LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Morlaix, 1er juillet 2014), rendu en dernier ressort, que, le 30 septembre 2012, M. X..., a donné en location à Mme Y... une maison d'habitation ; que, le 6 octobre 2012, un état des lieux d'entrée a été établi et, le 23 octobre 2012, les locataires ont quitté les lieux après avoir fait intervenir un chauffagiste pour réparer la chaudière ; que, par déclaration au greffe, Mme Y... a demandé la condamnation du bailleur au remboursement du dépôt de garantie et au paiement de dommages-intérêts comprenant le remboursement des frais de réparation de la chaudière ;
Sur le premier moyen :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1144 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que le créancier peut, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur ;
Attendu que, pour condamner M. X... à rembourser à Mme Y... les travaux de réparation de la chaudière exécutés à la demande de celle-ci, le jugement retient que la maison était louée avec un équipement de chauffage au fioul qui ne fonctionnait pas et que la facture de l'intervention du professionnel doit être mise à la charge de M. X... ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, à défaut d'accord, que si le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui, la juridiction de proximité n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. X... à verser à Mme Y... une somme de 317,92 euros, le jugement rendu le 1er juillet 2014, entre les parties, par la juridiction de proximité de Morlaix ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Guingamp ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Odent et Poulet ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF au jugement attaqué D'AVOIR condamné M. Olivier X... à payer à Mme Carole Y... la somme de 650 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2012 ;
AUX MOTIFS QUE "L'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu 'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire. Il appartient au propriétaire de rapporter la preuve de ce que son locataire n 'aurait pas restitué les lieux en l'état dans lequel elle les a reçus en début de location et d'attester le montant des dépenses engagées de ce fait. Seule la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie prévus par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 permet de vérifier si le niveau des dégradations relevées excède ou non celui résultant d'un usage normal des locaux durant la durée du bail. En l'espèce, il est avéré que l'état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 31 octobre 2012. Le propriétaire a signé cet état des lieux sans réserve. lia soulevé le non-respect de ses obligations par le locataire par courrier ultérieur du 5 novembre, puis pour les besoins de sa défense dans le cadre de la procédure. Ce moyen tardif ne peut être retenu et M. Olivier X... sera condamné à restituer le montant de la caution soit 650 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2012 »
1° ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en se contentant d'énoncer que le moyen tardif du bailleur soulevant le non-respect des obligations du locataire dans un courrier ultérieur à l'état des lieux ne pouvait être retenu, tandis qu'elle énonçait que seule la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie prévus par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 permet de vérifier si le niveau des dégradations relevées excède ou non celui résultant d'un usage normal des locaux durant la durée du bail, la juridiction de proximité a statué par des motifs inopérants, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;
2° ALORS QU'à défaut de procéder à une comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF au jugement attaqué D'AVOIR condamné M. Olivier X... à payer à Mme Carole Y... la somme de 317, 92 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification dudit jugement ;
AUX MOTIFS QU'« il résulte des éléments du dossier que les locataires ont rapidement rencontré des problèmes de chauffage, s'agissant aussi bien de la chaudière au fioul qui a nécessité l'intervention d'un chauffagiste, que du chauffage électrique qui a généré un dysfonctionnement important du système électrique. (...) Le propriétaire a reconnu à l'audience que la maison était louée avec un équipement de chauffage au fioul. Or, celui-ci ne fonctionnait pas et a nécessité l'intervention d'un professionnel, dont la facture de réparation d'un montant de 317, 92 euros sera donc mise à la charge de M. Olivier X..., avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision » ;
ALORS QUE le créancier peut, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur, et celui-ci peut être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution ; que le locataire doit mettre en demeure le bailleur de pallier le défaut d'entretien et obtenir une décision de justice l'autorisant à se substituer au bailleur et à exposer ces frais, pour prétendre obtenir le remboursement des frais engagés ; qu'à défaut d'avoir rempli ces formalités, le locataire ne saurait être remboursé par le bailleur ; qu'en condamnant le bailleur, M. Olivier X..., à rembourser les frais exposés sans constater que les locataires l'avaient mis en demeure de pallier le défaut d'entretien et obtenu une décision de justice les autorisant à se substituer à lui, la juridiction de proximité a violé par refus d'application l'article 1144 du code civil.
