Vu la requête, enregistrée le 26 décembre 2006 au greffe de la Cour administrative d'appel de Douai, présentée pour la SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE VILLE RENOUVELEE (SEM VR), dont le siège est 75 rue de Tournai BP 40117 à Tourcoing (59332), par la SCP Bignon, Lebray et associés ; elle demande à la Cour :
11) d'annuler le jugement n° 0602064, en date du 8 novembre 2006, par lequel le Tribunal administratif de Lille a, à la demande de M. X, annulé la décision, en date du 3 février 2006, par laquelle le directeur de la SEM VILLE RENOUVELEE a décidé d'exercer le droit de préemption urbain délégué, sur l'immeuble appartenant à M. X, situé ..., cadastré section CD n° 226, et a mis à sa charge la somme de 1 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
2°) de rejeter la demande de M. X ;
3°) de mettre à la charge de M. X la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elle soutient que M. X, vendeur de l'immeuble préempté, ne justifie pas d'un intérêt direct et certain lui donnant qualité pour contester la décision litigieuse ; que la préemption est intervenue aux prix et conditions de la déclaration d'intention d'aliéner ; que la décision de préemption ne lui fait donc pas grief ; que la circonstance retenue par le Tribunal que la décision de préemption a pour effet de priver le vendeur du choix de l'acquéreur du bien ne peut conférer au requérant un intérêt dès lors qu'un contrat de vente d'immeuble ne peut être qualifié de contrat intuitu personnae qui serait conclu en considération des qualités personnelles du cocontractant ; que seuls la chose, le prix et les modalités de paiement en constituent les éléments essentiels ; que, d'autre part, la soumission à un régime juridique différent quant aux conséquences de la vente est également sans incidence sur l'intérêt à agir ; que, contrairement à l'acquéreur évincé, l'annulation de la décision de préemption ne place pas le vendeur dans une situation plus favorable que celle qui serait la sienne dans l'hypothèse où cette décision serait maintenue ; que, contrairement à ce qu'a jugé le Tribunal, la décision de préemption de la SEM en date du 3 février 2006 n'était ni tardive ni illégale ; que le requérant ne produit pas l'avis de réception postal du courrier contenant la déclaration d'aliéner l'immeuble litigieux ; que, d'autre part, la production d'un courrier de la poste faisant suite à une réclamation présentée par l'expéditeur ne comporte pas les garanties inhérentes à l'avis de réception postal, cette formalité d'envoi étant par ailleurs prescrite en la matière par le législateur ; que l'attestation des services de la poste n'est pas de nature à démontrer la réception par les services postaux de la commune de Roubaix et à une date certaine du courrier d'envoi de la déclaration d'intention d'aliéner ; que le courrier n'a été, en fait, reçu en mairie de Wattrelos que le 26 novembre 2005 et transmis en mairie de Roubaix que le 3 décembre suivant et remis le jour même au notaire ; qu'ainsi la décision de préemption du 3 février 2005 est intervenue dans le délai de deux mois ; que, par suite, le tribunal administratif ne pouvait considérer que l'exercice du droit de préemption était tardif ; que les autres moyens du requérant devront être écartés ; que le service des domaines a rendu son avis le 2 février 2005 avant la décision de préemption du lendemain ; qu'aucun texte n'oblige le titulaire du droit de préemption à joindre cet avis à sa décision, cet avis ne constituant qu'un document préparatoire ; que la décision de préemption est suffisamment motivée ; qu'elle n'est pas imprécise ; que le juge administratif a consacré la légalité d'une motivation par référence ; que l'immeuble, objet de la préemption, se trouve au coeur du périmètre de restauration immobilière déterminé par arrêté préfectoral ; que la décision est expressément motivée par l'état de vétusté de l'immeuble ; que l'opération envisagée constitue une opération d'aménagement visée par l'aliéna 2 de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme ; que si M. X reproche à la SEM VILLE RENOUVELEE de n'avoir pas précisé l'usage qu'elle entend faire du rez-de-chaussée à usage de commerce, ce dernier ne justifie nullement de l'exploitation effective d'un fonds de commerce, et aucune disposition n'impose de justifier de l'usage du bien préempté en-dehors des motifs légaux requis en la matière ; qu'en l'espèce, la préemption s'inscrit dans le cadre de l'opération de réhabilitation immobilière, menée par la SEM VILLE RENOUVELEE ; que le retrait de la décision de préemption du 22 octobre 2001 portant sur le même immeuble est sans incidence sur la légalité de la décision attaquée ; qu'au contraire, le maintien du mauvais état de l'immeuble depuis cinq années et l'absence de rénovation par l'intéressé qui s'y était pourtant engagé, pour éviter la mise en oeuvre d'une procédure d'expropriation, justifient l'opération ; que l'utilité publique de la concession de restructuration urbaine qui lui est confiée ne peut être remise en question ; que si M. X soutient que l'acquéreur évincé allait procéder à la rénovation de l'immeuble, cet argument est inopérant ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 21 mars 2007, présenté pour M. X, demeurant ..., par Me Berne ; il demande à la Cour de rejeter la requête et de mettre à la charge de la SEM VILLE RENOUVELEE la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; il soutient que c'est à bon droit que le tribunal administratif a reconnu son intérêt à agir dans la mesure où la décision de préemption le prive du choix de l'acquéreur du bien et entraîne pour lui la soumission à un régime juridique différent quant aux conséquences de la vente ; qu'elle entraîne des effets sur la situation de fait et de droit du vendeur ; qu'elle a, en particulier, pour effet de retarder le transfert de propriété et la perception du prix par l'acquéreur ; qu'en l'espèce, la préemption n'étant pas intervenue en temps utile, la condition suspensive étant levée, a entraîné la formation d'un contrat de vente avec l'acquéreur initial ; qu'au moins lorsque le motif de nullité allégué d'un arrêté de préemption est son caractère tardif, la décision de préemption porte atteinte à une situation juridique nouvelle, née de la levée de la condition suspensive, et l'intérêt du vendeur est évidente quel que soit le prix offert ; que l'avis du directeur des services fiscaux n'était pas joint à la décision de préemption et n'a jamais été porté à sa connaissance ; que l'avis des domaines étant du 2 février 2006, il n'est pas justifié des conditions dans lesquelles il serait parvenu en temps utile avant même la décision de préemption à la connaissance de la SEM ; que la décision de préemption est parvenue au-delà du délai de deux mois ; que la déclaration d'intention d'aliéner a été adressée à la ville de Roubaix par lettre recommandée le 25 novembre 2005 et reçue en mairie le 26 novembre 2005 ; que la circonstance que le courrier ne soit parvenu au service d'action foncière de la ville de Roubaix que le 3 décembre 2005, après avoir transité par la ville de Wattrelos, est sans incidence sur le point de départ du délai de préemption ; que les attestations des maires de Roubaix et de Wattrelos produites ne visent pas la lettre recommandée adressée par le notaire ; qu'en outre, si l'arrêté de préemption de la SEM est daté du 3 février 2006, il n'est établi par aucune pièce du dossier qu'il ait été porté à la connaissance des vendeurs le jour même ; que la lettre simple de notification envoyée par une société anonyme Habitat patrimoine ne constitue pas cette preuve ; que rien ne justifie qu'elle avait qualité pour notifier une telle décision et que la signataire de la lettre était habilitée à le faire ; qu'il n'est pas non plus justifié que cette lettre ait été effectivement remise au notaire le 3 février 2006 ; qu'il appartenait à la SEM VILLE RENOUVELEE de notifier, par huissier, directement aux vendeurs la décision de préemption en temps utile ; qu'il n'en est nullement justifié ; que la décision est imprécise et n'est pas suffisamment motivée ; que l'usage du droit de préemption urbain constitue une atteinte au droit de propriété privée ; que l'intervention de la puissance publique ne saurait être justifiée qu'en cas de défaillance de l'initiative privée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;
Vu le mémoire en réplique, enregistré le 12 décembre 2007, régularisé par la signature de son original, présenté pour la SEM VILLE RENOUVELEE qui conclut aux mêmes fins que sa requête par les mêmes moyens ;
Vu la communication de nouvelles pièces par M. X, par courrier enregistré le
6 février 2008 ;
Vu la note en délibéré, enregistrée le 8 février 2008 par télécopie et régularisée par la production de l'original le 11 février 2008, produite pour la SEM VILLE RENOUVELEE à la suite de l'audience du 8 février 2008, par laquelle elle produit copie du courrier du 3 février 2006 comportant la signature du notaire et cachet de l'étude permettant de vérifier que le document a bien été remis contre décharge le jour même ;
Vu le mémoire, enregistré le 13 février 2008, présenté pour M. X en réponse à la note en délibéré produite par la partie adverse, par lequel il fait valoir qu'il n'est pas établi que la pièce produite a bien été signée par le notaire lui-même ; que, par ailleurs, les conditions de cette notification comportent d'autres points obscurs dans la mesure où elle a été effectuée à Tourcoing alors que l'étude est située à Wattrelos et qu'elle émane d'une personne qui n'est pas légalement habilitée ; qu'il y a lieu à réouverture des débats pour assurer à l'instruction son caractère pleinement contradictoire ;
Vu l'ordonnance, en date du 14 février 2008, prononçant la réouverture de l'instruction ;
Vu le mémoire, enregistré le 26 février 2008 par télécopie et régularisé par la production de l'original le 27 février 2008, présenté pour la SEM VILLE RENOUVELEE qui conclut aux mêmes fins que ses précédentes écritures et à ce que soit portée à 3 500 euros la somme réclamée en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; qu'elle se prévaut des mêmes moyens et précise que les arguments, opposés à la lettre de notification par M. X dans sa dernière réponse, doivent être écartés ;
Vu le mémoire, enregistré le 21 mars 2008 par télécopie et régularisé par la production de l'original le 25 mars 2008, présenté pour M. X qui conclut aux mêmes fins que ses précédentes écritures par les mêmes moyens ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des collectivités territoriales ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 27 mars 2008 à laquelle siégeaient M. Marc Estève, président de chambre, M. Olivier Yeznikian, président-assesseur et M. Albert Lequien, premier conseiller :
- le rapport de M. Olivier Yeznikian, président-assesseur ;
- les observations de Me Deleye pour la SEM VILLE RENOUVELEE ;
- et les conclusions de M. Jacques Lepers, commissaire du gouvernement ;
Considérant que, par un acte du 3 février 2006, la SEM VILLE RENOUVELEE, qui est délégataire du droit de préemption urbain de Lille métropole communauté urbaine dans le périmètre de restauration immobilière qui couvre notamment le territoire de la commune de Roubaix, a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur l'immeuble situé 33 rue Pierre de Roubaix à Roubaix appartenant à M. X et situé dans le périmètre précité ; que, par un jugement dont la SEM VILLE RENOUVELEE relève régulièrement appel, le Tribunal administratif de Lille a prononcé l'annulation de cette décision ;
Sur la légalité de la décision de préemption attaquée :
Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : « Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration, dont le maire transmet copie au directeur des services fiscaux, comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix./ (...) / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption (...) » ; qu'en vertu des dispositions combinées des articles R. 213-5 et
R. 123-6 du même code, copie de la déclaration par laquelle le propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption manifeste l'intention d'aliéner ce bien est transmise, dès sa réception, par le maire au délégataire éventuel du droit de préemption lorsque le titulaire de ce droit est la commune ou, dans les autres cas, au titulaire du droit de préemption, à charge pour ce dernier de la transmettre à son tour à l'éventuel délégataire ; que ces transmissions indiquent la date de l'avis de réception ou de la décharge de la déclaration ; qu'aux termes de l'article R. 213-7 du même code : « Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois qui lui est imparti par l'article
L. 213-2 vaut renonciation à l'exercice de ce droit de préemption. Ce délai court à compter de la date de l'avis de réception ou de la décharge de la déclaration faite en application de l'article R. 213-5 » ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment des pièces produites en cause d'appel, en particulier des registres tenus dans les deux communes où est consignée quotidiennement la référence des lettres adressées en recommandé avec accusé de réception et qui sont réceptionnées, que la déclaration manifestant l'intention par M. X d'aliéner son immeuble, situé à Roubaix, produite par son mandataire notaire dont l'étude est à Wattrelos, a été reçue sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception le 26 novembre 2005 dans les services de cette commune puis transmise par cette dernière à la commune de Roubaix qui l'a reçue le 3 décembre 2005 dans ses services ; que si, il est vrai, la Poste, dans un courrier adressé au notaire, a indiqué que son pli recommandé - dont il est indiqué par ailleurs qu'il contenait ladite déclaration d'intention d'aliéner - a été reçu en mairie de Roubaix dès le 26 novembre 2005, une telle affirmation n'est pas corroborée par la production de l'accusé de réception, lequel n'a pas été réacheminé à l'expéditeur, ni par les autres pièces du dossier et notamment pas par la confrontation de ce courrier avec les registres municipaux ; qu'ainsi, M. X ne justifie pas, par les pièces produites, que sa déclaration aurait été reçue par la commune sur le territoire duquel se trouve son bien à une date antérieure à celle du 3 décembre 2005 ;
Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article R. 213-25 du code de l'urbanisme : « Les demandes, offres et décisions du titulaire du droit de préemption et des propriétaires prévues par le présent titre sont notifiées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier ou par dépôt contre décharge » ;
Considérant que la SEM VILLE RENOUVELEE établit par les pièces produites en cause d'appel que la décision de préemption, qui a été prise par sa délibération en date du 3 février 2006, a été notifiée le jour même au mandataire de M. X sous la forme d'une remise contre décharge laquelle a été reçue en l'étude ainsi qu'il ressort du document transmis à la Cour sans qu'il y ait lieu de s'interroger sur la qualité de la personne qui, au sein de l'étude, a signé l'accusé de remise ;
Considérant que, compte tenu de ce qui précède, il ne ressort pas des pièces du dossier que la SEM VILLE RENOUVELEE n'a pas exercé, dans le délai de deux mois qui lui était imparti, le droit de préemption qui lui avait été délégué par la communauté urbaine de Lille ; que, par suite, elle est fondée à soutenir que le Tribunal administratif de Lille ne pouvait, pour annuler la décision attaquée, retenir le moyen tiré de la renonciation au droit de préemption ;
Considérant toutefois qu'il appartient à la Cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par M. X devant le Tribunal administratif de Lille ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que l'avis du directeur des services fiscaux, en date du 2 février 2007, a été transmis par télécopie le 3 février suivant avant midi, soit le jour même de la décision ; qu'ainsi, il doit être regardé comme ayant été communiqué avant l'intervention de la décision elle-même qui pouvait être prise le jour même et qui, d'ailleurs, vise explicitement cet avis dont l'autorité administrative a nécessairement pris connaissance ; qu'un tel avis n'a pas à être communiqué à l'intéressé avec la décision de préemption ;
Considérant que la décision n'avait pas à préciser l'affectation future du rez-de-chaussée de l'immeuble, objet de la préemption, même s'il était antérieurement affecté à un usage commercial ; que le moyen tiré du caractère insuffisant ou imprécis de la motivation de la délibération attaquée manque en fait ;
Considérant que la mise en oeuvre d'une décision de préemption n'est pas subordonnée à une carence de l'initiative privée en matière de rénovation urbaine ; que la circonstance que l'acquéreur évincé se proposait également de réaliser la réhabilitation de l'immeuble est sans influence sur la légalité de la décision attaquée ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir, opposée à la demande de première instance de M. X, que la SEM VILLE RENOUVELEE est fondée à demander l'annulation du jugement attaqué et le rejet de la demande de M. X ; que doivent être rejetées, par voie de conséquence, les conclusions de première instance comme d'appel présentées par M. X sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. X la somme dont la SEM VILLE RENOUVELEE réclame, en première instance comme en appel, le paiement sur le fondement de ces mêmes dispositions ;
DÉCIDE :
Article 1er : Le jugement n° 0602064, en date du 8 novembre 2006, du Tribunal administratif de Lille est annulé et la demande présentée par M. X tendant à l'annulation de la délibération, en date du 3 février 2006, par laquelle la SEM VILLE RENOUVELEE a décidé de préempter l'immeuble lui appartenant, est rejetée.
Article 2 : Les conclusions présentées par la SEM VILLE RENOUVELEE et M. X en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE VILLE RENOUVELEE et à M. Aïssa X.
Copie sera transmise au préfet du Nord.
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N°06DA01745
