LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix- en- Provence, 4 juillet 2013), que la société Boyere a consenti un bail à construction à la société L'immobilière Castorama (société Castorama) ; que cet acte prévoyait l'édification par le preneur d'un immeuble conformément à un permis de construire délivré le 9 juin 2006 et précisait que compte tenu de l'élaboration d'un plan local d'urbanisme (PLU) devant réduire les contraintes en matière de stationnement, le preneur pourrait réaliser un nombre inférieur de places de stationnement s'il obtenait un permis de construire modificatif et, qu'à défaut d'obtention de ce permis dans un délai de quatre ans, il s¿engageait à réaliser les constructions conformément au permis existant ; que la société Castorama n'ayant pas édifié les places de stationnement initialement prévues à l'issue du délai contractuel, la société Boyere lui a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire du bail ; que sur l'assignation de la société Castorama contestant ce commandement, la société Boyere a subsidiairement demandé la condamnation de la société Castorama à réaliser les places de stationnement prévues au permis de construire initial ; que la société Castorama a fait valoir qu'elle n'avait pu obtenir dans le délai prescrit le permis modificatif envisagé en raison de l'annulation du PLU élaboré ;
Attendu que pour débouter la société L'immobilière Castorama de sa demande tendant à faire juger que le délai de 4 ans avait été suspendu et la condamner à construire dans un certain délai sous peine d'astreinte le parking de deux cent quarante neuf places en sous-sol tel que prévu aux plans annexés au permis de construire initial du 9 juin 2006, l'arrêt retient que la société Castorama avait l'obligation de réaliser des constructions conformes à ce permis mais avait la faculté de construire un nombre inférieur de places de stationnement à condition d'obtenir un permis de construire modificatif dans un délai de quatre ans à compter de la convention et que le recours exercé contre le PLU sans lequel ce permis ne pouvait être obtenu n'entraîne aucune suspension de ce délai ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles la société Castorama faisait valoir que l'annulation du PLU constituait un cas de force majeure l'ayant empêché d'obtenir dans le délai prescrit le permis modificatif qu'elle avait sollicité et que le permis initial était frappé de péremption, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la société L'immobilière Castorama de sa demande tendant à voir dire et juger que le délai de quatre ans aurait été suspendu et condamne la société L'immobilière Castorama à construire le parking de deux cent quarante neuf places réparties sur trois niveaux en sous-sol tel que prévu aux plans annexés au permis de construire n° 00608506D0012 du 9 juin 2006 dans le délai de 24 mois à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte, l'arrêt rendu le 4 juillet 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la SCI La Boyere aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société L'immobilière Castorama.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société l'IMMOBILIERE CASTORAMA de sa demande tendant à voir dire et juger que le délai de quatre ans aurait été suspendu et condamnée à construire le parking de 249 places réparties sur trois niveaux en sous-sol, tel que prévu aux plans annexés au permis de construire du 9 juin 2006, dans le délai de 24 mois à compter de sa signification, sous astreinte, passé ce délai de 1.000 euros par jour de retard pendant trois mois à l'expiration desquels il pourra à nouveau être statué,
AUX MOTIFS QUE
"Selon les plans annexés au permis de construire nº 00608506D0012 du 9 juin 2006, 82 places de stationnement devaient être réalisées à l'extérieur et 249 places devaient être réalisées en sous-sol sur trois niveaux.
Selon les termes clairs et précis de la convention du 13 juillet 2006 qui n'est pas susceptible d'interprétation, la société Immobilière Castorama avait l'obligation de réaliser des constructions conformes au permis de construire du 9 juin 2006, mais avait la faculté de construire un nombre inférieur de places de stationnement à condition d'obtenir un permis de construire modificatif dans un délai de quatre ans à compter de cette convention.
Le recours exercé contre le PLU sans lequel ce permis ne pouvait être obtenu n'entraîne aucune suspension de ce délai.
La société Immobilière Castorama, qui n'a pu obtenir un permis de construire modificatif dans la délai de quatre ans, ne dispose plus d'aucune alternative et doit construire le parking de trois niveaux en sous-sol prévu par le permis de construire du 9 juin 2006.
Même si la société Immobilière Castorama avait commencé sa construction le lendemain de l'expiration du délai de quatre ans, un tel ouvrage ne pouvait être réalisé avant l'expiration du délai d'un mois prévu par la clause résolutoire, en sorte que cette clause n'a pas été mise en oeuvre de bonne foi par la SCI la Boyère qui ne peut par conséquent l'invoquer.
La société Immobilière Castorama ne peut soutenir que son obligation de construire le parking en sous-sol prévu par le permis du 9 juin 2006 ne sera exigible qu'au terme du bail à construction, dès lors que dans un tel bail le preneur s'engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état pendant la durée du bail.
Si la société Immobilière Castorama n'a toujours pas édifié le parking en sous-sol prévu au permis de construire, ce retard dans l'exécution des obligations contractuelles n'apparaît pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, compte tenu de la volonté des parties de différer pendant quatre ans la construction de cet ouvrage.
Il convient en revanche de faire droit à la demande subsidiaire de la SCI la Boyère et de condamner la société Immobilière Castorama à réaliser le parking de 249 places réparties sur trois niveaux en sous-sol, tel que prévu aux plans annexés au permis de construire du 9 juin 2006, dans les conditions fixées au dispositif de cette décision".
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE
"Pour voir juger que la suspension du délai fixé à titre contractuel doit s'appliquer, et sur le fondement de l'article 2234 du code civil, précité, la société L'IMMOBILIERE CASTORAMA soutient qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité d'obtenir un permis de construire modificatif, compte tenu de l'annulation du PLU initialement adopté par la commune de MOUGINS, et annulé par le tribunal administratif le 26 novembre 2009, et que le PLU n'a été élaboré que le 29 octobre 2010, pour une entrée en vigueur le 4 décembre 2010.
La société L'IMMOBILIERE CASTORAMA fait donc valoir que l'empêchement d'agir procède à la fois de la loi, puisque l'annulation du PLU tenait au non-respect des dispositions de l'article R 132-22 du code de l'environnement, mais aussi de la force majeure puisqu'une telle défaillance de la commune quant aux simples conditions de forme qui entoure l'adoption du PLU, ne pouvait être prévue par les parties lors de la conclusion du bail à construction. Cette défaillance était à la fois imprévisible et insurmontable.
Cette argumentation ne sera pas admise, dans la mesure où la société L'IMMOBILIERE CASTORAMA invoque un empêchement de son droit d'action, là où le libellé du contrat de bail à construction a prévu une condition dont la réalisation était impartie dans un délai déterminé. Une fois le délai de quatre ans écoulé, la condition est réputée défaillie.
Le fait que le nouveau PLU ait été annulé ne constitue pas un empêchement à la réalisation des clauses contractuelles, puisque la condition initiale consistait à édifier les constructions telles qu'elles avaient été autorisées par la délivrance du permis de construire du 9 juin 2006.
La possibilité de construire un nombre inférieur de places de stationnement n'est qu'une condition éventuelle qui ne constitue pas l'essentiel du contrat, et la non-obtention du permis modificatif n'empêche en rien la réalisation effective des constructions telles qu'elles ont été autorisées par le permis de construire du 9 juin 2006.
Il en aurait été tout autrement, si le bail à construction avait été soumis à l'obtention d'un permis de construire, qui n'aurait pas été accordé en raison des méandres des règles et recours administratifs, lesquels peuvent contenir les caractéristiques de la force majeure comme la Cour de cassation l'a jugé dans un arrêt du 1er juin 2011 (pourvoi n° 90-70.502).
En l'occurrence la société L'IMMOBILIERE CASTORAMA ne s'est pas trouvée dans une situation d'empêchement de son droit d'action, et elle doit être déboutée de sa demande tendant à voir dire et juger que le délai de quatre ans aurait été suspendu à compter du 25 mai 2007, date de la requête de la commune de MOUANS SARTOUX, jusqu'au 4 décembre 2010, date de l'entrée en vigueur du nouveau PLU, ou encore du 26 novembre 2009, date de l'annulation du PLU par le tribunal administratif, jusqu'au 4 décembre 2010".
ALORS, D'UNE PART, QUE les juges sont tenus de répondre aux moyens des conclusions des parties de nature à influer sur la solution du litige la société l'IMMOBILIERE CASTORAMA faisait valoir dans ses conclusions (p. 12, §. 1 et s.) que les travaux ne pouvaient être mis en oeuvre sur la base du permis de construire du 9 juin 2006 qui était périmé depuis le 14 avril 2008 au risque de s'exposer à des sanctions pénales, qu'en condamnant la société Immobilière CASTORAMA à réaliser le parking tel que prévu au permis de construire du 9 juin 2006, en laissant sans réponse ces conclusions qui étaient pourtant de nature à influer sur la solution du litige, la cour d'appel a méconnu les exigences des articles 455 et 458 du code de procédure civile,
ALORS, D'AUTRE PART, QUE les juges sont tenus de motiver leur décision et de répondre aux moyens des conclusions des parties de nature à influer sur la solution du litige ; que la société L'IMMOBILIERE CASTORAMA a soutenu qu'elle s'était trouvée dans l'impossibilité d'obtenir le permis de construire modificatif dans le délai contractuel de quatre ans en raison de l'annulation du plan local d'urbanisme initialement adopté par la commune de MOUGINS par le tribunal administratif le 12 novembre 2009 et de l'adoption du nouveau plan local d'urbanisme que le 29 octobre 2010 pour une entrée en vigueur le 4 décembre 2010 et que la défaillance de la commune quant aux simples conditions de forme entourant l'adoption du plan local d'urbanisme constituait un cas de force majeure temporaire ayant suspendu son obligation de construire les places de stationnement jusqu'au 4 décembre 2010 (conclusions pp. 17-19), qu'en se bornant pour écarter ce moyen, à affirmer que le recours exercé contre le plan local d'urbanisme n'entraînait aucune suspension du délai pour réaliser les places de stationnement, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences des articles 455 et 458 du code de procédure civile.
