Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEG C.08.0533.F
P. G.,
demanderesse en cassation
representee par Maitre Caroline De Baets, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Bruxelles, avenue Louise, 149, ou il estfait election de domicile,
contre
Y. V.,
defendeur en cassation.
I. La procedure devant la cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu le 29 fevrier2008 par le tribunal de premiere instance de Bruxelles, statuant en degred'appel.
Par ordonnance du 22 septembre 2009, le premier president a renvoye lacause devant la troisieme chambre.
Le conseiller Alain Simon a fait rapport.
L'avocat general Jean-Marie Genicot a conclu.
II. Le moyen de cassation
La demanderesse presente un moyen libelle dans les termes suivants :
Dispositions legales violees
- article 3, S: 2, alineas 1er, 3 et 4, de la section 2 du chapitre II dutitre VIII du livre III du Code civil, insere par la loi du 20 fevrier1991 modifiant et completant les dispositions du Code civil relatives auxbaux à loyer, l'alinea 1er, tel qu'il a ete complete et l'alinea 3, telqu'il a ete modifie par la loi du 13 avril 1997 modifiant certainesdispositions en matiere de baux ;
- article 3, S: 5, alineas 1er, 2 et 3, de la section 2 du chapitre II dutitre VIII du livre III du Code civil, insere par la loi du 20 fevrier1991 modifiant et completant les dispositions du Code civil relatives auxbaux à loyer, l'alinea 3 tel qu'il y a ete insere par la loi du 13 avril1997 susmentionnee et avant qu'il ne soit devenu l'alinea 4 ensuite del'insertion d'un nouvel alinea 3 par la loi-programme du 27 decembre 2006.
Decisions et motifs critiques
Le jugement attaque declare l'appel du defendeur contre le jugemententrepris fonde et, statuant sur la demande du defendeur, condamne lademanderesse à lui payer une somme de 9.900 euros à titre d'indemnite,fondant cette decision sur les motifs suivants :
« Avant la loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions enmatiere de baux, le fait que le bailleur donne un conge de six mois aupreneur en application des paragraphes 2 à 4 de l'article 3 de la loi surles baux relatifs à la residence principale du preneur ne privait pas lepreneur du droit de donner un conge plus court conforme à la loi. Lepreneur ne disposait toutefois d'aucune disposition specifique luipermettant de donner un conge à la suite du conge initial donne par lebailleur. Le bail prenait des lors fin par l'effet du conge donne par lepreneur, de sorte que le bailleur n'etait redevable d'aucune indemnite etque le preneur pouvait, par contre, le cas echeant, en etre tenu.
La loi du 13 avril 1997 a insere dans l'article 3, S: 5, qui disposaitavant cette loi qu' 'il peut etre mis fin au bail par le preneur à toutmoment, moyennant un conge de trois mois. Toutefois, si le preneur met finau bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à uneindemnite. Cette indemnite est egale à trois mois, deux mois ou un moisde loyer selon que le bail prend fin au cours de la premiere, de ladeuxieme ou de la troisieme annee', un alinea aux termes duquel, `lorsquele bailleur met fin au contrat conformement aux paragraphes 2 à 4, lepreneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant unconge d'un mois. Dans ce cas, il n'est pas redevable de l'indemnite prevueà l'alinea precedent'.
Le legislateur a ainsi entendu permettre au preneur de disposer d'unpreavis specifique qui ne peut etre donne qu'en cas de conge donneinitialement par le bailleur dans les conditions precisees dans ladisposition precitee.
Ainsi, le bail ne prend plus fin dans cette hypothese par le seul effet dupreavis du preneur, celui-ci ne pouvant etre donne à la suite de lademarche initiale du bailleur de donner conge à son preneur, mais parl'effet du preavis donne initialement par le bailleur et de cecontre-preavis, qui n'est que la suite du preavis du bailleur.
Dans ce cas, le legislateur a expressement prevu que le preneur ne seraittenu au paiement d'aucune indemnite. Par contre, le legislateur n'a rienprevu de tel pour le bailleur et pour cause, celui-ci ayant prisl'initiative de la resiliation du bail. Les travaux preparatoires de laloi du 13 avril 1997 font d'ailleurs apparaitre qu'il a ete refused'envisager meme une diminution de l'indemnite due par le bailleur en casde contre-preavis du preneur, estimant cette solution inequitable (Doc.parl., Chambre, 1996-1997, nDEG 717/7, p. 28; Doc. parl., Senat, 1996-97,nDEG 1-503/3, p. 29).
Le bailleur est des lors tenu dans cette hypothese aux obligations quis'imposent à lui à la suite du conge donne et au paiement des indemnitesprevues aux paragraphes 2 à 4 de l'article 3 precite en cas denon-realisation du motif qu'il a invoque pour donner conge (voir en cesens Y. Merchiers, 'Duur - opzegging - beeindiging - verlenging', inWoninghuur na de wet van 13 april 1997, Die Keure, 1997, p. 90, nDEG 41 ;N. Verheyden et I. Durant, `La duree du bail', in Les baux à loyer apresla loi du 13 avril 1997, La Charte, Bruxelles, 1998, p. 75, nDEG 63-64 ;J. Vankerkhove et M. Vlies, 'Commentaire legislatif. Loi du 13 avril 1997modifiant certaines dispositions en matiere de baux', J.T., 1997, p. 598,nDEG 12).
En l'espece, [la demanderesse], bailleresse, a notifie, par lettrerecommandee du 29 mars 2005, [au defendeur], locataire, un preavis detrois mois pour occupation personnelle et plus precisement pour occupationdes lieux par son fils en application de l'article 3, S: 2, de la loi surles baux relatifs à la residence principale du preneur.
Par lettre recommandee du 21 avril 2005, [le defendeur] a notifie à [lademanderesse] en reaction un contre-preavis d'un mois et a quitte leslieux à l'expiration de celui-ci. Rien n'indique par ailleurs que, cefaisant ou autrement, [le defendeur] ait renonce à la protection de laloi et aux indemnites prevues en sa faveur en cas de non-realisation par[la demanderesse] du motif annonce par elle.
Le bail conclu entre les parties le 9 juin 2004 a des lors pris fin parl'effet combine du preavis de [la demanderesse] et du contre-preavis [dudefendeur] en application de l'article 3, S: 5, de la loi sur les bauxrelatifs à la residence du preneur.
[Le defendeur] n'est des lors tenu au paiement d'aucune indemnite. Parcontre, [la demanderesse] est tenue au paiement de l'indemnite due en casde non-realisation du motif fondant sa demande de resiliation ».
Griefs
L'article 3, S: 2, alinea 1er, de la section 2 du chapitre II du titreVIII du livre III du Code civil (insere par la loi du 20 fevrier 1991)permet au bailleur de mettre fin au bail à tout moment, s'il al'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement ou de lefaire occuper de la meme maniere par ses enfants, à condition de donnerconge six mois à l'avance.
Sauf en cas de prorogation de ce delai de preavis, le bailleur doit, envertu de l'article 3, S: 2, alinea 3, de la section susmentionnee du Codecivil (insere par la loi du 20 fevrier 1991 et modifie par la loi du 13avril 1997), occuper les lieux dans l'annee qui suit l'expiration dupreavis qu'il a donne.
L'article 3, S: 2, alinea 4, de la susdite section du Code civil (inserepar la loi du 20 fevrier 1991) dispose que, lorsque le bailleur, sansjustifier d'une circonstance exceptionnelle, ne realise pas l'occupationdans les conditions ou les delais prevus, le preneur a droit à uneindemnite equivalant à dix-huit mois de loyer.
De ces dispositions de l'article 3, S: 2, il resulte que l'obligationd'occupation personnelle, ainsi que l'indemnite due à defaut derealisation de cette obligation, ne se conc,oivent que lorsque le bailprend fin par le conge du bailleur. Il en resulte egalement que le preavisdonne par le bailleur met fin au bail à l'expiration de son preavis etque l'indemnite n'est en principe due qu'un an plus tard si l'occupationpersonnelle n'est pas realisee.
L'article 3, S: 5, alinea 1er, de la section 2 du chapitre II du titreVIII du livre III du Code civil (insere par la loi du 20 fevrier 1991)permet egalement au preneur de mettre fin au contrat à tout moment. Cememe alinea 1er impose au preneur un delai de preavis de trois mois.
L'alinea 2 du meme article 3, S: 5, dispose que le preneur qui met fin aubail au cours du premier triennat est redevable d'une indemnite de trois,deux ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de lapremiere, deuxieme ou troisieme annee.
L'article 3, S: 5, alinea 3, de la section susmentionnee du Code civil(insere par la loi du 20 fevrier 1991 et complete par la loi du 13 avril1997 et devenu l'alinea 4 suite à la loi programme du 27 decembre 2006),precise que la possibilite pour le preneur de mettre fin au bail à toutmoment existe egalement dans le cas ou le bailleur met fin au bailconformement aux paragraphes 2 à 4.
Ce meme alinea 3 dispose que, dans ce cas, le delai de preavis pour lepreneur n'est que d'un mois et que le preneur n'est pas redevable del'indemnite prevue à l'alinea 2 du meme article 3, S: 5.
De ces dispositions de l'article 3, S: 5, il resulte que le preavis donnepar le preneur à la suite du conge donne par le bailleur est cense mettrefin au bail de la meme maniere que le preavis du preneur sans congeprealable du bailleur, sauf que, dans le premier cas, le bail prend fin unmois apres le conge et sans que le preneur ne soit redevable d'uneindemnite de preavis.
De tout ce qui precede, il suit que, lorsque le preneur met fin au bail àla suite du conge donne par le bailleur pour occupation personnelle et quece preavis du preneur expire avant celui du bailleur, le bail prend finsuite au conge donne par le preneur. Cela a pour consequence que lebailleur n'est plus tenu aux obligations de son conge prealable et qu'ilne peut donc plus encourir l'indemnite equivalant à dix-huit mois deloyer à defaut d'occupation personnelle.
En l'espece, le jugement attaque constate que la demanderesse a notifie audefendeur, par lettre recommandee du 29 mars 2005, un preavis de troismois pour occupation des lieux par son fils. Le jugement attaque constateegalement que, en reaction à ce preavis, le defendeur a lui-meme, parlettre recommandee du 21 avril 2005, notifie à la demanderesse uncontre-preavis d'un mois.
Malgre ces constatations, le jugement attaque considere que le bail n'apas pris fin par l'effet du preavis donne par le defendeur, mais bien parl'effet « combine » de ce preavis et du conge donne prealablement par lademanderesse. Le jugement attaque en conclut que la demanderesse est tenueau paiement de l'indemnite prevue en cas de non-occupation personnelle.
En statuant ainsi, le jugement attaque meconnait la portee ducontre-preavis donne par le preneur conformement à l'article 3, S: 5,alinea 3, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III duCode civil (dans sa version precisee au moyen), et plus particulierementles effets de ce contre-preavis sur la fin du contrat de bail et, partant,sur les obligations du bailleur decoulant de l'article 3, S: 2, alineas1er, 2 et 3, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III duCode civil (dans leur version precisee au moyen). Le jugement attaqueviole des lors toutes les dispositions legales visees et precisees aumoyen.
III. La decision de la Cour
En vertu de l'article 3, S: 2, alinea 1er, de la loi du 20 fevrier 1991modifiant et completant les dispositions du Code civil relatives aux bauxà loyer, le bailleur peut, moyennant un preavis, mettre fin au bail, àtout moment, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement eteffectivement ou de le faire occuper de la meme maniere par un procherelevant de l'une des categories de personnes mentionnees à cettedisposition.
Aux termes de l'alinea 4 du meme paragraphe, lorsque le bailleur, sansjustifier d'une circonstance exceptionnelle, ne realise pas l'occupationdans les conditions ou les delais prevus, le preneur a droit à uneindemnite equivalente à dix-huit mois de loyer.
L'article 3, S: 5, alinea 3, de la loi du 20 fevrier 1991 dispose que,lorsque le bailleur met fin au contrat conformement aux paragraphes 2 à 4du meme article, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin aubail moyennant un conge d'un mois.
En cas de conge, le bail prend fin à l'expiration du delai de preavis.
Lorsque le preneur met fin au bail en signifiant un conge dont le delaiexpire avant l'expiration du delai du conge donne par le bailleur, le bailprend fin, non ensuite du conge donne par le bailleur, mais ensuite duconge donne par le preneur.
Le jugement attaque constate que « [la demanderesse], bailleresse, anotifie, par lettre recommandee du 29 mars 2005, [au defendeur],locataire, un preavis de trois mois pour [...] occupation des lieux parson fils en application de l'article 3, S: 2, de la loi du 20 fevrier 1991et que, par lettre recommandee du 21 avril 2005, [le defendeur] a notifieà [la demanderesse] [...] un contre-preavis d'un mois et a quitte leslieux à l'expiration de celui-ci ».
En condamnant la demanderesse à payer au defendeur l'indemnite prevue encas de non-occupation personnelle au motif que le bail n'a pas pris finpar l'effet du preavis donne par le defendeur mais bien par l'effetcombine de ce preavis et du conge donne prealablement par la demanderesse,le jugement attaque viole les dispositions legales visees au moyen.
Le moyen est fonde.
Par ces motifs,
La Cour
Casse le jugement attaque, sauf en tant qu'il rec,oit l'appel ;
Ordonne que mention du present arret sera faite en marge du jugementpartiellement casse ;
Reserve les depens pour qu'il soit statue sur ceux-ci par le juge dufond ;
Renvoie la cause, aussi limitee, devant le tribunal de premiere instancede Nivelles, siegeant en degre d'appel.
Ainsi juge par la Cour de cassation, troisieme chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president Christian Storck, le president de section PaulMathieu, les conseillers Christine Matray, Martine Regout et Alain Simon,et prononce en audience publique du douze octobre deux mille neuf par lepresident Christian Storck, en presence de l'avocat general Jean-MarieGenicot, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.
+-----------------------------------------+
| M-J. Massart | A. Simon | M. Regout |
|--------------+------------+-------------|
| Ch. Matray | P. Mathieu | Chr. Storck |
+-----------------------------------------+
12 OCTOBRE 2009 C.08.0533.F/10
