Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEG C.14.0496.F
ZAIO, societe privee à responsabilite limitee dont le siege social estetabli à ..., rue ...,
demanderesse en cassation,
representee par Maitre Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Bruxelles, avenue Louise, 149, ou il estfait election de domicile,
contre
Y. Y.,
defendeur en cassation,
represente par Maitre Pierre Van Ommeslaghe, avocat à la Cour decassation, dont le cabinet est etabli à Bruxelles, avenue Louise, 106, ouil est fait election de domicile.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu le 3 juin 2014par le tribunal de premiere instance francophone de Bruxelles, statuant endegre d'appel.
Par ordonnance du 22 decembre 2015, le premier president a renvoye lacause devant la troisieme chambre.
Le 22 janvier 2016, l'avocat general Jean Marie Genicot a depose desconclusions au greffe.
Le conseiller Michel Lemal a fait rapport et l'avocat general Jean MarieGenicot a ete entendu en ses conclusions.
II. Le moyen de cassation
La demanderesse presente un moyen libelle dans les termes suivants :
Dispositions legales violees
- articles 1107, 1134, 1184, alinea 3, 1185, 1187, 1244, alinea 2, et 1709du Code civil ;
- article 1er de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, formantla section 2bis du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil,modifie par la loi du 29 juin 1955 ;
- article 149 de la Constitution.
Decisions et motifs critiques
Le jugement attaque decide que la convention conclue entre les parties le31 mars 2011 etait une convention d'occupation precaire.
Il declare des lors l'appel du defendeur recevable et partiellement fondeet reforme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il avait declare lesdemandes recevables.
Statuant à nouveau, il declare la demande reconventionnelle originairenon fondee et la demande principale partiellement fondee. Il dit pourdroit que la demanderesse occupe sans titre ni droit depuis le 1er octobre2012 l'immeuble appartenant au defendeur sis rue ... à ..., la condamneà deguerpir des lieux dans le mois de la signification du jugement souspeine d'en etre expulsee, ainsi qu'à payer au defendeur une sommemensuelle de 2.200 euros à titre d'indemnite d'occupation à partir du1er octobre 2012 jusqu'à la liberation des lieux, sous deduction despaiements effectues. Il condamne enfin la demanderesse à deplacer sonsiege social dans un delai d'un mois à dater de la signification dujugement sous peine d'astreinte de 20 euros par jour de retard et lacondamne aux depens des deux instances.
Le jugement attaque fonde sa decision sur les motifs suivants :
« 2. Quant à la qualification juridique de la convention conclue le 31mars 2011
a) Principes
La convention d'occupation precaire s'analyse en `un contrat innomme quise caracterise par la fragilite des droits de l'occupant dontl'installation n'est que provisoire, la fin des relations contractuellesetant soumise, soit à la volonte du proprietaire, soit à l'arrivee d'unevenement precis, soit à la conjonction de ces deux elements : parexemple par l'expropriation, la demolition ou la vente prochaine du bien(...). Si la convention [d'occupation precaire] s'explique par la volontenon dissimulee des parties de resoudre des difficultes temporairesreelles, la simple occupation exclut toute convention locative, pourautant qu'elle ne tende pas à eluder la protection legale accordee auxlocataires' [...].
La doctrine precise à ce sujet : `le juge acceptera de qualifierl'accord intervenu entre les parties de convention d'occupation precaireà condition qu'il trouve dans les faits des raisons objectives pour lesparties d'eviter une disposition imperative qui, à premiere vue, seraitd'application. Ces raisons objectives contiennent l'assurance qu'il n'y apas fraude à la loi et ne dependent que de l'intention sincere desparties de ne vouloir que du provisoire. La preuve de la sincerite residedans les circonstances specifiques de l'affaire. (...) Par contre, lagratuite (ou non) de l'occupation et sa duree determinee (ou non) ne sontpas decisives' [...].
Dans le cadre de l'interpretation d'une convention, il convientd'appliquer les articles 1156 et suivants du Code civil, dont precisementl'article 1156 qui prevoit que l'`on doit dans les conventions rechercherquelle a ete la commune intention des parties contractantes, plutot que des'arreter au sens litteral des termes'.
b) Application au cas d'espece
Il n'est pas conteste que les parties etaient en pourparlers afin deconclure un nouveau bail commercial apres les lettres de conge adresseespar le [defendeur].
Juste avant la redaction de la convention du 31 mars 2011, à la lecturedes differents courriels echanges entre les parties, il n'apparait pas que[le defendeur] ait marque son accord sur la conclusion d'un nouveau bailcommercial. Au contraire, notamment dans son courriel du 26 mars 2011, ilest tres clair sur son intention de reprendre possession des lieux le 1eravril 2011, lorsqu'il precise, à la lecture du projet de convention debail commercial redige par le conseil de [la demanderesse] : `Certainspoints sont acceptables, d'autres ne le sont pas, dans tous les cas, tu asla garantie des neuf annees consecutives, comme demande. Si tu approuvesces contrats, je te propose que l'on se rencontre le dernier jour « j »le 29 mars 2011 à 16 heures pour finaliser. Sinon, tu devras liberer leslieux pour le 31 mars 2011 pour minuit'.
Il apparait de la convention signee le 31 mars 2011 que :
- elle s'intitule `convention d'occupation precaire' alors que lesintitules du contrat de bail commercial du 31 mars 2008 et de celui enprojet (voir les courriels echanges entre les parties au mois de mars2011) etaient clairement `bail commercial' ;
- sa duree etait fixee à 18 mois maximum avec la precision qu'elledebutait le 1er avril 2011 pour finir le 30 septembre 2012 ; il y estmentionne expressement que, durant cette periode, [le defendeur] nepouvait reprendre les lieux ; par contre, il n'a pas ete exclu que [lademanderesse] puisse partir avant la date ultime du 30 septembre 2012 ;
- il est question du paiement d'une indemnite d'occupation et non d'unloyer, comme stipule dans la convention de bail commercial du 31 mars 2008et dans la convention de bail commercial en projet ;
- l'indemnite d'occupation de 2.200 euros par mois (pour lerez-de-chaussee commercial et la cave) etait inferieure aux loyers prevusdans les contrats de location du 31 mars 2008 (loyer rez-de-chaussee de2.000 euros + cave de 250 euros) et inferieure au loyer de 2.800 eurosprevu dans le cadre de la negociation du nouveau bail commercial ;
- aucun delai de preavis n'a ete prevu ;
- les parties sont tres claires quant à la poursuite du contrat au-delàde la date du 30 septembre 2012 : `le preneur ne pourra revendiqueraucune disposition quelconque pour solliciter le renouvellement du presentbail, sauf en cas de commun accord d'un nouveau bail de neuf annees'.
Au sens litteral de la convention, [la demanderesse] ne pouvait semeprendre quant au fait qu'elle ne pouvait pas solliciter la poursuite del'exploitation du rez-de-chaussee commercial au-delà du 30 septembre2012, à defaut d'un nouveau contrat, et qu'une distinction avait eteoperee entre la conclusion d'un contrat de bail commercial et du contratsigne intitule `d'occupation precaire'.
Le 30 septembre 2012, soit 18 mois apres la signature de cette `conventiond'occupation precaire', les parties ont signe une convention `de decharged'obligation, de responsabilite et de non-poursuite en action judiciaire'qui precise qu'en cas de signature d'un nouveau bail, la decharge estnulle. Cette convention exclut l'existence d'un nouveau contrat de bailpuisqu'il n'est pas encore redige. De plus, les parties y font clairementà nouveau une distinction entre le bail commercial du 31 mars 2008 et laconvention d'occupation precaire du 31 mars 2011.
Il apparait tant des negociations entre les parties dans le courant dumois de mars 2011 (courriels) avant la signature de la convention du 31mars 2011 et de la convention elle-meme que du document de decharge signele 30 septembre 2012 que les parties n'ont pas souhaite conclure unnouveau bail commercial le 31 mars 2011.
Si les parties etaient certes en negociation et que [le defendeur], surinsistance [de la demanderesse], n'avait pas exclu de souscrire un nouveaucontrat de bail commercial et de postposer l'exploitation par lui-meme dela surface commerciale, il n'apparait pas que les parties soient parvenuesà un accord global. Des lors, [le defendeur] peut etre suivi lorsqu'ilavance qu'il a donne un dernier 'delai de grace' de 18 mois à [lademanderesse] pour ecouler son stock de marchandises et rechercher unnouvel emplacement commercial.
Les parties sont expressement convenues d'arreter les effets de laconvention d'occupation à titre precaire au 30 septembre 2012.
Les parties avaient donc l'intention d'instaurer une situation provisoire,precaire en faveur de [la demanderesse] afin, d'apres ses propres termes,qu'elle se `prepare' (courriel du 14 avril 2011).
Aucune piece deposee par [la demanderesse] ne donne à penser que[le defendeur] aurait fait pression sur elle, d'autant que l'indemnited'occupation de 2.200 euros qu'elle devait payer pendant les 18 mois etaitinferieure au montant des loyers precedemment verses (2.250 euros).
Elle ne depose pas à son dossier de piece la piece 3 E (qui ne figure passur son inventaire) qui ferait reference au projet de nouveau bailcommercial envoye par [le defendeur] le 10 mars 2011. Il apparait, aucontraire, que le premier projet de modification de bail commercial a eteenvoye par le conseil de [la demanderesse] le 25 mars 2011.
[La demanderesse] ne demontre pas que l'intention [du defendeur] etait defrauder la loi sur les baux commerciaux.
La circonstance que les parties, lors de la conclusion de la conventiond'occupation precaire, aient employe des termes ambigus tels que :`prolonger le bail commercial'; `le preneur', s'explique aisement par lefait que les parties ne sont pas juristes et que cette convention n'a pasete soumise à la relecture des conseils des parties. Les courrielsechanges entre les parties font etat du fait que le projet de nouveau bailcommercial avait ete redige par le conseil de [la demanderesse]. Si lesparties avaient eu l'intention, par ce document, de souscrire un nouveaubail commercial, elles l'auraient sans doute envoye pour relecture àleurs conseils respectifs, ce qui ne fut pas le cas et atteste d'autantplus l'intention de souscrire une convention precaire. Le tribunalconsidere, des lors, qu'il ne faut pas s'arreter au sens litteral de cetteterminologie parfois inexacte, des lors qu'il est etabli par les elementsci-dessus que l'intention reelle des parties n'etait pas de souscrire unnouveau bail commercial.
Le fait qu'il soit prevu dans la convention que les murs devaient etrerepeints par [la demanderesse] ne peut exclure l'intention des parties desouscrire une convention d'occupation à titre precaire, des lors que cefait peut egalement parfaitement s'analyser comme etant une contrepartiede la prolongation du bail en faveur [du defendeur] ou une volonte par[la demanderesse] de rafraichir la surface commerciale afin d'ecouler sonstock.
Le premier jugement sera des lors reforme. La demande originaire seradeclaree fondee et la demande reconventionnelle non fondee ».
Griefs
Premiere branche
1. Conformement à l'article 1709 du Code civil, « le louage des chosesest un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouirl'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prixque celle-ci s'oblige de lui payer ». Le bail suppose des lors qu'unepartie s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certaintemps et implique donc l'assurance d'une certaine duree, meme courte.
Les baux commerciaux sont pour leur part « les baux d'immeubles ou departies d'immeubles qui, soit de maniere expresse ou tacite des l'entreeen jouissance du preneur, soit de l'accord expres des parties en cours dubail, sont affectes principalement par le preneur ou par un sous-locataireà l'exercice d'un commerce de detail ou à l'activite d'un artisandirectement en contact avec le public » (article 1er de la loi du 30avril 1951 sur les baux commerciaux, formant la section 2bis du chapitreII du titre VIII du livre III du Code civil).
Il y a occupation precaire, et non bail, lorsque le proprietaire neconcede la jouissance du bien qu'à titre temporaire en se reservant ledroit de disposer de la chose à tout moment et donc de reprendrepossession de la chose à tout moment, le cas echeant moyennant le respectd'un bref preavis.
C'est le droit du proprietaire de reprendre la chose à tout moment quicaracterise ce contrat qui, lorsqu'il est gratuit, s'analyse en uncommodat (article 1875 du Code civil) et, lorsqu'il est à titre onereux,constitue un contrat sui generis (article 1107 du Code civil).
2. Rejetant les conclusions par lesquelles la demanderesse faisait valoirque la convention litigieuse du 31 mars 2011 constituait, en depit de sonintitule de convention d'occupation precaire, un bail commercial, lejugement attaque decide que cette convention ne doit pas etre disqualifieeen bail et singulierement en bail commercial.
Il constate cependant, d'une part, que cette convention etait conclue àtitre onereux et, d'autre part, qu'elle etait conclue pour une duree «fixee à 18 mois maximum » et qu'il y etait expressement mentionne que, « durant cette periode, [le defendeur] ne pouvait reprendre les lieux »,sauf en cas de manquement contractuel du preneur.
3. Ayant ainsi constate que le defendeur s'etait engage à faire jouir lademanderesse des lieux moyennant un prix pendant une periode de dix-huitmois et que pendant cette periode le defendeur ne pouvait pas mettre finà l'occupation à tout moment, moyennant le cas echeant un bref preavis,mais uniquement en cas de manquement contractuel de la demanderesse, lejugement attaque n'a pu refuser de requalifier la convention du 31 mars2011 en bail, et plus particulierement en bail commercial, sans :
1DEG violer la notion legale de bail (violation de l'article 1709 du Codecivil) et, par suite, la notion legale de bail commercial (violation del'article 1er de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, formantla section 2bis du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil) ;
2DEG reconnaitre illegalement au contrat litigieux la qualification decontrat innomme d'occupation precaire (violation de l'article 1107 du Codecivil), et
3DEG des lors, meconnaitre la force obligatoire de la convention du 31mars 2011 (violation de l'article 1134, alinea 1er, du Code civil).
Le jugement attaque n'est donc pas legalement justifie (violation detoutes les dispositions legales visees au moyen, à l'exception del'article 149 de la Constitution et des articles 1184, alinea 3, 1185,1187 et 1244, alinea 2, du Code civil).
Seconde branche (subsidiaire)
1. Ainsi qu'il a ete souligne à la premiere branche, d'une part, « lelouage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige àfaire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant uncertain prix que celle-ci s'oblige à payer » (article 1709 du Codecivil), d'autre part, constituent des baux commerciaux, « les bauxd'immeubles ou de parties d'immeubles qui, soit de maniere expresse outacite des l'entree en jouissance du preneur, soit de l'accord expres desparties en cours de bail, sont affectes principalement par le preneur oupar un sous-locataire à l'exercice d'un commerce de detail ou àl'activite d'un artisan directement en contact avec le public » (article1er de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, formant lasection 2bis du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil) ;enfin, il y a occupation precaire, et non bail, lorsque le proprietaire neconcede la jouissance du bien qu'à titre temporaire en se reservant ledroit de disposer de la chose à tout moment et donc de reprendrepossession de la chose à tout moment, le cas echeant moyennant un brefpreavis (article 1107 du Code civil).
2. Par ailleurs, le terme de grace est le delai que le juge (articles1184, alinea 3, et 1244, alinea 2, du Code civil) ou le creancier(articles 1134, 1185 et 1187 du Code civil) consent au debiteur en defauten vue de lui permettre d'executer ses obligations en evitant ainsi laresolution pour inexecution fautive ou l'execution forcee et non pour uneautre cause.
3. Le jugement attaque n'a des lors pu considerer que la convention du 31mars 2011, qui etait conclue à titre onereux, constituait une conventiond'occupation precaire et non un bail - en particulier un bail commercial -aux motifs que cette convention aurait eu pour objet de consentir à lademanderesse « un dernier `delai de grace' de 18 mois ... pour (luipermettre d') ecouler son stock de marchandises et rechercher un nouvelemplacement commercial », tout en constatant, d'autre part, que lecontrat litigieux du 31 mars 2011 envisageait l'hypothese de la conclusiond'un « nouveau bail de neuf annees » portant sur le meme bien immeubleet que les parties avaient effectivement negocie la conclusion d'unnouveau contrat de bail commercial apres la conclusion de la conventionlitigieuse d'occupation precaire.
Ce faisant, en effet, le jugement attaque :
1DEG meconnait la notion legale de delai de grace en l'appliquant à uneconvention qui n'a pas pour seul but de consentir un dernier delai à undebiteur pour s'executer (violation des articles 1134, 1184, alinea 3,1185, 1187 et 1244, alinea 2, du Code civil) ;
2DEG meconnait, par suite, la notion legale de louage de choses (violationde l'article 1709 du Code civil) et de bail commercial (violation del'article 1er de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, formantla section 2bis du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil)en considerant qu'une convention qui a pour objet de permettre à unepartie, qui disposait d'un bail, d'occuper un bien immobilier à titreonereux pendant dix-huit mois apres l'expiration de ce dernier neconstitue pas un bail ni des lors un bail commercial au motif inexactqu'elle aurait pour seul objet de consentir un delai de grace ;
3DEG ne justifie des lors pas legalement sa decision (violation de touteles dispositions visees au moyen, à l'exception de l'article 149 de laConstitution) ;
4DEG à tout le moins, est entache d'une contradiction dans ses motifs etn'est des lors pas regulierement motive (violation de l'article 149 de laConstitution) dans la mesure ou il considere, d'une part, que laconvention litigieuse avait pour seul objet de consentir un dernier delaià la demanderesse pour lui permettre d'ecouler sa marchandise etconstate, d'autre part, que la convention avait pour but de permettre lanegociation d'un nouveau bail.
III. La decision de la Cour
Quant à la premiere branche :
Le jugement attaque constate que les parties etaient liees par un contratde bail commercial d'une duree de neuf ans ayant pris cours le 1er avril2008 pour finir le 31 mars 2017, que, par lettre recommandee du 23 mars2010, le defendeur a notifie un conge pour occupation personnellemoyennant preavis d'un an se terminant le 31 mars 2011, que « les partiessont entrees dans une phase de negociation portant sur la conclusion d'unnouveau de contrat de bail commercial », que, du 26 au 29 mars 2011,divers courriels furent echanges à ce sujet et que, « le 31 mars 2011,les parties ont signe un document intitule `convention d'occupationprecaire' ».
Par les enonciations reproduites au moyen, le jugement attaque, quiconsidere que, sans aucune intention de contourner la loi sur les bauxcommerciaux et à defaut pour les parties d'aboutir dans leursnegociations pour conclure un nouveau bail commercial, leur volontecommune a ete de permettre à la demanderesse d'occuper temporairement leslieux durant le temps necessaire pour « ecouler son stock de marchandiseset rechercher un nouvel emplacement commercial », justifie legalement sadecision de qualifier la convention du 31 mars 2011 de conventiond'occupation à titre precaire et non de bail commercial.
Le moyen, en cette branche, ne peut etre accueilli.
Quant à la seconde branche :
Il resulte de la reponse à la premiere branche du moyen que les mots« delai de grace » n'ont pas la portee que lui prete le moyen, en cettebranche.
Le moyen, en cette branche, manque en fait.
Par ces motifs,
La Cour
Rejette le pourvoi ;
Condamne la demanderesse aux depens.
Les depens taxes à la somme de sept cent cinquante et un eurosquarante-six centimes envers la partie demanderesse.
Ainsi juge par la Cour de cassation, troisieme chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president de section Christian Storck, les conseillersDidier Batsele, Mireille Delange, Michel Lemal et Sabine Geubel, etprononce en audience publique du vingt-neuf fevrier deux mille seize parle president de section Christian Storck, en presence de l'avocat generalJean Marie Genicot, avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.
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| P. De Wadripont | S. Geubel | M. Lemal |
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| M. Delange | D. Batsele | Chr. Storck |
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29 FEVRIER 2016 C.14.0496.F/2
