LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 15 avril 2014), que les consorts X... ont donné en location, le 12 mars 2001, à M. Y... ou la société qu'il se substituera, des locaux commerciaux ; que, le 12 avril 2001, par acte auquel sont intervenus les bailleurs, M. Y... s'est substitué une société OITP, qui a été autorisée à sous-louer ; qu'invoquant un défaut d'immatriculation au Registre du commerce et des sociétés et d'activité commerciale dans les lieux loués, les consorts ont délivré, le 9 mars 2011, un congé refusant le renouvellement du bail et déniant le droit à la société locataire à une indemnité d'éviction ;
Attendu que les bailleurs font grief à l'arrêt de dire que la société locataire pouvait prétendre à une indemnité d'éviction ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les bailleurs étaient intervenus à l'acte de sous-location autorisant le preneur à ne pas exploiter personnellement le fonds de commerce et analysé la commune intention des parties, la cour d'appel , qui a estimé que, malgré l'absence de réunion des conditions impératives du statut des baux commerciaux, les parties avaient manifesté une volonté non équivoque de soumettre le bail à ce statut, a exactement décidé qu'une indemnité d'éviction était due par les bailleurs ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... ; les condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société I et CO ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour les consorts X..., tant en leur nom personnel qu'ès qualités,
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les parties avaient volontairement assujetti le contrat de bail daté du 12 mars 2001 au statut des baux commerciaux et, en conséquence, débouté les consorts X... de leur demande tendant à l'expulsion de la société I et CO et jugé qu'une indemnité d'éviction était due à cette dernière ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'à l'appui de leurs prétentions tendant à l'infirmation du jugement déféré, les consorts X... font valoir que le congé qu'ils ont délivré le 9 mars 2011 contenant dénégation du droit au statut des baux commerciaux est parfaitement valable, ayant été délivré pour des motifs légitimes ; qu'ils soutiennent que la société I et CO ne peut prétendre, ni à un quelconque droit au renouvellement du bail, ni au paiement d'une indemnité d'éviction en raison d'une part du défaut d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés à la date du congé et, d'autre part, de l'absence d'exploitation dans les lieux loués d'un fonds de commerce, industriel ou artisanal ; que pour juger de la validité du congé délivré par les consorts X..., il convient de déterminer si le bail les liant à la société I et CO est soumis au statut des baux commerciaux dont cette dernière réclame le bénéfice ; qu'en vertu des dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, l'application des baux commerciaux est subordonnée à la réunion des conditions générales suivantes : l'existence d'un bail à destination commerciale, industrielle ou artisanale et portant sur un immeuble ou un local, une exploitation par le preneur d'un fonds de commerce, d'industrie ou artisanal dont il est propriétaire, le locataire ayant la qualité de commerçant, industriel ou artisan ; que cependant, les parties peuvent par convention directe ou implicite, étendre l'application du statut des baux commerciaux lorsque les conditions d'application du statut ne sont pas réunies, ainsi qu'il est dit à l'article L. 145-2 du Code précité comme l'a justement rappelé le premier juge ; que l'extension conventionnelle du statut des baux commerciaux ne peut cependant résulter que d'un accord non équivoque des parties étant précisé qu'en vertu de l'article 1156 du Code civil, il appartient au juge d'interpréter les conventions et de rechercher la commune intention des parties contractantes ; qu'en l'espèce, l'acte notarié du 12 mars 2001 contenant bail consenti par les consorts X... à M. Y... est intitulé expressément « bail commercial » ; que cette mention relative au caractère commercial du bail est reprise dans le corps de l'acte à l'article 3 et l'article 4 concernant la durée, qui stipule que le bail consenti pour une durée de 9 années et que « Toutefois conformément aux dispositions de l'article 3-1 du décret du 30 septembre 1953 modifié : le preneur aura dans les formes et délais de l'article 5 dudit décret la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale. Le bailleur aura le même faculté s'il entend invoquer les dispositions des articles 10, 13, 15 dudit décret » ; que l'acte contient encore un article 5 intitulé « droit au renouvellement » qui indique qu'« en vertu de l'autorisation ci-dessus visée, le preneur bénéficiera du droit au renouvellement et du droit de se maintenir dans les lieux à l'expiration du bail, de telle sorte que le statut des baux commerciaux sera applicable au présent bail » ; que les consorts X... étaient informés dès la signature du bail le 12 mars 2001 de la volonté de leur preneur de sous-louer le bien en dérogation avec les dispositions légales puisque l'acte notarié stipule en page 5 que « le présent bail pourra être cédé par le preneur à l'acquéreur de son fonds de commerce. Toutefois, cette cession ne pourra intervenir que par acte authentique reçu par le notaire soussigné avec intervention du bailleur » ; que l'acte authentique contenant sous-location a été établi un mois plus tard le 12 avril 2001 par le même notaire rédacteur de l'acte du 12 mars 2001 auquel les consorts X... sont intervenus et ainsi qu'il est mentionné dans l'acte « lesquels (consorts X...), connaissance prise qui précède ont déclaré avoir parfaite connaissance de la sous-location, objet des présentes et y donner leur plein accord » ; qu' au vu de ces éléments, le tribunal a fait une exacte interprétation de ces actes le conduisant à juger que les parties ont volontairement assujetti le contrat de bail aux dispositions de l'article L. 145-1 du Code de commerce et donc au statut des baux commerciaux, le jugement étant confirmé de ce chef ; que, sur la validité du congé, la société intimée est bien fondée à appliquer l'application des dispositions de l'article L. 145-17, I, du Code de commerce, qui dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 146-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser » ; que les bailleurs ne justifient pas avoir fait précéder leur congé sans offre de renouvellement de la mise en demeure prévue par les dispositions ci-dessus rappelées ; que l'absence de cette mise en demeure empêche le bailleur de se prévaloir du motif de refus de renouvellement et le locataire a alors droit à une indemnité d'éviction ; qu'au demeurant, les griefs invoqués par les consorts X... dans le congé litigieux sont mal fondés ; qu'en effet, les consorts X... produisent eux-mêmes plusieurs extraits Kbis de la société I et CO justifiant de l'immatriculation de cette dernière au registre du commerce et des sociétés et vainement les bailleurs soutiennent que cette immatriculation n'existait pas au moment de la délivrance du congé, faute pour eux d'avoir préalablement mis en demeure le preneur de satisfaire à cette exigence d'immatriculation ; que le motif tiré de l'absence d'exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux donnés en location n'est pas plus fondé dès lors que les parties peuvent expressément déroger à cette règle ; que tel a été le cas en l'espèce la sous-location ayant été autorisée au terme du bail commercial pour une activité entrant dans l'objet du bail et correspondant à son objet social ; qu'ainsi que l'indique le premier juge, le congé n'en demeure pas moins valable dans la mesure où les bailleurs ne peuvent jamais être contraints de renouveler le bail mais le preneur est alors en droit de réclamer une indemnité d'éviction ainsi qu'il est dit à l'article L. 145-14 du Code de commerce ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en vertu des dispositions de l'article L. 145-2, I, 7° du Code de commerce, « les dispositions du présent chapitre s'appliquent également (¿) 7° par dérogation à l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, aux baux d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime » ; qu'ainsi, les parties peuvent soumettre volontairement leur bail au statut des baux commerciaux lorsque les conditions d'application du statut ne sont pas réunies, soit parce que le preneur n'est pas commerçant, soit parce qu'il n'entre pas dans le cadre de l'article L. 145-2 du Code de commerce ; que cette extension conventionnelle suppose que soient remplies deux conditions : la manifestation univoque de volonté du bailleur et du locataire et l'absence de volonté de faire échec à l'application d'un statut d'ordre public plus protecteur, notamment pour le preneur ; que l'expression de la soumission volontaire doit ressortir d'une volonté non équivoque, qu'elle soit expresse dès la conclusion du contrat, ou implicite et déduite de leur comportement en cours de bail ; qu'il y a lieu de préciser qu'en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, l'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés n'est pas une condition impérative de son droit au renouvellement ; qu'il résulte des dispositions de l'article 1156 du Code civil, que l'interprétation des contrats relève de l'appréciation souveraine des juges du fond et qu'il appartient aux juges du fond de rechercher l'intention des parties contractantes dans les termes employés par elles comme dans tout comportement ultérieur de nature à la manifester ; qu'en l'espèce, la chronologie de la rédaction des conventions démontre que les consorts X..., bailleurs, étaient parfaitement informés de la volonté de leur preneur de sous-louer le bien et ont volontairement soumis le bail au statut des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce ; qu'en effet, cette intention résulte, d'une part, de l'autorisation expresse qu'ils ont donnée à leur preneur de sous-louer le bien, en dérogation avec les dispositions légales, puisque l'acte authentique dressé le 12 mars 2001 énonce en page 5 : « Cession ¿ sous-location. Cession : le présent bail pourra être cédé par le preneur à l'acquéreur de son fonds de commerce. Toutefois, cette cession ne pourra intervenir que par acte authentique reçu par le notaire soussigné avec l'intervention du bailleur », d'autre part, des conditions de la rédaction de la sous-location, car après la rédaction du bail reçu par acte notarié du 12 mars 2001, l'acte authentique de sous-location a été établi un mois plus tard, le 12 avril 2001, par le même notaire, acte auquel sont intervenus les consorts X... qui ont déclaré « avoir une parfaite connaissance de la sous-location objet des présentes et donné leur plein accord sans toutefois que cette intervention puisse conférer au sous-locataire un droit direct quelconque à l'encontre du propriétaire » et, enfin, des propres conclusions des consorts X... dans la présente procédure signifiées le 20 septembre 2012 qui écrit, en page 11 : « Il est constant que la société I et Co n'a jamais entendu occuper personnellement les locaux donnés à bail par les consorts X..., mais n'a pas à bail les locaux situés 8 rue Jules César à REIMS qu'à seule fin de les sous-louer et tenter de tirer de cette sous-location un profit » puis en page 15 : « les consorts X... ont rappelé plus haut que le bail consenti à la SARL I et CO autorise expressément la sous-location (¿) La société I et CO n'a jamais exploité, ni même eu l'intention d'exploiter personnellement un fonds de commerce dans les lieux loués, puisqu'e immédiatement elle a donné l'intégralité des locaux en sous-location à deux sociétés (¿) » ; que cette situation juridique est consacrée par la rédaction utilisée par le notaire le 12 mars 2001 qui en page 3 de la convention, article 2¿ désignation du bien loué, et article 5¿ droit au renouvellement ¿ a énoncé : « Ceci exposé, il est passé à la convention de bail commercial faisant l'objet des présentes, étant de fait observé que les droits et obligations du PRENEUR et du BAILLEUR sont régis, en dehors des stipulations du présent contrat, par les dispositions du décret n° 59-960 du 30 septembre 1953 et les dispositions des textes subséquents ; qu'en vertu de l'autorisation ci-dessus visée, le PRENEUR bénéficiera du droit au renouvellement et du droit à se maintenir dans les lieux à l'expiration du bail, de telle sorte que le statut des baux commerciaux sera applicable au présent bail » ; que dans ces conditions, il convient de juger que les parties ont volontairement assujetti le contrat de bail aux dispositions de l'article L. 145-1 du Code de commerce ; qu'il ressort des éléments ci-dessus développés que le refus de renouvellement du bail opposé par les consorts X... ne reposant sur aucun motif grave et légitime, la société I et CO est fondée à obtenir le paiement en son principe d'une indemnité d'éviction, conformément aux dispositions de l'article L. 145-9 et suivants du Code de commerce et de débouter les consorts X... de leur demande d'expulsion ;
ALORS QUE, D'UNE PART, l'adoption volontaire du statut des baux commerciaux ne peut être caractérisée qu'autant que les parties avaient, au moment où elles ont contracté, la liberté d'échapper audit statut ; que le preneur ne peut donc utilement invoquer la soumission volontaire des parties au statut des baux commerciaux, lorsque les conditions légales d'application dudit statut étaient réunies au moment de la conclusion du bail, à seule fin de pallier l'absence de réunion desdites conditions lors de son renouvellement, telle l'immatriculation du commerçant au registre du commerce et des sociétés à l'adresse des locaux loués ; qu'en l'espèce, les consorts X... ont fait valoir (cf. leurs dernières écritures, p.7 à 9) que le bail du 12 mars 2001, qui portait sur un local expressément destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce et qui avait été consenti au commerçant propriétaire de ce fonds, se trouvait soumis de ce seul fait au statut impératif des baux commerciaux, de sorte que les parties, qui de toute façon ne pouvaient déroger audit statut, n'avaient pu être animées par l'intention de s'y soumettre volontairement ; que dès lors, faute d'avoir recherché si, et à quel titre, le bail litigieux aurait pu échapper au moment de sa conclusion au statut impératif des baux commerciaux, la Cour prive sa décision de toute base légale au regard des articles L. 145-1 et L. 145-8 du Code de commerce ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, et en tout état de cause, en se fondant, pour dire qu'il y avait eu soumission volontaire au statut des baux commerciaux, sur les dispositions de l'article L. 145-2, I, 7° du Code de commerce, quand ce texte, issu de l'article 43-1 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, n'était pas applicable à la cause en l'état d'un bail conclu le 12 mars 2001, la Cour viole l'article 2 du Code civil, l'article 12 du Code de procédure civile, ensemble, par fausse application, l'article L. 145-2, I, 7° susvisé ;
ALORS QUE, DE TROISIEME PART, si en matière de bail commercial, toute sous-location totale ou partielle est en principe interdite, cette règle, qui ne s'applique qu'à défaut de stipulation contraire ou accord du bailleur, n'implique nullement l'éviction du statut impératif des baux commerciaux du seul fait que le locataire s'est vu reconnaître la faculté de sous-louer ; que dès lors, en tirant prétexte de ce que le bail qui liait les parties offrait au preneur une possibilité de sous-location, et que cette faculté avait été mise en oeuvre à la faveur d'un acte postérieur du 12 avril 2001, la conséquence impropre que la soumission de ce bail au statut des baux commerciaux procédait de la volonté des parties et non des règles impératives qui régissent la matière, la Cour viole de nouveau l'article L. 145-1 du Code de commerce, ensemble l'article L. 145-31 du même Code ;
ALORS QUE, DE QUATRIEME PART, le droit au renouvellement du locataire est notamment subordonné à la condition que celui-ci soit inscrit au registre du commerce et des sociétés à l'adresse des locaux donnés à bail, et ce à la date même à laquelle le congé a été délivré, le défaut d'immatriculation à cette date ne pouvant être régularisé à la faveur d'une immatriculation postérieure ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée (cf. les dernières écritures des consorts X..., p.11) si l'extrait Kbis de la société I et CO, levé à la date du 9 mars 2011, soit à la date même du congé, ne faisait pas ressortir que ladite société n'était pas immatriculée à l'adresse des locaux donnés à bail et si cette immatriculation n'était pas résultée d'une régularisation postérieure audit congé, la Cour prive de nouveau sa décision de base légale au regard des articles L. 145-1 et L. 145-8 du Code de commerce ;
ET ALORS ENFIN QUE le congé ayant été délivré, non point en raison d'un motif grave et légitime, mais en raison de l'absence de réunion des conditions objectives d'application du statut (dénégation du droit au statut), le congé portant refus de renouvellement n'avait pas à être précédé d'une mise en demeure ; qu'en décidant le contraire, la Cour viole, par fausse application, l'article L. 145-17 du Code de commerce et, par refus d'application, les articles L. 145-1 et L. 145-8 du même Code, ensemble l'article 12 du Code de procédure civile.
