LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 juin 2011), que le 14 novembre 2003 la SCI Le lézard, venderesse, et la SCI Markat ont signé un acte sous seing privé valant promesse de vente d'un terrain à bâtir, enclavé, sous diverses conditions suspensives dont la cession par les consorts X... au profit de la SCI Markat de la moitié indivise d'une parcelle sous réserve de l'accord de M. Y...l'autre acquéreur indivis ; que l'acte portait également que l'accès de l'immeuble vendu s'exercerait par un chemin appartenant à M. et Mme Francis X..., usufruitiers, ainsi qu'à MM. Philippe, Jean et Jérôme X..., nus-propriétaires, au moyen d'une servitude qui sera consentie par ceux-ci aux termes de l'acte authentique réitérant la promesse ;
Attendu qu'ayant exactement retenu que l'instauration de conditions suspensives dans l'intérêt des deux parties ne saurait constituer une faute dès lors qu'elles n'apparaissaient pas irréalisables au moment de la promesse de vente et que l'officier ministériel n'avait pas à informer la SCI Markat de la nécessité d'obtenir l'accord de M. Y...puisqu'elle constatait que cette société en avait personnellement connaissance, la cour d'appel qui en a déduit que les critiques visant M. B...quant à l'absence d'efficacité de l'acte et au manquement à son devoir de conseil n'étaient pas fondées, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Markat aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils, pour la SCI Markat.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI MARKAT de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de Maître Christophe B...,
AUX MOTIFS QUE « la SCI LE LEZARD, composée de Francis X..., gérant et de ses quatre enfants dont Philippe X..., Jean X...et Jérôme X..., a accepté de vendre à la SCI MARKAT une parcelle constructible de 3. 422 m ² située à HYERES (83) cadastrée AD 46 au prix de 272. 121 € suivant compromis de vente du 14 novembre 2003 ; que les exigences personnelles du gérant de la SCI LE LEZARD, âgé de 77 ans, habitant sur une propriété contiguë (une seule construction, pas de chien, piscine à l'opposé, etc …) et le caractère d'enclavement total du terrain rendaient l'opération particulièrement délicate, de sorte que la SCI MARKAT a demandé à Maître C..., son notaire, d'analyser le projet de compromis et d'y apporter toutes précisions nécessaires ; qu'en ce qui concerne la desserte du terrain, l'acte comportait une clause ACCES DE L'IMMEUBLE VENDU ainsi rédigée (p. 3) : « l'accès de l'immeuble vendu s'exercera par un chemin appartenant à Monsieur et Madame X...Francis, usufruitier et Messieurs X... Philippe, X... Jean et X... Jérôme, nus-propriétaires, constitué de deux parcelles cadastrées section AD n° 159, au lieudit ... pour 46 centiares et n° 160, au lieudit ... pour 2 ares 14 centiares, au moyen d'une servitude qui sera consentie par les sus-nommés à l'acquéreur, aux termes de l'acte authentique réitérant les présentes. De plus, les consorts X... s'engagent à vendre à l'acquéreur la moitié indivise de la parcelle AD n° 161 à usage de chemin, sous condition expresse de l'accord de Monsieur Y..., l'autre acquéreur indivis » ; que l'acte reprenait en page 9 l'ensemble des conditions suspensives de la manière suivante : « CONDITIONS SUSPENSIVES GENERALES – Comme conditions déterminantes des présentes, sans lesquelles L'ACQUEREUR n'aurait pas contracté, les présentes sont soumises aux conditions suspensives suivantes : Cession par les consorts X... au profit de L'ACQUEREUR de la moitié indivis de la parcelle AD n° 161 sous réserve de l'accord de Monsieur Y...l'autre acquéreur de la moitié indivise » ; que sommé par Maître C...de réitérer la vente le 28 juin 2004, le gérant de la SCI LE LEZARD a refusé de signer l'acte au motif qu'il « n'avait pas obtenu l'autorisation de l'assemblée générale (étant rappelé qu'elle était constituée des trois nus-propriétaires des parcelles 160 et 161) ; que dès le 16 septembre 2004, la SCI MARKAT recevait confirmation par un courrier de Monsieur Y..., gérant de la SCI L'ARBOUSIER, que « suite à notre dernière conversation concernant l'engagement irrévocable pris vis-à-vis de la SCI L'ARBOUSIER de céder la parcelle AD 161, (il) ne pouvait pas en aucun cas s'engager à signer un tel acte » ; que la SCI MARKAT ayant assigné le 30 juin 2004 la SCI LE LEZARD en vente forcée, l'arrêt confirmatif du 15 septembre 2005 a constaté la validité puis la caducité du compromis de vente aux motifs suivants : « Francis X..., cosignataire avec son épouse de cet acte, lequel précise par ailleurs que la SCI LE LEZARD est « représentée » par ceux-ci, « agissant en leur qualité d'associés au nom et pour le compte de ladite société » ne saurait donc sérieusement soutenir qu'il n'a pas valablement engagé la SCI ; aucune disposition de l'acte du 14 novembre 2003 ne subordonnait la réalisation de la vente à la ratification de l'assemblée générale de la SCI LE LEZARD, en sorte que cette dernière ne peut être admise à opposer aux prétentions de la SCI MARKAT les restrictions apportées à l'habilitation du gérant en vue de la réitération de la vente, décidées par l'assemblée générale extraordinaire de ses associés réunie le 26 juin 2004 ; en sa page 3, rubrique « Accès à l'immeuble vendu », l'acte précise « l'accès à l'immeuble vendu s'exercera par un chemin appartenant à Monsieur et Madame X...Francis, usufruitier et Messieurs X... Philippe, X... Jean et X... Jérôme, nus-propriétaires, constitué de deux parcelles cadastrées section AD n° 159, au lieudit ... pour 46 centiares et n° 160, au lieudit ... pour 2 ares 14 centiares, au moyen d'une servitude qui sera consentie par les sus-nommés à l'acquéreur, aux termes de l'acte authentique réitérant les présentes » ; cette condition déterminante du consentement des parties à l'acte et sans laquelle elles n'auraient pas contracté dès lors qu'il est constant que le terrain objet de la promesse de vente est totalement enclavé et que son accès ne peut résulter que de la constitution de la servitude susvisée, implique nécessairement l'accès exprès de Philippe, Jean et Jérôme X..., nus-propriétaires desdites parcelles, tiers à l'acte du 14 novembre 2003, étant retenu qu'il ne résulte d'aucune énonciation de cette convention que la SCI LE LEZARD, dont la personnalité diffère nécessairement de celles des consorts X..., ait expressément promis à la SCI MARKAT de lui procurer le consentement des nus-propriétaires à la constitution de cette servitude, observation étant au surplus faite qu'il n'existe pas d'indivision quant à la propriété des parcelles AD n° 159 et 160 entre les époux Francis X..., usufruitiers, et leur trois enfants, nus-propriétaires qui sont titulaires de droits différents et indépendants l'un de l'autre » ; que, dans ces conditions, c'est à juste titre que par des motifs que la Cour adopte expressément le premier juge a écarté le manquement de Maître B...à son devoir d'efficacité juridique du compromis de vente quant à la qualité et à la capacité des parties ainsi que sur la nature juridique dudit compromis ; que pour retenir sa responsabilité en ce qui concerne l'accès au terrain vendu, le premier juge a considéré que si Maître B...avait pris la précaution d'obtenir le consentement des personnes susvisées, en l'absence, le compromis n'aurait pas été rédigé et l'ensemble du litige n'aurait pas existé sans avoir à réaliser des conditions suspensives aussi importantes que l'obtention d'un permis modificatif ou à s'interroger sur la rédaction et la compréhension qu'en avaient les parties ; qu'en appel, la SCI MARKAT reprend son raisonnement, invalidité lire : invalidé par l'arrêt du 15 septembre 2005, soutenant que le notaire n'a pas prévu dans l'acte le consentement des cinq membres de la famille X... et celui de Monsieur Y...comme une condition suspensive quant à l'accès au terrain vendu et que cette faute, ayant entraîné la caducité du compromis, a causé un préjudice puisqu'elle a empêché la réalisation de la vente ; que c'est à bon droit que Maître B...fait valoir que l'instauration de conditions suspensives dans l'intérêt des deux parties ne saurait constituer une faute dès lors qu'elles n'apparaissaient pas totalement irréalisables au moment de l'élaboration du compromis de vente au su de l'officier ministériel, lequel n'avait pas à informer la SCI MARKAT d'un évènement qui était parfaitement à sa connaissance personnelle, savoir l'accord de Monsieur Y...de vendre la parcelle AD 161 constituant l'assiette du chemin d'accès » (arrêt pp. 3 et 4) ;
ALORS QUE 1°), le notaire est tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il dresse dans l'ensemble de ses éléments ; qu'en relevant, pour affirmer que le notaire n'avait commis aucun manquement à son devoir d'efficacité juridique du compromis de vente quant à la qualité et à la capacité des parties, que cet acte avait prévu l'accès à l'immeuble vendu au moyen d'une servitude à consentir par les consorts X... dans l'acte authentique réitérant ce compromis de vente, quand elle constatait que les propriétaires du terrain d'assiette de la servitude de passage envisagée n'étaient pas parties au compromis de vente litigieux, et quand la constitution de cette servitude n'était pas inscrite au nombre des conditions suspensives de la vente, de sorte que l'efficacité juridique du compromis de vente dans l'ensemble de ses éléments n'était pas assurée, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil,
ALORS QUE 2°), le notaire est tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il dresse dans l'ensemble de ses éléments ; qu'en insérant, dans le compromis de vente, une clause selon laquelle, pour l'« accès de l'immeuble vendu » par la SCI LE LEZARD à la SCI MARKAT, « les consorts X... s'engageaient à vendre à l'acquéreur la moitié indivise de la parcelle AD n° 161 à usage de chemin, sous condition expresse de l'accord de Monsieur Y..., l'autre acquéreur indivis », quand les consorts X... n'étaient pas signataires du compromis de vente litigieux conclu exclusivement entre la SCI LE LEZARD et la SCI MARKAT, et ne pouvaient donc souscrire, aux termes de cet acte et en leur nom personnel, la promesse de vendre une partie de leur propriété indivise à la SCI MARKAT, le notaire n'a pas veillé à assurer l'efficacité juridique du compromis de vente qu'il était chargé de rédiger ; qu'en affirmant au contraire que l'officier public n'avait commis aucun manquement à son devoir d'efficacité juridique du compromis de vente quant à la qualité et à la capacité des parties, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil,
ALORS QUE 3°), le notaire est tenu, au titre de son devoir de conseil, d'éclairer les parties et d'appeler leur attention sur les conséquences et les risques de l'acte qu'il est chargé de rédiger ; qu'il ne peut se limiter à prévoir, au nombre des conditions suspensives d'un compromis de vente, la cession d'un chemin d'accès à la parcelle faisant l'objet du compromis, sans attirer spécialement l'attention de l'acquéreur sur le fait que la vente principale du terrain enclavé suppose que soit préalablement ou concomitamment constituée une servitude de passage sur une parcelle, et conclue la vente d'une autre parcelle, appartenant toutes deux à plusieurs propriétaires non signataires du compromis de vente ; qu'en se bornant à relever, pour écarter toute méconnaissance par Maître B...de son devoir de conseil, qu'il n'avait pas à informer la SCI MARKAT de la nécessité de l'accord de Monsieur Y..., copropriétaire indivis d'une des deux parcelles permettant l'accès au terrain que la SCI entendait acquérir, sans rechercher si le notaire avait attiré l'attention de la SCI sur le fait que la réitération de la vente envisagée supposait que soit constituée une servitude de passage sur une parcelle et que soit conclue une autre vente recueillant l'accord, non seulement de Monsieur Y..., mais également des consorts X..., propriétaires indivis de ce second terrain, ces différents propriétaires voisins n'étant au demeurant pas signataires du compromis de vente conclu exclusivement entre la SCI LE LEZARD et la SCI MARKAT, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
