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§ Belgique, Cour de cassation, 11 avril 2008, C.07.0401.F

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Numérotation :

Numéro d'arrêt : C.07.0401.F
Identifiant URN:LEX : urn:lex;be;cour.cassation;arret;2008-04-11;c.07.0401.f ?

Analyses :

JUGEMENTS ET ARRETS - MATIERE CIVILE


Texte :

Cour de cassation de Belgique

Arret

NDEG C.07.0401.F

SOCIETE WALLONNE DU LOGEMENT, societe anonyme de droit public, dont lesiege social est etabli à Charleroi, rue de l'Ecluse, 21,

demanderesse en cassation,

representee par Maitre John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, ou ilest fait election de domicile,

contre

1. B. F.,

2. J. S.,

defendeurs en cassation.

I. La procedure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu le 20 decembre2006 par le tribunal de premiere instance de Huy, statuant en degred'appel.

Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport.

L'avocat general Thierry Werquin a conclu.

II. Les moyens de cassation

La demanderesse presente deux moyens dont le premier est libelle dans lestermes suivants :

Dispositions legales violees

- article 149 de la Constitution ;

- articles 1134, alinea 1er, 1184, 1319, 1320 et 1322 du Code civil ;

- articles 19, alinea 1er, et 20 du Code judiciaire.

Decision et motifs critiques

Apres avoir constate les faits suivants : « le 19 novembre 1991, (ladefenderesse) a signe avec la Societe nationale terrienne, devenue Societewallonne du logement (la demanderesse), une convention intitulee 'Promesseunilaterale d'achat' concernant un immeuble sis à (...) Ouffet ;l'article 1er de cette convention stipulait que (la defenderesse)promettait d'acheter l'immeuble, ladite promesse etant faite pour uneperiode de deux ans prenant cours le 19 novembre 1991, periode qui seraitensuite prorogee tacitement d'annee en annee ; en vertu de l'article 4 dela convention, le prix d'achat offert par (la defenderesse) etait fixe, àtitre definitif, à 1.950.000 francs (48.339,24 euros) ; l'article 7prevoyait que (la defenderesse) devrait occuper l'immeuble et payer uneindemnite d'occupation de 11.984 euros (297,08 euros) par mois ; le 19novembre 1991, les parties ont d'ailleurs signe une conventiond'occupation selon laquelle (la defenderesse) devrait occuper l'immeubleà dater du 1er decembre 1991, ce qu'elle fera ; en vertu de cetteconvention, (la defenderesse) s'engageait à verser dans les huit premiersjours de chaque mois, à partir de cette date, l'indemnite d'occupationconformement aux instructions qui (lui) seront transmises en tempsopportun par les services de la (demanderesse) ; par lettre du 24 mai1993, la (demanderesse) signalait à (la defenderesse) l'existence d'unretard de dix-sept mois dans le paiement de l'indemnite d'occupation, soittheoriquement 207.009 francs (5.131,62 euros) » ; la defenderesse « n'apas paye regulierement l'indemnite d'occupation contractuellement prevueet a ainsi accumule un arriere »,

et apres avoir considere que la convention du 19 novembre 1991, intitulee« Promesse unilaterale d'achat », « est un contrat synallagmatique, cequi implique que chacune des deux parties remplisse ses obligations »,que la demanderesse « n'a egalement pas respecte ses obligations puisque,malgre le fait que l'article 4 de la convention prevoyait un prixdefinitif de 1.950.000 francs, elle n'a eu de cesse de modifierunilateralement ce prix » et que, « par consequent, la resolution de laconvention du 19 novembre 1991 ne se justifie pas »,

le jugement attaque « dit pour droit que la vente aux (defendeurs) del'immeuble sis à Ouffet (...), est conclue pour le prix de 48.339,00euros dont à deduire : les sommes versees par la partie acquereuse, soit23.741,24 euros, comptes arretes au mois d'aout 2004, et de toute autresomme payee à valoir depuis lors (...), ainsi que la perte de la prime dela Region wallonne à concurrence de 5.552,81 euros ; condamne (lademanderesse) à passer l'acte authentique de vente (...) dans les troismois de la signification du (...) jugement » ; deboute implicitement lademanderesse de sa demande de paiement d'une somme principale de 24.915,06euros au titre d'arrieres d'indemnite d'occupation ; condamne lademanderesse aux depens des deux instances.

Cette decision se fonde sur les motifs suivants :

« L'article 8 de la convention stipule que l'indemnite d'occupationcorrespond à la mensualite à valoir sur le pret à accorder par la(demanderesse) ; l'indemnite d'occupation constitue des lors (...) uneavance sur le prix, à financer par le pret, et non un paiements'apparentant à un loyer ; des lors que le pret n'a pas ete accorde,l'arriere d'indemnite d'occupation pouvait etre recupere dans le cadre dudecompte du prix restant à payer ; (...) il convient evidemment dededuire du prix de vente definitif les indemnites d'occupation dejàversees par les (defendeurs) ».

Griefs

Premiere branche

Dans son jugement du 22 novembre 2001, le premier juge avait decide, avantde rouvrir les debats, dans un motif valant dispositif, « qu'il y auralieu (...) d'obliger la (demanderesse) à passer l'acte pour le prixrepris dans la convention, hors T.V.A. ; que cependant, cette passationd'acte ne devra intervenir que si la (defenderesse) a apure la totalitedes indemnites d'occupation dues ». Il a des lors ete decide par leditjugement que les indemnites d'occupation ne devaient pas venir endeduction du prix d'achat de l'immeuble et que l'apurement des arrieresd'occupation etait un prealable à la passation de l'acte d'achat.

Ce jugement, par lequel le premier juge avait epuise sa juridiction surune question litigieuse, etait definitif au sens de l'article 19, alinea1er, du Code judiciaire. Il n'a pas ete frappe d'appel, en sorte qu'il n'apu etre aneanti sur un recours prevu par la loi, conformement à l'article20 du meme code.

En decidant, dans la suite de la procedure, qu'au contraire, les sommesversees par les defendeurs au titre d'indemnites d'occupation viennent endeduction du prix de vente convenu et que l'acte authentique de vente doitetre passe dans les trois mois de la signification du jugement attaquesans apurement prealable de l'arriere des indemnites d'occupation, lejugement attaque revient sur une chose precedemment decidee par le premierjuge, dans la meme procedure, par un jugement dont il n'a pas ete releveappel. Le jugement attaque viole des lors les articles 19, alinea 1er, et20 du Code judiciaire.

Deuxieme branche

Aux termes de l'article 8, alineas 1er et 2, de la convention du 19decembre 1991 intitulee « Promesse unilaterale d'achat », conclue entrela defenderesse, denommee « les premiers soussignes », et lademanderesse, denommee « la S.N.T. », « les premiers soussigness'engagent à verser à la S.N.T. dans les huit premiers jours de chaquemois à partir de la date fixee pour l'occupation de la petite proprieteterrienne une indemnite d'occupation de 11.984 francs correspondant à lamensualite prevue à l'article 10 ci-apres. Si la vente a lieu, cesversements mensuels seront consideres comme mensualites à valoir sur lepret à accorder par la S.N.T. ». L'article 10, alineas 1er à 3, deladite convention dispose : « La signature de l'acte authentique de venteaura lieu dans le mois de la premiere demande faite par la S.N.T. Lespremiers soussignes s'engagent à verser à cette fin le prix de ventedefinitif des sa notification par la S.N.T. sous deduction : - des sommesversees à titre d'arrhes ; - de la prime de la Region wallonne ; - dumontant disponible sur le pret provincial eventuel ; - du pret de laS.N.T., d'un montant de 7.710.000 francs + assurance-vie. Ce pret de laS.N.T. augmente de la prime unique d'assurance-vie mentionnee à l'article9 ci-avant sera remboursable en trente ans, au taux d'interet de 6,5 p.c.l'an : par annuites constantes, payables par mensualites de 11.984francs ».

Aux termes des clauses precitees de la convention, seuls sont deduits dece prix les arrhes eventuels, la prime de la Region wallonne, le montantdu pret provincial eventuel et le montant du pret de la S.N.T.(convention, article 10, alinea 2). Les indemnites d'occupation sontconsiderees comme des mensualites à valoir sur ledit pret (article 8,alinea 2) et ne sont pas deduites du prix.

En considerant que l'article 8 de la convention stipule que l'indemnited'occupation constitue une avance sur le prix, fut-il meme à financer parle pret, alors que pareille stipulation ne figure pas dans laditedisposition contractuelle, le jugement attaque donne des dispositionsprecitees une interpretation inconciliable avec leurs termes (violationdes articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil).

En outre, en decidant qu'il y a lieu de deduire du prix de vente lesindemnites d'occupation versees par les defendeurs, alors que laconvention precitee ne le prevoit pas, seuls pouvant etre deduits du prixde vente les arrhes eventuels, la prime de la Region wallonne, le montantdisponible sur le pret provincial eventuel et le pret de la S.N.T., lejugement attaque refuse de faire application des dispositions precitees dela convention et en meconnait la force obligatoire (violation de l'article1134, alinea 1er, du Code civil).

Troisieme branche

L'article 1184 du Code civil dispose : « La condition resolutoire esttoujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas oul'une des deux parties ne satisfera point à son engagement » (alinea1er). « Dans ce cas, le contrat n'est point resolu de plein droit. Lapartie envers laquelle l'engagement n'a point ete execute a le choix, oude forcer l'autre à l'execution de la convention lorsqu'elle estpossible, ou d'en demander la resolution avec dommages et interets »(alinea 2). « La resolution doit etre demandee en justice, et il peutetre accorde aux defendeurs un delai selon les circonstances » (alinea3).

En l'espece, le jugement attaque considere que le manquement de lademanderesse à sa propre obligation (ne pas modifier unilateralement leprix de vente) justifie qu'il n'y ait pas lieu de prononcer la resolutionde la convention, mais ne considere pas pour autant que ce manquementaurait justifie le manquement des defendeurs à leur obligationcontractuelle de payer l'indemnite d'occupation.

En decidant neanmoins que la defenderesse peut deduire les indemnitesd'occupation dejà payees du prix d'achat de l'immeuble et en deboutant lademanderesse de sa demande de paiement de l'arriere des indemnitesd'occupation, le jugement attaque dispense la defenderesse de l'executionde l'obligation qu'elle avait souscrite de payer des indemnitesd'occupation mensuelles jusqu'à la passation de l'acte authentique devente. Le jugement attaque viole des lors la force obligatoire de laconvention (violation de l'article 1134, alinea 1er, du Code civil), ainsique l'article 1184 du meme code.

En outre, le jugement attaque laisse sans reponse le moyen suivant desconclusions de la demanderesse, enonce sous le titre « Quant àl'abstention dans le paiement de l'indemnite d'occupation » : « il tombesous le sens qu'on ne peut occuper indefiniment un immeuble sans en payersoit le prix de vente, soit la valeur locative ; la promesse unilateraled'achat prouve d'ailleurs que jamais les parties n'ont eu l'intentiond'autoriser les (defendeurs) à occuper gratuitement l'immeuble ». Lejugement attaque n'est, des lors, pas regulierement motive (violation del'article 149 de la Constitution).

Quatrieme branche

Dans ses conclusions d'appel, la demanderesse faisait valoir « que lescalculs operes par (elle) se font en tenant compte (...) du montant de laprime octroyee à ce moment par la Region wallonne ; que la(demanderesse), meme si elle est une societe emanant de la Regionwallonne, est soumise à la legislation en vigueur, legislation qu'ellen'a le pouvoir ni de creer, ni de modifier, ni de contourner ; qu'elle estegalement redevable envers ses actionnaires ; que, partant, si, par lavolonte du legislateur wallon, les primes evoluent, la (demanderesse) nepeut que prendre acte de ces evolutions et les repercuter en bien ou enmal à ses cocontractants ; qu'à l'evidence, si les (defendeurs) avaientdiligente leur dossier, ils n'auraient pas à supporter les modificationsnegatives pour eux ».

Le jugement attaque, qui decide qu'il y a lieu de deduire du prix d'achatde l'immeuble « la perte de la prime de la Region wallonne à concurrencede 5.552,81 euros », ne rencontre pas le moyen precite des conclusions dela demanderesse et n'est, partant, pas regulierement motive (violation del'article 149 de la Constitution).

III. La decision de la Cour

Sur le premier moyen :

Quant à la premiere branche :

Par le jugement rendu le 22 novembre 2001 dans la meme cause et entre lesmemes parties et n'ayant fait l'objet d'aucun appel, le premier juge avaitenonce qu'« il y aura lieu [...] d'obliger la [demanderesse] à passerl'acte pour le prix requis dans la convention, hors T.V.A. ; que,cependant, cette passation d'acte ne devra intervenir que si la[defenderesse] a apure la totalite des indemnites d'occupation dues ».

Le jugement attaque considere que l'acte authentique de vente doit etrepasse dans les trois mois de sa signification sans apurement prealable del'arriere des indemnites d'occupation dues par les defendeurs.

Ainsi, le jugement attaque statue à nouveau sur une question litigieuseau sujet de laquelle le premier juge avait epuise sa juridiction et viole,partant, l'article 19, alinea 1er, du Code judiciaire.

Le moyen, en cette branche, est fonde.

Sur les autres griefs :

Il n'y a pas lieu d'examiner les autres branches du premier moyen ni lesecond moyen, qui ne sauraient entrainer une cassation plus etendue.

Par ces motifs,

La Cour

Casse le jugement attaque, sauf en tant qu'il rec,oit l'appel incident ;

Ordonne que mention du present arret sera faite en marge du jugementpartiellement casse ;

Reserve les depens pour qu'il soit statue sur ceux-ci par le juge dufond ;

Renvoie la cause, ainsi limitee, devant le tribunal de premiere instancede Liege, siegeant en degre d'appel.

Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president Christian Storck, les conseillers Didier Batsele,Albert Fettweis, Christine Matray et Sylviane Velu, et prononce enaudience publique du onze avril deux mille huit par le president ChristianStorck, en presence de l'avocat general Thierry Werquin, avec l'assistancedu greffier Marie-Jeanne Massart.

11 AVRIL 2008 C.07.0401.F/1

Origine de la décision

Date de la décision : 11/04/2008
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