Vu la requête, enregistrée le 22 mars 2000 au greffe de la cour administrative d'appel de Douai, présentée pour la société civile immobilière Crismi, dont le siège social est situé ... à Mont Saint Aignan (76130), représentée par ses dirigeants en exercice, par Me Guy X..., avocat ; la société civile immobilière Crismi demande à la Cour :
1°) de réformer le jugement n° 9701974 du 30 décembre 1999 par lequel le magistrat délégué du tribunal administratif de Rouen n'a fait que partiellement droit à sa demande tendant à la décharge ou, subsidiairement, à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1995 et 1996 à raison de locaux à usage de magasin et d'entrepôt dont elle est propriétaire à Rouen ;
2°) de lui accorder la réduction des impositions en litige ;
3°) de condamner l'Etat à lui verser une somme de 40 000 francs au titre des frais irrépétibles ;
Code C Classement CNIJ : 19-03-03-01
Elle soutient, après avoir rappelé les faits et la procédure, que l'administration a considéré à tort que l'ensemble immobilier litigieux serait constitué de dix lots distincts, alors qu'il s'agit d'un local tout en longueur d'une seule pièce pour lequel il n'existe qu'une vitrine de onze mètres ; qu'anciennement à usage d'entrepôt, il n'a subi, depuis, aucune modification dans sa consistance ; que la location n'est d'ailleurs consentie qu'à un seul et même locataire ; que l'administration ayant ainsi considéré ne pas devoir prendre en compte la consistance réelle des biens donnés en location, à savoir un seul ensemble immobilier mais une division par lots de petites superficies, s'est référée à des locaux-types de cette nature ; que cette façon de procéder ne peut que fausser le résultat ; que, surtout, la situation géographique des locaux-type, qui s'avère beaucoup plus favorable, n'est aucunement comparable à celle des locaux en cause ; qu'en tout état de cause, et même en retenant ces locaux de référence, la valeur locative des locaux litigieux ne saurait excéder 35 670 francs ; qu'elle entend se prévaloir de l'évaluation des locaux jouxtant les siens, propriété de la S.C.I. Saint Gilles, offrant donc les mêmes caractéristiques géographiques et comparables quant à la superficie, la consistance et le local de référence, moyennant une pondération de 50 % pour tenir compte des fuites continuelles constatées dans les locaux litigieux ; qu'en effet, l'état général d'entretien des locaux en litige, lequel a entraîné leur vacance du 1er janvier 1995 au 15 novembre 1996, doit être pris en compte ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu le mémoire complémentaire, enregistré au greffe le 30 octobre 2000, présenté pour la société civile immobilière Crismi ; elle conclut aux mêmes fins que sa requête, par les mêmes moyens ;
Vu le mémoire en défense, enregistré au greffe le 22 février 2001, présenté par le directeur régional des impôts du Nord/Pas-de-Calais ; il conclut au rejet de la requête ; il soutient, après avoir rappelé les faits et la procédure, que c'est à bon droit que, dès 1989, dix évaluations distinctes ont été établies par le service pour les locaux litigieux, ceux-ci étant découpés en lots distincts ; que, s'agissant des lots 103 et 104 auxquels elle fait principalement référence, la requérante n'apporte à aucun moment la preuve qu'ils ont été transformés en une seule et même unité topographique ; qu'en tout état de cause, la prise en compte d'une telle modification demeurerait sans incidence sur la valeur cadastrale de ces deux lots ; que, dans la mesure où les locaux voisins de la S.C.I. Saint Gilles ne sont pas inscrits comme terme de comparaison sur le procès-verbal C des opérations de révision de la commune de Rouen, l'évaluation invoquée par la requérante doit être considérée comme dénuée de tout fondement légal ; que des considérations actuelles sur l'affectation, la situation ou même l'état des termes de comparaison retenus n'autorisent pas à faire regarder leur choix et, par voie de conséquence, leur tarif comme inappropriés ; que, dans ces conditions, et alors surtout que des ajustements significatifs des tarifs ont été admis, il ne saurait être envisagé de revoir l'évaluation des dix lots litigieux, tant dans leur valeur que dans le choix des locaux-types dont il n'est d'ailleurs à aucun moment apporté la preuve qu'il était erroné ; que, s'agissant de la prise en compte de l'état des locaux litigieux, la requérante ne démontre pas que les nuisances constatées existaient à la date de prise en compte du dernier état descriptif de division auquel ils sont rattachés, soit en 1985 ; que, cela étant, à supposer que la requérante l'invoque, les réparations courantes ainsi que toutes les dépenses qui doivent être renouvelées fréquemment pour l'entretien de la propriété ne sont pas assimilées à des changements de caractéristiques physiques ; qu'au cas particulier, la requérante ne justifie par aucun motif de fait ou de droit que lesdits lots avaient besoin, au 1er janvier des années d'imposition considérées, de réparations excédant un entretien courant ; qu'au surplus, seules peuvent être constatées les nuisances qui ne résultent pas d'un manque d'entretien ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience,
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 6 janvier 2004 où siégeaient
M. Gipoulon, président de chambre, M. Soyez, premier conseiller et Mme Eliot, conseiller :
- le rapport de M. Gipoulon, président-rapporteur,
- et les conclusions de M. Paganel, commissaire du gouvernement ;
Considérant que la société civile immobilière Crismi forme appel du jugement en date du 30 décembre 1999 par lequel le magistrat délégué du tribunal administratif de Rouen n'a fait que partiellement droit à sa demande tendant à la décharge ou, subsidiairement, à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1995 et 1996 à raison de locaux à usage de magasin et d'entrepôt dont elle est propriétaire à Rouen ;
Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article 1494 du code général des impôts dans sa rédaction applicable aux années d'imposition en litige : La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties...est déterminée...pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. ; qu'aux termes de l'article 324 A de l'annexe III au même code : Pour l'application de l'article 1494 du code général des impôts, on entend : ...2° Par fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte, lorsqu'ils sont situés dans un immeuble collectif ou un ensemble immobilier : a. Le local normalement destiné, à raison de son agencement, à être utilisé par un seul et même occupant ; ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que les locaux litigieux puissent être regardés, ainsi que le prétend la requérante, comme un ensemble d'un seul tenant devant, par suite, être évalué globalement, mais que ceux-ci se présentent comme un ensemble immobilier composé de dix lots autonomes susceptibles d'être occupés par des personnes différentes pour y exercer des activités distinctes ; qu'en particulier, aucun des éléments produits n'est de nature à établir que les lots n° 103 et 104, constituant la partie principale des locaux litigieux, auraient pu être réunis, depuis la date de leur évaluation, pour former un ensemble d'un seul tenant ; qu'à supposer établie une telle transformation, l'administration soutient sans être contestée que la valeur locative calculée sur la surface globale des deux lots considérés est égale à celle obtenue de leur évaluation séparée ; que, par suite, la société civile immobilière Crismi n'est pas fondée à soutenir que l'évaluation à laquelle s'est livrée l'administration aurait inexactement pris en compte la structure des locaux litigieux ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction applicable aux années d'imposition en litige : La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : ...2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ...la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles de caractère particulier ou exceptionnel ; ; qu'aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au même code dans sa rédaction applicable : II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune..., au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ; qu'aux termes de l'article 324 AA de cette même annexe dans sa rédaction applicable : La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales...est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance...les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ; que si la société civile immobilière Crismi fait valoir que la situation des locaux de référence choisis par l'administration serait plus avantageuse sur le plan commercial que celle des différentes parties des locaux litigieux avec lesquelles ils ont été comparés, elle n'établit ni même n'allègue que les ajustements effectués sur la valeur locative unitaire desdits locaux de référence tant par le service que par les premiers juges en application de l'article 324 AA précité auraient insuffisamment pris en compte ces différences de localisation ; qu'en outre, les photographies produites ne sont pas, à elles seules, suffisantes à démontrer que les termes de comparaison retenus par l'administration auraient pu manquer de pertinence eu égard à leurs caractéristiques intrinsèques à la date d'évaluation des immeubles en litige ; que si la société requérante sollicite que l'évaluation des locaux litigieux soit conduite selon les mêmes modalités que celles employées pour la détermination de la valeur locative de l'immeuble voisin appartenant à la société civile immobilière Saint Gilles, ce dernier, d'une part, n'est pas un local-type régulièrement inscrit au procès-verbal des opérations de révision cadastrale de la commune de Rouen et ne saurait, en application de l'article 324 Z précité, être valablement retenu comme terme de comparaison et, d'autre part, n'a pas fait l'objet, contrairement à ce que soutient la requérante, d'une pondération de la totalité de sa surface par un coefficient de 0,50 mais de l'application des coefficients respectifs de 1 pour les bureaux et de 0,50 pour les ateliers, de sorte que les calculs proposés par la société civile immobilière Crismi par référence à l'évaluation des locaux de la société civile immobilière Saint Gilles, lesquels conduisent à une minoration de la valeur locative des locaux litigieux, ne sauraient être retenus ; que, dès lors, la société civile immobilière Crismi n'est pas fondée à soutenir que le choix par l'administration des locaux de référence serait erroné et aurait conduit à surévaluer chacun des lots composant l'ensemble immobilier en litige ;
Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article 1517 du code général des impôts dans sa rédaction applicable aux années d'imposition en litige : I. 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement quand ils entraînent une modification de plus d'un dixième de la valeur locative. ; qu'il ne résulte pas de l'instruction que les désagréments subis par le locataire de l'ensemble immobilier litigieux, lesquels consistent en des infiltrations d'eau au travers des toits-terrasses, se seraient manifestés dès avant la date de son évaluation ; qu'à supposer même que ces désordres puissent être regardés comme des changements dans les caractéristiques physiques des locaux litigieux au sens de l'article 1517 précité, il n'est pas même allégué par la société requérante que ceux-ci seraient susceptibles d'entraîner une modification de plus d'un dixième de la valeur locative desdits locaux conformément à ces mêmes dispositions ; que si la requérante persiste à soutenir que ces désordres auraient conduit à une vacance de locaux dont s'agit, elle ne critique pas utilement le motif retenu par le premier juge qui a estimé cette circonstance sans incidence sur les impositions en litige dans la mesure où la société civile immobilière Crismi n'utilisait pas elle-même lesdits locaux ; que, dès lors, la société civile immobilière Crismi n'est pas fondée à soutenir que l'administration aurait inexactement pris en compte l'état des immeubles en cause lors de la détermination des impositions litigieuses ; qu'il suit de là que la requête de la société civile immobilière Crismi, de l'instruction de laquelle il ne ressort pas que les impositions litigieuses seraient surévaluées, ne peut qu'être rejetée ;
Considérant, enfin, que la doctrine administrative invoquée ne comporte, en tout état de cause, aucune interprétation formelle de la loi fiscale différente de celle dont il est fait application dans la présente décision ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société civile immobilière Crismi n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le magistrat délégué du tribunal administratif de Rouen n'a fait que partiellement droit à sa demande tendant à la décharge ou, à défaut, à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1995 et 1996 à raison de locaux à usage de magasin et d'entrepôt dont elle est propriétaire à Rouen ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que l'article L. 761-1 du code de justice administrative dispose que : Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. ;
Considérant que les dispositions précitées s'opposent à ce que l'Etat, qui n'est pas, en la présente instance, la partie perdante, soit condamné à verser à la société civile immobilière Crismi la somme que celle-ci demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de la société civile immobilière Crismi est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Crismi, ainsi qu'au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie.
Copie sera transmise au directeur de contrôle fiscal Nord.
Délibéré à l'issue de l'audience publique du 6 janvier 2004 dans la même composition que celle visée ci-dessus.
Prononcé en audience publique le 20 janvier 2004.
L'assesseur le plus ancien
Signé : J.E. Soyez
Le président-rapporteur
Signé : J.F. Y...
Le greffier
Signé : G. Z...
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
Pour expédition conforme
Le greffier
Guillaume Z...
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N°00DA00339
