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§ Belgique, Cour de cassation, 27 novembre 2008, C.07.0377.F

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Numérotation :

Numéro d'arrêt : C.07.0377.F
Identifiant URN:LEX : urn:lex;be;cour.cassation;arret;2008-11-27;c.07.0377.f ?

Analyses :

LOUAGE DE CHOSES - BAIL A LOYER - Fin (congé. Prolongation. Etc)


Texte :

Cour de cassation de Belgique

Arret

NDEG C.07.0377.F

L. P.,

demandeur en cassation,

admis au benefice de l'assistance judiciaire par decision du bureaud'assistance judiciaire du 31 juillet 2007 (G.06.0195.F),

represente par Maitre Michel Mahieu, avocat à la Cour de cassation, dontle cabinet est etabli à Bruxelles, avenue Louise, 523, ou il est faitelection de domicile,

contre

1. K. A. et

2. K. S.,

defendeurs en cassation.

I. La procedure devant la Cour

Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu le1er decembre 2006 par le tribunal de premiere instance de Bruxelles,statuant en degre d'appel.

Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport.

L'avocat general Andre Henkes a conclu.

II. Le moyen de cassation

Le demandeur presente un moyen libelle dans les termes suivants :

Dispositions legales violees

- article 149 de la Constitution ;

- articles 3, S: 2, et, pour autant que de besoin, 12 de la section 2 duchapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, inseres dans ce codepar la loi du 20 fevrier 1991 et modifies par la loi du 13 avril 1997 ;

- articles 1156 et 2049 du Code civil ;

- principe general du droit suivant lequel la renonciation à un droit estde stricte interpretation et ne peut se deduire que de faits qui ne sontsusceptibles d'aucune autre interpretation.

Decisions et motifs critiques

Le jugement attaque, statuant sur l'appel des defendeurs tendant à voirreformer la decision du premier juge les condamnant au paiement d'unesomme de neuf mille euros en application de l'article 3, S: 2, de lasection 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, inseredans ce code par la loi du 20 fevrier 1991 et modifie par la loi du 13avril 1997, declare cette demande fondee, et ce, par tous ses motifs, etspecialement les motifs suivants :

« Que, sans etre contredit, [le demandeur] expose que les travauxannonces par les [defendeurs] n'ont jamais ete realises et que [ceux-ci]n'ont pas occupe personnellement l'appartement ;

Qu'il se prevaut du caractere imperatif de l'article 3, S: 2, de la loi du20 fevrier 1991 pour leur reclamer une indemnite d'eviction ; que, suivipar le premier juge, il insiste sur le fait que la transaction n'avait pasexclu la possibilite, pour lui, d'invoquer cette protection legale ; qu'ilestime avoir ete trompe sur la portee de son engagement dans le contexteparticulier d'une visite des lieux ;

Que le tribunal ne peut le suivre sur ces points ;

Qu'il echet en premier lieu de rappeler que la visite de l'appartementintervint apres avoir ete ordonnee par le juge (en sorte que d'effet desurprise il n'y eut point) et qu'elle se deroula en presence des conseilsdes parties ; que, par consequent, si [le demandeur] ou son avocat avaienteu la moindre hesitation - par exemple, parce que le premier ne comprenaitpas la portee des termes utilises, ou parce que le second entendaitverifier un point de droit pour en conferer avec son client -, onn'aperc,oit pas ce qui eut empeche l'un ou l'autre de s'opposer à laconclusion immediate d'un accord ;

Que la ` roublardise' denoncee par [le demandeur] n'est pas demontree ;

Qu'en ce qui concerne la portee de la transaction, il faut rappeler que lepremier point envisage une 'resiliation amiable et anticipee' du contrat,ramenant la date du 31 juillet au 31 mars, pour preciser alors 'sansindemnites d'aucune part du chef de cette resiliation' ;

Qu'on doit en deduire que les parties n'ont pas simplement voulu modifierla date d'expiration du conge, telle que l'avait arretee le jugement du 10fevrier 2004, mais mettre fin au bail à l'amiable, c'est-à-dire qu'auconge pour cause d'occupation personnelle donne unilateralement par lesbailleurs, elles ont entendu substituer une resiliation de commun accordet anticipee, exclusive de toute indemnisation ;

Que le magistrat et les avocats presents devaient etre assez au fait dessubtilites du droit et du langage juridique pour coucher sur le papier lestermes qui correspondaient au mieux à la volonte exprimee par les partieslitigantes et pour comprendre la portee de l'engagement des unes et desautres ;

Qu'il s'ensuit que, de ce point de vue, l'appel est fonde ».

Griefs

En vertu de l'article 3, S: 1er, de la section 2 du chapitre II du titreVIII du livre III du Code civil, insere dans ce code par la loi du 20fevrier 1991 et modifie par la loi du 13 avril 1997, tout bail portant surle logement affecte par le preneur à sa residence principale est reputeconclu pour une duree de neuf annees. L'article 3, S: 2, prevoit que lebailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnantconge six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bienpersonnellement et effectivement. En ce cas, les lieux doivent etreoccupes dans l'annee qui suit l'expiration du preavis donne par lebailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par lepreneur. Ils doivent rester occupes de fac,on effective et continuependant deux ans au moins. Il n'est pas requis que le bailleur occupel'entierete du bien. Il suffit qu'il l'occupe, fut-ce partiellement, maisde fac,on effective et continue. L'exigence d'une occupation effective etcontinue n'implique cependant pas que le bailleur doive obligatoirementhabiter les lieux ; il peut, par exemple, y installer ses bureaux ou uneresidence secondaire. Lorsque le bailleur, sans justifier d'unecirconstance exceptionnelle, ne realise pas l'occupation dans lesconditions ou les delais prevus, l'article 3, S: 2, alinea 4, prevoit quele preneur a droit à une indemnite equivalente à dix-huit mois de loyer.

Premiere branche

L'article 3, S: 2, alinea 4, de la section 2 du chapitre II du titre VIIIdu livre III du Code civil, insere dans ce code par la loi du 20 fevrier1991 et modifie par la loi du 13 avril 1997, consacre dans le chef dupreneur le droit d'obtenir une indemnite equivalente à dix-huit mois deloyer lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstanceexceptionnelle, ne realise pas l'occupation personnelle dans lesconditions ou les delais prevus par la loi.

En vertu de l'article 12 de la section 2 du chapitre II du titre VIII dulivre III du Code civil, insere dans ce code par la loi du 20 fevrier 1991et modifie par la loi du 13 avril 1997, sauf si elles en disposentautrement, les dispositions de la loi sur le bail de residence principalesont imperatives. L'article 3, S: 2, alinea 4, precite est une dispositionimperative des lors qu'elle n'en dispose pas autrement. Elle n'est parailleurs pas d'ordre public. Toute convention contraire est des lorssanctionnee de nullite relative.

Cette nullite, etant relative, peut faire l'objet d'une renonciation,expresse ou tacite mais certaine, lorsque la situation de la partieprotegee par la regle imperative ne necessite plus cette protection, ensorte qu'une convention impliquant une renonciation anticipative à cetteprotection est elle-meme nulle.

La protection d'un locataire, deduite de la regle par laquelle le bailleurest tenu de l'indemniser en cas de defaut d'accomplissement del'occupation personnelle invoquee à l'appui d'une resiliation anticipeedu bail, se poursuit jusqu'à l'expiration de la periode d'occupationpersonnelle imposee au bailleur par la loi. Une renonciationconventionnelle à cette protection, survenue avant l'expiration de cetteperiode d'occupation personnelle, est en consequence nulle.

Apres avoir constate que, « sans etre contredit, [le demandeur] exposeque les travaux annonces par les [defendeurs] n'ont jamais ete realises etque [ceux-ci] n'ont pas occupe personnellement l'appartement » et que ledemandeur « se prevaut du caractere imperatif de l'article 3, S: 2, de laloi du 20 fevrier 1991 pour [...] reclamer [aux defendeurs] une indemnited'eviction », le jugement attaque decide qu'il doit etre deduit « de latransaction » du 3 mars 2004 « que les parties n'ont pas simplementvoulu modifier la date d'expiration du conge, telle que l'avait arretee lejugement du 10 fevrier 2004, mais mettre fin au bail à l'amiable,c'est-à-dire qu'au conge pour cause d'occupation personnelle donneunilateralement par les bailleurs, elles ont entendu substituer uneresiliation de commun accord et anticipee, exclusive de touteindemnisation ».

En decidant que le demandeur a valablement renonce anticipativement parune convention à l'indemnisation à laquelle l'article 3, S: 2, alinea 4,de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil,insere dans ce code par la loi du 20 fevrier 1991 et modifie par la loi du13 avril 1997, lui donnait droit, le jugement attaque meconnait lecaractere imperatif de cette disposition et partant n'est pas legalementjustifie (violation de l'article 3, S: 2, alinea 4, de la section 2 duchapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, insere dans ce codepar la loi du 20 fevrier 1991 et modifie par la loi du 13 avril 1997, et,pour autant que de besoin, de l'article 12 de la section 2 du chapitre IIdu titre VIII du livre III du Code civil, insere dans ce code par la loidu 20 fevrier 1991 et modifie par la loi du 13 avril 1997).

Seconde branche (subsidiaire)

Dans ses conclusions de synthese d'appel, le demandeur a enonce :

« Que le motif avance à l'epoque par les [defendeurs] pour fairedeguerpir des lieux le [demandeur] et sa famille etait pour rappel precisecomme suit : '[les defendeurs] desirent effectuer des travaux dansl'appartement que vous occupez (soit le rez-de-chaussee), ayant pour butde s'installer personnellement pour des raisons de sante tres graves' ;

Qu'il s'averera ulterieurement que ce motif d'occupation personnelleinvoque par les proprietaires en janvier 2004 - motif que la loi sur lesbaux de residence principale ne permet pas au preneur de contester - nesera jamais realise, demontrant qu'il s'agissait en realite ni plus nimoins d'un faux pretexte !

Qu'en effet, non seulement aucun des travaux annonces ne fut effectue,mais en outre, le logement a ete directement occupe par un nouveaulocataire sans aucun rapport de parente ou d'alliance avec les[defendeurs] et en plus avec un loyer majore ;

Qu'il n'est pas conteste que cet immeuble n'a jamais ete occupe par lesproprietaires en personne, ce qui est demontre d'ailleurs par l'adresserespective des [defendeurs] mentionnee dans le cadre de la procedureoriginaire, sans qu'ils aient pu ou meme tente de faire valoir descirconstances exceptionnelles pour s'en expliquer ;

Qu'on relevera que cet etat de fait dejà avance devant le premier jugen'a jamais ete conteste par les [defendeurs], en maniere telle que lapreuve du defaut d'occupation personnelle ne fait meme plus debat ici ;

Qu'en realite, la controverse s'est deplacee sur un autre terrain,puisqu'elle consiste à determiner l'etendue de la transaction du 3 mars2004 par rapport à la portee de la disposition imperative que constituel'article 3, S: 2, de la loi du 20 fevrier 1991 relative aux baux deresidence principale du preneur ;

Que l'article 3, S: 2, de la loi du 20 fevrier 1991 precitee dispose que :

'Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnantconge six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bienpersonnellement et effectivement ou de le faire occuper de la meme manierepar ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint,les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, sescollateraux et les collateraux de son conjoint jusqu'au troisieme degre.[...] Les lieux doivent etre occupes dans l'annee qui suit l'expiration dupreavis donne par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitutiondes lieux par le preneur. Ils doivent rester occupes de fac,on effectiveet continue pendant deux ans au moins. Lorsque le bailleur, sans justifierd'une circonstance exceptionnelle, ne realise pas l'occupation dans lesconditions ou les delais prevus, le preneur a droit à une indemniteequivalente à dix-huit mois de loyer' ;

Qu'en l'espece, force est de constater que les [defendeurs] entendaienttout simplement se debarrasser rapidement (trois mois de preavis au lieudes six exiges par la loi) d'un locataire qui avait averti les services del'hygiene et refusait de continuer à payer pour un logement presentantdes traces d'insalubrite ;

Que cette attitude est symptomatique d'une volonte de contourner la loi ;

Qu'en consequence, le [demandeur] a donc sollicite à bon droit lacondamnation des parties adverses au paiement de l'indemnite legale de 18mois pour defaut d'occupation personnelle, soit au total 9.000 euros ;

Que le premier juge n'a pas ete dupe par le contexte de ce fameux'accord', puisqu'il a retenu la motivation suivante :

'Toute la problematique repose donc en fait sur une seule question :quelle est la portee de l'accord du 3 mars 2004 ?

La transaction couvre-t-elle tout le litige ?

« En renonc,ant à toute autre pretention et en mettant fin à leurrelation par une transaction, les parties etaient-elles entierement libresde faire ce qui leur plaisait par la suite ? »

A cet egard, les parties sont evidemment contraires en droit !

Nous estimons devoir repondre de la maniere suivante en raisonnant sur uneligne du temps et pour cela. Nous distinguons trois periodes : avant le 3mars 2004, le 3 mars 2004 et apres le 3 mars 2004.

Manifestement le differend qui concerne les garanties locatives (outrequ'elles ne sont meme pas clairement identifiables) constitue un accordtransactionnel avant le 3 mars 2004, et ce d'autant plus qu'elles sontclairement evoquees dans l'accord sans que rien ne soit precise à leursujet. Par consequent ce chef de demande est rejete. En ce qui concerneles 1.000 euros, ils sont bien entendu au coeur du debat de l'epoque etils font precisement l'objet de 1'accord du 3 mars 2004. Ils doivent doncbien entendu etre payes avec les interets moratoires au taux judiciairedepuis le 31 mars 2004. Par contre, en ce qui concerne 1'indemnitereclamee par le [demandeur] sur pied de la sanction infligee dans la loi aposteriori au bailleur qui evince son locataire pour un motif qu'il nerealise pas, on se trouve dans l'hypothese apres l'accord du 3 mars 2004,redige à la hate sur les lieux et que personne n'a manifestement prevu.Une transaction bien faite prevoit generalement les termes suivants :« La presente convention constitue en outre une renonciation de chaquepartie à se prevaloir vis-à-vis de l'autre de tous autres droits, nes ouà naitre en raison ou à l'occasion des relations ayant existe entreelles ». « Chaque partie renonce de meme à se prevaloir de touteerreur, de droit ou de fait, et de toute omission relative à l'existenceou à l'etendue de ses droits ». Mais à defaut de retrouver ce texte, latransaction telle qu'elle a ete faite le 3 mars 2004 ne couvre que lepasse et non l'avenir, meme entre protagonistes identiques. Dura lex sedlex, l'indemnite sanction est donc due, soit 9.000 euros, majores desinterets judiciaires depuis la date extreme de sa possible exigibilite,soit depuis le 1er avril 2005' ;

Qu'ainsi, loin de pretendre que la formule de transaction serait'sacramentelle', le premier juge a simplement mis en evidence les carenceset le contexte de ladite transaction etablie à la faveur d'une descentesur les lieux, dans un contexte evidemment tendu et sous la direction dujuge de paix d'alors ;

Qu'il est bon de rappeler que la cause d'un acte juridique doit etreentendue comme etant le mobile determinant ayant determine le consentementdes parties ;

Qu'en l'occurrence, deux elements conjugues meritent d'etre mis enevidence :

1. un motif d'occupation personnelle avait ete avance pour mettre fin aubail ;

2. la loi sur les baux de residence principale ne permet pas au preneur des'y opposer : le juge de paix le savait, les conseils des partiesegalement ;

Qu'en effet, dans un tel cas, le preneur doit s'incliner et partir mais,en contrepartie, la loi lui offre la possibilite de verifier a posteriorila veracite et la realisation du motif invoque et de sanctionner leproprietaire defaillant s'il echet ;

Que, contrairement à ce que soutiennent les [defendeurs], le contexte decette transaction est donc bien fondamental, et le motif d'occupationpersonnelle faisait evidemment partie integrante du 'mobile determinant'poussant notamment le conseil du [demandeur] à lui faire accepter laditetransaction ;

Qu'en vertu de l'article 2049 du Code civil, les transactions 'ne reglentque les differends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aientmanifeste leur intention par des expressions speciales ou generales, soitque l'on reconnaisse cette intention par une suite necessaire de ce quiest exprime' ;

Qu'en l'occurrence, le [demandeur] n'a renonce ni expressement niimplicitement à la protection que la loi sur les baux de residenceprincipale lui offrait a posteriori, ainsi que le [premier] juge l'areleve, puisque rien n'a ete dit à ce sujet dans la transaction et que lacause qui a amene les parties à conclure ladite transaction etait sansnul doute ce motif d'occupation personnelle que les proprietaires sedevaient donc d'executer ».

En decidant qu'il fallait deduire de l'accord du 3 mars 2004 « que lesparties n'ont pas simplement voulu modifier la date d'expiration du conge,telle que l'avait arretee le jugement du 10 fevrier 2004, mais mettre finau bail à l'amiable, c'est-à-dire qu'au conge pour cause d'occupationpersonnelle donne unilateralement par les bailleurs, elles ont entendusubstituer une resiliation de commun accord et anticipee, exclusive detoute indemnisation », et que « le magistrat et les avocats presentsdevaient etre assez au fait des subtilites du droit et du langagejuridique pour coucher sur le papier les termes qui correspondaient aumieux à la volonte exprimee par les parties litigantes et pour comprendrela portee de l'engagement des unes et des autres », et en fondant sur cesconsiderations l'interpretation qu'il donne de la convention conclue entreles parties comme impliquant une resiliation amiable du bail, sansindemnite, se substituant au conge pour cause d'occupation personnelle, lejugement attaque ne repond pas aux moyens precis et pertinents alleguespar le demandeur, pris du mobile qui l'a conduit à conclure cet accord.

Le jugement attaque, qui ne contient pas de reponse aux moyens precis quele demandeur a presentes en conclusions, afin d'etablir qu'il n'avait pasrenonce à la protection de la loi par la signature de l'accord du 3 mars2004, n'est pas regulierement motive. Il viole en consequence l'article149 de la Constitution.

En s'arretant par ailleurs au sens litteral des termes de la conventionconclue entre les parties et à la portee deduite de l'intervention dumagistrat et des avocats presents, auteurs de ces termes, et supposes encette qualite etre les interpretes de la volonte des parties, sansrechercher la commune intention de celles-ci, et non celle du magistrat etdes avocats presents, le jugement attaque viole l'article 1156 du Codecivil.

En outre, en refusant d'avoir egard à des elements de nature à ebranlerle caractere certain et non equivoque de ce que le demandeur auraitrenonce à invoquer la protection offerte par l'article 3, S: 2, alinea 4,de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil,insere dans ce code par la loi du 20 fevrier 1991, vise au moyen, lejugement attaque viole le principe general du droit selon lequel larenonciation à un droit est de stricte interpretation et ne peut sededuire que de faits non susceptibles d'une autre interpretation.

Enfin, en ne constatant pas que la convention du 3 mars 2004, expressementqualifiee par lui de transaction, reglait un differend qui s'y trouvaitcompris, le jugement attaque viole egalement l'article 2049 du Code civil.

III. La decision de la Cour

Quant à la premiere branche :

Ni les articles 3, S: 2, alinea 4, et 12 de la section du Code civilcontenant les regles particulieres aux baux relatifs à la residenceprincipale du preneur, ni aucune autre disposition legale ne s'opposent àce que les parties à un tel bail decident de commun accord, conformementau principe de l'autonomie de la volonte consacre par l'article 1134 de cecode, de tenir pour non avenu le conge donne par le bailleur en vued'occuper personnellement le bien, de sorte que le contrat peut encorefaire l'objet d'un autre mode de rupture.

Le jugement attaque, qui considere que, par l'accord transactionnellitigieux, « les parties n'ont pas simplement voulu modifier la dated'expiration du conge » donne unilateralement au demandeur par lesdefendeurs pour cause d'occupation personnelle, mais « ont entendusubstituer [à ce conge] une resiliation de commun accord et anticipee,exclusive de toute indemnisation », justifie legalement sa decisionqu'aucune indemnite n'est due au demandeur sur la base de l'article 3, S:2, alinea 4, precite.

Le moyen, en cette branche, ne peut etre accueilli.

Quant à la seconde branche :

Pour donner de l'accord litigieux l'interpretation mentionnee dans lareponse à la premiere branche, le jugement attaque enonce que, « en cequi concerne la portee de la transaction, il faut rappeler que le premierpoint envisage une `resiliation amiable et anticipee' du contrat, ramenantla date du 31 juillet au 31 mars, pour preciser alors `sans indemnited'aucune part du chef de cette resiliation' » et que « le magistrat etles avocats presents devaient etre suffisamment au fait des subtilites dudroit et du langage juridique pour coucher sur le papier les termes quicorrespondaient au mieux à la volonte exprimee par les parties litiganteset pour comprendre la portee de l'engagement des unes et des autres ».

Par ces enonciations, le jugement attaque, qui oppose à l'interpretationdudit accord proposee en conclusions par le demandeur une interpretationdifferente, fondee sur l'intention commune des parties, et qui ne pretepas à la transaction en laquelle il analyse cet accord une portee autreque celle de regler le differend qui s'y trouve compris, motiveregulierement et justifie legalement sa decision.

Pour le surplus, le moyen, en cette branche, ne precise pas les« elements de nature à ebranler le caractere certain et non equivoque »de la renonciation du demandeur aux effets du conge qui lui avait etenotifie, auxquels il reproche au jugement attaque de ne pas avoir egard.

Le moyen, en cette branche, ne peut etre accueilli.

Par ces motifs,

La Cour

Rejette le pourvoi ;

Condamne le demandeur aux depens.

Les depens taxes à la somme de quatre cent cinquante-sept eurosvingt-sept centimes en debet envers la partie demanderesse.

Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president Christian Storck, les conseillers Didier Batsele,Albert Fettweis, Sylviane Velu et Martine Regout, et prononce en audiencepublique du vingt-sept novembre deux mille huit par le president ChristianStorck, en presence de l'avocat general Andre Henkes, avec l'assistance dugreffier Marie-Jeanne Massart.

27 NOVEMBRE 2008 C.07.0377.F/13

Origine de la décision

Date de la décision : 27/11/2008
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