Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. C...A...et la SCI "les Pentes du Pâtis de Cousse" ont demandé au tribunal administratif d'Orléans d'annuler l'arrêté du 8 avril 2014 par lequel le maire de la commune de Vernou sur Brenne a délivré un permis de construire à M.G....
Par un jugement n° 1403293 du 2 juin 2015, le tribunal administratif d'Orléans a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 30 juillet 2015 et 8 décembre 2016, M. A...et la SCI "les Pentes du Pâtis de Cousse", représentés par MeB..., demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif d'Orléans du 2 juin 2015 ;
2°) d'annuler l'arrêté le permis de construire du 8 avril 2014 ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Vernou sur Brenne le versement d'une somme de 1 500 euros, d'une part, à M. A...et, d'autre part, à la SCI " Les Pentes du Pâtis de Cousse " au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- sur la recevabilité de la demande et contrairement à ce qu'a apprécié le tribunal administratif, la SCI a intérêt agir au sens de l'article L. 600-1-2, car la construction autorisée est de nature à gêner une location du bien contigu dont elle est propriétaire ;
- sur la légalité du permis de construire :
. le dossier de demande est incomplet car il ne fait apparaître l'état initial et futur du profil du terrain ; les photographies des lieux ne sont pas conformes à l'état du terrain naturel qui a été modifié suite à d'importants mouvements de terre ; le mur méconnaît l'article NB 11-5 du plan local d'urbanisme des zones classées NBa ;
. la hauteur prévue à l'article NB10 est méconnue, sauf pour le constructeur a avoir réalisé des mouvements de terrains en méconnaissance du plan local d'urbanisme ;
. l'article NB 11 qui interdit les mouvements de terre destinés à rattraper les différences entre le terrain naturel et le rez-de-chaussée a été méconnu ;
. le permis a été obtenu par fraude, M. G...ayant tenté d'induire en erreur le service instructeur relativement à l'état du terrain naturel et à la nécessité de procéder à des mouvements de terres.
Par un mémoire en défense, enregistré 26 octobre 2015, M.G..., représenté par MeE..., conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 1 500 euros soit mise à la charge d'une part de M. A...et d'autre part de la SCI "les Pentes du Pâtis de Cousse" au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- la requête est irrecevable pour défaut d'intérêt à agir des requérants
- aucun des moyens de la requête n'est fondé.
Par un mémoire en défense, enregistré 18 décembre 2015, la commune de Vernou sur Brenne, représentée par MeD..., conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 1 500 euros soit mise à la charge de M. A...et de la SCI "les Pentes du Pâtis de Cousse" au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La commune soutient que :
- la requête est irrecevable pour défaut d'intérêt à agir des requérants
- aucun des moyens de la requête n'est fondé.
Un mémoire présenté pour M. G...a été enregistré le 22 décembre 2016.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme,
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Francfort, président-assesseur,
- les conclusions de M. Durup de Baleine, rapporteur public,
- et les observations de Me F...substituant MeB..., représentant M. A...et la SCI " Les Pentes du Pâtis de Cousse ".
1. Considérant que M. A...et la SCI "les Pentes du Pâtis de Cousse" relèvent appel du jugement en date du 2 juin 2015 par lequel le tribunal administratif d'Orléans a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 8 avril 2014 par lequel le maire de Vernou sur Brenne a délivré à M. G...un permis de construire pour l'édification d'une maison d'habitation ;
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L.261-15 du code de la construction et de l'habitation " ; qu'il résulte de ces dispositions qu'il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, en particulier lorsqu'une fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt pour agir est soulevée en défense, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien ; qu'eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction ;
3. Considérant que la SCI "les Pentes du Pâtis de Cousse" est propriétaire, de la parcelle attenante au terrain d'assiette du projet en litige, sur lequel elle a fait édifier une maison à usage d'habitation ; qu'elle se prévaut expressément de la situation de la construction projetée en surplomb par rapport à son terrain, en soutenant que cette situation accentuera l'impact visuel de la construction en litige et limitera les possibilités de location du bien détenu par la société ; qu'elle fait ainsi état d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction, de nature à lui conférer intérêt pour agir au sens des dispositions précitées de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;
4. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. A...et la SCI "les Pentes du Pâtis de Cousse" sont fondés à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif d'Orléans a rejeté leur demande comme irrecevable ; que le jugement attaqué est par suite irrégulier et ne peut qu'être annulé ;
5. Considérant qu'il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur la demande présentée par M. A...et la SCI "les Pentes du Pâtis de Cousse" devant le tribunal administratif d'Orléans ;
Sur la légalité du permis de construire délivré à M.G... :
6. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également (...) b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur " ;
7. Considérant que le plan PCMI 3 " Coupe terrain " figurant au dossier de demande, tel qu'il a été modifié à l'occasion de la demande ayant donné lieu à un permis de construire modificatif délivré le 19 janvier 2015, fait apparaître l'état initial du profil du terrain par la mention des côtes " TN " et la matérialisation du terrain naturel, ainsi que l'état futur du profil du terrain par la représentation en pointillé du terrain naturel, matérialisant en arrière-plan l'emplacement de la construction projetée par rapport au profil du terrain ; que ce plan de coupe n'avait pas à faire apparaître l'état initial du terrain avec un profil différent de celui présenté dès lors que les requérants ne démontrent pas que les mouvements de terre qu'ils invoquent et qui auraient été réalisés selon leurs propres écritures, " bien avant l'année 2011 " seraient en lien avec le projet en litige ; qu'ainsi M. A...et la SCI "les Pentes du Pâtis de Cousse" ne sont pas fondés à soutenir que les dispositions précitées du code de l'urbanisme ont été méconnues ; que, par voie de conséquence, ils ne sont pas davantage fondés à soutenir que ce permis aurait été obtenu à la suite de manoeuvres ayant pour objet d'induire le service instructeur en erreur sur la régularité du projet au regard de la réglementation applicable ;
8. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article NB 11 du plan d'occupation des sols de Vernou sur Brenne : " ASPECT EXTERIEUR (...) La réglementation qui s'applique, étant entendu que des adaptations pourront y être apportées si elles sont de nature à améliorer la qualité architecturale du projet et son intégration dans l'environnement, est la suivante : 1. Adaptation au sol / La construction doit s'adapter à la topographie du terrain naturel. Les sous-sols éventuels ne doivent pas être à une hauteur supérieure à 0,50 m du niveau du sol naturel/ Les mouvements de terre visant à rattraper les différences de niveaux entre le terrain naturel et le plancher du rez-de-chaussée sont interdits " ;
9. Considérant, d'une part, que ces dispositions n'ont ni pour objet ni pour effet d'interdire les projets comportant la réalisation d'un sous-sol, dont elles envisagent expressément l'éventualité, après réalisation des affouillements strictement nécessaires à un tel niveau ; qu'il ne résulte pas des pièces du dossier que le projet de M. G...supposerait d'autres mouvements de terre que ceux indispensables à la réalisation du sous-sol qu'il prévoit ;
10. Considérant, d'autre part, que ces dispositions n'interdisent pas, en cas de déclivité du terrain naturel, comme c'est ici le cas, que le même niveau affleure d'un côté de la construction au niveau du terrain naturel, formant ainsi un rez-de-jardin, alors qu'il se situe en surplomb de l'autre côté de la construction ;
11. Considérant, enfin, que si les requérants mettent en cause la régularité d'un mur de soutènement au regard de l'article NB 11.5 du règlement du plan d'occupation des sols, ils n'en apportent aucun début de démonstration ;
12. Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article NB 10 du plan d'occupation des sols : " La hauteur maximale des constructions est fixée à 4,50 m à l'égout de toiture ou à l'acrotère " ;
13. Considérant que si les requérants soutiennent que ces dispositions seraient méconnues dès lors que la hauteur de la façade arrière nord du projet atteint 5 mètres ; qu'il ressort toutefois du plan de coupe du permis modificatif que cette hauteur sera limitée à 2,80 m par rapport au terrain naturel, dont le niveau doit être apprécié au droit de la façade en cause, et non au seuil de la porte d'entrée, de l'autre côté de la construction, comme le soutiennent les requérants ; que ce moyen doit dès lors être écarté ;
14. Considérant qu'il résulte de qui précède que M. A...et la SCI " Les Pentes du Pâtis de Cousse " ne sont pas fondés à demander l'annulation des permis délivrés les 8 avril 2014 et 19 janvier 2015 à M.G... ; que leur demande ne peut qu'être rejetée ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
15. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Vernou sur Brenne et de M.G..., qui n'ont pas dans la présente instance la qualité de parties perdantes, la somme que demandent M. A...et la SCI "les Pentes du Pâtis de Cousse" au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge solidaire de M. A...et de la SCI "les Pentes du Pâtis de Cousse", au même titre, le versement d'une somme de 750 euros à la commune de Vernou sur Brenne et de 750 euros à M.G... ;
DÉCIDE :
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif d'Orléans du 2 juin 2015 est annulé.
Article 2 : La demande présentée par M. A...et la SCI "les Pentes du Pâtis de Cousse" devant le tribunal administratif d'Orléans est rejetée.
Article 3 : M. A...et la SCI " Les Pentes du Pâtis de Cousse " verseront solidairement, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, une somme de 750 euros à la commune de Vernou sur Brenne et une somme de 750 euros à M.G....
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. C...A..., à la SCI "les Pentes du Pâtis de Cousse", à la commune de Vernou sur Brenne et à M.G....
Délibéré après l'audience du 27 janvier 2017 à laquelle siégeaient :
- M. Lenoir, président de chambre,
- M. Francfort, président-assesseur,
- Mme Massiou, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 13 février 2017.
Le rapporteur,
J. FRANCFORTLe président,
H. LENOIR
Le greffier,
C. GOY
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N° 15NT02347
