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§ Belgique, Cour de cassation, 03 décembre 2007, C.07.0003.F

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Numérotation :

Numéro d'arrêt : C.07.0003.F
Identifiant URN:LEX : urn:lex;be;cour.cassation;arret;2007-12-03;c.07.0003.f ?

Analyses :

LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Fin (congé. Renouvellement. Etc)


Texte :

Cour de cassation de Belgique

Arret

NDEG C.07.0003.F

INBEV BELGIUM, societe anonyme dont le siege social est etabli àAnderlecht, boulevard Industriel, 21,

demanderesse en cassation,

representee par Maitre Bruno Maes, avocat à la Cour de cassation, dont lecabinet est etabli à Bruxelles, rue de Loxum, 25, ou il est fait electionde domicile,

contre

JOLLET, societe privee à responsabilite limitee dont le siege social estetabli à Etterbeek, avenue Victor Jacobs, 51,

defenderesse en cassation.

I. La procedure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu le 13 juin2006 par le tribunal de commerce de Bruxelles, statuant en degre d'appel.

Par ordonnance du 25 septembre 2007, le premier president a renvoye lacause devant la troisieme chambre.

Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport.

L'avocat general Thierry Werquin a conclu.

II. Le moyen de cassation

La demanderesse presente un moyen libelle dans les termes suivants :

Dispositions legales violees

- articles 14, alinea 1er, et 18 de la loi du 30 avril 1951 sur les bauxcommerciaux, inseree dans le livre III, titre VIII, chapitre II, section2bis du Code civil (ci-apres nommee : « la loi sur les bauxcommerciaux ») ;

- articles 1315, alinea 1er, 1349 et 1353 du Code civil ;

- article 870 du Code judiciaire.

Decisions et motifs critiques

Le jugement attaque declare l'appel de la defenderesse fonde, valide lerenouvellement du bail commercial avenu entre la demanderesse,bailleresse, et la defenderesse, preneuse, et ce à dater du 1er septembre2005 aux conditions (1) de la lettre d'accord de la demanderesse datee du10 aout 2004 et (2) du jugement d'accord acte par le juge de paixd'Etterbeek le 8 fevrier 2005, et deboute la demanderesse de son actionreconventionnelle originaire tendant à entendre dire pour droit que ladefenderesse etait forclose de son droit au renouvellement du bailcommercial.

Pour en decider ainsi, les juges d'appel se fondent sur les motifssuivants :

« Que [la defenderesse] - qui ratifiait par avance les conditions àfixer par le juge de paix - n'a plus estime devoir reagir par ecrit » àla lettre du 10 aout 2004 de la demanderesse qui stipulait : « ... nous -[la demanderesse] - sommes par consequent d'accord de vous consentir lerenouvellement de votre bail aux conditions qui seront fixees en dernierressort aux termes de la procedure que nous avons intentee contre leproprietaire » ;

« Que [la demanderesse] declare - quant à elle - s'en tenir àl'interpretation couramment admise de l'article 18 de la loi du 30 avril1951 sur les baux commerciaux et, plus particulierement, fondee sur deuxarrets de la Cour de cassation des 24 janvier et 2 mai 1980, uneinterpretation qui est, toutefois, controversee en doctrine et enjurisprudence (voir les attendus du premier juge) ;

Que l'article 18 est indiscutablement la disposition qui gouverne lelitige ; qu'il est libelle comme suit : `S'il resulte de la reponse prevueà l'article 14 que le bailleur subordonne le renouvellement à desconditions relatives au loyer, à la contribution aux charges, au mode dejouissance ou autres modalites du bail, et si le desaccord persiste quantà ces conditions, le preneur se pourvoit devant le juge dans les trentejours de la reponse du bailleur, à peine de forclusion. Le juge statue enequite' ;

Que le legislateur a clairement soumis l'exigence d'une action judiciaireà l'initiative du preneur dans le delai de trente jours à deuxconditions 1) celle de l'accord du bailleur subordonne à d'autresmodalites du bail et 2) celle du desaccord persistant de son locataire surcelles-ci ;

Que si la premiere de ces conditions parait effectivement remplie par lalettre de [la demanderesse] du 10 aout 2004, la seconde est formellementcontestee par [la defenderesse] ;

Que le legislateur n'a soumis l'accord du preneur à aucun formalismeparticulier, pas meme un ecrit et encore moins l'envoi d'un courrierrecommande ;

Que le consensualisme est la regle et le formalisme l'exception ;

Que, de surcroit, c'est à [la demanderesse], en sa qualite dedemanderesse originaire sur reconvention, qu'incombe le fardeau de prouverque les conditions de l'article 18 - dont elle reclame la sanction - sonttoutes deux reunies ; que, par voie de consequence, il lui appartient dedemontrer le desaccord persistant de [la defenderesse] sur les conditionsdu renouvellement et [que] cette preuve n'est pas rapportee ;

Que les investissements consentis par [la defenderesse] (notamment le pasde porte), la sous-location du 1er decembre 2003, toute proche de lademande de renouvellement du 25 mai 2004 (six mois), l'ecart minime entreles loyers payes (1.200 euros) et les loyers reclames par Allomari,[bailleur principal], (1.250 euros) sont autant d'elements de la cause quipermettent, au contraire, de presumer, ainsi qu'elle l'affirme, que la[defenderesse] a fait part à son bailleur, [la demanderesse], de sonaccord implicite sur le courrier que celui-ci lui avait adresse le 10 aout2004 et qu'à tout le moins, son silence valait pour acceptation tacitemais certaine des conditions du renouvellement du bail principal àdeterminer par le juge de paix d'Etterbeek, à l'issue de la procedureentamee par [la demanderesse] ;

Que l'echange des consentements etait parfait et le nouveau contrat,forme ; que le bail est reparti pour son deuxieme renouvellement ».

Griefs

Les dispositions suivantes de la loi sur les baux commerciaux sontd'application en l'espece :

- article 14, alinea 1er :

Le preneur desireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine dedecheance, le notifier au bailleur par exploit d'huissier de justice oupar lettre recommandee dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avantl'expiration du bail en cours. La notification doit indiquer, à peine denullite, les conditions auxquelles le preneur lui-meme est dispose àconclure le nouveau bail et contenir la mention qu'à defaut denotification par le bailleur, suivant les memes voies et dans les troismois, de son refus motive de renouvellement, de la stipulation deconditions differentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera presumeconsentir au renouvellement du bail aux conditions proposees.

- article 18 :

S'il resulte de la reponse prevue à l'article 14 que le bailleursubordonne le renouvellement à des conditions relatives au loyer, à lacontribution aux charges, au mode de jouissance ou autres modalites dubail, et si le desaccord persiste quant à ces conditions, le preneur sepourvoit devant le juge dans les trente jours de la reponse du bailleur,à peine de forclusion.

Le juge statue en equite.

Le jugement attaque constate les faits qui sont à la base du litige, enresume, comme suit :

- les parties sont liees par un contrat de brasserie double d'un bailcommercial dont la defenderesse, preneuse, est devenue cessionnaire àpartir du 1er decembre 2003 ; la demanderesse est locataire principale etbailleresse en sous-location ;

- la defenderesse a sollicite le renouvellement de son bail par lettre du25 mai 2004 adressee à la demanderesse et au proprietaire [A.] dans lerespect de l'article 14 de la loi du 30 avril 1951 ;

- par lettre du 10 aout 2004, - la demanderesse - a repondu ce qui suit :« ... nous - [la demanderesse] - sommes par consequent d'accord de vousconsentir le renouvellement de votre bail aux conditions qui seront fixeesen dernier ressort aux termes de la procedure que nous avons intenteecontre le proprietaire... » ;

- la defenderesse n'a plus estime devoir reagir par ecrit à laditelettre.

Il ressort du jugement attaque et des conclusions des parties auxquellesla Cour peut avoir egard que la defenderesse ne s'etait pas pourvue devantle juge sur la base des articles 14, alinea 1er, et 18 precites, contre lareponse de la demanderesse du 10 aout 2004. Il est des lors faitabstraction de cette hypothese en l'espece.

Premiere branche

1. Il suit des articles 14, alinea 1er, et 18 de la loi sur les bauxcommerciaux precites, à tout le moins de l'esprit de ces dispositionslegales, que le preneur doit prendre parti sur les conditions en questionauxquelles le bailleur entend subordonner le renouvellement du bail, dansles trente jours de la reponse du bailleur, à peine de forclusion.

Il s'ensuit aussi que le preneur, qui adhere aux conditions differentes enquestion du bailleur, doit le confirmer au bailleur, par lettrerecommandee ou par exploit d'huissier de justice, tout comme la demande derenouvellement du bail, à tout le moins de maniere expresse, dans lestrente jours de la reponse du bailleur, à peine de forclusion.

En tout etat de cause, ladite disposition legale requiert une reaction dupreneur, moyennant une reponse au bailleur, dans les trente jours de lareponse de celui-ci, à peine de forclusion.

2. En considerant au contraire que le legislateur n'a soumis l'accord dupreneur, en l'occurrence de la defenderesse, avec les conditions dubailleur, en l'occurrence de la demanderesse, à aucun formalismeparticulier, pas meme un ecrit et encore moins l'envoi d'un courrierrecommande, le jugement attaque viole les articles 14, alinea 1er, et 18de la loi sur les baux commerciaux en ce qu'il suit de ces dispositionsque ledit accord doit etre notifie par lettre recommandee ou par exploitd'huissier de justice ou, à tout le moins, doit etre donne de maniereexpresse.

Le jugement attaque conclut que l'echange des consentements etait parfaitet le nouveau contrat forme sur la base des considerations que ladefenderesse, qui ratifiait par avance les conditions à fixer par le jugede paix, n'a plus estime devoir reagir par ecrit, que les elementsmentionnes dans le jugement permettent de presumer que la defenderesse afait part à la demanderesse de son accord implicite sur le courrier quecelle-ci lui avait adresse le 10 aout 2004 et qu'à tout le moins, sonsilence valait acceptation tacite mais certaine des conditions durenouvellement du bail principal à determiner. Il ressort de cesconsiderations et de cette conclusion des juges d'appel qu'ils estimentqu'il suffisait, pour avoir droit au renouvellement du bail, que ladefenderesse adhere de maniere implicite ou tacite aux conditions emisesdans la lettre du 10 aout 2004 de la demanderesse. En decidant ainsi, ilsviolent aussi les articles 14, alinea 1er, et 18 de la loi sur les bauxcommerciaux en ce qu'il suit de ces dispositions que l'accord en questiondu preneur avec les conditions du bailleur doit etre notifie par lettrerecommandee ou par exploit d'huissier de justice ou, à tout le moins,doit etre confirme de maniere expresse.

A tout le moins, il ressort des considerations precitees du jugementattaque que la defenderesse n'a pas reagi - par ecrit ou autrement -moyennant reponse à ladite lettre de la demanderesse du 10 aout 2004 desorte qu'à defaut de reaction de la defenderesse, les juges d'appel nepouvaient pas legalement conclure que celle-ci avait adhere auxditesconditions de la demanderesse, que l'echange des consentements etaitparfait et le nouveau contrat, forme. Les juges d'appel violent ainsi lesarticles 14, alinea 1er, et 18 de la loi sur les baux commerciaux en ceque ledit article 18 requiert une reaction du preneur moyennant reponse aubailleur dans les trente jours de la reponse de celui-ci, à peine deforclusion.

3. Le jugement attaque, qui valide le renouvellement du bail avenu entreparties, aux conditions fixees, sur la base des considerations illegalesreproduites ci-dessus (supra, nDEG 2), n'est, des lors, pas legalementjustifie pour chacune des raisons susmentionnees dans cette branche(violation des articles 14, alinea 1er, et 18 de la loi sur les bauxcommerciaux).

Deuxieme branche

1. Il suit des articles 14, alinea 1er, et 18 de la loi sur les bauxcommerciaux precites, à tout le moins de l'esprit de ces dispositionslegales, que le preneur, en l'occurrence la defenderesse, doit prendreparti dans les trente jours de la reponse du bailleur, en l'occurrence dela demanderesse, à peine de forclusion, sur les conditions en questionauxquelles le bailleur entend subordonner le renouvellement du bail.

Ni les articles 14, alinea 1er, et 18 de la loi sur les baux commerciaux,precites ni aucune autre disposition de cette loi ne portent que lepreneur qui s'abstient de prendre parti envers le bailleur sur lesconditions auxquelles celui-ci entend subordonner le renouvellement dubail est presume consentir auxdites conditions.

Il ne ressort ni du texte ni de l'esprit de la loi que le silence gardepar le preneur equivaut à un acquiescement aux conditions du bailleur.

2. Le jugement attaque decide au contraire que le silence de ladefenderesse valait acceptation tacite mais certaine des conditions durenouvellement du bail principal à determiner par le juge de paix àl'issue de la procedure entamee par la demanderesse [contre la bailleresseprincipale], soit des conditions emises dans la susdite lettre du 10 aout2004 de la demanderesse.

En decidant ainsi, les juges d'appel ont, des lors, viole les articles 14,alinea 1er, et 18 de la loi sur les baux commerciaux en ce qu'il ne suitpas de ces dispositions que le silence garde par le preneur, soit ladefenderesse, equivaut à un acquiescement aux conditions du bailleur,soit de la demanderesse (supra, nDEG 1).

3. L'article 1349 du Code civil stipule que les presomptions sont desconsequences que la loi ou le magistrat tire d'un fait connu à un faitinconnu. Aux termes de l'article 1353 du meme code, les presomptions quine sont point etablies par la loi sont abandonnees aux lumieres et à laprudence du magistrat.

Si l'existence des faits sur lesquels se fonde le juge est souverainementconstatee par lui et si les consequences qu'il en deduit à titre depresomption sont abandonnees aux lumieres et à la prudence de ce juge,celui-ci ne peut meconnaitre ou denaturer la notion juridique depresomption de l'homme dont le respect est soumis au controle de la Cour ;le juge ne peut notamment deduire des faits constates par lui desconsequences qui seraient sans aucun lien avec eux ou qui ne seraientsusceptibles, sur leur fondement, d'aucune justification.

4. En l'occurrence, les juges d'appel considerent que les investissementsconsentis par la defenderesse (notamment le pas de porte), lasous-location du 1er decembre 2003, toute proche de la demande derenouvellement du 25 mai 2004 (six mois), l'ecart minime entre les loyerspayes (1.200 euros) et les loyers reclames par A., bailleur principal,(1.250 euros) sont autant d'elements de la cause qui permettent depresumer que la defenderesse, preneuse, a fait part à la demanderesse,bailleresse, de son accord implicite sur le courrier precite que celle-cilui avait adresse le 10 aout 2004, contentant les conditions durenouvellement, et que l'echange des consentements etat parfait et lenouveau contrat, forme.

Or, lesdits faits constates, à savoir les investissements, la date de lasous-location et l'ecart entre les loyers payes et reclames sonttotalement etrangers à - et ne sont pas de nature à justifier - ladeduction des juges d'appel que la defenderesse a fait part à lademanderesse de son accord implicite sur le courrier que celle-ci luiavait adresse le 10 aout 2004. En decidant autrement, les juges d'appelont viole les articles 1349 et 1353 du Code civil et meconnu la notionjuridique de presomption de l'homme.

5. A tout le moins, il ressort des considerations precitees du jugementattaque que la defenderesse n'a pas reagi - par ecrit ou autrement - àladite lettre de la demanderesse du 10 aout 2004 de sorte qu'à defaut dereaction de la defenderesse moyennant une reponse à la demanderesse, lesjuges d'appel n'ont pu legalement conclure que celle-ci avait adhereauxdites conditions de la demanderesse, que l'echange des consentementsetait parfait et le nouveau contrat, forme. Ils ont ainsi viole lesarticles 14, alinea 1er, et 18 de la loi sur les baux commerciaux en ceque ledit article 18 requiert une reaction du preneur dans les trentejours de la reponse du bailleur, à peine de forclusion.

6. Le jugement attaque, qui valide le renouvellement du bail avenu entreparties, aux conditions fixees, sur la base des considerations illegalesreproduites ci-dessus, viole des lors, pour les raisons susmentionneesdans la branche, les articles 14, alinea 1er, et 18 de la loi sur les bauxcommerciaux (voir supra nDEGs 1, 2 et 5) ainsi que les articles 1349 et1353 du Code civil (voir supra nDEGs 3 et 4) et meconnaissent la notionjuridique de presomption de l'homme (idem).

Troisieme branche

1. Il suit des articles 14, alinea 1er, et 18 de la loi sur les bauxcommerciaux precites, à tout le moins de l'esprit de ces dispositionslegales, que le preneur, en l'occurrence la defenderesse, doit prendreparti dans les trente jours de la reponse du bailleur, en l'occurrence dela demanderesse, à peine de forclusion, sur les conditions en questionauxquelles le bailleur entend subordonner le renouvellement du bail.

2. Par consequent, le preneur doit etre declare forclos de son droit aurenouvellement du bail sur pied desdits articles 14, alinea 1er, et 18 desqu'il est etabli qu'il n'a pas pris parti dans le delai fixe, soit en sepourvoyant devant le juge, soit en exprimant son accord moyennant reponseau bailleur sur les conditions en question.

Si le preneur ne s'est pas pourvu devant le juge, comme en l'espece, ilsuffit des lors pour le bailleur, qui demande que le preneur soit declareforclos de son droit au renouvellement, de faire valoir que celui-ci n'apas exprime son accord dans le delai legal moyennant reponse au bailleursur les conditions en question.

En decidant au contraire qu'il appartient à la demanderesse de demontrerle desaccord persistant de la defenderesse sur les conditions durenouvellement, les juges d'appel ont viole les articles 14, alinea 1er,et 18 de la loi sur les baux commerciaux.

3. En l'occurrence, il ressort des considerations du jugement attaque etdes deux premieres branches du moyen que la defenderesse n'a pas reagi -par ecrit ou autrement - moyennant une reponse à ladite lettre de lademanderesse du 10 aout 2004, dans le delai legal de trente jours fixe parl'article 18 precite.

Il ressort en outre de ces branches du moyen, ici tenues pour reproduites,que les juges d'appel n'ont pas legalement estime que la defenderesseavait adhere auxdites conditions de la demanderesse, que l'echange desconsentements etait parfait et le nouveau contrat, forme (violation desarticles 14, alinea 1er, et 18 de la loi sur les baux commerciaux).

Les juges d'appel ont, des lors, decide illegalement que la demanderessen'apporte pas la preuve du desaccord persistant de la defenderesse sur lesconditions du renouvellement, à tout le moins de l'absence de prise deposition de la defenderesse comme requis par les articles 14, alinea 1er,et 18 precites. Partant, ils ont viole les articles 14, alinea 1er, et 18de la loi sur les baux commerciaux ainsi que les articles 1315, alinea1er, du Code civil et 870 du Code judiciaire, dont il suit que chacune desparties a la charge de prouver les faits qu'elle allegue.

4. Le jugement attaque, qui valide le renouvellement du bail avenu entreparties aux conditions fixees et deboute la demanderesse de son actionreconventionnelle originaire tendant à entendre dire que la defenderesseetait forclose de son droit au renouvellement, sur la base desconsiderations illegales reproduites ci-dessus, viole des lors, pour lesraisons susmentionnees à la branche, les articles 14, alinea 1er, et 18de la loi sur les baux commerciaux (voir supra nDEGs 2 et 3) ainsi que lesarticles 1315, alinea 1er, du Code civil et 870 du Code judiciaire (voirsupra nDEG 3).

III. La decision de la Cour

Quant à la premiere branche :

En vertu de l'article 18 de la loi du 30 avril 1951 sur les bauxcommerciaux, lorsque, de la reponse adressee, conformement à l'article14, alinea 1er, de cette loi, par le bailleur au preneur qui lui a demandele renouvellement du bail, il ressort que le bailleur ne consent à cerenouvellement qu'à des conditions autres que celles qui sont proposeespar le preneur, et si le desaccord persiste sur ces conditions, le preneurse pourvoit devant le juge dans les trente jours de la reponse dubailleur, à peine de forclusion.

Cette disposition ne subordonne à aucune forme l'acceptation par lepreneur des conditions enoncees par le bailleur.

Apres l'avoir releve et avoir constate que la defenderesse avaitsubordonne le renouvellement du bail commercial liant les parties « auxconditions qui [seraient] fixees en dernier ressort aux termes de laprocedure qu'[elle avait] intentee contre le proprietaire » et que ladefenderesse soutenait avoir « avise oralement » la demanderesse de son« accord de faire sienne la decision du juge de paix sur [ledit]recours », le jugement attaque enonce que « les investissementsconsentis par [la defenderesse] (notamment le pas de porte), lasous-location du 1er decembre 2003, toute proche de la demande derenouvellement du 25 mai 2004 (six mois) [et] l'ecart minime entre lesloyers payes (1.200 euros) et les loyers reclames par [le proprietaire](1.250 euros) sont autant d'elements qui permettent [...] de presumer,ainsi qu'elle l'affirme, que [la defenderesse] a fait part à [lademanderesse] de son accord implicite sur le courrier que [celle-ci] luiavait adresse ».

Le jugement attaque, qui admet ainsi que la defenderesse a notifieverbalement à la demanderesse son accord sur les conditions qu'elleindiquait, justifie legalement sa decision de valider le renouvellement dubail à ces conditions.

Le moyen, en cette branche, ne peut etre accueilli.

Quant à la deuxieme branche :

D'une part, aux termes de l'article 1353 du Code civil, les presomptionsqui ne sont pas etablies par la loi sont abandonnees aux lumieres et à laprudence du magistrat.

Dans les cas ou la preuve par presomptions est legalement admise, le jugeapprecie en fait la valeur probante des presomptions sur lesquelles il sefonde.

La Cour se borne à verifier si le juge n'a pas viole la notion depresomption de l'homme et si, notamment, il n'a pas deduit des faitsconstates par lui des consequences qui ne seraient susceptibles, sur leurfondement, d'aucune justification.

Des elements reproduits dans la reponse à la premiere branche, lejugement attaque a pu deduire, sans meconnaitre la notion legale depresomption, que la defenderesse avait marque verbalement son accord surlesdites conditions.

D'autre part, le jugement attaque ne considere qu'à titre surabondant que« [le] silence [de la defenderesse] valait acceptation tacite maiscertaine des conditions » fixees par la demanderesse.

En tant qu'il est dirige contre ce motif, le moyen, en cette branche, estdenue d'interet.

Le moyen, en cette branche, ne peut etre accueilli.

Quant à la troisieme branche :

La consideration que la preuve de l'accord verbal de la defenderesse estrapportee suffit à fonder la decision du jugement attaque.

Le moyen, en cette branche, qui ne saurait entrainer la cassation, estdenue d'interet et, partant, irrecevable.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne la demanderesse aux depens.

Les depens taxes à la somme de cinq cent dix-neuf euros cinquante et uncentimes envers la partie demanderesse.

Ainsi juge par la Cour de cassation, troisieme chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president Christian Storck, les conseillers Daniel Plas,Christine Matray, Sylviane Velu et Philippe Gosseries, et prononce enaudience publique du trois decembre deux mille sept par le presidentChristian Storck, en presence de l'avocat general Thierry Werquin, avecl'assistance du greffier Jacqueline Pigeolet.

3 DECEMBRE 2007 C.07.0003.F/1

Origine de la décision

Date de la décision : 03/12/2007
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