LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 27 mai 2014), que la société La Foncière des fougères a conclu, sous diverses conditions suspensives, un « compromis » de vente avec M. X...portant sur un ensemble immobilier comprenant un bâtiment principal et un gîte moyennant le prix de 1 620 000 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 148 000 euros ; que la société Alyze finance a consenti, sous diverses conditions suspensives, à M. X...un « compromis » de vente d'un fonds de commerce de gîte et de chambres d'hôtes pour le prix de 60 000 euros et le versement à titre de dépôt de garantie de la somme de 2 000 euros ; M. X...ayant refusé de réitérer les ventes, les sociétés La Foncière des fougères et Alyze finance l'ont assigné en restitution des sommes de 148 000 euros et 2 000 euros et en paiement d'indemnités à titre de clause pénale ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel a souverainement retenu l'absence de cause grave justifiant la révocation de l'ordonnance de clôture ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que M. X...fait grief à l'arrêt d'ordonner la restitution des dépôts de garantie et de le condamner au paiement de sommes au titre des clauses pénales, alors, selon le moyen :
1°/ que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les actes qui sont soumis à son appréciation ; qu'en l'espèce, pour décider que M. X...ne pouvait se prévaloir d'aucune modification substantielle du compromis de vente et prétendre avoir été surpris par une stipulation relative à la TVA introduite par le vendeur dans le projet d'acte de vente de l'immeuble, pour refuser de réitérer la vente, la cour a énoncé, s'agissant du « compromis de vente d'immeuble » conclu entre la société La Foncière des fougères et M. X...les 18 et 20 mars 2008, que « M. X...a tout à fait légitimement fait usage de la clause de substitution au profit de la société Les Fougères (...), personne morale assujettie à la TVA » ; qu'en statuant de la sorte, alors qu'il résulte du projet d'acte de vente de l'immeuble et du projet d'acte de cession de fonds de commerce que M. X...n'a fait usage de la clause de substitution au profit de la société Les Fougères, personne morale assujettie à la TVA, que dans le cadre du « compromis de cession de fonds de commerce » initialement conclu entre la société Alyze Finance et M. X..., auquel s'est ensuite substituée la société Les Fougères, et non dans le cadre du compromis de vente d'immeuble conclu entre la société La Foncière et M. X..., personne physique, la cour d'appel a dénaturé le projet d'acte de vente de l'immeuble et le projet d'acte de cession de fonds de commerce, en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°/ que le refus de réitérer un acte de vente est légitime lorsqu'une modification substantielle intervient entre la date de la promesse de vente et la date prévue pour la réitération de l'acte ; qu'en l'espèce, pour décider que le refus de M. X...de réitérer les actes de vente n'était pas légitime, de sorte qu'il devait restituer les dépôts de garantie à la société La Foncière des Fougères et à la société Alyze Finance, la cour a considéré que la modification intervenue entre la date de la promesse de vente et la date prévue pour la réitération de l'acte n'était pas substantielle, dès lors qu'elle portait sur le remboursement de la TVA par l'acquéreur, lequel ne serait dû que dans « l'hypothèse éventuelle » d'une revente postérieure du bien immobilier à une personne physique non assujettie à la TVA ; qu'elle a estimé qu'étant purement hypothétique, cette modification ne pouvait être qualifiée de substantielle ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher-comme elle y était pourtant invitée-si, compte tenu du montant de la TVA en jeu et de la durée du risque d'avoir à la rembourser, la nouvelle condition révélée trois jours seulement avant la date fixée pour la réitération de la vente, ne constituait pas, fût-elle hypothétique, une modification substantielle des conditions de la vente portant sur un élément déterminant du consentement de l'acquéreur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil ;
3°/ qu'en omettant de répondre aux écritures de M. X...faisant valoir que l'indemnité d'immobilisation était destinée à garantir l'exécution par l'acquéreur de ses obligations, de sorte qu'elle devait être qualifiée de clause pénale susceptible d'être révisée par le juge, la cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société La Foncière des fougères s'était acquittée de la TVA qui lui avait été remboursée par le Trésor public avec un amortissement sur vingt ans sous condition d'utiliser son immeuble dans l'exercice d'une activité soumise à la TVA, que le " compromis " ayant été conclu entre la société La Foncière des fougères et M. X..., personne physique non assujettie, il incombait à la société La Foncière des Fougères de régulariser la taxe en tenant compte de l'amortissement déjà effectué, que, M. X...ayant fait usage de la clause de substitution au profit de la société La Foncière des fougères, personne morale assujettie à la TVA, cette société n'avait pas à rembourser la TVA et poursuivait l'amortissement jusqu'à la vingtième année, et ayant retenu que le remboursement ne pouvait être dû que dans l'hypothèse éventuelle d'une revente postérieure par la société La Foncière des Fougères à une personne physique non assujettie à la TVA, la cour d'appel a pu, répondant aux conclusions et sans dénaturation, en déduire que M. X...ne pouvait se prévaloir d'aucune modification substantielle du compromis de vente et accueillir les demandes en restitution des dépôts de garantie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le troisième moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X...à payer aux sociétés La Foncière des fougères et Alyze finance la somme de 3 000 euros à chacune ; rejette les autres demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de M. Pierre X...en rabat de l'ordonnance de clôture.
AUX MOTIFS QUE « Monsieur X...sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture pour rendre recevables ses pièces 61 à 67 ; qu'en l'absence de démonstration de sa part de cause grave permettant, par application de l'article 784 du Code de procédure civile, de rabattre l'ordonnance de clôture, il convient de rejeter sa demande et d'écarter des débats ses pièces 61 à 67 » (arrêt p. 6).
ALORS QUE, la Cour ne pouvait statuer ainsi sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions de M. X...(Prod. 11) si les difficultés à réunir les pièces nécessaires pour répondre aux conclusions et pièces communiquées par les intimés le 28 mars 2014 en l'état d'une clôture fixée au 8 avril 2014 ne caractérisait pas la faute grave ; qu'ainsi la Cour n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 784 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement ayant dit que le dépôt de garantie versé par M. Pierre X...à hauteur de 148. 000 ¿ entre les mains de Me Claude Z... en vertu du compromis de vente intervenu les 18 et 20 mars 2008 doit revenir à la société La Foncière des Fougères à titre d'indemnité d'immobilisation et dit qu'en conséquence Me Claude Z... devra remettre à la société La Foncière des Fougères la somme de 148. 000 ¿, d'avoir dit que le dépôt de garantie versé par M. Pierre X...à hauteur de 2. 000 ¿ entre les mains de Me Claude Z... en vertu du compromis de vente intervenu les 18 et 20 mars 2008 doit revenir à la société Alyze Finance à titre d'indemnité d'immobilisation et dit qu'en conséquence Me Claude Z... devra remettre à la société Alyze Finance la somme de 6. 000 ¿, d'avoir condamné M. Pierre X...à payer à la société La Foncière des Fougères la somme de 1 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre de la clause pénale et à la société Alyze Finance la somme de 1 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre de la clause pénale, et y ajoutant, d'avoir dit que les sommes auxquelles est condamné M. Pierre X...au titre des dépôts de garantie porteront intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2008 et ordonné la capitalisation des intérêts par année entière à compter du 15 avril 2009,
AUX MOTIFS PROPRES QUE M. X..., s'estimant fondé à refuser la réitération de l'acte de vente tant des immeubles que du fonds de commerce, conteste être redevable de ce qui est qualifié dans les compromis de vente, de dépôt de garantie dû à titre d'indemnité d'immobilisation dans l'hypothèse où, les conditions suspensives visées aux actes étant réalisées, l'acquéreur ne voudrait pas réitérer la vente ; qu'il n'est pas contesté que les diverses conditions tenant à l'urbanisme, la préemption, les servitudes, les hypothèques, l'action en réduction ou revendication, ont été levées ; que M. X...allègue diverses circonstances qui, selon lui, ont modifié substantiellement les conditions de la vente ; qu'à cet égard, il évoque (...) un problème de TVA (...) ; que la question de la TVA ne concerne pas l'immeuble en lui-même lequel, en raison de son achèvement depuis plus de 5 ans, est soumis aux seuls droits d'enregistrement ; que par contre, des travaux ont été réalisés d'abord en 1999 concernant la création d'un abri de piscine non clos, l'extension d'un bâtiment existant avec création d'une lingerie et une cuisine, l'aménagement de deux chambres d'hôtes dans un grenier, l'aménagement du pigeonnier et la réfection de la toiture puis, en 2006, concernant à nouveau la toiture ; que sur ces travaux, la société La Foncière s'est acquittée de la TVA pour un montant de 114. 000 ¿ qui lui a été remboursée par le Trésor public avec un amortissement de 20 ans sous condition d'utiliser son immeuble dans le cadre d'une activité soumise à la TVA, en l'espèce, location de chambres d'hôtes ; que dans l'hypothèse d'une cessation de cette activité ou de vente à une personne non assujettie à TVA, la société La Foncière des Fougères avait l'obligation de régulariser la taxe initialement remboursée en reversant un montant du 20ème de cette taxe correspondant au nombre d'années restant à courir jusqu'au 31 décembre de la 19ème année suivant celle de la déduction initiale ; que le compromis a été passé entre la société Foncière des Fougères et M. X..., personne physique non assujettie, de sorte qu'il incombait à la société La Foncière des Fougères, selon son engagement, de régulariser la taxe en tenant compte de l'amortissement déjà effectué ; que M. X...a tout à fait légitimement fait usage de la clause de substitution au profit de la société Les Fougères, personne morale assujettie à la TVA ; que dans cette hypothèse, la société Les Fougères reprenant l'activité de gîtes et remplissant la condition d'utiliser son immeuble dans le cadre d'une activité soumise à la TVA, n'avait pas à rembourser la TVA et continuait l'amortissement jusqu'à la 20ème année ; que le remboursement ne pouvait être dû que dans l'hypothèse éventuelle d'une revente postérieure par la société Les Fougères à une personne physique non assujettie à la TVA ; que dans ces conditions hypothétiques, M. X...ne peut se prévaloir d'aucune modification substantielle du compromis de vente, étant relevé qu'étant conseillé par un avocat et un expert-comptable et la règle de l'article 257 bis du code des impôts n'étant pas laissée à la libre appréciation de la société La Foncière des Fougères, M. X...ne peut sérieusement prétendre avoir été surpris par cette disposition dès lors qu'il se substituait une personne morale assujettie à la TVA ; que par application des dispositions de l'article 1134 du code civil, les dispositions contractuelles librement consenties par les parties doivent trouver application ; que le jugement déféré qui dit que les 2 dépôts de garanties séquestrés par Me Z... reviennent aux sociétés La Foncière des Fougères et Alyze Finance, sera confirmé sur ce point ; que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juillet 2008 avec capitalisation par année entière à compter du 15 avril 2009 date de la demande,
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, sur les demandes au titre de l'indemnité d'immobilisation, aux termes des dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; qu'il ressort des compromis souscrits selon actes sous seing-privé en dernier lieu les 18 et 20 mars 2008 entre d'une part la société La Foncière des Fougères et M. Pierre X...pour la vente d'un ensemble immobilier situé sur la commune de Mirmande (26), et d'autre part la société Alyze Finance et M. Pierre X...pour la cession du fonds de commerce exploité dans ledit immeuble, que les parties ont stipulé dans chaque acte une clause aux termes de laquelle M. Pierre X...avait remis à Me Claude Z... à titre de dépôt de garantie, venant en déduction du prix respectif des transactions, la somme de 148. 000 ¿ dans le cadre de la vente de l'immeuble et la somme de 2. 000 ¿ dans le cadre de la cession de fonds de commerce ; qu'en outre, les parties ont décidé que les dépôts de garantie étaient définitivement acquis au vendeur à titre d'indemnité d'immobilisation, et l'accord tenu pour nul et non avenu, en cas de non réitération par l'acquéreur de la vente sous la forme authentique nonobstant la réalisation des conditions suspensives ; que la réalisation des conditions suspensives stipulées à chacun des deux compromis ne faisant l'objet d'aucune discussion entre les parties, il y a lieu de dire que les conditions suspensives sont intégralement réalisées ; qu'il est tout aussi constant que suivant les deux procès-verbaux de carence dressés par Me Claude Z... le 24 juin 2008 et le 07 juillet 2008, M. Pierre X...n'a pas déféré aux convocations qui lui avaient été adressées en vue de signer les actes authentiques de vente ; qu'en vertu des stipulations contractuelles sus-visées, M. Alain Y..., en qualité de gérant de la société La Foncière des Fougères et gérant de la société Alyze Finance, a par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 juillet 2008, notifié à M. Pierre X...la nullité des compromis avec remise au profit de la société La Foncière des Fougères et de la société Alyze Finance des dépôts de garantie conservés à l'étude de Me Claude Z... ; qu'aux termes des écritures des parties, il apparaît que M. Pierre X...justifie sa non-comparution d'une part par la circonstance que les projets d'acte authentique de vente soumis à la signature des parties laissaient à sa charge, en cas de revente du bien immobilier à un particulier dans les 5 ans suivant l'acquisition, la TVA non acquittée par la société Foncière des Fougères et par la société Alyze Finance à l'occasion de certains travaux réalisés par cette dernière, somme que M. Pierre X...évaluait à la somme de 114. 024 ¿ pour la société La Foncière des Fougères et à la somme de 14. 318 ¿ pour la société Alyze Finance ; que M. Pierre X...soutient qu'il a découvert cette difficulté postérieurement à la signature des compromis à l'occasion de la remise d'un état des travaux réalisés par les venderesses ; que les projets d'actes litigieux ne comportaient aucune clause sur la TVA en sursis d'imposition ; qu'aucune garantie sérieuse ne lui avait été fournie ; mais que la charge de la TVA résiduelle n'a pas été stipulée par les parties au titre des conditions suspensives ; qu'il n'est pas inintéressant de relever que cette difficulté est apparue lorsque, contrairement à ce qui était mentionné au compromis de cession du fonds de commerce, le projet d'acte authentique établi fait apparaître que M. Pierre X...n'intervenait plus à titre personnel et qu'il avait décidé de faire usage de la faculté de substitution qui lui était offerte, la société Les Fougères représentée par son gérant M. Pierre X..., intervenant dorénavant en qualité d'acquéreur ; que la difficulté soulevée par M. Pierre X...trouve donc son origine dans la modification du montage juridique choisi par lui-même pour se porter acquéreur du fonds de commerce, ladite modification survenant postérieurement au compromis de cession (...) ; qu'il résulte de ces éléments que les motifs invoqués par M. Pierre X...pour refuser de réitérer les ventes ne sont pas légitimes ; qu'en vertu des dispositions contractuelles énoncées ci-dessus, le dépôt de garantie versé par M. Pierre X...à hauteur de 148. 000 ¿ dans le cadre du compromis de vente du bien immobilier doit revenir à la société La Foncière des Fougères à titre d'indemnité d'immobilisation ; que le dépôt de garantie versé par M. Pierre X...à hauteur de 2. 000 ¿ dans le cadre du compromis de cession de fonds de commerce doit revenir à la société Alyze Finance à titre d'indemnité d'immobilisation ; que la société La Foncière des Fougères et la société Alyze Finance sont donc bien fondées en leurs demandes ; que Me Claude Z... devra ainsi remettre à la société La Foncière des Fougères la somme de 148. 000 ¿ versée par M. Pierre X...à titre de séquestre et à la société Alyze Finance la somme de 2. 000 ¿ versée par M. Pierre X...à titre de séquestre ; que sur les demandes au titre de la clause pénale, il ressort des dispositions de l'article 1134 du code civil que les conventions légalement formées tiennent de loi à ceux qui les ont faites ; qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; qu'aux termes de l'article 1152 du code civil, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui a été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; qu'il a été inséré dans chacune des deux compromis en date des 18 et 20 mars 2008 une clause pénale aux termes de laquelle en cas de réalisation des conditions suspensives, la partie responsable de la non réitération de la vente de l'immeuble serait redevable envers l'autre de la somme de 162. 000 ¿, et la partie responsable de la non réitération de la cession du fonds de commerce serait redevable envers l'autre de la somme de 6. 000 ¿ ; que les conditions d'application desdites clauses pénales sont réunies ; qu'eu égard au montant des sommes au paiement desquelles M. Pierre X...se trouve tenu en vertu de ce qui précède, il y a lieu de réduire le montant de la clause pénale dont M. Pierre X...est redevable envers la société La Foncière des Fougères à la somme de 1 ¿ et de réduire le montant de la clause pénale dont M. Pierre X...est redevable envers la société Alyze Finance à la somme de 1 ¿ ; qu'en conséquence, il convient de condamner M. Pierre X...à payer à la société La Foncière des Fougères la somme de 1 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre de la clause pénale ; qu'il y a lieu en outre de condamner M. Pierre X...à payer à la société Alyze Finance la somme de 1 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre de la clause pénale ;
ALORS QUE, D'UNE PART, le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les actes qui sont soumis à son appréciation ; qu'en l'espèce, pour décider que M. X...ne pouvait se prévaloir d'aucune modification substantielle du compromis de vente et prétendre avoir été surpris par une stipulation relative à la TVA introduite par le vendeur dans le projet d'acte de vente de l'immeuble, pour refuser de réitérer la vente, la cour a énoncé, s'agissant du « compromis de vente d'immeuble » conclu entre la société La Foncière des Fougères et M. X...les 18 et 20 mars 2008, que « M. X...a tout à fait légitimement fait usage de la clause de substitution au profit de la société Les Fougères (...), personne morale assujettie à la TVA » (arrêt p. 7, dernier paragraphe et p. 8, § 1) ; qu'en statuant de la sorte, alors qu'il résulte du projet d'acte de vente de l'immeuble (Prod. 5) et du projet d'acte de cession de fonds de commerce (Prod. 6) que M. X...n'a fait usage de la clause de substitution au profit de la société Les Fougères, personne morale assujettie à la TVA, que dans le cadre du « compromis de cession de fonds de commerce » initialement conclu entre la société Alyze Finance et M. X..., auquel s'est ensuite substituée la société Les Fougères, et non dans le cadre du compromis de vente d'immeuble conclu entre la société La Foncière et M. X..., personne physique, la cour d'appel a dénaturé le projet d'acte de vente de l'immeuble (Prod. 5) et le projet d'acte de cession de fonds de commerce (Prod. 6), en violation de l'article 1134 du code civil,
ALORS QUE, D'AUTRE PART, le refus de réitérer un acte de vente est légitime lorsqu'une modification substantielle intervient entre la date de la promesse de vente et la date prévue pour la réitération de l'acte ; qu'en l'espèce, pour décider que le refus de M. X...de réitérer les actes de vente n'était pas légitime, de sorte qu'il devait restituer les dépôts de garantie à la société La Foncière des Fougères et à la société Alyze Finance, la cour a considéré que la modification intervenue entre la date de la promesse de vente et la date prévue pour la réitération de l'acte n'était pas substantielle, dès lors qu'elle portait sur le remboursement de la TVA par l'acquéreur, lequel ne serait dû que dans « l'hypothèse éventuelle » d'une revente postérieure du bien immobilier à une personne physique non assujettie à la TVA ; qu'elle a estimé qu'étant purement hypothétique, cette modification ne pouvait être qualifiée de substantielle ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher-comme elle y était pourtant invitée (Prod. 9, concl. p. 28)- si, compte tenu du montant de la TVA en jeu et de la durée du risque d'avoir à la rembourser, la nouvelle condition révélée trois jours seulement avant la date fixée pour la réitération de la vente, ne constituait pas, fût-elle hypothétique, une modification substantielle des conditions de la vente portant sur un élément déterminant du consentement de l'acquéreur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil.
ALORS QU'ENFIN, en omettant de répondre aux écritures de M. X...(Prod. 9, p. 27) faisant valoir que l'indemnité d'immobilisation était destinée à garantir l'exécution par l'acquéreur de ses obligations, de sorte qu'elle devait être qualifiée de clause pénale susceptible d'être révisée par le juge, la cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le dépôt de garantie versé par M. Pierre X...à hauteur de 2. 000 ¿ entre les mains de Me Claude Z... en vertu du compromis de vente intervenu les 18 et 20 mars 2008 doit revenir à la société Alyze Finance à titre d'indemnité d'immobilisation et dit qu'en conséquence Me Claude Z... devra remettre à la société Alyze Finance la somme de 6. 000 ¿,
AUX MOTIFS QUE le jugement déféré qui dit que les deux dépôts de garanties sequestrés par Me Z... reviennent aux sociétés La Foncière des Fougères et Alyze Finance, sera confirmé sur ce point,
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE le dépôt de garantie versé par M. Pierre X...à hauteur de 2. 000 ¿ dans le cadre du compromis de cession du fonds de commerce doit revenir à la société Alyze Finance à titre d'indemnité d'immobilisation (...) ; que Me Claude Z... devra ainsi remettre (...) à la société Alyze Finance la somme de 2. 000 ¿ versée par M. Pierre X...à titre de séquestre (...) ;
ALORS QUE la contradiction entre les motifs et le dispositif d'une décision constitue un défaut de motifs ; qu'en énonçant d'une part dans ses motifs, que Me Z... devra remettre à la société Alyze Finance la somme de 2. 000 ¿ versés par M. Pierre X...à titre de dépôt de garantie et d'autre part, dans son dispositif, que Me Z... devra remettre à la société Alyze la somme de 6. 000 ¿ versée par M. X...à titre de dépôt de garantie, la cour d'appel s'est contredite, privant ainsi sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
