Vu la requête, enregistrée le 8 février 2000 au greffe de la cour administrative d'appel de Douai, présentée pour la S.A. Loger Habitat, par Me Dhonte, avocat ; la société demande à la Cour :
1') d'annuler le jugement en date du 25 novembre 1999 par lequel le tribunal administratif de Lille a annulé, à la demande de M. et Mme X, le permis de construire modificatif qui lui avait été délivré le 17 avril 1997 par le maire de la commune de Cappelle-en-Pévèle ;
2°) de condamner M. et Mme X à lui payer la somme de 10 000 francs sur le fondement de l'article L. 8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Elle soutient que le permis modificatif n'autorise aucune modification de l'implantation de la construction de la parcelle du lot n° 5 par rapport à la limite séparative d'avec la propriété X ; qu'il ne tendait ainsi pas à remettre en cause le droit acquis tiré des prescriptions du permis initial quant à l'implantation de cette construction, conforme à l'article NA 8 du plan d'occupation des sols qui exige quatre mètres entre deux bâtiments non contigus ; que le rehaussement du pignon de 1,10 mètres n'entraîne aucune modification de la situation ainsi décrite ; que la société Loger Habitat avait, par ailleurs, capacité à solliciter le permis modificatif
Code C Classement CNIJ : 68-01-01-02-019-03
dès lors que, dans le cadre des contrats de vente en état de futur achèvement conclus avec chaque acheteur, elle conserve de manière explicite mandat pour assurer la bonne réalisation du projet ; qu'à la date à laquelle le permis modificatif a été sollicité, la déclaration d'achèvement des travaux n'avait pas été déposée ; que, s'agissant d'un permis groupé, c'est l'assiette foncière de l'ensemble de l'opération qui sert de référence pour l'application des règles d'urbanisme ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu le mémoire, enregistré le 4 août 2000, présenté par le ministre de l'équipement, des transports et du logement, lequel fait connaître à la Cour que la requête n'appelle aucune observation particulière de sa part dès lors qu'elle concerne une décision prise par la commune et en son nom ;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 26 décembre 2000, présenté pour M. et Mme X, par Me Vamour, concluant au rejet de la requête et à la condamnation de la S.A. Loger Habitat au paiement de la somme de 10 000 francs sur le fondement de l'article L. 8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ; ils font valoir, à titre liminaire, que l'annulation du permis de construire modificatif du 16 avril 1997 est la conséquence de la méconnaissance par la S.A. Loger Habitat de ses obligations contractuelles à l'égard des époux X, lesquels avaient choisi leur terrain au vu du permis de construire groupé du 19 juin 1996 faisant apparaître que la construction voisine serait de plain-pied ; que, s'il est vrai que l'implantation de la construction litigieuse n'est pas modifiée par le permis modificatif, la situation juridique des lots 4 et 5 a, quant à elle, changé entre le permis de construire initial du 19 juin 1996 et le permis de construire modificatif du 17 juin 1997 dès lors que le lot n° 4 a été vendu à M. et Mme X le 5 mars 1997 ; que, dans ces conditions, la légalité du permis de construire modificatif doit s'apprécier au regard de l'article NA 7 du plan d'occupation des sols qui impose une distance de quatre mètres entre le bâtiment projeté et les limites séparatives ; que cet article NA 7 est méconnu en l'espèce ; que, par ailleurs, la S.A. Loger Habitat n'était pas titulaire d'un mandat lui permettant de solliciter un permis de construire modificatif ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience,
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 12 juin 2003 où siégeaient Mme Sichler, président de chambre, Mme Merlin-Desmartis, président-assesseur et M. Lequien, premier conseiller :
- le rapport de Mme Merlin-Desmartis, président-assesseur,
- et les conclusions de M. Yeznikian, commissaire du gouvernement ;
Considérant que le maire de la commune de Cappelle-en-Pévèle a délivré le 19 juin 1997 à la société Loger Habitat un permis de construire pour l'édification de cinq maisons individuelles dans le cadre du lotissement Y situé ... ; que, saisi par la société bénéficiaire d'une demande de permis modificatif afin de régulariser rétroactivement l'édification sur la parcelle n° 5 d'une maison comportant un étage, le maire a fait droit à cette demande le 17 avril 1997 ; que M. et Mme X, propriétaires du lot voisin n° 4, ont déféré au tribunal administratif de Lille ce permis modificatif lequel a été annulé par le jugement contesté ;
Considérant qu'aux termes de l'article NA 7 du plan d'occupation des sols de la commune de Cappelle-en-Pévèle intitulé : Implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives : Dans le secteur NAB I : La distance comptée horizontalement de tout point d'un bâtiment au point le plus proche de la limite séparative opposée ne peut être inférieure à la différence d'altitude entre ces deux points diminuée de quatre mètres. Cette distance horizontale ne pourra en aucun cas être inférieure à quatre mètres (...) ; que, par ailleurs, aux termes de l'article 4 du même règlement intitulé : Lotissements et opérations groupées : (...) 3°) Des dispositions particulières pour les articles du règlement sont admises dans le cas des constructions à édifier dans des lotissements ou opérations groupées. Toutefois, demeurent applicables les dispositions de l'article 7 relatif aux règles d'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives du terrain d'assiette de l'opération ; qu'aux termes de l'article NA 8 intitulé : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété : Les constructions situées sur un terrain appartenant au même propriétaire doivent être implantées de telle manière qu'elles satisfassent aux conditions suivantes : (...) - entre deux bâtiments non contigus doit toujours être ménagée une distance minimale de quatre mètres (...) ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, M. et Mme X sont devenus propriétaires du lot n° 4 du lotissement le 5 mars 1997, date de la signature de l'acte de vente chez le notaire ; que, par suite, leur terrain et celui du lot n° 5 ne faisaient plus partie de la même propriété à la date à laquelle a été délivré le permis modificatif ; qu'il y avait dès lors lieu de faire application, non plus des dispositions de l'article NA 8 du plan d'occupation des sols relatives à l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété mais de celles de son article NA 7 concernant l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ; qu'il résulte toutefois de l'article 4 - 3°) précité que, s'agissant d'un lotissement ou d'une opération groupée, le respect des distances prévues par l'article NA 7 doit s'apprécier au regard, non pas des limites séparatives de chacun des lots, mais de celles du terrain d'assiette de l'opération ayant fait l'objet du permis de construire les cinq habitations en cause ; qu'il est constant que ces distances sont respectées en l'espèce ; qu'il résulte de ce qui précède que c'est à tort que le tribunal administratif de Lille s'est fondé sur la violation de l'article NA 7 du plan d'occupation des sols pour annuler le permis modificatif du 17 avril 1997 ;
Considérant toutefois qu'il appartient à la Cour, saisie du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par M. et Mme X devant le tribunal administratif de Lille ;
Considérant que les modifications apportées au permis de construire initial consistent en l'édification sur la parcelle n° 5 d'une maison individuelle avec étage identique à celles construites sur les quatre autres lots au lieu et place de la maison de plain-pied initialement prévue ; qu'alors même que l'emprise au sol de cette maison se trouve diminuée, son implantation légèrement modifiée et sa hauteur augmentée de 1,10 mètres, ces modifications ne remettaient pas en cause la conception générale du projet immobilier antérieurement autorisé et pouvaient faire l'objet, dans les circonstances de l'espèce, d'un permis de construire modificatif ; qu'en conséquence sont seuls susceptibles d'être invoqués à l'encontre de ce permis les vices propres dont il serait entaché ;
Sur la légalité externe :
Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, M. et Mme Z doivent être regardés comme ayant, dans le cadre de la vente en l'état futur d'achèvement, donné mandat à la S.A. Loger Habitat pour solliciter un permis de construire modificatif ; que, dans ces conditions, la société avait qualité pour demander un permis de construire autorisant les travaux déjà exécutés ;
Considérant que si le dépôt d'une demande de modification d'un précédent permis de construire nécessite une instruction, celle-ci ne doit porter que sur les éléments faisant l'objet de la modification ; qu'au cas présent cette exigence a été respectée ; qu'en particulier la société n'avait à produire, ni un plan de masse, ni un plan des façades de la construction concernée, celle-ci étant, comme il a été dit, strictement identique aux maisons édifiées sur les autres lots sur lesquelles toutes informations utiles avaient été apportées lors de l'instruction du permis de construire initial ; que le moyen tiré de ce que le maire aurait délivré le permis de construire attaqué du 17 avril 1997 au vu d'un dossier incomplet au regard des exigences de l'article R. 424-2 du code de l'urbanisme doit, par suite, être écarté ;
Considérant qu'est inopérant le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 421-3-5 du code de l'urbanisme, la surface hors oeuvre nette attribuée au terrain n'ayant subi aucune modification ; que le moyen tiré de ce que n'aurait pas été requis l'avis des services compétents est dépourvu des précisions nécessaires pour en apprécier la portée ;
Sur la légalité interne :
Considérant que le moyen tiré de ce que le projet ne respecterait pas les exigences de l'article R. 111-4 du code de l'urbanisme quant aux conditions de circulation des engins de lutte contre l'incendie, qui n'a pas trait à un vice propre du permis de construire modificatif, est inopérant ;
Considérant que si aux termes de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme : les bâtiments situés sur un terrain appartenant au même propriétaire doivent être implantés de telle manière que les baies éclairant les pièces principales ne soient masquées par aucune partie d'immeuble qui, à l'appui de ces baies, serait vue sous un angle de plus de 45° au-dessus du plan horizontal , cette disposition n'est pas applicable en l'espèce, les bâtiments concernés étant édifiés sur des terrains appartenant à des propriétaires différents ;
Considérant que, comme il a été dit ci-dessus, le moyen tiré de la violation de l'article UB7 du plan d'occupation des sols doit être rejeté ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société Loger Habitat est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Lille a annulé le permis de construire modificatif du 17 avril 1997 ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de condamner M. et Mme X à payer à la société Loger Habitat la somme de 1 500 euros au titre des frais engagés par elle et non compris dans les dépens ; qu'en revanche la société Loger Habitat, qui n'est pas la partie perdante, ne saurait être condamnée à verser à M. et Mme X les sommes qu'ils demandent au même titre ;
DÉCIDE :
Article 1er : Le jugement en date du 25 novembre 1999 du tribunal administratif de Lille est annulé.
Article 2 : La demande présentée par M. et Mme Martin X devant le tribunal administratif de Lille est rejetée.
Article 3 : M. et Mme Martin X verseront à la société Loger Habitat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Les conclusions présentées par M. et Mme Martin X tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : La présente décision sera notifiée à la société Loger Habitat, à M. et Mme Martin X, à la commune de Capelle-en-Pévèle et au ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer.
Copie sera transmise au procureur de la République, près le tribunal de grande instance de Lille.
Délibéré à l'issue de l'audience publique du 12 juin 2003 dans la même composition que celle visée ci-dessus.
Prononcé en audience publique le 26 juin 2003.
Le rapporteur
Signé : M. Merlin-Desmartis
Le président de chambre
Signé : F. Sichler
Le greffier
Signé : M. Milard
La République mande et ordonne au ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme
Le Greffier
Muriel Milard
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N°00DA00188
