Vu l'ordonnance en date du 30 août 1999 par laquelle le président de la cour administrative d'appel de Nancy a, en application du décret n° 99-435 du 28 mai 1999 portant création d'une cour administrative d'appel à Douai et modifiant les articles R. 5, R. 7, et R. 8 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel alors applicables, transmis à la cour administrative d'appel de Douai la requête présentée pour la société civile immobilière Hôtelière du Bassin Creillois, dont le siège est situé ..., représentée par ses dirigeants en exercice, par Me Y..., avocat ;
Vu ladite requête sommaire, enregistrée le 15 janvier 1999 au greffe de la cour administrative d'appel de Nancy, par laquelle la société civile immobilière Hôtelière du Bassin Creillois demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 9701289 et 9801434 du 10 novembre 1998 par lequel le vice-président délégué du tribunal administratif d'Amiens a rejeté ses demandes tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1995 à 1997 à raison d'un immeuble exploité à usage d'hôtel-restaurant dont elle est propriétaire à Nogent-sur-Oise ;
2°) de lui accorder la réduction des impositions mises à sa charge au titre des années 1995 et 1996 ;
Elle soutient que la valeur locative d'un local ne peut être figée au 1er janvier 1970 mais doit faire l'objet de mises à jour régulières ; que lorsque le local de référence perd toute représentativité, comme en l'espèce, celui-ci ayant fermé ses portes depuis près de vingt ans et ayant été ensuite démoli, il y a lieu de procéder au complément du procès-verbal en retenant un nouveau local-type ; que, de surcroît, l'immeuble en litige ne peut être classé comme local de référence par comparaison avec l'hôtel du Château du Regard, compte tenu des différences existant entre ces deux biens immobiliers ; qu'enfin, les changements de caractéristiques physiques et d'environnement affectant les locaux dont elle est propriétaire, en particulier la modification du tracé de la route nationale n° 16 et la déviation de la circulation, doivent entraîner une modification de la valeur locative ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu le mémoire complémentaire, enregistré au greffe de la cour administrative d'appel de Nancy le 7 juin 1999, présenté pour la société civile immobilière Hôtelière du Bassin Creillois ; elle conclut aux mêmes fins que la requête, par les mêmes moyens ; elle soutient, en outre, que l'administration ne pouvait valablement utiliser la méthode d'évaluation par comparaison avant d'avoir examiné si le local à évaluer était loué à des conditions normales au 1er janvier 1970 ; qu'aucune précision ne lui a été communiquée concernant la méthode employée pour évaluer le local de référence retenu ; que l'administration s'est bornée à reprendre la valeur locative attribuée à l'hôtel du Château du Regard sans autres ajustements ; qu'il est manifeste que le principe de l'égalité proportionnelle des valeurs locatives mis en place par le législateur n'a pas été respecté ; que, faute de donner des informations détaillées concernant la valeur locative de l'hôtel du Château du regard, l'administration donne à penser qu'il a été procédé à une évaluation par des valeurs locatives moyennes, ce que n'admet pas la jurisprudence ; que ce local aujourd'hui disparu était, en outre, peu pertinent, l'hôtel de Flandres situé à Compiègne constituant, en revanche, un immeuble de référence qui pourrait avantageusement lui être substitué ; que la valeur locative à retenir pour l'immeuble litigieux est de 35 francs le mètre carré, avec un abattement de 20 % compte tenu du changement d'environnement ;
Vu le mémoire en défense, enregistré au greffe de la Cour le 14 janvier 2000, présenté par le directeur régional des impôts de Lorraine ; il conclut au rejet de la requête ; il soutient, après avoir rappelé les faits et la procédure, que l'hôtel Le Sarcus en litige est classé parmi les établissements spéciaux exceptionnels ; que, toutefois, le calcul de la valeur locative de tels établissements obéit aux mêmes règles d'évaluation que celles prévues pour les locaux commerciaux et biens divers ; que, dans ce cadre, lorsqu'un local commercial, faisant ou non l'objet d'une location, n'était pas construit au 1er janvier 1970, comme en l'espèce, il n'y a pas lieu d'utiliser la méthode d'évaluation par référence au bail ; que, toutefois, par dérogation à ces principes généraux et afin de faciliter l'évaluation des locaux exceptionnels, les termes de comparaison peuvent être choisis hors de la commune d'implantation du local à évaluer ; que, dans le même but, et afin d'assurer l'homogénéité des évaluations de commune à commune, il est établi au niveau départemental une sélection d'immeubles-échantillons qui traduit les critères essentiels de la classification ; qu'en l'espèce, une fiche technique présentant une telle sélection a été élaborée après enquête effectuée auprès des établissements hôteliers faisant l'objet d'une location lors de la révision de 1970 ; que l'hôtel-restaurant Le Sarcus , désigné comme local-type dans la mesure où il n'existe pas de local similaire dans cette commune, a été évalué, en tant qu'établissement spécial exceptionnel, d'après la sélection d'immeubles-échantillons et la fiche technique conformément aux règles applicables ; qu'en conséquence, la circonstance que l'hôtel du Château du Regard ait été détruit n'a, dans la mesure où il n'est pas le local-type utilisé pour évaluer l'immeuble litigieux, aucune incidence sur l'évaluation de la valeur locative de ce dernier ; qu'en outre, si l'hôtel Le Sarcus n'est pas situé dans un parc comme le Château du Regard, il est néanmoins bordé d'un jardin public de quatre hectares qui lui confère un atout important ; que l'établissement litigieux offre, par ailleurs, un service de qualité correspondant aux établissements trois étoiles et bénéficie d'une surface plus importante comprenant des salles modulables qui lui permettent de diversifier son activité ; que les différences constatées entre l'immeuble litigieux et l'immeuble-échantillon ne sont pas d'une importance suffisante pour motiver un ajustement de la valeur locative, étant précisé que le service a néanmoins fait application au local en litige du procédé de la surface pondérée ; que l'hôtel de Flandres, proposé par la requérante, ne présente pas des caractéristiques comparables avec celles de l'immeuble à évaluer, de sorte qu'il ne peut servir d'immeuble-échantillon ; que, par ailleurs, le sort réservé à d'autres contribuables ne peut en aucun cas exercer une quelconque influence sur la situation de la société requérante ; qu'enfin, les changements survenus dans la situation économique générale ne sauraient être pris en compte ; qu'au cas particulier, la déviation de la route nationale n° 16 ne constitue, de surcroît, qu'un désavantage relatif pour l'établissement considéré et n'est pas susceptible d'entraîner une modification de plus d'un dixième de la valeur locative de ce local ; qu'en conséquence, l'immeuble litigieux a été correctement évalué par le service ;
Vu le mémoire en réplique, enregistré au greffe le 19 juin 2000, présenté pour la société civile immobilière Hôtelière du Bassin Creillois ; elle conclut aux mêmes fins que précédemment, ainsi qu'à la condamnation de l'Etat à lui verser une somme de 15 000 francs au titre des frais irrépétibles, par les mêmes moyens ; elle soutient, en outre, que c'est seulement en 1997 que son immeuble a été choisi comme local-type ; que la fiche technique utilisée par l'administration ne comporte qu'un seul hôtel trois étoiles, le Château du Regard, de sorte que l'argumentation soutenue quant aux changements ayant affecté ce dernier établissement, qui a été le seul terme de comparaison utilisé, conserve sa pertinence ; que, lorsqu'elle relève les valeurs locatives 1970 des hôtels situés dans le département, elle entend simplement rechercher l'éventuel bien-fondé de la méthode d'évaluation de l'administration fiscale ; que c'est à tort que la déviation de la route nationale n° 16 est assimilée à un changement survenu dans la situation économique générale, alors qu'il s'agit bien d'un changement de caractéristique physique dont il doit être tenu compte ; qu'il apparaît que l'hôtel Le Sarcus est situé dans une impasse et qu'il n'est visible d'aucune des voies de Nogent depuis la déviation de la route nationale ;
Vu le mémoire, enregistré le 24 octobre 2000, présenté par le directeur de contrôle fiscal Est ; il conclut aux mêmes fins que précédemment et fait connaître à la Cour que le dernier mémoire de la société requérante n'appelle pas d'observation particulière de sa part ;
Vu l'ordonnance en date du 10 novembre 2000 du président de la troisième chambre de la cour administrative d'appel de Douai fixant la clôture de l'instruction au 10 janvier 2001 à 16 heures 30 ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu le code de justice administrative ;
Vu le décret n ° 99-435 du 28 mai 1999 ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience,
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 6 janvier 2004 où siégeaient
M. Gipoulon, président de chambre, M. Soyez, premier conseiller et Mme Eliot, conseiller :
- le rapport de M. Gipoulon, président-rapporteur,
- et les conclusions de M. Paganel, commissaire du gouvernement ;
Considérant que la société civile immobilière Hôtelière du Bassin Creillois forme appel du jugement en date du 10 novembre 1998 par lequel le vice-président délégué du tribunal administratif d'Amiens a rejeté ses demandes tendant à la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1995 à 1997 à raison d'un immeuble dont elle est propriétaire à Nogent-sur-Oise et qu'elle donne en location à la société à responsabilité limitée Nogentaise d'hôtellerie, laquelle y exploite un hôtel-restaurant sous l'enseigne Le Sarcus ;
Sur l'étendue du litige :
Considérant qu'il ressort de l'analyse des écritures de la société requérante que celle-ci ne conteste pas expressément en cause d'appel la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties mise à sa charge au titre de l'année 1997 ; que, dès lors, les conclusions dont la société civile immobilière Hôtelière du Bassin Creillois a saisi la Cour ne tendent plus qu'à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre des années 1995 et 1996 ;
Sur le bien-fondé des impositions contestées :
Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction applicable aux années d'imposition en litige : La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : ...2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ...la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles de caractère particulier ou exceptionnel. ; qu'aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au même code dans sa rédaction applicable : La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales...est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance...les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ; que s'il résulte de l'instruction que, pour déterminer la valeur locative de l'hôtel Le Sarcus en litige, l'administration a utilisé une fiche technique n° 4041-4042 présentant une liste d'établissements-échantillons répertoriés lors d'une enquête conduite au niveau départemental, il est constant que ladite fiche ne comporte, dans la catégorie de l'immeuble à évaluer, c'est-à-dire celle des hôtels trois étoiles situés dans une commune de plus de 15 000 habitants, qu'un seul établissement, l'hôtel Château du Regard situé à Coye-la-Forêt avec lequel l'établissement litigieux a donc nécessairement été comparé pour procéder à la détermination de sa valeur locative ; que, dans la mesure où il n'est pas contesté que l'immeuble en litige n'était pas construit au 1er janvier 1970, date de la dernière révision cadastrale en vigueur, il pouvait être procédé à une évaluation selon la méthode de comparaison prévue au 2°) de l'article 1498 précité sans que l'administration soit tenue d'examiner au préalable les conditions dans lesquelles l'immeuble en cause était donné à bail ; que si la société civile immobilière Hôtelière du Bassin Creillois soutient que les modalités d'évaluation de l'hôtel Château du Regard, retenu, dans les conditions sus-décrites, comme terme de comparaison, n'ont pas été portées à sa connaissance, il est constant que la fiche technique susmentionnée, qu'elle a elle-même produite à l'appui de son mémoire ampliatif, comporte la valeur locative unitaire dudit local, ainsi que sa superficie pondérée ; qu'il ne résulte pas de l'instruction que l'hôtel Château du Regard aurait présenté, avec l'hôtel Le Sarcus en litige, des différences de nature à vicier le choix dudit local de référence ou même à justifier un ajustement de sa valeur locative, en application de l'article 324 AA précité ; que si la société civile immobilière Hôtelière du Bassin Creillois fait valoir que l'hôtel Château du Regard a cessé ses activités il y a plus de vingt ans et a ensuite été démoli pour laisser place à une zone pavillonnaire, une telle circonstance est sans incidence sur le bien-fondé des impositions litigieuses, dans la mesure où il ne résulte pas de l'instruction que ledit immeuble de référence aurait perdu toute pertinence à la date de la déclaration d'achèvement et, par suite, de l'évaluation, de l'hôtel Le Sarcus en litige ; que l'administration n'était, en conséquence de la disparition de l'hôtel Château du Regard, pas tenue de choisir un nouveau local de référence dans la mesure où la comparaison avec cet immeuble, dont la valeur locative unitaire et la superficie pondérée sont connues, demeurait possible ; que, par ailleurs, la société civile immobilière Hôtelière du Bassin Creillois ne saurait se prévaloir utilement, pour tenter de démontrer que le principe de l'égalité proportionnelle des valeurs locatives n'aurait pas été respecté en l'espèce, de l'évaluation par l'administration d'autres établissements hôteliers qui, ne présentant pas de caractéristiques similaires avec l'immeuble en cause n'ont, en tout état de cause, pas été comparés avec celui-ci ; qu'enfin, le local de référence proposé par la société requérante ne s'avère pas comparable à l'immeuble en litige ; qu'il résulte de ce qui précède que la société civile immobilière Hôtelière du Bassin Creillois n'est pas fondée à soutenir que la méthode utilisée par l'administration pour déterminer la valeur locative de l'immeuble hôtelier lui appartenant serait viciée ;
Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article 1517 du code général des impôts dans sa rédaction applicable aux années d'imposition en litige : I. 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement quand ils entraînent une modification de plus d'un dixième de la valeur locative. ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que la modification de la circulation aux abords de l'hôtel litigieux soit de nature à entraîner une variation de plus d'un dixième de la valeur locative de l'immeuble en litige ; qu'il résulte de ce qui précède que la société civile immobilière Hôtelière du Bassin Creillois n'est pas fondée à soutenir que l'administration aurait dû procéder à un ajustement de la valeur locative de l'immeuble en litige afin de prendre en compte les changements dans les circonstances de fait intervenus postérieurement à la date d'évaluation de celui-ci ;
Considérant, enfin, que les extraits de la doctrine administrative dont se prévaut la société civile immobilière Hôtelière du Bassin Creillois ne comportent pas, en tout état de cause, d'interprétation du texte fiscal qui soit différente de celle dont il est fait application dans la présente décision ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la société civile immobilière Hôtelière du Bassin Creillois n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le vice-président délégué du tribunal administratif d'Amiens a rejeté ses demandes ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que l'article L. 761-1 du code de justice administrative dispose que : Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. ;
Considérant que les dispositions précitées s'opposent à ce que l'Etat, qui n'est pas, en la présente instance, la partie perdante, soit condamné à verser à la société civile immobilière Hôtelière du Bassin Creillois la somme que celle-ci demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de la société civile immobilière Hôtelière du Bassin Creillois est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Hôtelière du Bassin Creillois, ainsi qu'au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie.
Copie sera transmise au directeur de contrôle fiscal Est.
Délibéré à l'issue de l'audience publique du 6 janvier 2004 dans la même composition que celle visée ci-dessus.
Prononcé en audience publique le 20 janvier 2004.
L'assesseur le plus ancien
Signé : J.E. Soyez
Le président-rapporteur
Signé : J.F. X...
Le greffier
Signé : G. Z...
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme
Le greffier
Guillaume Z...
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N°99DA00076
Code C Classement CNIJ : 19-03-03-01
