Vu la requête, enregistrée le 1er février 2008 au greffe de la Cour administrative d'appel de Douai, présentée pour M. et Mme Gonzague X, demeurant ..., par Me Vergriete ; M. et Mme X demandent à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0701060 du 23 octobre 2007 par lequel le Tribunal administratif de Lille a rejeté leur demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales mises à leur charge au titre des années 2001 et 2002 ;
2°) de prononcer la décharge de l'imposition contestée et des pénalités y afférentes ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Ils soutiennent qu'ils ont été imposés à tort à raison de la cession par la société civile immobilière Tribois, dont ils sont les seuls associés, d'appartements réalisés après travaux dans un immeuble lui appartenant ; que l'administration a effectué une détermination des plus-values imposables au titre des lots vendus ; que la décision du tribunal n'apparaît pas fondée au regard de la nature des travaux effectivement réalisés et du mode de détermination des plus-values imposables ; que l'immeuble après travaux a conservé l'ensemble de ses caractéristiques et n'a pas été modifié dans son gros-oeuvre ; que les travaux réalisés, compte tenu de leur nature et leur importance, ne justifient en aucune façon que l'immeuble qualifié d'ancien par l'administration, aurait été démoli pour conférer au terrain la nature d'un terrain à bâtir sur lequel une construction nouvelle aurait été édifiée ; que le mode de détermination des plus-values imposables retenu par l'administration n'est pas conforme aux dispositions du code général des impôts ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 7 mai 2008, présenté par le ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique ; le ministre conclut au rejet de la requête ; il soutient que les travaux incriminés ont entraîné une augmentation significative du total des surfaces habitables puisqu'au logement des requérants se sont ajoutés neuf lofts créés à cette occasion ; que le bâtiment initial était à usage industriel et commercial et donc, par sa nature, impropre à l'habitation ; qu'il nécessitait par suite dans sa totalité d'importants travaux d'aménagement afin de le rendre conforme à sa destination ; que les travaux ne peuvent être qualifiés de travaux d'amélioration, mais bien de reconstruction ; que les opérations litigieuses constituent des opérations de cession d'une construction édifiée sur un terrain dont le cédant était antérieurement propriétaire ; que le service a déterminé de façon distincte la fraction de la plus-value afférente à l'immeuble d'origine et celle afférente à la construction nouvelle ; que les montants retenus doivent être des montants hors taxe contrairement au mode de calcul retenu par les requérants qui prend en compte des montants toutes taxes comprises ; que les requérants proposent un décompte des plus-values-imposables qui ne prend en compte que le prix d'acquisition de l'immeuble, faute selon eux par ce dernier de pouvoir être assimilé à un terrain à bâtir, et qui, dès lors, postule la réalisation sur le long terme de l'ensemble des plus-values ; que les plus-values litigieuses ont été déterminées conformément aux dispositions en vigueur et correctement établies ;
Vu le mémoire en réplique, enregistré le 16 juin 2008, présenté pour M. et Mme X qui concluent aux mêmes fins que leur requête par les mêmes moyens ; ils soutiennent en outre que les ventes ont concerné sept lots et non neuf comme indiqué par erreur ; que l'immeuble a toujours été occupé depuis son acquisition par les requérants ;
Vu le nouveau mémoire, enregistré le 1er septembre 2008, présenté par le ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique qui conclut aux mêmes fins que son précédent mémoire par les mêmes moyens ; il soutient en outre qu'il est cependant remarquable que les travaux correspondent aux travaux de second oeuvre énumérés à l'article 245A de l'annexe II du code général des impôts précisant les dispositions de l'actuel article 257, 7°, c), 4°, du même code, issu de la loi de finances rectificative pour 2005 ; que, sous l'emprise du nouveau régime de la TVA immobilière, les travaux considérés auraient également emporté reconstruction ; que le fait que les requérants disposaient de leur habitation principale dans l'ensemble concerné et que le nombre de logements vendus est de sept et non neuf, contrairement à ce qui avait été mentionné, est sans incidence sur le litige ; que l'importance des travaux reste déterminante ; que si l'un des logements peut être considéré comme achevé, la majeure partie de l'ensemble a fait l'objet de travaux dont le taux de 19,6 % démontre qu'ils portaient sur des biens achevés depuis moins de deux ans ; que les justifications des différents postes de travaux ne contredisent pas l'analyse qu'en a donné le tribunal ; que, s'agissant du mode de répartition entre le neuf et l'ancien, l'immeuble étant possédé depuis 1983, il n'y a donc pas eu acquisition d'un terrain pour effectuer une opération de construction ; qu'il a été démontré que les travaux réalisés sur les lots vendus ont emporté reconstruction et production d'immeuble neuf ; que les surfaces occupées par les requérants à titre de résidence principale représentent selon les plans annexés au projet , moins de la moitié du premier étage d'un des deux bâtiments de l'ensemble ; que le montant des travaux réalisés en 1994 a été déduit en charges dans les déclarations fiscales des requérants et ne saurait donc être retenu pour la détermination de la plus-value ;
Vu le nouveau mémoire, enregistré le 29 septembre 2008, présenté pour M. et Mme X qui concluent aux mêmes fins que leur requête par les mêmes moyens ;
Vu le mémoire, enregistré le 12 décembre 2008, présenté par le ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique qui conclut aux mêmes fins que son précédent mémoire ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique le rapport de M. Christian Bauzerand, premier conseiller, les conclusions de M. Patrick Minne, rapporteur public, aucune partie n'étant présente ni représentée ;
Considérant que la société civile immobilière Tribois, dont M. et Mme X sont les seuls associés, a acheté en 1983 à Lille un ensemble immobilier composé de deux immeubles à usage industriel et commercial pour un montant de 473 500 francs, soit 72 185 euros ; qu'après avoir obtenu un permis de construire le 23 août 1999 pour entreprendre des travaux afin de transformer l'ensemble en locaux d'habitation, elle a procédé à la revente des immeubles sous forme de lots en 2001 et 2002 ; que l'administration fiscale a estimé que les opérations concernées avaient engendré des plus values immobilières taxables et, à défaut de déclaration de la part des intéressés, leur a notifié des redressements à l'impôt sur le revenu ; que M. et Mme X relèvent appel du jugement du Tribunal administratif de Lille en date du 23 octobre 2007 qui a rejeté leur demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales mises à leur charge au titre des années 2001 et 2002 ;
Sur le bien-fondé des impositions :
Considérant qu'aux termes de l'article 150 A du code général des impôts dans sa rédaction applicable : Sous réserve des dispositions particulières qui sont propres aux bénéfices professionnels et aux profits de construction, les plus-values effectivement réalisées par des personnes physiques ou des sociétés de personnes lors de la cession à titre onéreux de biens ou de droits de toute nature sont passibles : 1° De l'impôt sur le revenu, lorsque ces plus-values proviennent de biens immobiliers cédés moins de deux ans ou de biens mobiliers cédés plus d'un an après l'acquisition. ; 2° De l'impôt sur le revenu suivant les règles particulières définies aux articles 150 B à 150 T, selon que ces plus-values proviennent de biens immobiliers cédés plus de deux ans ou de biens mobiliers cédés plus d'un an après l'acquisition. ; qu'aux termes de l'article 150 H du code général des impôts alors en vigueur : La plus-value imposable en application de l'article 150 A est constituée par la différence entre : le prix de cession,- et le prix d'acquisition par le cédant (...) Le prix d'acquisition est majoré : (...) ; des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux, que le cédant peut fixer forfaitairement à 10% dans le cas des immeubles ; le cas échéant, des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration, réalisées depuis l'acquisition, lorsqu'elles n'ont pas été déjà déduites du revenu imposable et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (...) ; qu'aux termes de l'article 150 K du même code : Les plus-values immobilières réalisées plus de deux ans après l'acquisition du bien (...) sont déterminées comme à l'article 150 H. En outre, le prix d'acquisition et ses majorations éventuelles, à l'exception des intérêts des emprunts indiqués au quatrième alinéa de l'article précité, sont révisés proportionnellement à la variation de l'indice moyen annuel des prix à la consommation depuis l'acquisition ou la dépense ; qu'aux termes de l'article 150 L : Lorsque le contribuable n'est pas en état d'apporter la justification des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration mentionnées au quatrième alinéa de l'article 150 H, ces dépenses sont fixées au choix du contribuable, soit à dire d'expert, soit forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition. ; qu'aux termes de l'article 150 M du même code Les plus values immobilières réalisées plus de deux ans après l'acquisition du bien sont réduites de 5 % pour chaque année de détention au delà de la deuxième. ;
Considérant que pour calculer les impositions contestées, les services fiscaux ont considéré que la vente en 2001 et 2002 des lots était à l'origine de deux plus values, la première résultant de la cession de l'immeuble d'origine acquis en 1983, devant être soumise au régime des plus values à long terme, la seconde, relative à la construction nouvelle, devant être imposée selon le régime des plus values à court terme, compte tenu de ce que les travaux de reconstruction avaient débuté moins de deux ans avant la vente des lots ; que pour déterminer la part de chacune de ces deux plus-values, le service s'est fondé sur le rapport constaté entre le prix d'acquisition de l'immeuble, soit 72 185 euros, et le coût des travaux réalisés, soit 298 876 euros, et a ventilé les deux termes de chacune des plus values à savoir, d'une part, le prix d'acquisition ou le coût des travaux de reconstruction, d'autre part, le prix de cession, en fonction des pourcentages résultant de ce rapport, soit 80,54 % pour la plus-value à court terme et le solde pour la plus-value à long terme ;
Considérant cependant que l'ensemble immobilier ayant été revendu par lots au cours des années 2001 et 2002, plus de deux ans après son acquisition en 1983, la plus-value résultant de cette vente devait, en vertu du 2° de l'article 150 A, et alors même que la société a procédé sur cet immeuble qui était initialement à usage industriel à une opération de reconstruction en vue d'y créer des locaux d'habitation, être déterminée dans son intégralité selon les règles définies par les articles 150 B à 150 T, notamment celles de l'article 150 H selon lesquelles il y a lieu de majorer le prix d'acquisition, à déduire du prix de cession, des dépenses de construction et de reconstruction ; qu'en considérant que ces règles n'avaient vocation à s'appliquer qu'à proportion de la partie du prix de cession correspondant à la vente de l'immeuble d'origine, dont la part dans le prix de vente a été déterminée comme mentionné ci-dessus par rapport au coût des travaux réalisés, mais non à la construction prétendument nouvelle et distincte de cet immeuble d'origine, issue de la réalisation de ces travaux, l'administration a fait une inexacte application des dispositions précitées du code général des impôts ; que M. et Mme X sont par suite fondés à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué, le tribunal administratif a rejeté leur demande de réduction des impositions litigieuses ;
Considérant cependant que la Cour n'étant pas en mesure de déterminer elle-même le montant des impositions dues en application des règles énoncées ci-dessus et par suite celui de la réduction à laquelle peuvent prétendre les requérants, il y a lieu, par suite, d'ordonner un supplément d'instruction aux fins, pour le ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique, d'établir contradictoirement avec M. et Mme X, le montant exact de la réduction des cotisations d'impôt sur le revenu à laquelle ils ont droit ;
DÉCIDE :
Article 1er : Avant de statuer sur les conclusions de la requête, il sera procédé, par les soins du ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique, contradictoirement avec M. et Mme X, à un supplément d'instruction en vue de déterminer le montant exact de la réduction des cotisations d'impôt sur le revenu à laquelle M. et Mme X ont droit, conformément aux règles énoncées dans les motifs du présent arrêt.
Article 2 : Il est accordé au ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique et à M. et Mme X un délai de quatre mois à compter de la notification du présent arrêt pour satisfaire à la mesure d'instruction prescrite à l'article 1er ci-dessus.
Article 3 : Tous moyens et conclusions sur lesquels il n'a pas été statué par le présent arrêt demeurent expressément réservés jusqu'à la fin de la présente instance.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme Gonzague X et au ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique.
Copie sera adressée au directeur du contrôle fiscal Nord-Lille.
''
''
''
''
2
N°08DA00192
