Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEG C.10.0673.F
BRASSERIE DUBUISSON FRERES, societe privee à responsabilite limitee dontle siege social est etabli à Leuze-en-Hainaut (Pipaix), chaussee de Mons,28,
demanderesse en cassation,
representee par Maitre Michel Mahieu, avocat à la Cour de cassation, dontle cabinet est etabli à Watermael-Boitsfort, boulevard du Souverain, 36,ou il est fait election de domicile,
contre
D. S.,
defendeur en cassation,
represente par Maitre Jacqueline Oosterbosch, avocat à la Cour decassation, dont le cabinet est etabli à Liege, rue de Chaudfontaine, 11,ou il est fait election de domicile.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu le 15 juin2010 par le tribunal de premiere instance de Tournai, statuant en degred'appel.
Par ordonnance du 26 octobre 2011, le premier president a renvoye la causedevant la troisieme chambre.
Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport.
L'avocat general delegue Michel Palumbo a conclu.
II. Le moyen de cassation
La demanderesse presente un moyen libelle dans les termes suivants :
Dispositions legales violees
Articles 1719 et 1720 du Code civil
Decisions et motifs critiques
Le jugement attaque tranche le litige qui lui est soumis en faisantapplication des dispositions relatives aux baux de biens immeubles, plusparticulierement des articles 1719 et 1720 du Code civil enumerant lesobligations du bailleur.
Le jugement attaque, ayant admis, d'une part, que [le defendeur] avaitetabli à suffisance « que la salle `Les Glycines' fait partie du bailavenu entre parties » et que, d'autre part, « des fevrier 1993, leslieux loues, et plus particulierement la salle en litige, n'etaient plusen etat de servir à l'usage pour lequel ils ont ete loues », constateque le litige « depasse des lors les `simples troubles de fait' dont seseraient rendus coupables, à suivre la these de la [demanderesse],monsieur M. et madame D. » et que la situation litigieuse concerneexclusivement les relations nees de la convention de bail passee entre [ledefendeur] et [la demanderesse].
Partant, le jugement [attaque] repousse les solutions au litige proposeesdans son premier rapport par l'expert judiciaire, lesquelles auraientimpose à monsieur M. et à madame D. l'etablissement d'une servitude surleur fonds, ou la cession de la partie de leur fonds concernee, et ilprivilegie une solution - celle proposee par l'expert judiciaire dans sonsecond rapport et presentee au titre de demande « tres subsidiaire » par[le defendeur] dans ses conclusions d'appel - qui integre le cadre desrelations entre bailleur et locataire.
En consequence, les juges d'appel ont fait application des articles 1719et 1720 du Code civil : « Les articles 1719 et 1720 du Code civilimposent au bailleur d'entretenir la chose en etat de servir à l'usagepour lequel elle a ete louee et d'y faire, pendant la duree du bail,toutes les reparations qui peuvent devenir necessaires, autres quelocatives ».
Apres avoir constate qu'« il est egalement etabli que, des fevrier 1993,les lieux loues, et plus particulierement la salle en litige, n'etaientplus en etat de servir à l'usage pour lequel ils avaient ete loues »,les juges d'appel ont estime que les amenagements necessaires à uneexploitation de la salle des fetes en conformite avec les prescriptions duservice regional d'incendie constituaient des reparations autres quelocatives, dont le bailleur devait supporter la charge : « Les travauxnecessaires pour la mise en conformite de la salle, à savoir notammentles amenagements de la cuisine et de la chaufferie qui doivent formercompartiment et la creation d'une deuxieme sortie de secours, depassent,de par leur ampleur et le fait qu'ils sont relatifs à la structure dubatiment, les reparations dites locatives ».
Griefs
Les articles 1719 et 1720 du Code civil definissent les obligations dubailleur vis-à-vis du locataire.
L'article 1719 dispose que le bailleur est oblige de delivrer au preneurla chose louee, d'entretenir cette chose en etat de servir à l'usage pourlequel elle a ete louee, enfin d'en faire jouir paisiblement le preneurpendant la duree du bail.
Quant à l'article 1720, il precise que le bailleur est tenu de delivrerla chose en bon etat de reparations de toute espece et qu'il doit y faire,pendant toute la duree du bail, toutes les reparations qui peuvent devenirnecessaires, autres que locatives.
La Cour de cassation a precise la portee des articles 1719 et 1720 du Codecivil dans deux arrets de principe du 29 mai 1989. La Cour a decide que« les travaux d'amenagement requis en vertu de normes de securiteimposees par l'autorite afin de pouvoir exploiter le bien loue, ne sontpas des travaux d'entretien ou de reparation imposes au bailleur » visesaux articles 1719 et 1720 (Cass., 29 mai 1989, Pas., p. 1022 ; R.C.J.B.1990, p. 533, et note Y. Merchiers).
Partant, en decidant que les travaux necessaires pour la mise enconformite de la salle n'ont pas le caractere de reparations diteslocatives et en les mettant à charge du bailleur au titre de sonobligation d'entretien et de reparation, le jugement attaque viole lesarticles 1719 et 1720 du Code civil.
III. La decision de la Cour
En vertu de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est oblige, par lanature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulationparticuliere :1DEG de delivrer au preneur la chose louee, 2DEG d'entretenir cette choseen etat de servir à l'usage pour lequel elle a ete louee et 3DEG d'enfaire jouir paisiblement le preneur pendant la duree du bail.
Conformement à l'article 1720 de ce code, le bailleur est tenu dedelivrer la chose en bon etat de reparations de toute espece.
Il suit de ces dispositions que, lorsque le bail porte sur un bienspecialement destine à une exploitation determinee et amenage en vue decelle-ci, le bailleur doit, sauf convention contraire, delivrer le bien enun etat qui rende cette exploitation possible, compte tenu desprescriptions administratives applicables lors de la conclusion du bail,et, sous reserve d'une modification posterieure de celles-ci, maintenir lebien dans cet etat pendant la duree du bail.
Le jugement attaque constate que :
* par un bail signe le 12 fevrier 1993, la demanderesse a donne enlocation au defendeur un immeuble comprenant essentiellement, àl'avant, un cafe et, à l'arriere, une salle de fetes ;
* l'acces à cette salle etait possible par le passage sur le fondsvoisin, qui etait tolere par les occupants, d'abord locataires puisproprietaires, de celui-ci ; ces derniers ont toutefois refuse cetacces à partir de 2003 ;
* concomitamment, à la suite d'une visite du service d'incendie, il aete decide que la salle de fetes ne pouvait plus etre exploitee,essentiellement au motif qu'elle ne disposait pas d'une seconde sortiede secours ;
* l'expert designe par le premier juge a emis l'avis que cette sortiedevait etre assuree par la creation d'un couloir à l'interieur ducafe, solution agreee par le service d'incendie.
Le jugement attaque enonce qu'il est etabli que, des fevrier 1993, soitdes la conclusion du bail, « les lieux loues, et plus particulierement lasalle en litige, n'etaient plus en etat de servir à l'usage pour lequelils ont ete loues » et que la demanderesse « a donne [le bien] enlocation avec toutes ses annexes (depot et salle à l'arriere) sans qu'ilspuissent etre utilises conformement à leur destination en raison de leuraccessibilite insuffisante ».
En considerant que les articles 1719 et 1720 du Code civil obligent lademanderesse à realiser les travaux necessaires pour permettre cetteutilisation, le jugement attaque justifie legalement sa decision de lacondamner à l'execution des travaux preconises par l'expert.
Le moyen ne peut etre accueilli.
Par ces motifs,
La Cour
Rejette le pourvoi ;
Condamne la demanderesse aux depens.
Les depens taxes à la somme de huit cent seize euros vingt-quatrecentimes envers la partie demanderesse et à la somme de cent neuf eurossoixante-neuf centimes envers la partie defenderesse.
Ainsi juge par la Cour de cassation, troisieme chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president de section Albert Fettweis, les conseillersSylviane Velu, Martine Regout, Alain Simon et Mireille Delange, etprononce en audience publique du vingt et un novembre deux mille onze parle president de section Albert Fettweis, en presence de l'avocat generaldelegue Michel Palumbo, avec l'assistance du greffier Marie-JeanneMassart.
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| M.-J. Massart | M. Delange | A. Simon |
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| M. Regout | S. Velu | A. Fettweis |
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21 NOVEMBRE 2011 C.10.0673.F/1
