LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu les articles L. 145-41 du code de commerce et 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 avril 2013) que la société civile immobilière 33-35 rue du Pont Neuf (la SCI) propriétaire de locaux à usage de restaurant donnés à bail à la société Xu, a délivré à celle-ci, le 13 juin 2008, un commandement visant la clause résolutoire d'avoir «à faire démonter la construction dépourvue d'autorisation scellée dans la façade de l'immeuble qui en dépare l'esthétique et empiète sur les axes d'accès aux portes de l'immeuble» et à faire cesser un certain nombre de troubles ; que la société Xu, après avoir demandé le renouvellement du bail par acte du 2 avril 2008 auquel s'est opposée la SCI, a saisi le tribunal en opposition à commandement ; que la SCI a sollicité reconventionnellement l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement que son refus de renouvellement soit déclaré fondé ;
Attendu que pour débouter la SCI de ses demandes, l'arrêt retient que la société Xu justifie de l'autorisation donnée le 19 juin 2003 par l'administrateur de biens de la SCI pour les travaux d'aménagement en façade "conformément aux plans et descriptif établis par la société Cmc", que le descriptif de travaux établi le 18 juin 2003 par la société Cmc pour une terrasse fermée a été approuvé par l'administrateur, que les plans de 2003 visés par l'architecte du bailleur le 9 juillet 2003 montrent l'ancrage de l'armature de cette terrasse sur la façade et que la SCI ne démontre pas l'existence, au jour de la délivrance de l'acte, d'une construction scellée dans la façade qui n'aurait pas été autorisée ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher comme elle y était invitée, si les nouveaux travaux, réalisés en 2007 par la société Xu pour remplacer la terrasse construite en 2003, respectaient les termes de l'autorisation du 19 juin 2003, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 avril 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Xu aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Xu à payer à la SCI 33-35 rue du Pont neuf la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze octobre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société 33-35 rue du Pont Neuf
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI 33/35 rue du Pont Neuf de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 13 février 2008 ;
AUX MOTIFS QUE par le commandement du 13 février 2008, visant la clause résolutoire, la société Xu a été mise en demeure de : « - faire démonter immédiatement et sans délai la construction dépourvue d'autorisation scellée dans la façade de l'immeuble qui en dépare l'esthétique et empiète sur les axes d'accès aux portes de l'immeuble ; - faire cesser immédiatement les nuisances sonores et olfactives et l'utilisation sans droit des parties communes de l'immeuble ; - faire nettoyer les locaux en sous-sol » ; que la société Xu justifie de l'autorisation qui lui a été donnée le 19 juin 2003 par l'administrateur de biens de la SCI 33/35 rue du Pont Neuf pour les travaux d'aménagement en façade et travaux intérieurs du local commercial qui lui était donné à bail « conformément aux plans et descriptif établis par la société Cmc » ; que le cachet et la signature de l'administrateur de biens figurent sur le descriptif de travaux établi le 18 juin 2003 par la société Cmc pour une terrasse fermée avec « armature de soubassement en acier avec plinthes en inox brossé, plancher en profilés acier ... ossature en profilés acier... vitrage transparent... toiture en profilés acier... vitrage armé ... chéneau en acier ... » ; que les plans de 2003 visés par l'architecte du bailleur le 9 juillet 2003 montrent l'ancrage de l'armature de cette terrasse sur la façade ; que force est de constater que la SCI 33/35 rue du Pont Neuf ne démontre pas l'existence au jour de la délivrance de l'acte d'une construction scellée dans la façade qui n'aurait pas été autorisée et qu'il conviendrait pour le preneur de démonter ; que s'agissant des nuisances sonores et olfactives, il sera rappelé que les locaux sont donnés à bail pour une activité notamment de restaurant, vins et liqueurs à consommer sur place ou à emporter, que la société Xu indique sans être contredite avoir fait cesser la diffusion de musique à l'étage et avoir équipé le rez-de-chaussée d'un appareil limiteur de décibels, que la réalité de la persistance des nuisances après le 13 février 2008 n'est pas établie et ne saurait résulter avec certitude ni de la signature le 8 avril 2008 par certains des résidents de l'immeuble d'un formulaire prérempli qui ne répond pas aux conditions de l'article 202 du code de procédure civile ni du dépôt d'une simple main courante par une personne qui par ailleurs n'en atteste pas dans les formes requises ; que s'agissant du nettoyage en sous-sol, la SCI 33/35 rue du Pont Neuf n'en justifie pas de la nécessité pour ce qui serait imputable au preneur à la date du commandement ; que la clause résolutoire n'a donc pas joué à la suite du commandement du 13 février 2008 ;
1°) ALORS QU' en se bornant à énoncer que des travaux avaient été autorisés le 19 juin 2003 et que les plans et descriptifs avaient été approuvés par l'architecte du bailleur le 18 juin 2003 sans rechercher, comme elle y était invitée, si les travaux réalisés en 2007 par la société Xu aux fins de remplacer la terrasse construite en 2003 avaient respecté les termes de l'autorisation du 19 juin 2003, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-41 du code de commerce et 1134 du code civil ;
2°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QU' en laissant sans aucune réponse les conclusions (pp. 18-19 ; pp. 22-24) par lesquelles la bailleresse soutenait que la société Xu avait contrevenu aux dimensions autorisées (9m de longueur et 1m50 de profondeur) en construisant une terrasse aux dimensions de 10m40 de longueur et de 4m50 de profondeur, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
subsidiaireIl est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit sans effet la sommation du 18 octobre 2011, et d'avoir débouté la SCI 33/35 rue du Pont neuf de ses demandes tendant à voir juger que le refus opposé par celle-ci à la demande de renouvellement du bail signifiée par la société Xu est justifié par des motifs légitimes, valider ce refus et juger qu'aucune indemnité d'éviction n'est due ;
AUX MOTIFS QUE l'article L145-17 I du code de commerce dispose que "le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa" ; que ce texte ne distingue pas selon qu'il s'agit d'un congé délivré au visa de l'article L 145-9 ou d'une réponse à une demande de renouvellement au visa de l'article L 145-10 ; que le respect de ces dispositions s'imposait à la SCI 33/35 rue du Pont Neuf ; que les premiers juges ont exactement relevé que ni le commandement du 13 février 2008 ni les sommations antérieures au refus ne visent les dispositions de l'article L 145-17 du code de commerce ; que si la société Xu n'est pas fondée à opposer la règle de l'estoppel à ce qui n'est qu'une argumentation subsidiaire, il demeure que la SCI ne saurait se prévaloir de la sommation qu'elle a fait délivrer "en tant que de besoin" le 18 octobre 2011 et qui vise bien, cette fois-ci, les dispositions de l' article L 145-17 du code de commerce pour tenter de valider, a posteriori, le refus de renouvellement qu'elle a signifié le 26 juin 2008 ; qu'en effet, par cet acte il est fait sommation à la société Xu d'avoir à : - faire démonter immédiatement et sans délai la construction dépourvue d'autorisation scellée dans la façade de l'immeuble du 35 rue du Pont Neuf, qui en dépare l'esthétique et empiète de manière gênante sur les axes d'accès aux portes de l'immeuble, - remettre les lieux en leur état initial, - faire cesser le vacarme nocturne et l'utilisation de l'entrée de l'immeuble pour la vidange des eaux usées, - régler la somme de 30.942,66 euros correspondant à la consommation d'eau du restaurant ;
que l'acte renvoie non seulement au commandement du 13 février 2008 mais encore à des sommations et constats qui n'y sont pas annexés ; qu'en outre, il a été vu que le grief tiré d'une construction scellée qu'il conviendrait de démonter n'est pas constitué ; que la sommation de remettre "les lieux en leur état initial" est donc vague et sujette à interprétation ; que la persistance du vacarme nocturne prétendu et de l'utilisation de l'entrée après la sommation n'est pas démontrée ; que le non-paiement de charges d'eau n'est pas un des motifs du refus de renouvellement et la somme réclamée a au surplus été réglée dans le mois, sous réserves ; que la sommation du 13 février 2008 n'a en conséquence produit aucun effet ;
1°) ALORS QU'en se bornant à énoncer que des travaux avaient été autorisés le 19 juin 2003 et que les plans et descriptifs avaient été approuvés par l'architecte du bailleur le 18 juin 2003 sans rechercher, comme elle y était invitée, si les travaux réalisés en 2007 par la société Xu aux fins de remplacer la terrasse construite en 2003 avaient respecté les termes de l'autorisation du 19 juin 2003, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-41 du code de commerce et 1134 du code civil ;
2°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QU'en laissant sans aucune réponse les conclusions(pp. 18-19 ; pp. 22-24) par lesquelles la bailleresse soutenait que la société Xu avait contrevenu aux dimensions autorisées (9m de longueur et 1m50 de profondeur) en construisant une terrasse aux dimensions de 10m40 de longueur et de 4m50 de profondeur, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QU' il résulte des termes clairs et précis de la sommation du 18 octobre 2011 que la SCI bailleresse mettait en demeure la société Xu « d'avoir à faire démonter immédiatement et sans délai la construction dépourvue d'autorisation scellée dans la façade de l'immeuble du 35 rue du Pont Neuf, qui en dépare l'esthétique et empiète de manière gênante sur les axes d'accès aux portes de l'immeuble (cf. précédent commandement du 13 février 2008) » ; qu'en retenant que la sommation de remettre les lieux en leur état initial était vague et sujette à interprétation, la cour d'appel a dénaturé la sommation précitée et a violé l'article 1134 du code civil.
