LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le coefficient multiplicateur variait de 1 à 12 selon la situation du local et les avantages qu'offrait le bail et retenu celui de 8,5 suggéré par l'expert, la cour d'appel, répondant aux conclusions et sans se fonder sur la seule qualité de l'emplacement des locaux, a souverainement apprécié le montant de l'indemnité d'éviction ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X..., la condamne à payer à la société Du Portail Neuf la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour Mme X...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité principale d'éviction due par la SCI du Portail Neuf à Madame X... à la somme de 360 488 euros;
AUX MOTIFS QUE «l'article L. 145-14 du Code de commerce énonce « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre » ; que l'indemnité d' éviction ne peut être inférieure à la valeur de l'un des éléments composant le fonds de commerce et notamment au droit au bail ; qu'en l'espèce les parties conviennent que la valeur du droit au bail du local loué s'avère supérieure à celle du fonds de commerce calculée selon les méthodes habituelles ; que cette valeur du droit au bail doit être retenue pour comme indemnité principale ;que pour calculer la valeur du droit au bail l'expert a utilisé la méthode du différentiel qui apparaît en l'espèce la mieux appropriée et que les parties ne contestent pas ; qu' il s'est fondé sur les loyers appliqués dans le voisinage en 2006 aboutissant à une moyenne de 469,50 euros HT le mètre carré, en a déduit le loyer payé par Madame X... soit 87,11 euros le mètre carré pour aboutir à un différentiel de 382,39 euros (469,50 ¿ - 87,11 ¿) ; qu'il a affecté ce chiffre d'un coefficient multiplicateur de 8,5 multiplié par la superficie de 93,60 mètres carrés pondérés ; qu' il aboutit à une valeur du droit au bail de 304 229,49 euros (382,39¿ x 8,5 x 93,60 m2) ; que les parties s'accordent sur la surface pondérée du local ; que le coefficient multiplicateur varie de 2 à 12 selon la situation du local et les avantages qu'offre le bail, les coefficients à partir de étant réservés aux meilleurs emplacements des grandes villes les plus commerçantes ; que si Saint-Tropez est une station balnéaire de réputation mondiale qui attire une riche clientèle, il s'agit d'une commune de taille modeste et son attrait commercial ne peut se comparer à celui d'une grande ville à la forte réputation touristique ; que le local loué à Madame X... ne se situe pas dans les rues les plus commerçantes mais seulement à proximité de celles-ci ; que le coefficient de 8,5 appliqué par l'expert doit être retenu ; que les éléments de comparaison pour fixer la valeur locative apparaissent pertinents s'agissant de commerces situés à proximité ; que la valeur du droit au bail auquel il aboutit (304 229,49 ¿) ressort d'un calcul juste mais cependant l'expert s'est situé pour la déterminer fin 2006 alors que l'indemnité d'éviction doit être fixée à la date la plus proche possible de l'éviction réelle du locataire lequel est toujours dans les lieux ; que pour corriger cela Madame X... propose de calculer le prix du droit au bail selon le loyer le plus haut des autres commerces ; mais cela ne fournit pas une indication réelle sur la valeur du droit au bail à ce jour ; que les lettres d'intention d'achat de son fonds qu'elle produit ne présentent pas de valeur probante car elles sont postérieures au congé et stipulent l'agrément de l'acheteur du fonds par le bailleur, condition dont la réalisation est des plus aléatoire en raison de ce congé ; que Madame X... reconnaissant que depuis le congé le voisinage n'a pas été évolué fondamentalement dans sa structure, il convient, en absence d'autres éléments pertinents, d'estimer la valeur du droit au bail à ce jour selon la variation de l'indice du coût de la construction sur lequel sont indexés les loyers commerciaux ; que l'expert a évalué le droit au bail à la somme de 304 229,49 euros selon sa valeur au dernier trimestre 2006 où cet indice était 1406 ; que le dernier indice connu à ce jour étant 1666 (2ème trimestre 2012), il convient de fixer la valeur du droit au bail à la somme de 360 488 euros (304 229,49 /1406 X 1666) ; que cette somme de 360 488 euros est l'indemnité principale d'éviction » ;
ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce Madame X... soutenait que le droit au bail, correspondant à l'indemnité principale d'éviction, devait être majoré pour tenir compte, outre la qualité de l'emplacement des locaux, des conditions particulièrement avantageuses du bail commercial dont elle était titulaire; qu'en se bornant, pour fixer le droit au bail à la somme de 360 euros, à tenir compte de l'emplacement du local litigieux, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si la destination « tous commerces » du bail, d'une part, et l'absence de clause dérogatoire, d'autre part, n'étaient pas de nature à majorer l'indemnité principale d'éviction, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.Le greffier de chambre
