrée au greffe de la cour le 16 avril 2010, présentée pour M. et Mme Rajendra A demeurant ... ; M. et Mme A demandent à la cour :

1°) d'annuler le jugement n° 0800977-0802768 du 18 février 2010 du tribunal administratif de Pau en tant que celui-ci a rejeté leur demande tendant à la décharge du supplément d'impôt sur le revenu auquel ils ont été assujettis au titre de l'année 2004 à raison de l'imposition d'une plus-value immobilière ;

2°) à titre principal, de leur accorder la décharge de l'imposition en litige et, à titre subsidiaire, d'ordonner une expertise ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

..........................................................................................................

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 22 septembre 2011 :

- le rapport de Mme Viard, président-assesseur ;

- les observations de Me Marbot, pour M. et Mme A ;

- et les conclusions de M. Normand, rapporteur public ;

La parole ayant à nouveau été donnée aux parties ;

Considérant que M. et Mme A ont fait l'objet d'un contrôle sur pièces à l'issue duquel, notamment, le montant de la plus-value immobilière qu'ils avaient déclarée au titre de l'impôt sur le revenu de l'année 2004 à l'occasion de la cession de locaux à usage de bureaux à la SCI Internat dirigée par Mme B, dont M. B est associé, a été réévalué ; qu'ils ont contesté le supplément d'impôt sur le revenu en résultant ; qu'ils font appel du jugement du tribunal administratif de Pau en tant que celui-ci a rejeté leur demande tendant à la décharge de cette imposition ;

Considérant qu'il résulte de l'instruction que M. et Mme A ont fait part dans les trente jours qui ont suivi la notification de la proposition de rectification qui leur a été adressée de leur désaccord sur le redressement résultant du rehaussement de la plus-value immobilière qu'ils avaient déclarée ; qu'il appartient, par suite, à l'administration fiscale d'établir que la valeur vénale des locaux à usage de bureaux qu'ils ont cédés était supérieure à celle qu'ils ont déclarée ;

Considérant que M. et Mme A ont acheté en 1995 un ensemble immobilier situé dans le quartier Beigmau à Salies-de-Béarn (Pyrénées-Atlantiques) constitué d'un bâtiment principal, d'une annexe et de dépendances sur un terrain de 4 480 mètres carrés ; que la partie nord-est du bâtiment principal a été aménagée en locaux à usage de bureaux tandis que le reste de l'ensemble immobilier a été entièrement rénové, réhabilité et transformé en habitation ; que lors de la cession de l'ensemble immobilier pour un montant de 655 000 euros hors la piscine, ils ont déclaré une plus-value de 149 euros correspondant à la cession des locaux professionnels pour un montant de 57 240 euros, la partie habitation étant exonérée de plus-value ; qu'ils ont fixé la valeur de cette cession à 530 euros du mètres carrés, en se fondant, d'une part, sur une vente réalisée en 2003 à Salies-de-Béarn de locaux à usage de bureaux pour une valeur de 303 euros du mètres carrés, d'autre part, sur une estimation de leur bien effectué par une agence immobilière du secteur et, enfin, sur un rapport d'expertise qu'ils ont fait réaliser par un expert près la cour d'appel de Pau, qui décrit l'aménagement des locaux vendus et leur état d'entretien ; qu'ils ne contestent plus en appel que la superficie des locaux à usage de bureaux s'élève à 150 mètres carrés et non à 108 mètres carrés comme ils l'ont indiqué initialement ;

Considérant qu'il résulte de l'instruction que, pour justifier la réévaluation de la plus-value réalisée lors de cette cession, l'administration s'est, d'une part, référée à des transactions immobilières qui ont eu lieu à Pau et à Lons, commune située dans l'agglomération paloise, dont il ressort que le prix moyen de cession de locaux à usage de bureaux se situe à 1 400 euros du mètre carré ; qu'elle a ensuite effectué un abattement de 10 % pour tenir compte de la situation géographique du bien et évalué à 1 260 euros du mètre carré le montant de la transaction ; que, toutefois, d'une part, elle n'établit pas que les transactions retenues à titre de comparaison porteraient sur des biens similaires et, d'autre part, que, même en tenant compte d'un abattement de 10 %, la comparaison revêtirait un caractère pertinent compte tenu de l'éloignement géographique de Salies-de-Béarn de plus de 60 kilomètres de l'agglomération paloise, de l'environnement de cette commune située en zone rurale et de ce que les locaux dont s'agit ne sont pas situés au centre de cette commune mais dans un quartier excentré ; qu'en outre, si l'administration s'est efforcée de corroborer cette évaluation en ventilant le prix de vente de l'ensemble immobilier entre la superficie des locaux d'habitation et des locaux à usage de bureaux, cette ventilation ne tient pas compte de la spécificité de l'ensemble immobilier dans lequel se trouvent ces locaux, dont la partie habitation a seule fait l'objet d'une véritable rénovation ; qu'enfin, si pour conforter l'évaluation de la valeur vénale à laquelle elle a procédé, l'administration fiscale se réfère au taux de rendement du montant du loyer annuel de 18 256 euros fixé dans le bail commercial signé entre la SCI Internat et la SAS Internat concernant ces locaux, qu'elle estime à 10 %, cette estimation n'est en rien étayée ; que, dans ces conditions, et alors que, comme il a été dit plus haut, les requérants se sont référés pour fixer le prix de vente desdits locaux à 530 euros du mètre carré à une transaction réalisée juste un an avant la cession en litige, portant sur des locaux ayant le même usage dans la même commune, l'administration ne saurait être regardée comme apportant la preuve qui lui incombe que la valeur vénale des locaux à usage de bureaux en litige excéderait ladite somme ; qu'il s'ensuit que le prix de cession sur la base duquel la plus-value immobilière réalisée a été calculée par l'administration doit être ramené de 189 000 euros à 79 500 euros ; que M. et Mme A sont fondés à demander dans cette mesure la réduction du supplément d'impôt sur le revenu mis à leur charge au titre de l'année 2004 ;

Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme A sont fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Pau a rejeté leur demande dans la mesure de ce qui vient d'être dit ;

Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant qu'en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros en remboursement des frais exposés par M. et Mme A non compris dans les dépens ;

DÉCIDE :

Article 1er : Pour la détermination des bases de l'impôt sur le revenu dû par M. et Mme A au titre de l'année 2004, le prix de cession sur la base duquel la plus-value immobilière réalisée a été calculée par l'administration doit être fixé à 79 500 euros.

Article 2 : M. et Mme A sont déchargés de la différence entre l'impôt sur le revenu auquel ils ont été assujettis au titre de l'année 2004 et celui qui résulte de l'article 1er ci-dessus.

Article 3 : Le jugement du tribunal administratif de Pau en date du 18 février 2010 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.

Article 4 : L'Etat versera à M. et Mme A la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

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N° 10BX00960


Publications :

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Composition du Tribunal :

Président : Mme RICHER
Rapporteur ?: Mme Marie-Pierre VIARD
Rapporteur public ?: M. NORMAND
Avocat(s) : PIEDBOIS

Origine de la décision

Formation : 4ème chambre (formation à 3)
Date de la décision : 20/10/2011

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