LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 7 septembre 2010) ; que Mme X... et M. Y..., propriétaires au sein d'un immeuble en copropriété situé à Marseille, ont assigné la SARL Cogefim Fouque (le syndic) et le syndicat des copropriétaires en annulation d'assemblées générales des copropriétaires et en paiement de dommages et intérêts pour faute ;
Attendu que pour rejeter la demande de Mme X... et M. Y... en paiement de dommage et intérêts dirigée contre le syndic, l'arrêt retient que celui-ci, qui a fait une application hasardeuse des dispositions légales concernant les copropriétés en s'abstenant de convoquer une assemblée générale chaque année, est chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale et de procéder à tous les actes de gestion courante, que la réalisation de travaux importants ne peut résulter que d'une délibération de l'assemblée générale, et de la disposition des fonds nécessaires, que les appelants ne démontrent pas que les troubles de jouissance dont ils se plaignent sont dus à une faute du syndic ou du syndicat des copropriétaires ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher comme il le lui était demandé, si la réparation de la canalisation passant dans la cave de Mme X... et M. Y... et provoquant des inondations et des odeurs pestilentielles, la réparation des balcons, dont le délabrement mettait en danger la sécurité des personnes, la réparation des fissures dans la façade provoquant des infiltrations dans l'appartement des demandeurs et la prolifération de salpêtre ne constituaient pas des travaux urgents, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a statué sur la demande de dommages et intérêts, l'arrêt rendu le 7 septembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix janvier deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour Mme X... et M. Y....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts Y...- X... de leur demande de condamnation du syndic à leur verser des dommages-intérêts et, par voie de conséquence, de leur demande d'expertise ;
Aux motifs que « l'immeuble sis... ne comprend que 4 copropriétaires ; Qu'il ressort des pièces versées aux débats et des nombreuses procédures introduites par les appelants qu'il existe entre eux et les trois autres copropriétaires un désaccord important concernant la gestion de la copropriété, et une opposition concernant le choix du syndic ; que par un arrêt du 17 juillet 2008 la Cour d'Appel d'AIX en PROVENCE a désigné en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété Monsieur Z..., avec notamment pour mission de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic ; que par une assemblée générale extraordinaire du 21 octobre 2008 la SARL COGEFIM FOUQUE a à nouveau été désignée en qualité de syndic, parmi 5 candidats ; que seuls les consorts X...- Y... ont voté contre cette désignation ;
ATTENDU que si les difficultés faites initialement par les appelants pour régler le solde des charges qu'ils restaient devoir a mis à mal les finances de cette petite copropriété, il convient de relever, ainsi que l'a déjà fait le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE dans une ordonnance du 28 juin 2002, que la SARL COGEFIM FOUQUE, a fait une application " hasardeuse. " des dispositions légales concernant les copropriétés en, notamment, omettant : — de vérifier la durée du mandat du syndic figurant sur le règlement copropriété, — de convoquer une assemblée générale chaque année, de joindre le contrat de syndic aux convocations aux assemblées générales ; Qu'il apparaît également que certaines sommes figurant au débit compte des appelants, après le 20 octobre 1999, sont pour le moins contestables ;
ATTENDU que le syndic est chargé d'assurer l'exécution délibérations de l'assemblée générale ; Que s'il est également chargé de procéder à tous les actes de gestion courante, la réalisation de travaux importants ne peut résulter que d'une délibération de l'assemblée générale et de la disposition des fonds nécessaires ; Que les appelants ne démontrent pas que les troubles de jouissance dont ils se plaignent sont dus à une faute du syndic ou du syndicat copropriétaires ; que la demande d'expertise présentée par les appela sera donc rejetée ;
ATTENDU en conséquence qu'il y a lieu de réformer le jugement de novembre 2005 en ce qu'il a condamné les consorts X...
Y... à payer des dommages et intérêts pour résistance abusive au syndicat des copropriétaires ; Que les demandes de dommages et intérêts présentées tant par consorts X...- Y... que par la SARL COGE FOUQUE seront rejetées » ;
Alors que, d'une part, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ; qu'en déboutant Madame X... et Monsieur Y... de leur demande en réparation du préjudice causé par le manquement du syndic à son obligation d'assurer l'entretien de la cage d'escalier leur causant un trouble de jouissance, au motif que les exposants ne démontraient pas que les troubles de jouissances dont ils se plaignent sont dus à une faute du syndic, quand le fait pour le syndic de s'être abstenu de faire procéder à l'entretien de la cage d'escalier constitue une faute, la cour d'appel a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors que, d'autre part, le syndic doit procéder de sa propre initiative aux travaux urgents et indispensables à la sauvegarde l'immeuble ; qu'en énonçant que Madame X... et Monsieur Y... ne démontraient pas que les troubles de jouissance dont ils se plaignent sont dus à une faute du syndic ou du syndicat copropriétaires, dans la mesure où si le syndic est chargé de procéder à tous les actes de gestion courante, la réalisation de travaux importants ne peut résulter que d'une délibération de l'assemblée générale et de la disposition des fonds nécessaires, sans rechercher, comme il lui était pourtant demandé, si la réparation de la canalisation passant dans la cave de Madame X... et Monsieur Y... et provoquant des inondations et odeurs pestilentielles ne relevait pas de la catégorie des travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble auxquels le syndic aurait dû procéder sans attendre une décision de l'assemblée générale, sauf à commettre une faute, la cour d'appel privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors que, par ailleurs, le syndic doit procéder de sa propre initiative aux travaux urgents et indispensables à la sauvegarde l'immeuble ; qu'en énonçant que Madame X... et Monsieur Y... ne démontraient pas que les troubles de jouissance dont ils se plaignent sont dus à une faute du syndic ou du syndicat copropriétaires, dans la mesure où si le syndic est chargé de procéder à tous les actes de gestion courante, la réalisation de travaux importants ne peut résulter que d'une délibération de l'assemblée générale et de la disposition des fonds nécessaires, sans rechercher, comme il lui était pourtant demandé, si la réparation des balcons, dont le délabrement mettait en danger la sécurité des personnes, ne relevait pas de la catégorie des travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble auxquels le syndic aurait dû procéder sans attendre une décision de l'assemblée générale, sauf à commettre une faute, la cour d'appel privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors que, ensuite, le syndic doit procéder de sa propre initiative aux travaux urgents et indispensables à la sauvegarde l'immeuble ; qu'en énonçant que Madame X... et Monsieur Y... ne démontraient pas que les troubles de jouissance dont ils se plaignent sont dus à une faute du syndic ou du syndicat copropriétaires, dans la mesure où si le syndic est chargé de procéder à tous les actes de gestion courante, la réalisation de travaux importants ne peut résulter que d'une délibération de l'assemblée générale et de la disposition des fonds nécessaires, sans rechercher, comme il lui était pourtant demandé, si la réparation des fissures dans la façade provoquant des infiltrations dans l'appartement de Monsieur et Madame Y... et la prolifération de salpêtre ne relevait pas de la catégorie des travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble auxquels le syndic aurait dû procéder sans attendre une décision de l'assemblée générale, sauf à commettre une faute, la cour d'appel privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors que, enfin, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires ; que le fait pour un syndic de ne pas réunir une assemblée générale des copropriétaires tous les ans constitue un comportement fautif, susceptible de causer un préjudice ; qu'en décidant, en l'espèce, que les consorts X...- Y... ne démontraient pas que les troubles de jouissance dont ils se plaignent sont dus à une faute du syndic ou du syndicat copropriétaires, tout en constatant que la SARL COGEFIM FOUQUE a fait une application hasardeuse des dispositions légales concernant les copropriétés en omettant de convoquer une assemblée générale chaque année, quand l'absence de convocation de l'assemblée générale en 2000 et 2001, constitutive d'une faute, a causé aux exposants un préjudice résultant du retard apporté dans la réalisation de travaux sur une canalisation ayant provoqué des inondations dans leur cave et des odeurs pestilentiels dans la cage d'escalier, la cour d'appel a violé les articles 7 du décret du 17 mars 1967 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
