LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 17 décembre 2013), que la SCI Tata Musy a donné à bail à la société Cap sports, devenue Sports dépôt Thonon, un local commercial dans une galerie marchande ; que la bailleresse a délivré à sa locataire une sommation d'ouvrir le commerce tous les jours sauf les dimanches et jours fériés de 9 heures à 20 heures, lui reprochant l'horaire affiché soit lundi 14 heures - 19 heures et du mardi au samedi 9 heures - 12 heures et 14 heures - 19 heures, rappelant la clause résolutoire ; que la société Sports dépôt Thonon, a assigné la SCI Tata Musy en dommages-intérêts pour manquements à ses obligations contractuelles et remboursement d'un trop-perçu de charges locatives ; que celle-ci a demandé reconventionnellement de constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
Sur le premier moyen :
Vu les articles 70 et 567 du code de procédure civile ;
Attendu que pour déclarer irrecevable la demande reconventionnelle de la locataire en résiliation du bail aux torts exclusifs de la bailleresse, présentée par la locataire, l'arrêt retient que cette demande n'a été présentée qu'en appel ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si cette demande ne se rattachait pas avec un lien suffisant à la demande de son adversaire tendant à voir constater la résiliation du bail, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 1134 alinéa 3 du code civil ;
Attendu que pour déclarer acquise la clause résolutoire pour non respect des horaires d'ouverture contractuellement fixés, l'arrêt retient que la locataire ne contestait pas que l'affichage des horaires d'ouverture jusqu'à 19 heures seulement avait été maintenu sur la devanture du magasin et qu'un constat d'huissier établissait que le magasin était fermé bien avant 20 heures à dix reprises, en octobre et novembre 2009 ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher comme il lui était demandé, si la clause résolutoire n'avait pas été mise en oeuvre de mauvaise foi par la société Tata Musy, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 décembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne la SCI Tata Musy aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Tata Musy, la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Sports dépôt Thonon ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour la société Sports dépot Thonon.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande de la société SPORTS DEPOT THONON tendant à la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI TATA MUSY et d'avoir constaté la résiliation, à la date du 30 avril 2009, du bail du 20 août 1997 renouvelé au 20 août 2006 ;
AUX MOTIFS QUE « la demande de résiliation du bail par la locataire, qui n'est présentée qu'en appel, une demande ne pouvant être constituée par l'évocation d'une telle possibilité par elle personnellement devant le juge exécutant la mesure d'instruction, est irrecevable» ;
ALORS D'UNE PART QUE les demandes reconventionnelles en premières instance comme en appel peuvent être formées tant par le défendeur sur la demande initiale que par le demandeur initial en défense aux prétentions reconventionnelles de son adversaire ; que les demandes reconventionnelles sont recevables en cause d'appel dès lors qu'elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ; qu'en énonçant en l'espèce « que la demande de résiliation du bail par la locataire qui n'est présentée qu'en appel (¿) est irrecevable » sans rechercher si cette demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur avec indemnité d'éviction, qui constituait une demande reconventionnelle présentée par la demanderesse initiale en défense à la prétention reconventionnelle de son adversaire tendant à voir constater la résiliation du bail et l'expulsion de sa locataire, ne se rattachait pas par un lien suffisant à cette dernière prétention, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 64, 70 et 567 du nouveau Code de procédure civile.
ALORS D'AUTRE PART SUBSIDIAIREMENT QUE sont recevables en appel les nouvelles prétentions des parties qui tendent à faire écarter les prétentions adverses ; qu'en déclarant irrecevable, comme constituant une prétention nouvelle, la demande de la société SPORTS DEPOT THONON tendant à voir résilier le bail commercial aux torts exclusifs de la SCI TATA MUSY, cependant que cette demande tendait, à tout le moins, à faire écarter celle formée reconventionnellement par la bailleresse en résiliation du contrat aux torts de la locataire, la Cour d'appel a violé l'article 564 du Nouveau Code de procédure civile.
ALORS ENFIN SUBSIDIAIREMENT QU'EN TOUT ETAT DE CAUSE les parties peuvent expliciter en cause d'appel les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; qu'en déclarant en l'espèce irrecevable comme nouvelle la demande subsidiaire de résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur formée par la locataire qui tendait cependant à voir tirer les conséquences des manquements du bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien invoqués devant les premiers juges et constituait donc le complément ou l'accessoire des demandes de dommages et intérêts formées en première instance par la société SPORTS DEPOT THONON à raison de ces manquements, la Cour d'appel a violé l' article 566 du Code de procédure civile ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la résiliation, à la date du 30 avril 2009, du bail du 20 août 1997 renouvelé au 20 août 2006 en raison des prétendus manquements du preneur, condamné la SARL SPORTS DEPOT THONON à évacuer les lieux loués tant personnellement que de tout occupant de son chef et débouté celle-ci de toutes ses prétentions dont sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par elle du fait des agissement fautifs du bailleur ;
AUX MOTIFS QUE « le bail ne met à la charge du bailleur que l'obligation de « tenir les lieux clos et couverts suivant l'usage sans déroger toutefois aux obligations mises à la charge du locataire en ce qui concerne les travaux qui deviendraient nécessaires aux devantures du bien loué » ; qu'il précise que « pour tout ce qui n'est pas prévu aux présentes, les parties déclarent se soumettre aux lois et usages » ; qu'il en résulte que le bailleur est soumis aux seules obligations prévues aux articles 1719 et suivants du Code civil ; qu'en particulier, le bail ne met à la charge du bailleur aucune obligation particulière liée à l'existence de la galerie marchande ; que spécialement, le bail qui met à la charge du locataire « l'entretien complet des devantures, fermetures » y ajoute celui des « parkings » (en commun avec les autres locataire du tènement immobilier) de l'immeuble loué, le tout devant être maintenu constamment en parfait état de propreté » ; que dès lors, la locataire ne peut pas se prévaloir de défaut de location des autres locaux de la galerie marchande ou d'enlèvement de l'enseigne de galerie marchande comme de fautes du bailleur ; que par le bail, le preneur s'est engagé à tenir son commerce ouvert en permanence, tous les jours (sauf le dimanche et fériés) de 9h à 20h » ; que cet horaire n'a jamais été remis en cause d'une façon ou d'une autre et que la société Sports Dépôt Thonon ne prétend pas avoir été victime d'un vice de son consentement ; qu'au rang des obligations du locataire, il est un point « 14 °) Tolérances ¿ Modifications » précisant que « Toute modification des présentes ne pourra résulter que d'un document écrit et bilatéral ; qu'une telle modification ne pourra en aucun cas être déduite, soit de tolérances, soit de la passivité du bailleur, celui-ci restant libre d'exiger à tout moment et sans préavis le respect et la complète application de toutes les clauses et conditions du présent bail » ; que la propriétaire avait déjà rappelé à la locataire, par lettre recommandée du 27 novembre 2006, son obligation de respecter les horaires d'ouverture convenus » ; que la société Sports Dépôt Thonon note que la bailleresse ne démontre pas qu'elle ait poursuivi les heures d'ouverture non conformes pendant le délai d'un mois ayant suivi le commandement ; que toutefois, par lettre du 7 avril 2009, son avocat a protesté contre la mise en demeure de respecter les horaires d'ouverture contractuels, demandant à la propriétaire de revenir sur sa décision à défaut de quoi la société Sports Dépôt respectera ces horaires mais demandera une indemnisation de son préjudice ; qu'elle a ainsi indiqué qu'elle ne respectait pas le commandement dans l'immédiat et qu'elle attendait pour cela la réitération par le propriétaire de la volonté exprimée ; qu'elle ne conteste pas que l'affichage des horaires d'ouverture jusqu'à 19h seulement ait été maintenu sur la devanture du magasin et produit même un constat d'huissier du 19 mai 2009 qui le confirme ; qu'un constat d'huissier établit que le magasin était fermé bien avant 20h à dix reprises en octobre et novembre 2009 ; que le bail est donc résilié un mois après la mise en demeure, soit le 30 avril 2009 » ;
ALORS D'UNE PART QUE le bailleur d'un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire est tenu d'entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée ; qu'en l'espèce, il résultait tant des pièces produites aux débats que des constatations effectuées par les premiers juges après transport sur les lieux, que le centre commercial dans lequel se situe le commerce exploité par la société SPORTS DEPOT THONON et dont la SCI TATA MUSY est propriétaire, était laissé à l'abandon, présentait un aspect délabré avec une végétation sauvage aux abords du bâtiment ; que l'enseigne commerciale extérieure avait été déposée ; que les parties communes n'étaient plus éclairées ; qu'une benne à ordure de grande dimension était installée devant les escaliers techniques et de secours ; que l'armoire électrique n'était fermée que par un pieu en bois et que la SCI TATA MUSY n'avait procédé à aucune relocation des autres commerces présents dans la galerie marchande, en sorte qu'il existait un dépérissement de l'immeuble s'analysant en une modification de la chose louée ; qu'en se bornant à énoncer, que le bail ne mettait à la charge du bailleur aucune obligation particulière liée à l'existence de la galerie marchande, sans rechercher si le défaut d'entretien des parties communes du centre commercial ne privait pas le preneur de l'usage paisible de la chose louée dont les parties communes de la galerie marchande constitue un accessoire nécessaire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du Code civil.
ALORS D'AUTRE PART QUE la clause résolutoire invoquée de mauvaise foi par le bailleur ne peut produire aucun effet ; que la société SPORTS DEPOT THONON faisait expressément valoir dans ses écritures d'appel que la SCI TATA MUSY ne lui avait pas délivré de bonne foi la sommation, visant la clause résolutoire insérée au bail, d'avoir à respecter les horaires d'ouverture stipulés au contrat dès lors qu'elle pratiquait les horaires en cause depuis plus de dix ans sans jamais avoir reçu aucune protestation de la bailleresse et que celle-ci, en laissant délibérément les parties communes du centre commercial sans entretien, poursuivait en réalité le but d'évincer à moindre frais sa locataire de la galerie marchande dont elle envisageait la démolition ; qu'en déclarant acquise la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail pour défaut de respect par la société SPORTS DEPOT THONON des horaires d'ouverture contractuellement fixés, sans rechercher, ainsi qu'elle y était ainsi invitée, si la clause résolutoire n'avait pas été mise en oeuvre de mauvaise foi par la SCI TATA MUSY, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 3 du Code Civil.
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