LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 mars 2014), que, par acte authentique du 6 décembre 1989, Mme Dominique X..., Mme Catherine X..., M. François X... et M. Thierry X... ont vendu à la société civile immobilière Parc des eucalyptus (la SCI) une parcelle de terrain sur laquelle ils se sont réservés un droit de superficie ; que, par un acte sous seing privé du 1er décembre 1989, l'acquéreur s'était engagé à rétrocéder ce terrain à Mme Catherine X... après obtention du certificat de conformité ; que, par acte authentique du 6 décembre 1989, Mme Dominique X..., M. François X... et M. Thierry X... ont vendu, à titre de licitation, ce droit de superficie à Mme Catherine X... ; que celle-ci a assigné la SCI, aujourd'hui représentée par son liquidateur judiciaire, et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Parc des eucalyptus pour obtenir la rétrocession de la parcelle n° 137 et l'indemnisation de son préjudice ;
Sur le deuxième moyen et le troisième moyen, en ce qu'il est dirigé contre le syndicat des copropriétaires, réunis, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu que le syndicat des copropriétaires n'était pas l'ayant cause du vendeur et que Mme Catherine X... ne démontrait pas que les engagements de celui-ci avaient été repris par les copropriétaires, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que les demandes de Mme Catherine X... contre le syndicat des copropriétaires ne pouvaient être accueillies ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen et le troisième moyen, en ce qu'il est dirigé contre la SCI, réunis :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande de Mme X... de régularisation par la SCI des actes d'attribution en toute propriété de la parcelle n° 137 et la demande de dommages-intérêts, l'arrêt retient que l'affirmation selon laquelle elle a reçu de ses coïndivisaires le bénéfice de l'engagement de la SCI est contredite par l'acte de licitation aux termes duquel a été cédé par ceux-ci le droit de superficie et non le bénéfice de cet engagement ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'acte de vente stipulait que l'engagement de la SCI avait été pris également en faveur des ayants droit des consorts X... et que l'acte de licitation rappelait les termes de cet engagement, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu'il rejette les demandes formées contre la SCI, l'arrêt rendu le 18 mars 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. Windenberger-Jenner, ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait débouté une propriétaire (Mme Catherine X..., épouse Y...), de sa demande tendant à voir un promoteur (la SCI Parc des Eucalyptus, représentée par Me WINDENBERGER-JENNER) condamné à régulariser les actes d'attribution en toute propriété de la parcelle CK n° 137 à Cannes ;
- AUX MOTIFS QUE, sur la recevabilité de la demande présentée contre la SCI du Parc des Eucalyptus, celle-ci soutenait que son engagement était consenti à l'indivision qui s'était réservée le droit de superficie et que l'acte de licitation du 6 décembre 1989 modifié le 6 décembre 1990 n'avait pas eu pour effet de transmettre ledit engagement à la seule Mme Catherine X... ; que, pour s'opposer à la fin de non-recevoir, cette dernière soutenait que, par ces actes, elle avait bien reçu de ses co-indivisaires le bénéfice de l'engagement de la SCI ; que force était de constater que cette affirmation était contredite par lesdits actes aux termes desquels était cédé par les trois autres co-indivisaires le droit de superficie, mais non le bénéfice de l'engagement de la SCI ; que, dans ces conditions, c'était à bon droit que le tribunal avait déclaré irrecevable l'action engagée par Mme X... à l'encontre de celle-ci ;
- ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la nullité de l'engagement du 1er décembre 1989 pour non-respect des dispositions de l'article 1840 A du code des impôts devait être rejetée, car il avait été constaté dans l'acte authentique de vente du 6 décembre 1989 ; que, dans ces conditions, l'engagement de la SCI Parc des Eucalyptus ne reposait plus sur l'engagement du 1er décembre 1989, mais sur l'acte de vente du 6 décembre 1989 ; qu'il ressortait de cet acte de vente que l'engagement de l'acquéreur avait été pris à l'égard des consorts X... et non au profit de Mme Catherine X... personnellement ; que soit la demande de Mme X... reposait sur l'engagement du 1er décembre 1989 et celui-ci était nul pour non-respect des dispositions de l'article 1840 A du code des impôts, soit la demande de Mme X... reposait sur l'acte notarié du 6 décembre 1989 et, dans ce cas, elle n'avait pas qualité pour l'invoquer seule dans la mesure où elle ne justifiait pas que les autres X... lui avaient transmis le bénéfice de l'engagement de la SCI du Parc des Eucalyptus ; qu'en ce qui concernait le prix de cession, l'engagement du 1er décembre 1989 ne comportait aucune mention de prix et, faute d'établir l'accord des parties sur la chose et le prix, Mme X... était mal fondée à s'appuyer sur cet engagement pour voir prospérer ses prétentions ; que si la demande était appuyée sur l'acte du 6 décembre 1989, Mme X... n'avait pas qualité pour l'évoquer seule ; que, sur la condition prévue pour la mise en oeuvre de l'engagement de la SCI de rétrocéder la parcelle CK 137, il résultait de l'acte du 1er décembre 1989 ou de celui du 6 décembre 1989, que l'engagement de rétrocession était lié à l'obtention du certificat de conformité ; qu'était versé aux débats le refus de délivrance du certificat de conformité en date du 11 février 1999 ; que Mme X... n'établissait pas qu'un certificat de conformité aurait été depuis délivré ; que la condition suspensive d'obtention du certificat de conformité avait été refusée car les travaux n'étaient pas conformes au permis de construire ; que si cette non-conformité était juridiquement imputable à la SCI, en aucun cas il n'était établi que cette non-conformité était effectivement le fait de la SCI Parc des Eucalyptus et surtout que cette non-conformité avait été voulue par la SCI pour ne pas obtenir le certificat de conformité ; qu'il ne fallait pas confondre cause et conséquence ; que la condition n'était ainsi pas purement potestative ; qu'au demeurant, Mme X... ne pouvait pas prétendre, sans contradiction, que cette condition était potestative et arguer que l'engagement de la SCI avait été repris par le syndicat des copropriétaires ; qu'en conséquence, la condition suspensive d'obtention du certificat de conformité n'ayant pas été levée à ce jour, l'obligation de la SCI ne pouvait être mise en oeuvre ;
1°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes clairs et précis des actes ; qu'en énonçant que l'acte de licitation du 6 décembre 1989, rectifié par un second acte du 6 décembre 1990, n'avait pas transmis à Mme Catherine X... le bénéfice de l'engagement de rétrocession pris par la SCI Parc des Eucalyptus, seul le droit de superficie lui ayant été prétendument transmis, quand l'acte de licitation du 6 décembre 1989 mentionnait bien (p. 6) l'engagement de rétrocession par la SCI et qu'il avait été pris au profit des consorts X... ou « ayants droit », ce qu'était l'exposante, la cour d'appel a dénaturé l'acte de licitation du 6 décembre 1989, rectifié le 6 décembre 1990, en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE, par l'effet d'une licitation, le bénéficiaire vient aux droits des indivisaires cédants ; qu'en retenant qu'en vertu de l'acte de licitation du 6 décembre 1989, l'engagement de la SCI n'avait pas été transmis à Mme Catherine X... puisqu'il n'y était pas mentionné, sans rechercher si, par le simple effet de l'acte de vente du 6 décembre 1989 retranscrivant l'engagement de rétrocession du promoteur pris au profit de l'indivision X... ou de ses ayants droit, l'exposante n'en était pas automatiquement devenue bénéficiaire, en sa qualité d'ayant droit de l'indivision X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QU'un acte valable engage les parties ; qu'en énonçant, par adoption des motifs des premiers juges, que l'engagement de la SCI ne reposait pas sur l'écrit du 1er décembre 1989, alors qu'elle avait constaté qu'il n'encourait pas la nullité, puisqu'il avait été constaté par acte notarié du 6 décembre suivant, la cour d'appel a refusé de tirer les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 1589-2 du code civil ;
4°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les actes ; qu'en ayant relevé, par adoption des motifs du tribunal de grande instance, que l'engagement de rétrocession contenu dans l'acte de vente du 6 décembre 1989 n'avait pas été pris en faveur de Mme Catherine X..., quand il stipulait qu'il était souscrit par le promoteur tant en faveur des consorts X... que de leurs ayants droit, ce qu'était l'exposante, par l'effet de l'acte de licitation du 6 décembre 1989, la cour d'appel a dénaturé l'acte de vente du 6 décembre 1989, en violation de l'article 1134 du code civil ;
5°) ALORS QUE les clauses des actes doivent être respectées ; qu'en ayant énoncé que Mme Catherine X... n'avait pas justifié que l'engagement pris par le promoteur dans l'acte de vente du 6 décembre 1989 lui avait été transmis, quand elle l'avait fait, tant par la clause de cet acte stipulant que l'engagement de rétrocession de la SCI du Parc des Eucalyptus avait été pris aussi en faveur des ayants droit des consorts X... que par l'acte de licitation du même jour 6 décembre 1989 ayant vendu à Mme Catherine X... le droit de superficie afférent au lot n° 1 et rappelant l'engagement de rétrocession pris par la SCI du Parc des Eucalyptus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
6°) ALORS QUE l'acte n'est pas nul, quand son prix est déterminable ; qu'en ayant retenu que le prix de vente de la parcelle était indéterminé dans la promesse du 1er décembre 1989, quand ce prix était bien déterminable, grâce aux stipulations de l'acte authentique de vente du 6 décembre 1989, de l'acte de licitation du même jour et du règlement de copropriété du 10 avril 1991, mentionnant le prix d'un franc symbolique en contrepartie de la rétrocession de la parcelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1589 et 1591 du code civil ;
7°) ALORS QUE toute condition potestative est nulle ; qu'en refusant de reconnaître que la condition d'obtention du certificat de conformité contenue dans l'engagement pris par le promoteur le 1er décembre 1989, et reprise dans l'acte de vente du 6 décembre 1989, était nulle, la cour d'appel a violé les articles 1170 et 1174 du code civil ;
8°) ALORS QUE toute condition potestative doit être annulée ; qu'en écartant la potestativité de la condition d'obtention du certificat de conformité, au motif inopérant que Mme X... se contredirait en sollicitant l'annulation de cette clause et en estimant que l'engagement de la SCI Parc des Eucalyptus avait été repris par le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1170 et 1174 du code civil ;
9°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions de l'exposante (p. 30 et 31), ayant fait valoir que la SCI Parc des Eucalyptus avait empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention du certificat de conformité, de sorte que cette condition devait être réputée accomplie, la cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile ;
10°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en délaissant les conclusions de Mme X..., ayant fait valoir qu'en tout état de cause, la SCI Parc des Eucalyptus avait renoncé à se prévaloir de la condition suspensive d'obtention du certificat de conformité (conclusions, p. 31 et 32), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
:- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait débouté une propriétaire (Mme Catherine X..., épouse Y...), de sa demande tendant à voir un syndicat de copropriétaires (le syndicat des copropriétaires Parc des Eucalyptus) condamné à régulariser les actes d'attribution en toute propriété de la parcelle CK n° 137 à Cannes ;
- AUX MOTIFS QUE c'était également en vain que Mme X... sollicitait la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rétrocéder la parcelle litigieuse ; que c'était à tort, en effet, qu'elle soutenait que l'obligation du promoteur avait été transmise à la copropriété en ce que cette obligation resterait attachée aux droits cédés, alors que ces droits avaient été cédés à chacun des acquéreurs des lots de copropriété et non au syndicat ; qu'ainsi que le faisait justement valoir le syndicat, seule une décision de l'assemblée générale des copropriétaires pouvait permettre la rétrocession et les tentatives faites par lui en ce sens avaient généré des difficultés avec les copropriétaires, lesquels avaient précisément contesté en justice les assemblées générales ;
- ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il ressortait des actes des 1er et 6 décembre 1989 que le syndicat des copropriétaires n'était nullement concerné par leurs dispositions de rétrocession qui ne visaient que le syndicat des copropriétaires ; que le syndicat des copropriétaires n'était en aucun cas l'ayant cause du promoteur qui avait été à l'origine de la copropriété ; qu'il s'agissait d'un tiers et dès lors, par application de l'article 1165 du code civil, le syndicat n'était en aucun cas tenu des obligations contractées lors de la construction par le promoteur de l'ensemble immobilier ; que Mme X... n'établissait pas que les engagements pris par le promoteur auraient été repris par le syndicat des copropriétaires lors de sa constitution ; que la reprise de l'engagement de rétrocession dans le règlement de copropriété figurait au paragraphe « origine de propriété » et non au paragraphe « charges et servitudes » ; qu'en aucun cas, il n'était prévu que cet engagement soit repris par le syndicat des copropriétaires ; que les copropriétaires avaient été simplement informés de ce que la SCI rendrait le terrain dès l'obtention du certificat de conformité et il n'était pas stipulé que le syndicat serait chargé de cette opération ; qu'en conséquence, une décision de l'assemblée générale des copropriétaires était nécessaire pour réaliser la rétrocession de la parcelle CK n° 137 qui constituait une partie commune ; qu'aucun accord unanime des copropriétaires n'était jamais intervenu sur ce point, les assemblées générales de 2004 ayant été contestées en justice ; qu'au demeurant, l'engagement du 1er décembre 1989 était nul pour défaut de respect des dispositions de l'article 1840 A du code des impôts ; que, de même, la clause de rétrocession dans l'acte du 6 décembre 1989 n'avait pas été souscrite au profit de la seule Mme X..., de sorte qu'elle n'avait pas qualité pour l'invoquer ; que Mme X... ne justifiait donc pas que le syndicat des copropriétaires devait lui rétrocéder la parcelle CK n° 137 ;
1°) ALORS QUE le sol d'un immeuble en copropriété est généralement classé, dans le règlement de copropriété, en partie commune de l'immeuble ; qu'en énonçant que c'était à tort que Mme X... soutenait que l'obligation du promoteur avait été transmise à la copropriété, alors que les droits du vendeur avaient été cédés à chacun des acquéreurs de lots et non syndicat (arrêt, p. 3 in fine), quand le sol de l'immeuble avait été classé, dans le règlement de copropriété, au rang des parties communes, ce dont il résultait que l'exposante avait justement dirigé sa demande contre le syndicat des copropriétaires et non contre chacun des copropriétaires pris individuellement, la cour d'appel a violé les articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est tenu, en tant qu'ayant droit du promoteur vendeur pour les parties communes de l'immeuble, par les engagements du promoteur ; qu'en énonçant, par adoption des motifs des premiers juges, que le syndicat des copropriétaires était un tiers par rapport à la SCI Parc des Eucalyptus, de sorte qu'il n'était pas tenu par l'engagement de rétrocession pris par elle dans l'acte de vente du 6 décembre 1989 et qui portait sur le sol de l'immeuble, classé en parties communes dans le règlement de copropriété, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1165 du code civil ;
3°) ALORS QU'un syndicat de copropriétaires peut reprendre un engagement souscrit par le promoteur vendeur ; qu'en énonçant, à la suite du tribunal, que le syndicat des copropriétaires n'était pas tenu par l'engagement de rétrocession souscrit par la SCI Parc des Eucalyptus, quand cet engagement avait été repris dans le règlement de copropriété, peu important, à cet égard, que cette reprise ne figure pas dans le paragraphe du règlement consacré aux charges et servitudes attachées à l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
4°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les clauses claires et précises des actes ; qu'en énonçant, par adoption de motifs, que Mme X... ne pouvait se prévaloir de la clause de rétrocession figurant dans l'acte de vente du 6 décembre 1989, car elle avait été souscrite au profit des seuls consorts X..., quand cet acte stipulait que l'engagement en cause avait été pris en faveur de l'indivision X... ou de ses ayants droit, ce qu'était Mme X... par l'effet de l'acte de licitation du 6 décembre 1989, la cour d'appel a dénaturé l'acte de vente du 6 décembre 1989, en violation de l'article 1134 du code civil ;
5°) ALORS QUE les clauses des actes doivent être respectées ; qu'en ayant énoncé, à la suite du tribunal, que Mme Catherine X... n'avait pas justifié que l'engagement pris par le promoteur dans l'acte de vente du 6 décembre 1989 lui avait été transmis, quand elle l'avait fait, tant par la clause de cet acte stipulant que l'engagement de rétrocession de la SCI du Parc des Eucalyptus avait été pris aussi en faveur des ayants droit des consorts X... que par l'acte de licitation du même jour 6 décembre 1989 ayant vendu à Mme Catherine X... le droit de superficie afférent au lot n° 1 et rappelant l'engagement de rétrocession pris par la SCI du Parc des Eucalyptus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
6°) ALORS QU'une promesse de vente n'est pas nulle quand elle a été constatée dans un acte notarié ; qu'en ayant retenu la nullité de l'engagement du promoteur du 1er décembre 1989 qui, s'il n'avait pas été publié, avait été constaté dans l'acte du 6 décembre 1989, la cour d'appel a violé l'article 1589-2 du code civil ;
7°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en ayant omis de répondre aux conclusions de Mme X... (p. 22 et 23 ; 28 et 29) ayant fait valoir qu'en tout état de cause, l'engagement de rétrocession pris par la SCI Parc des Eucalyptus avait été repris par le syndicat des copropriétaires, par résolutions définitives de l'assemblée générale des copropriétaires des 20 mai et 14 octobre 1998, la cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
-IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir débouté une propriétaire (Mme Catherine X..., épouse Y...), de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre un syndicat de copropriétaires (le syndicat des copropriétaires Parc des Eucalyptus) et un promoteur (la SCI Parc des Eucalyptus) ;
- AUX MOTIFS QU'au vu des motifs qui précédaient, c'était également par des motifs pertinents que la cour adoptait que le premier juge avait rejeté les demandes de dommages-intérêts de Mme X... ;
- ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Mme X... ne justifiait pas que les conditions de l'article 1382 du code civil étaient remplies, puisqu'elle n'établissait ni la faute de la SCI ni celle du syndicat de copropriétaires, ni son préjudice, ni le lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice invoqué ;
ALORS QUE les juges du fond doivent motiver leur décision ; qu'en déboutant, sans motiver sa décision, Mme X... de ses demandes de dommages-intérêts dirigées contre le syndicat des copropriétaires et la SCI Parc des Eucalyptus, fondées sur leur responsabilité délictuelle et les fautes qu'ils avaient commises, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
