LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu les articles 1134 et 1208 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 juin 2015), que, par acte du 29 novembre 2007, la SCI Saint Germain 65 a donné à bail à la société Décor sols, représentée par son gérant, M. Domingos X...
..., et à celui-ci un local à usage commercial pour une durée de neuf ans ; que, par acte du même jour, Mme X..., Mme
Y...
et M. Z...se sont portés cautions solidaires de toute somme que pourraient devoir les locataires à la société bailleresse ; que, le 18 février 2010, M. Domingos X...
..., ès qualités, a notifié la résiliation du bail en raison de difficultés économiques de la société et, le 28 mai 2010, a envoyé les clefs ; que, le 7 mai 2010, le mandataire judiciaire de la société Décor sols, mise en liquidation judiciaire par jugement du 4 mars 2010, a résilié le bail ; que la société Saint-Germain 65 a assigné M. Domingos X...
..., Mmes X...et
Y...
et M. Z...en paiement de diverses sommes au titre d'un solde locatif au 28 novembre 2010 et en exécution d'une clause pénale ;
Attendu que, pour limiter à un solde locatif arrêté au 7 mai 2010 la condamnation solidaire des cautions, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que le bail a pris fin à cette date, à laquelle le liquidateur de la société Décor sols a notifié sa décision de ne pas en poursuivre l'exécution, que M. X...
..., qui n'a pas exercé une activité commerciale propre et distincte de celle de la société co-locataire, est intervenu au bail, en son nom personnel mais également en qualité de gérant représentant la société, et que la SCI, qui a recouvré les locaux le 28 mai 2010 et n'a pu avoir aucun doute sur les intentions des co-preneurs de les libérer, n'est pas fondée à faire supporter à M. X...
..., personnellement, ni aux cautions, le paiement de loyers jusqu'à l'expiration de la période triennale ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la seule volonté d'un locataire de résilier le bail ne peut suffire, en l'absence de stipulation conventionnelle le prévoyant, à mettre fin au contrat à l'égard des autres co-preneurs, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a constaté que le bail du 29 novembre 2007 avait pris fin le 7 mai 2010 à l'égard de tous les preneurs, et condamné M. X...
...en sa qualité de copreneur, Mme X...
..., Mme
Y...
et M. A...en leur qualité de cautions à verser les seules sommes en principal et intérêts échues antérieurement à cette date, l'arrêt rendu le 17 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne les consorts X...
..., Y... et
A...Godinho aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum les consorts X...
..., Y... et
A...Godinho à payer la somme de 3 000 euros à la société Saint Germain 65 ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Saint Germain 65
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le bail du 29 novembre 2007 a pris fin le 7 mai 2010, constaté que les locaux ont été restitués libres de toute occupation avec remise des clés le 25 mai 2010 et d'avoir en conséquence limité la condamnation solidaire prononcée contre M. X...
..., Mme X...
..., Mme
Y...
et M.
A...Godoniho es qualités de preneur et de cautions à la somme de 5. 120, 10 euros seulement au titre de l'arriéré locatif et à la somme de 256 euros au titre de la majoration forfaitaire assortie d'un intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 16 novembre 2010 ;
AUX MOTIFS QUE la SCI Saint Germain 65 soutient que le bail ne pouvait valablement être résilié que par un congé donné au plus tôt à l'issue de la première période triennale et que le congé donné par le liquidateur de la société Décor Sols est sans effet sur l'engagement du copreneur M. X...
...; qu'en réponse à la question posée par la Cour, elle a indiqué dans ses dernières conclusions du 11 février 2015 qui ne contiennent aucune nouvelle demande que seule la société Décor Sols avait été dessaisie de l'administration de son patrimoine et non M. X..., copreneur du bail ; que le liquidateur de la société Décor Sols conformément aux prérogatives qui lui sont reconnues à l'article L 641-12 du code de commerce, a notifié à la bailleresse, le 7 mai 2010, sa décision de ne pas poursuivre l'exécution du contrat de bail, avec pour effet d'entrainer ainsi qu'il est disposé à l'article précité, la résiliation du bail sans qu'il soit tenu de notifier la résiliation par acte extra judiciaire ; que M. X...
...est certes intervenu au bail en son nom personnel, en qualité de copreneur du bail avec la société SCI, mais il est intervenu également en qualité de gérant de la société Décor Sols représentant cette dernière à la signature du bail ; qu'il apparaît que l'activité d'entreprise générale de bâtiment à laquelle est destiné le bail concerne exclusivement la société Décor Sols et non pas M. X...
...à titre personnel qui n'est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés (seul le numéro d'immatriculation de la société Décor Sols étant au demeurant mentionné au bail) et dont rien ne montre qu'il se soit livré, sur les lieux, à une activité commerciale propre, distincte de celle exploitée par la société Décor Sols ; que la SCI Saint Germain ne pouvait dans ces conditions ignorer qu'elle recouvrait la disposition des locaux le 28 mai 2010, dès lors que le liquidateur de la société Décor Sols lui avait notifié le 7 mai précédent la résiliation du bail et indiqué le 25 mai suivant qu'il lui remettait les clés, ce dont la SCI Saint Germain lui a accusé réception ; que ces courriers n'ont pu générer chez la bailleresse aucun doute sur les intentions des copreneurs de libérer les locaux, M. X...
...n'ayant nullement laissé entendre qu'il comptait, à titre personnel, reprendre dans les locaux une quelconque activité exploitée en son propre nom de façon distincte de celle de la société mais lui ayant fait part au contraire des difficultés économiques de la société ; qu'il s'ensuit que la SCI Saint Germain n'est fondée à faire supporter ni à M. X...
...personnellement ni aux cautions le paiement de loyers jusqu'à l'expiration de la période triennale ; que le jugement mérite en conséquence confirmation en ce qu'il a arrêté le compte des loyers et charges dus par les preneurs au 7 mai 2010, date à laquelle a pris effet la résiliation du bail à l'initiative du liquidateur de la société Décor Sols ;
ET AUX MOTIFS éventuellement adoptés du jugement qu'en application des dispositions de l'article L 145-9 du code de commerce, le congé doit être signifié par acte extra judiciaire, ce que du reste rappelait expressément le bail liant les parties (article 3 « Durée », page 1) ; qu'en cas de pluralité de preneurs, la volonté d'un seul locataire de résilier le bail commercial ne peut suffire à mettre un terme au contrat, sauf stipulation expresse conventionnelle de solidarité entre les preneurs ; qu'en l'espèce, le bail du 29 novembre 2007 par lequel se sont engagés en qualité de copreneurs et la société Decor Sols et M. X...
...agissant en son nom personnel (page 1) contient une clause de solidarité ainsi rédigée : « Les parties ont expressément convenu que la location consentie à l'ensemble des preneurs ci-dessus et ainsi acceptée, constitue une cause déterminante de l'engagement du bailleur. Les preneurs attestent et s'engagent conjointement et solidairement les uns envers les autres, quand bien même la résiliation du bail par l'un des preneurs interviendrait, aux obligations financières co-contractuelles en exécution du présent bail et aux obligations pécuniaires co-contractuelles provenant de l'inexécution du présent bail » ; qu'en l'espèce donc la résiliation du bail telle que notifiée au nom de la société Decor Sols par courrier du 7 mai 2010 par le mandataire liquidateur désigné par jugement du 4 mars 2010, conformément aux dispositions de l'article L 622-14-1° du code de commerce, demande qui ne contredit pas la manifestation de volonté de M. X...copreneur personne physique, compte tenu d'une part du courrier adressé par ce dernier à la bailleresse dès le 18 février 2010, et de la restitution des clés d'autre part le 25 mai 2010 par M. X...agissant nécessairement en son nom personnel à cette date, vaut résiliation du bail à l'égard de tous les copreneurs ; que le bail a pris définitivement fin dès que l'administrateur en a fait la demande et la SCI Saint Germain 65 ne peut au surplus faire valoir que la résiliation du bail n'aurait pas eu lieu à cette date alors qu'elle a, en acceptant la restitution des clefs du local, manifesté sans équivoque sa volonté que soit mis un terme au bail en cours ;
1°- ALORS QUE sauf stipulation conventionnelle expresse, la seule volonté d'un locataire de résilier le bail ne peut suffire à mettre fin au contrat à l'égard des autres copreneurs ; qu'en l'espèce, en l'absence de clause du bail stipulant le contraire, la résiliation du bail par le liquidateur judiciaire de la société Decor Sols n'était pas de nature à mettre fin au bail à l'égard de M. X...dont la Cour d'appel admet expressément qu'il avait la qualité de copreneur, peu important que la société Decor Sol ait été seule exploitante de l'activité prévue au contrat ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
2°- ALORS QUE la solidarité entre cotitulaires d'un bail n'a pas pour effet leur représentation mutuelle dans l'exercice de la faculté individuelle de résiliation ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1208 du Code civil ;
3°- ALORS QUE le bail commercial ne cesse que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance par acte extrajudiciaire ; que dès lors en l'espèce, ni le courrier de résiliation du bail en date du 18 février 2010 qui a été adressé à la bailleresse par lettre simple et qui ne respecte pas la date d'échéance de la première période triennale, ni la remise des clés à cette dernière, ni la circonstance qu'elle n'aurait pas pu ignorer les intentions du copreneur de libérer les locaux, M. X...
...n'ayant pas laissé entendre qu'il comptait, à titre personnel, reprendre dans les locaux une activité exploitée en son propre nom de façon distincte de celle de la société, ne pouvaient avoir pour effet de mettre un terme au bail ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé l'article L 145-9 du code de commerce dans sa rédaction applicable à la cause ;
4°- ALORS QUE de surcroît, le courrier de résiliation du bail en date du 18 février 2010 était adressé à la bailleresse par M. X...
...en sa qualité de gérant de la société Decor Sols et partant pour le compte de cette société et non à titre personnel en sa qualité de copreneur ; qu'en énonçant que le courrier du 18 février 2010 manifesterait la volonté de M. X...
..., copreneur personne physique, de résilier le bail, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce courrier en violation de l'article 1134 du code civil ;
5°- ALORS QU'un copreneur ne saurait se prévaloir de son absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour se soustraire aux exigences du statut des baux commerciaux concernant la délivrance d'un congé ; qu'en retenant cette absence d'immatriculation pour exonérer M. X...
..., la cour d'appel a violé les articles L 145-9 dans sa rédaction applicable à la cause et L 145-1 du code de commerce ;
6°- ALORS QUE la société Saint Germain 65 faisait valoir (conclusions d'appel p. 12 et s.) qu'immédiatement après la réception des clés qui lui étaient adressées par courrier du 25 mai 2010 et qu'elle ne pouvait refuser, elle avait par un courrier en date du 28 mai 2010 régulièrement versé aux débats, émis des réserves en rappelant notamment à M. X...qu'il était copreneur des locaux et qu'aucun congé n'avait été reçu de sa part ; qu'en énonçant qu'en acceptant la restitution des clefs du local, la société Saint Germain aurait manifesté sans équivoque sa volonté que soit mis un terme au bail en cours, sans s'expliquer sur les conditions de réception des clés et sur les réserves expresses de la bailleresse de nature à exclure l'acceptation non équivoque par cette dernière de la résiliation du bail à l'égard du copreneur, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation solidaire prononcée contre M. X...
..., Mme X...
..., Mme
Y...
et M.
A...Godoniho es qualités de preneur et de cautions à la somme de 5. 120, 10 euros seulement au titre de l'arriéré locatif ;
AUX MOTIFS adoptés du jugement que la SCI Saint Germain 65 réclame le paiement de loyers dont le bail a pris fin, outre les sommes accessoires prévues au bail, étant précisé qu'aucun justificatif n'est versé aux débats en ce qui concerne :
- Les impôts fonciers dont le mode de répartition n'est pas précisé,
- Les « frais de correspondance »,
- Les « frais de relance », toutes sommes que les défendeurs contestent à juste titre ; qu'ainsi la dette locative arrêtée au 25 mai 2010 s'élève à la somme de 5. 120, 10 euros ;
1°- ALORS QU'en se bornant à énoncer par adoption des motifs du jugement qu'aucun justificatif n'est versé aux débats en ce qui concerne l'impôt foncier, sans s'expliquer comme elle y était invitée, sur les justificatifs de la taxe foncière versés aux débats en cause d'appel par la société Saint Germain 65 (conclusions p. 7), la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°- ALORS QU'en ne répondant pas aux conclusions de la société Saint Germain 65 qui faisait valoir en détaillant la somme due, qu'à la date retenue par le jugement soit le 25 mai 2010, le solde des loyers et des charges impayés s'élevait à la somme de 7. 249, 12 euros, la Cour d'appel a encore violé l'article 455 du code de procédure civile.
