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§ Belgique, Cour de cassation, 16 novembre 2007, C.06.0205.F

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Numérotation :

Numéro d'arrêt : C.06.0205.F
Identifiant URN:LEX : urn:lex;be;cour.cassation;arret;2007-11-16;c.06.0205.f ?

Analyses :

MOTIFS DES JUGEMENTS ET ARRETS - EN CAS DE DEPOT DE CONCLUSIONS - Matière civile (y compris les matières commerciale et sociale)


Texte :

Cour de cassation de Belgique

Arret

NDEG C.06.0205.F

GESTION ET IMMEUBLES, societe anonyme dont le siege social est etabli àNamur, rue de Bruxelles, 30bis,

demanderesse en cassation,

representee par Maitre John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, ou ilest fait election de domicile,

contre

SOCIETE MOSANE DE CONSTRUCTION, societe anonyme en liquidation dont lesiege social est etabli à Namur (Bouge), chaussee de Louvain, 484,

defenderesse en cassation,

representee par Maitre Lucien Simont, avocat à la Cour de cassation, dontle cabinet est etabli à Bruxelles, avenue Louise, 149, ou il est faitelection de domicile.

I. La procedure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirige contre l'arret rendu le 26 octobre 2005par la cour d'appel de Liege.

Le conseiller Philippe Gosseries a fait rapport.

L'avocat general delegue Philippe de Koster a conclu.

II. Le moyen de cassation

La demanderesse presente un moyen libelle dans les termes suivants :

Disposition legale violee

Article 149 de la Constitution.

Decisions et motifs critiques

Apres avoir constate que, « le 22 aout 1989, la societe anonyme Terrainset Immeubles concedait à [...] [la defenderesse] une option d'achatvalable jusqu'au 15 septembre 1989 portant sur [un] immeuble, au prix de12.000.000 francs [...] ; qu'est inseree dans cette option d'achat laclause suivante : 'cette option est conditionnee par le fait que vousconfieriez la commercialisation exclusive, moyennant honoraires de 3 p.c.(+ TVA) du prix de vente hors TVA et hors terrain, à l'ImmobiliereLedoux, departement de [la demanderesse] [...], de l'immeuble de bureauxque vous - ou votre groupe - construiriez sur ce terrain' ; que cetteoption fut prolongee le 15 septembre 1989 jusqu'au 19 septembre 1989inclus ; que, durant les negociations, [la defenderesse] voulut sereserver la faculte de se substituer comme acheteur veritable une autrepersonne, ce que la societe anonyme Terrains et Immeubles accepta ; que,le 18 septembre 1989, [la defenderesse] et la societe anonyme Terrains etImmeubles signerent la convention de vente sous seing prive, l'immeubleprecite etant vendu pour le prix de 9.500.000 francs ; que cetteconvention comprend une reserve d'elire command [...] ; que, le meme jour,[la defenderesse] et la societe anonyme Terrains et Immeubles signerent undocument denomme 'avenant' redige comme suit : 'La [defenderesse] [...]par les presentes a confie à l'Immobiliere Ledoux [...] lacommercialisation exclusive de deux plateaux de bureaux de plus ou moins416 metres carres chacun, à eriger sur le terrain [...], à vendre auprix à fixer par [la defenderesse] ou par tous tiers de plus ou moins28.000 francs le metre carre, hors terrain et hors TVA, moyennant unecommission hors TVA (actuellement de 17 p.c.) de 3 p.c. du prix de ventehors terrain et hors TVA, à payer à la signature des compromis de vente.Cette commission est due quel que soit l'acheteur de ces deux plateaux »,

et apres avoir decide que la defenderesse « s'est engagee, pour elle-memeet pour qui il appartiendra, à confier à [la demanderesse] lacommercialisation exclusive litigieuse ; qu'il est etabli que [ladefenderesse] n'a pas veille à transmettre cette obligation àl'association sans but lucratif Maison Syndicale F.G.T.B. avec la chargede l'imposer à son tour aux eventuels acquereurs successifs ; qu'elle nesouleve aucun cas de force majeure qui justifierait cette inexecution dela convention du 18 septembre 1989, laquelle est fautive et l'oblige àreparer le dommage subi par [la demanderesse], qui beneficie en vertu dela stipulation pour autrui d'un droit direct à son encontre »,

l'arret condamne la defenderesse à payer à la demanderesse la somme de17.324,78 euros, calculee sur la base de 832 metres carres à 28.000francs le metre carre.

Griefs

Dans ses conclusions d'appel, la demanderesse soutenait que son prejudiceconsistait dans la perte de la commission de trois p.c. pour lacommercialisation exclusive que la defenderesse s'etait engagee - pourelle-meme ou pour compte de qui il appartiendra - à confier à lademanderesse et que cette commission devait etre calculee sur la base de294.750.000 francs qui etait le prix des constructions estime par SoficomDevelopment, pour les motifs suivants :

« L'avenant du 18 septembre 1989 precise : 'deux plateaux de bureaux deplus ou moins 416 metres carres chacun' c'est-à-dire 832 metres carres autotal car à l'epoque, le dernier projet pour la F.G.T.B. reprenait deuxplateaux de bureaux selon l'avant-projet de l'architecte J.-B. Courtois de1989 ; les projets et les proprietaires du terrain ont par la suite encorechange et à ce jour ce sont finalement 2.875 metres carres de bureaux quiont ete construits et qui sont occupes par la Region wallonne ; la mention'plus ou moins' au niveau des superficies reprises dans l'avenant exprimeclairement la notion evolutive de la promotion quant à sa taille afin dela faire correspondre à la realite une fois les superficies construites.Enfin, en ce qui concerne le prix, la valeur reprise dans l'avenant etaittout aussi evolutive en mentionnant egalement 'plus ou moins' car il estevident que la valeur des superficies de bureaux evolue constamment ; deslors, quant à la hauteur du prejudice, [la demanderesse] depose au rangde ses pieces une copie du bail emphyteotique avenu le3 novembre 2003 avec la Region wallonne et enregistre à la conservationdes hypotheques ; [...] il ressort de ce bail que la valeur du batimentest stipulee pour un montant de 7.041.903 euros (soit 284.069.660 francs); en adaptant le calcul sur la base de la valeur officielle, puisqueresultant de la valeur reprise dans un acte authentique, l'indemnite estde 3 p.c. X 7.041.903 euros = 211.257,09 euros (ou 8.522.090 francs) ;cela demontre de maniere definitive et objective la hauteur du prejudicesubi par [la demanderesse] ».

L'arret laisse sans reponse le moyen precite des conclusions de lademanderesse selon lequel le nombre de metres carres et le prix au metrecarre mentionnes par l'avenant etaient approximatifs, de sorte que, pourfixer le prix, la cour [d'appel] devait tenir compte de la surface reellede bureaux construite et du prix reel au metre carre.

L'arret n'est des lors pas regulierement motive (violation de l'article149 de la Constitution).

III. La decision de la Cour

L'arret, qui considere que, « sans la faute de [la defenderesse], [lademanderesse] aurait obtenu la commercialisation exclusive decrite dansl'avenant [...] puisqu' il y a bien eu construction de bureauxcommercialises par la societe Soficom », decide que, « pour evaluer [le]prejudice [de la demanderesse], [...] il y a lieu de s'en tenir [...] àce que les parties ont insere dans [ledit] avenant [,] savoir lacommercialisation exclusive de deux plateaux de bureaux de plus ou moins416 metres carres chacun à vendre au prix à fixer par [la demanderesse]ou par tous tiers de plus ou moins 28.000 francs le metre carre, soit unecommission de trois p.c. de 832 metres carres à 28.000 francs le metrecarre, soit 698.000 francs [ou] 17.324,78 euros ».

L'arret, qui repond, en les contredisant, aux conclusions de lademanderesse soutenant que son prejudice devait etre evalue à trois pourcent du montant des constructions realisees, que la societe Soficom avaitestime à 294.750.000 francs, soit 8.842.500 francs, ou 219.199,85 euros,n'etait pas tenu de repondre plus amplement auxdites conclusions qui, enanalysant les termes de l'avenant litigieux, faisaient valoir, non unmoyen distinct, mais un argument à l'appui du moyen que la demanderessedeveloppait à propos de l'evaluation de son prejudice.

Le moyen ne peut etre accueilli.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne la demanderesse aux depens.

Les depens taxes à la somme de cinq cent septante-quatre euros vingt-huitcentimes envers la partie demanderesse et à la somme de cent septante etun euros dix-huit centimes envers la partie defenderesse.

Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president de section Claude Parmentier, les conseillersDidier Batsele, Daniel Plas, Philippe Gosseries et Martine Regout, etprononce en audience publique du seize novembre deux mille sept par lepresident de section Claude Parmentier, en presence de l'avocat generaldelegue Philippe de Koster, avec l'assistance du greffier Marie-JeanneMassart.

16 NOVEMBRE 2007 C.06.0205.F/7

Origine de la décision

Date de la décision : 16/11/2007
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