Vu la décision en date du 2 janvier 1989, enregistrée au greffe de la cour le 20 janvier 1989, par laquelle le président de la 8ème sous-section de la section du contentieux du Conseil d'Etat a transmis à la cour, en application de l'article 17 du décret n° 88-906 du 2 septembre 1988, la requête présentée le 14 avril 1988 par la SCP TIFFREAU, THOUIN-PALAT, avocat aux Conseils, pour la société civile immobilière de la Fabrique (S.C.I.), dont le siège est sis ... ;
Vu la requête sommaire et le mémoire ampliatif, enregistrés au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat les 14 avril et 16 août 1988, présentés par la SCP TIFFREAU, THOUIN-PALAT, avocat aux Conseils, pour la S.C.I. de la Fabrique, représentée par son président directeur général ;
La S.C.I. de la Fabrique demande que le Conseil d'Etat :
1) annule le jugement en date du 21 janvier 1988 par lequel le tribunal administratif de Marseille lui a accordé décharge partielle du montant des taxes foncières auxquelles elle a été assujettie pour l'année 1977, et mis à sa charge 80 % des frais d'expertises,
2) fixe la valeur locative de l'Hôtel Concorde X... à 93 francs le m2 ou subsidiairement à 111,09 francs au titre des années 1976, 1977 et posté- rieurement, et lui accorde la décharge des impositions supplémentaires, pénalités et intérêts mis à sa charge ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience du 9 mai 1990 :
- le rapport de M. ZUNINO, conseiller ;
- et les conclusions de M. JOUGUELET, commissaire du gouvernement ;
Sur la régularité du jugement :
Considérant qu'il résulte de l'examen du dossier de première instance que les mémoires déposés par l'administration fiscale ont été régulièrement communiqués à la requérante qui y a répondu par des mémoires enregistrés les 19 juillet 1982 et 6 janvier 1988 ; qu'ainsi le moyen tiré du défaut de respect de la procédure contradictoire manque en fait ;
Considérant que le moyen tiré de la violation alléguée des dispositions de l'article R 190-1 du livre des procédures fiscales n'est pas assorti de précisions permettant à la cour d'en apprécier la portée, et ne peut donc qu'être écarté ;
Sur les impositions afférentes aux années 1978 à 1987, pour leur part excédant le montant résul- tant de l'application d'une valeur locative de 170 francs le m2 :
Considérant que par suite des dégrèvements accordés par l'administration fiscale à la société immobilière de la Fabrique, pour l'année 1978 et les années postérieures, il n'y a plus lieu de statuer sur les impositions afférentes à ces années, pour leur part excédant l'application d'une valeur locative de 170 francs par m2 ;
Sur le fond :
En ce qui concerne la taxe foncière afférente aux années 1976 et 1977 :
Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : "La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après :
....
2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison.
Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ;
b. La valeur locative des termes de compa- raison est arrêtée :
Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date,
Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;
3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe" ;
Considérant qu'il résulte de ces dispositions qu'en l'absence d'éléments de comparaison faisant eux-mêmes l'objet d'une location, la valeur locative des biens qui, tel le local en cause, sont occupés par leur propriétaire, doit être fixée par voie d'appréciation directe ;
Considérant que pour établir la valeur locative de l'Hôtel Concorde X... à Marseille, il ne peut être fait référence ni aux hôtels indiqués par l'administration, qui ne sont pas loués ou dont le loyer est inconnu, ni aux locaux de la galerie marchande, qui ne sont pas comparables à l'établisse- ment dont s'agit ; que seule la méthode de l'apprécia- tion directe prévue par le 3° de l'article 1498 précité, peut dès lors être retenue ;
Considérant que, compte tenu de la surface pondérée des bâtiments, soit 3254 m2, de la valeur vénale des immeubles qui s'élève à la somme non contestée de 5 403 636 francs, et des terrains qui représentent 735 000 francs, et de taux de rentabilité moyens qu'il y a lieu de fixer en l'espèce à 8 % pour les immeubles et 3 % pour les terrains, la valeur locative de l'ensemble immobilier en cause doit être fixée à 140 francs par mètre carré de surface pondérée, sans qu'il y ait lieu d'opérer sur cette somme un abattement pour vétusté ou pour tenir compte de ce que le terrain est occupé par des constructions ;
Considérant qu'il suit de là que la société immobilière de la Fabrique est fondée à demander que la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 1977 soit réduite au montant correspondant à cette valeur locative ; qu'en revanche, elle n'est pas fondée à demander la réduction de la même imposition afférente à l'année 1976, laquelle a été établie sur la base d'une valeur locative de 120 francs par mètre carré ;
En ce qui concerne le montant des taxes foncières restant en litige et afférentes aux années postérieures à 1977 :
Considérant que la S.C.I. de la Fabrique justifie avoir adressé au chef de centre des services fiscaux du 8e arrondissement de Marseille des réclama- tions concernant les années 1978 à 1986 incluses, et tendant à la réduction des impositions litigieuses ; que l'administration n'ayant pas répondu à ces demandes présentées en cours d'instance, il en est résulté des décisions implicites de rejet qui, survenues pendant l'instruction des demandes de première instance, les rendaient recevables en ce qui concerne ces années ; qu'en revanche la réclamation dirigée contre l'imposition de 1987, formée le 10 décembre 1987, n'avait donné naissance à aucune décision de rejet, expresse ou implicite, à la date à laquelle a été prononcé le jugement attaqué, qui a dès lors rejeté à bon droit les conclusions concernant cette imposition ; que par suite la requérante est seulement fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a écarté ses conclusions visant les taxes afférentes aux années 1978 à 1986, au motif qu'elles n'auraient pas été précédées d'une réclamation au service des impôts ; que ledit jugement doit donc être annulé en ce qu'il a opposé cette irrecevabilité à ces conclusions ;
Considérant qu'il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur la demande présentée par la S.C.I. de la Fabrique devant le tribunal administratif de Marseille, concernant les années 1978 à 1986 ;
Considérant qu'il résulte de ce qui vient d'être dit que la requérante est fondée à demander que les taxes qu'elle doit au titre des années 1978 à 1986 soient réduites jusqu'aux montants correspondant à des valeurs locatives actualisées établies sur la base de 140 francs le m2 en 1977 ;
Sur les frais d'expertise :
Considérant qu'aux termes de l'article R 207-1 du livre des procédures fiscales : "Le contri- buable qui obtient partiellement gain de cause participe aux frais en proportion de la part de sa demande qui a été rejetée et compte tenu de l'état du litige au début de l'expertise" ;
Considérant que la société requérante a obtenu partiellement gain de cause ; qu'il y a lieu, par application des dispositions précitées et compte tenu des positions initiales de la société et de l'administra- tion, de mettre à la charge de chacune 50 % des frais d'expertise ;
Article 1er : Il n'y a plus lieu de statuer sur les impositions de la S.C.I. La Fabrique à la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente aux années 1978 à 1987 pour leur part excédant l'application d'une valeur locative de 170 francs par m2 de surface pondérée..
Article 2 : Le jugement en date du 21 janvier 1988 du tribunal administratif de Marseille est annulé en tant qu'il a rejeté les conclusions tendant à la réduction de la taxe foncière à laquelle a été assujettie la S.C.I. de la Fabrique pour les années 1978 à 1986..
Article 3 : Il est accordé décharge à la S.C.I. de la Fabrique de la différence entre le montant de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1977 à 1986 et celui résultant de l'application à la surface pondérée de l'Hôtel Concorde X... d'une valeur locative de 140 francs par mètre carré, fixés en valeur 1977, et qui sera actualisée pour les années suivantes..
Article 4 : Les frais des expertises sont mis par moitié à la charge de la S.C.I. de la Fabrique et de l'Etat..
Article 5 : Le surplus des conclusions de la S.C.I. de la Fabrique est rejeté..
Article 6 : Le surplus du jugement du tribunal administratif de Marseille est réformé en ce qu'il a de contraire à la présente décision..
