LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi du 12 mai 2009 ;
Attendu que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire que ce dernier soit ou non membre du syndicat, que chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, que toutefois un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 % des voix du syndicat ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 avril 2011), que M. William X..., propriétaire dans un immeuble, agissant par sa curatrice légale Mme Chantal X..., a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l'assemblée du 20 décembre 2008 pour non-respect des dispositions de l'article 22 de loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que les époux Y..., comme les époux Z..., sont copropriétaires d'un lot, que M. Y...dispose de trois pouvoirs et Mme Y...de deux pouvoirs ce qui les conduit à totaliser ensemble 939 tantièmes, tandis que M. Z...détient trois pouvoirs et Mme Z...détient également deux pouvoirs, ce qui les conduit à totaliser ensemble 1004 tantièmes, d'où il résulte que le seuil des 5 % des 10 000 tantièmes de la copropriété étant de 500, les exigences de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public, ne se trouvent pas respectées et que l'assemblée générale doit donc être annulée ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucun des copropriétaires n'avait excédé la limite de trois mandats et que le nombre de tantièmes représentés par chacun d'eux était dès lors indifférent, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 avril 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. X...aux dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Central résidence
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR dit et jugé nulle et de nul effet l'assemblée générale du 20 décembre 2008, dit que les décisions adoptées l'avaient été en méconnaissance des règles relatives aux mandats et débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence CENTRAL RESIDENCE des fins de son recours ;
AUX MOTIFS QUE « Sur le fond : Aux termes des dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit on non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quel que titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de voie si le total des voix dont il dispose lui-même et de celle de ses mandants n'excède pas 5 % des voix du syndicat des copropriétaires. Il résulte de ces dispositions que chaque mandataire ne peut, en principe, recevoir plus de trois mandats, qu'il y a cependant une exception pour le mandataire qui détient plus de 3 mandats dès lors que le total des voix dont il dispose lui-même avec celle de ses mandants n'excède pas 5 % des voix du syndicat. Les mandats ne devant être décomptés que par mandants, auteurs de la délégation de vote consentie, et non par lots, et le seuil de 5 % ne s'appliquant qu'au cas où le mandataire dispose de plus de 3 mandats, Monsieur X...fait vainement état des dispositions de l'article 22 à l'égard des mandats détenus par Monsieur A..., Monsieur B..., Monsieur C...et Monsieur D..., qui ne détenaient respectivement que 3 mandats chacun pour les 2 premiers et 2 mandats chacun pour les 2 derniers. Dans l'hypothèse où les mandataires sont des époux copropriétaires, (ce qui est le cas de Monsieur et Madame Z...et de Monsieur et Madame Y..., lesquels détiennent, pour chaque couple, 5 pouvoirs, 3 pour l'époux et 2 pour l'épouse), la question, est donc de savoir si chaque conjoint peut recevoir les pouvoirs dans la limite du nombre de trois prévu au texte. Dans la mesure où les époux, ainsi mandatés détiennent ensemble leur lot ainsi que cela résulte de la feuille de présence communiquée et que le syndicat des copropriétaires n'apporte aucun démenti à cet égard, ils ne sauraient être admis à recevoir ensemble plus de 3 mandats s'ils dépassent le seuil de 5 %, étant entendu à cet égard que l'un ou l'autre des conjoints ne peut être considéré, pour la prise en compte des dits mandats, comme un mandataire, tiers à la copropriété. En l'espèce, Monsieur Y...détient, donc trois pouvoirs (E..., F..., G...) et Madame Y...détient 2 pouvoirs (H..., I...), ce qui les conduit à totaliser ensemble 939 èmes, tandis que Monsieur Z...détient trois pouvoirs (J..., K..., L...) et Madame Z...détient également 2 pouvoirs (M..., N...), ce qui les conduit à totaliser ensemble 1004èmes, d'où il résulte que le seuil des 5 % des 10 000 tantièmes de la copropriété étant de 500èmes, les exigences sus visées du texte, d'ordre public, de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ne se trouvent pas respectées et que l'assemblée générale doit donc être annulée. Le jugement sera, en conséquence, confirmé, et le syndicat des copropriétaires sera débouté des fins de son recours ;
ALORS QUE chacun des époux, copropriétaires communs ou indivis d'un lot, peut recevoir personnellement trois délégations de vote pour participer à une assemblée générale des copropriétaires ; qu'en l'espèce, il ressort des propres constatations de l'arrêt que si les époux Z...et Y..., respectivement copropriétaires communs d'un lot, détenaient par couple, cinq pouvoirs, chacune des épouses Z...et Y..., ne détenait que deux délégations de vote et chacun des époux Z...et Y...avait reçu trois délégations de vote, de sorte qu'aucun des époux ne dépassait à lui seul la limite des trois mandats ; qu'en jugeant dès lors que les exigences de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 n'avaient pas été respectées et que l'assemblée générale du 20 décembre 2008 devait être annulée, la cour d'appel a violé le texte précité.
