LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 25 juillet 2013), que l'Union sportive dacquoise, propriétaire d'un local construit sur un terrain donné à bail emphytéotique administratif consenti par la commune de Dax, a, par un acte du 15 juin 1999 dénommé «convention d'utilisation», confié l'exploitation de son bar restaurant à la société Fair Play ; que la commune ayant résilié le bail emphytéotique, l'Union sportive dacquoise a délivré congé à la société Fair Play ; que celle-ci l'a assignée pour voir qualifier en bail commercial la convention liant les parties et en paiement d'une indemnité d'éviction ;
Attendu qu'ayant souverainement retenu que la société Fair Play ne démontrait pas l'existence d'une clientèle propre, la cour d'appel a déduit à bon droit de ce seul motif que la locataire ne pouvait prétendre à la propriété commerciale ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Fair Play aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Fair Play à payer à l'Union sportive dacquoise la somme de 3 000 euros, rejette la demande de la société Fair Play ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Fair Play
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le contrat du 15 juin 1999 liant la SARL FAIR PLAY et l'UNION SPORTIVE DACQUOISE ne relevait pas du statut des baux commerciaux et d'avoir en conséquence débouté la SARL FAIR PLAY de ses demandes visant à l'application du statut des baux commerciaux, à l'allocation d'une indemnité d'éviction et au paiement des intérêts sur le dépôt de garantie ;
AUX MOTIFS QUE « Sur la nature du contrat liant l'UNION SPORTIVE DACQUOISE à la SARL FAIR PLAY. Le statut des baux commerciaux, en ce qu'il octroie la propriété commerciale au locataire, est incompatible avec l'inaliénabilité du domaine public. L'occupation privative du domaine public est par principe précaire et révocable. Il est régulièrement jugé que le statut des baux commerciaux est exclu quant aux conventions portant occupation privative du domaine public. En l'espèce, l'UNION SPORTIVE DACQUOISE a conclu, en 1999, avec la SARL FAIR PLAY une « convention d'utilisation» pour l'exploitation du bar-restaurant aménagé dans le bâtiment construit par l'UNION SPORTIVE DACQUOISE sur le terrain objet du bail emphytéotique. Cette convention a été renouvelée par périodes de deux ans jusqu'en 2007. La Convention stipule qu'elle ne constitue pas une location gérance et que l'utilisateur déclare expressément, en l'absence d'éléments constitutifs d'un véritable fonds de commerce, renoncer à se prévaloir d'une quelconque propriété commerciale ou d'un quelconque droit au bail ou d'une quelconque indemnité de clientèle. Il résulte de la convention que la SARL FAIR PLAY accepte les contraintes liées à l'organisation de soirées ou de dîners à la suite des compétitions ou de manifestations de prestige, et devra fournir à tous les joueurs du Club présentant un ticket de l'UNION SPORTIVE DACQUOISE ou de l'USD RUGBY, un repas par jour (entrée, plat du jour, légumes, dessert, café et eau) au prix de 9,15 euros. L'exploitation de l'établissement avait lieu dans le Parc Municipal des Sports ; La SARL FAIR PLAY ne démontre pas l'existence d'une clientèle propre, élément constitutif essentiel d'un fonds de commerce. La convention d'utilisation, qui d'ailleurs exclut expressément l'application du statut des baux commerciaux pour défaut d'existence d'un fonds de commerce, porte occupation privative du domaine public, et ne peut donc être qualifiée de bail commercial. La SARL FAIR PLAY sera déboutée de sa demande visant à voir appliquer le statut des baux commerciaux et sera donc déboutée de l'ensemble de ses demandes visant l'indemnité d'éviction. Sur la demande visant les intérêts sur le dépôt de garantie. La SARL FAIR PLAY fonde sa demande sur l'article L. 145-40 du Code de Commerce relatif aux baux commerciaux. Le contrat liant à l'UNION SPORTIVE DACQUOISE ne constitue pas un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux. La SARL FAIR PLAY sera déboutée de sa demande de paiement des intérêts sur le dépôt de garantie » ;
ALORS QUE le preneur d'un bail emphytéotique administratif prévu par l'article L. 1311-1 du Code général des collectivités territoriales est, pendant la durée du bail, propriétaire des constructions qu'il édifie, alors même que la parcelle louée serait une dépendance du domaine public de la personne publique bailleresse ; que, par suite, lorsque le preneur est une personne privée, les constructions qu'il édifie ne peuvent être des dépendances du domaine public faute d'appartenir à une personne publique ; que pour juger que la SARL FAIR PLAY ne pouvait bénéficier du statut des baux commerciaux, la Cour d'appel, après avoir rappelé que cette SARL avait conclu en 1999 avec l'UNION SPORTIVE DACQUOISE une « convention d'utilisation » pour l'exploitation du bar-restaurant aménagé dans le bâtiment que cette dernière avait construit sur le terrain objet du bail emphytéotique du 15 janvier 1991 conclu entre la ville de Dax et l'UNION SPORTIVE DACQUOISE, a énoncé que la « convention d'utilisation » de 1999 portait occupation privative du domaine public et que le statut des baux commerciaux ne pouvait s'appliquer à ce type de conventions ; qu'en se prononçant de la sorte, cependant qu'il résultait de ses propres constatations que l'UNION SPORTIVE DACQUOISE était propriétaire du « Club House » qu'elle avait édifié en exécution du bail emphytéotique administratif du 15 janvier 1991, de sorte que, faute d'appartenir à une personne publique, ce « Club House » n'était pas une dépendance du domaine public communal, ce dont il s'évinçait que l'application du statut des baux commerciaux à la convention conclue entre l'UNION SPORTIVE DACQUOISE et la SARL FAIR PLAY était possible, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles L. 145-1 et L. 145-3 du Code de commerce, de l'article L. 1311-2 du Code général des collectivités territoriales, de l'article L. 451-1 du Code rural et de la pêche maritime et de l'article L. 2111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques ;
ALORS, en outre, QUE le statut des baux commerciaux s'applique, nonobstant la qualification que les parties ont donnée au contrat, aux baux de locaux stables et permanents dans lesquels est exploité un fonds de commerce, ce fonds se caractérisant par l'existence d'une clientèle propre au commerçant et par l'absence de contraintes incompatibles avec le libre exercice de l'activité commerciale ; que lorsqu'un commerce est intégré au sein d'activités économiques plus vastes, ce commerce dispose d'une clientèle propre quand une partie au moins de sa clientèle est indépendante de la clientèle des activités économiques dominantes ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a jugé que la SARL FAIR PLAY ne disposait pas d'une clientèle propre au motif que l'exploitation de l'établissement avait lieu dans le parc municipal des sports et ne démontrait pas l'existence d'une clientèle propre, élément constitutif essentiel d'un fonds de commerce ; qu'en se bornant à faire état de la localisation du bar-restaurant exploité par la SARL FAIR PLAY, sans rechercher si l'UNION SPORTIVE DACQUOISE, gestionnaire du parc municipal des sports, disposait d'une clientèle dont la clientèle de la SARL FAIR PLAY aurait été entièrement dépendante, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du Code de commerce ;
ALORS, enfin, QU'en jugeant que la SARL FAIR PLAY ne disposait pas d'une clientèle propre au motif qu' il résultait de la convention que la SARL FAIR PLAY acceptait les contraintes liées à l'organisation de soirées ou de dîners à la suite des compétitions ou de manifestations de prestige et s'obligeait à fournir à tous les joueurs du Club présentant un ticket de l'UNION SPORTIVE DACQUOISE ou de l'USD RUGBY, un repas par jour (entrée, plat du jour, légumes, dessert, café et eau) au prix de 9,15 euros, sans rechercher si ces seules circonstances étaient incompatibles avec le libre exercice de l'activité de bar-restaurant exploitée par la SARL FAIR PLAY, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-1 et L. 145-3 du Code de commerce.
