PERMIS D'HABITER - Incompétence du juge judiciaire - Limite.
Le permis d'habiter est un acte administratif dont l'appréciation de la validité échappe à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire. Cependant, ne sort pas des limites de sa compétence la juridiction de droit local qui, saisi d'un litige portant sur la détention de droits fonciers coutumiers, constate que l'immeuble sur lequel s'exercent lesdits droits est immatricule au nom de l'Etat et en déduit que l'occupant qui ne détient pas son droit du véritable propriétaire soit par permis d'habiter soit par contrat est sans droit ni titre et doit être expulsé.
N° 2/CJA du 7 janvier 1972
HODONOU Rigobert
C/
YAHOUEDEHOU Ignace
Vu la déclaration en date du 27 janvier 1959 au Greffe de la Cour d'Appel de Dakar, par laquelle Maître Thomas, substituant Maître GENI Avocat-Défenseur à Dakar, agissant au nom et pour le compte du sieur HODONOU Rigobert s'est pourvu en annulation contre l'arrêt n° 54 du 9 octobre 1958 du Tribunal Supérieur de Droit local de Cotonou;
Vu la transmission du dossier à la Cour Suprême;
Vu l'arrêt attaqué;
Ensemble les mémoires ampliatif et en défense des 3 février 1969 et 8 MAI 1970 des Maîtres KATI et BARTOLI, Avocats à la Cour, Conseils des parties ;
Vu l'ordonnance n° 21/PR du 26 avril 1966 organisant la Cour Suprême;
Ouï à l'audience publique du vendredi sept janvier mil neuf cent soixante douze, Monsieur le Conseiller HOUNDETON en son rapport;
Monsieur le Procureur Général en ses conclusions;
Et après en avoir délibéré conformément à la loi;
Attendu que par acte en date du 31 mai 1955 enregistré sous le n° 75 au Greffe de la Cour d'Appel de Dakar, Maître CRESPIN, Avocat-Défenseur à Dakar agissant au nom et pour le compte de Monsieur YAHOUEDEHOU Ignace demeurant au Dahomey s'est pourvu en annulation contre un arrêt du Tribunal Supérieur de Droit Local du Territoire du Dahomey séant à Cotonou en date du 25 juin 1954, décision rendue dans la cause opposant le demandeur au pourvoi au sieur Rigobert HODONOU .
Que par lettre n° 75/1956 du 22 juillet 1956 le Greffier en Chef de la Cour d'Appel de Dakar invita le Procureur de la République de Cotonou à lui adresser dans les meilleurs délais le dossier de la procédure en état inventorié;
Que le 18 mars 1957 le Greffier en Chef de la Cour d'Appel de Dakar Chambre d'annulation donnait avis aux parties Ignace YAHOUEDEHOU, Rigobert HODONOU et AMOUSSOU Edmond pour audience fixée au 25 avril 1957;
Que l'affaire fut mise en délibéré, remise au rôle par suite de la constitution pour le défendeur au pourvoi de Maître Pierre GENI, Avocat-Défenseur à Dakar le 7 août 1957. Qu'enfin la Cour d'Appel de Dakar Chambre d'annulation rendait un arrêt n° 3 le 30 janvier 195 par lequel elle annule pour incompétence l'arrêt n° 45 rendu par le Tribunal Supérieur de droit local séant à Cotonou le 25 juin 1954 et renvoie «la cause et les parties devant le Tribunal qui sera tenu, dit l'arrêt, de se conformer aux indications du présent arrêt par application de l'article 72 du décret du 3 décembre 1931» Que les motifs de l'arrêt sont libellés ainsi qu'il suit:
«Considérant que le litige porte sur le droit d'occupation du lot numéro 469 de la parcelle B du terrain urbain de Cotonou;
«Considérant que les permis d'habiter sont concédés par l'autorité administrative et que les Tribunaux judiciaires sont incompétentes pour dire qui est titulaire du permis;
«Qu'en conséquence avant de statuer sur le sort des constructions édifiées sur ladite concession et sur les dommages-intérêts éventuels, le tribunal devait surseoir à statuer jusqu'à décision de l'autorité administrative compétente;
«Qu'en statuant comme il l'a fait sur un objet étranger à sa compétence, le tribunal supérieur de droit local de Cotonou encours l'annulation.»
Que ledit arrêt repose sur le fait que le 15 décembre 1956 était délivré au demandeur au pourvoi un permis d'habiter n° 299 sur la parcelle litigieuse par l'autorité administrative en vertu de l'arrêté du 6 septembre 1924 modifié par les arrêtés des 12 juillet 1939 et 21 février 1953;
Attendu que le Tribunal Supérieur de droit local de Cotonou saisi à nouveau comme Tribunal de renvoi rendait le 9 octobre 1968 sous le n° 54 un arrêt dont le dispositif confirme le droit d'habitation de YAHOUEDEHOU sur la parcelle litigieuse celui-ci étant titulaire du permis d'habiter; que cet arrêt est frappé de pourvoi formalisé par Maître THOMAS substituant Maître GENI, Avocat-Défenseur à Dakar et enregistré sous le n° 12 au Greffe de la Cour d'Appel de Dakar; que sur ce pourvoi, la Cour d'Appel de Dakar Chambre d'annulation se déclare incompétente par arrêt n° 90 du 30 juin 1960 au motif que l'Etat Dahoméen s'est doté d'une Chambre d'annulation et renvoie le dossier de la procédure au Procureur de la République près le Tribunal Supérieur de droit local du Dahomey;
Attendu que le 27 janvier 1965, le Président de la Cour Suprême est saisi d'une lettre émanant de HODONOU Rigobert et enregistrée au greffe sous le n° 28/GCS du 5/2/1965, dans laquelle l'intéressé se plaint de ce que son adversaire le nommé YAHOUEDEHOU Ignace détient arbitrairement un permis d'habiter irrégulièrement délivré le 15 décembre 1956 sur une parcelle du lot n° 469 de Cotonou qui lui revient depuis le 17 juillet 1952 et dont la propriété lui a été reconnue par arrêt n° 45 du 25 juin 1954 du Tribunal colonial d'Appel de Cotonou; que cette lettre fut d'abord analysée comme un recours pour excès de pouvoir contre le permis d'habiter par le Procureur Général près la Cour Suprême saisi par ailleurs par le Président du Conseil d'alors par lettre n° 133-SP/PC du 23 juin 1965; que HODONOU fut en ce moment invité à se désister de son pourvoi en annulation formé le 27 janvier 1959 et à saisir la Chambre administrative de son recours; que sur ce, le Parquet Général près la cour Suprême change de titulaire et la même lettre de HODONOU appuyée par une autre du 16 mai 1968 enregistrée à l'arrivée sous le n° 373/GCS du 18 mai 1968, fut comprise comme un rappel du pourvoi formé par l'intéressé le 27 janvier 1959 contre l'arrêt du 9 octobre 1958. (cf note au dossier du Parquet Général près la Cour Suprême en date du 30 juillet 1968); que HODONOU est invité à nouveau mais cette fois pour suivre son pourvoi de l'accomplissement des formalités obligatoires de consignation de 5.000 francs et de constitution d'un avocat dans les délais des articles 42 et 45 de l'ordonnance n° 21/PR du 26/4/1966 (cf lettre 16-8-GCS du 28 octobre 1968) ;que dès le 13-12-68 Maître KATZ fait savoir à la Cour Suprême sa constitution pour la défense de HODONOU demandeur au pourvoi et demande une prolongation de délai de 2 mois pour déposer son mémoire; que cette prolongation de délai est accordée par lettre 188/GCS du 31 décembre 1968 du Greffier en Chef de la cour Suprême;
Attendu que maître KATZ dépose son mémoire le 6 février 1969 enregistré sous le n° 122/GCS du 7-2-69; que ce mémoire est notifié à YAHOUEDEHOU défendeur au pourvoi par lettre n° 209/GCS du 25-2-69; que ledit mémoire n'a pu être remis à l'intéressé que le 28 février 1970 comme l'atteste la lettre n° 140/2-Gend. du 25 mars 1970 de la Brigade de Gendarmerie de Porto-Novo;
Attendu que par lettre en date du 10 avril 1970 Maître BARTOLI se constitue pour YAHOUEDEHOU, défendeur au pourvoi et demande une prolongation de délai et la communication d'une nouvelle copie du mémoire ampliatif; que satisfaction lui est donnée par lettre n° 402/GCS du 23 avril 1970;
Attendu que Maître BARTOLI dépose son mémoire en réplique enregistré au greffe de la Cour Suprême le 8 mai 1970 sous le n° 336/GCS; que ledit mémoire en réplique de Maître BARTOLI est transmis pour observation à Maître KATZ par lettre n° 787/GCS du 21 octobre 1970 reçue par son 2ème Clerc le 22 octobre 1970 - que cette lettre n'a pas été suivie de réponse;
Attendu que le pourvoi est recevable en la forme les délais et les formalités prévus par la loi ayant été respectés;
LES FAITS:
Attendu que les faits en l'espèce peuvent être résumés ainsi qu'il suit: par acte sous seing privé non affirmé dit convention de déguerpissement en date du 15/12/1950 Ignace YAHOUEDEHOU, Instituteur s'est fait céder le quart du lot 469 de Cotonou par ALAGBE AKOSSIN HOUINSOU pour la somme de 53.000 francs;
En juillet 1952 le nommé HODONOU Rigobert lui conteste ses droits sur ladite parcelle et excipe d'une convention d'achat sous seing privé également non affirmé intervenue deux mois après la mort de ALAGBE AKOSSIN HOUINSOU contre lui et un certain AMOUSSOU Edmond, un Douanier en retraite le 17 juillet 1952 pour la somme de 25.000 francs; que le 25 juin 1954 est rendu sous le numéro 45 par le Tribunal Supérieur de Droit local de Cotonou un arrêt maintenant HODONOU Rigobert dans les lieux litigieux et annulant la vente intervenue au profit de YAHOUEDEHOU Ignace; cet arrêt est frappé de pourvoi le 9 mai 1955 par ce dernier qui le 15 décembre 1956 se fit délivrer un permis d'habiter sur les mêmes lieux litigieux par l'autorité administrative;
AU FOND: Sur le 1er moyen pris de la violation de l'article 85 du décret 3 décembre 1951.
- en ce que le Tribunal énonce que parmi ses membres «étaient présents SINZOGAN et GBETIN, assesseurs notables de statut particulier» sans indiquer la coutume de ceux-ci;
- alors que, aux termes de l'article précité, en matière civile les jugements ou arrêts des juridictions de droit local doivent mentionner les noms des membres du Tribunal et la coutume de ceux qui sont citoyens de statut personnel particulier;
Attendu que la Cour Suprême a déjà dans plusieurs de ses arrêts fixé sa jurisprudence quant à l'indication de la coutume représentée par les assesseurs notables de statut personnel particulier siégeant au Tribunal Supérieur de droit local. Qu'il s'agit de deux notables de statut personnel particulier nommés et siégeant sans la préoccupation de la coutume des parties; qu'en effet le législateur n'a pas étendu les dispositions de l'article 21 à l'article 55 comme il l'a fait à l'article 41 du décret organique du 3 décembre 1931; que dès lors en ce qui concerne les mentions des arrêts du Tribunal Supérieur de Droit Local, l'article 85 doit être interprété en tenant compte de l'article 55; qu'en conséquence le 1er moyen doit être écarté;
Sur le 2ème moyen tiré de la violation de l'article du décret du 3 décembre 1931.
- en ce que: le Tribunal pour décider que HODONOU est un occupant sans droit ni titre, énonce que l'immeuble est la propriété de l'Etat Français, qu'il est immatriculé à son nom et que YAHOUEDEHOU bénéficie d'un permis d'habiter, faisant ainsi application des dispositions des décrets du 15 novembre 1935 et 20 mai 1955;
- alors que, aux termes de l'article 6 du décret du 3 décembre 1931 en matière civile, les juridictions de droit local appliquent exclusivement la coutume des parties;
Attendu que ne sort pas des limites de sa compétence la juridiction de droit local qui, saisi d'un litige portant sur la détention des droits fonciers coutumiers constate que l'immeuble sur lequel s'exercent lesdits droits est immatriculé et on déduit que l'occupant qui ne détient pas son droit du véritable propriétaire soit par permis d'habiter soit par contrat est sans droit ni titre et doit être expulsé; qu'il en résulte que le 2ème moyen n'est pas fondé;
Sur le 3ème moyen pris de l'insuffisance et du défaut de motifs, violation des articles 24 et 33 du décret du 3 décembre 1931, dénaturation des termes du litige;
a) En ce que le Tribunal a condamné AMOUSSOU Edmond à rembourser à HODONOU Rigobert la somme de 25.000 francs;
Alors que ni les conclusions de HODONOU, ni ses développements oraux tant devant le premier juge que devant le Tribunal Supérieur de droit local ne visaient au remboursement d'une telle somme, dénaturant ainsi l'objet de la demande;
b) En ce que encore le Tribunal a fondé sa décision sur la délivrance à Monsieur YAHOUEDEHOU d'un permis d'habiter du 115/12/1956 et sur le droit de propriété de l'Etat tel qu'il résulte du décret du 20 mai 1955, dénaturant ainsi la cause de la demande;
Alors que de doctrine et de jurisprudence constantes par l'effet de l'appel, les juges du second degré sont, dans la limite de cet appel et des conclusions prises par l'appelant saisis des points de fait et de droit précédemment tranchés par le premier juge et ne peuvent arbitrairement modifier les termes du débat en particulier la cause (cass. Cir. 29 mars 1963 Bull. Cass. 1963. 2.220).
Attendu que ce moyen en sa première branche est sans intérêt, qu'en effet le Tribunal Supérieur de droit local motive suffisamment sa décision lorsque se des constatations il résulte que l'objet de la demande en justice n'existe plus et qu'il ne peut plus faire l'objet d'un contrat de vente; qu'en prononçant la nullité de cette vente et le remboursement du prix sans que les parties ne le requièrent le Tribunal Supérieur de droit local n'a décidé que surabondamment;
Attendu que le même moyen en sa seconde branche doit également être écarté, que préalablement au décret du 20 mai 1955 portant Régime foncier, la distinction était faite entre l'Etat propriétaire des terres et l'Etat propriétaire selon les règles du code civil ou du régime de l'immatriculation; que le tribunal Supérieur de droit local pouvant ignorer en l'espèce la présence d'un titre foncier, résultat de la procédure d'immatriculation, faisant de l'Etat le seul et véritable propriétaire auquel il ne pouvait plus être opposé des droits réels qui s'exerceraient sur son bien et qui n'émaneraient pas de lui, qu'il ne peut être fait grief à cette juridiction de relever d'office le caractère de bien immatriculé qui s'attache à l'immeuble supportant des droits réels coutumiers, objet de litige, d'en déduire que seul l'Etat pouvait le grever d'un droit d'habitation par la délivrance d'un permis d'habiter dont la date et le bénéficiaire importent peu; que ce faisant le tribunal Supérieur de droit local n'a ni dénaturé la cause ni violé les articles 24 et 83 du décret du 3 décembre 1931;
Sur le 4ème moyen tiré de la contradiction et du défaut de motifs, violation de l'article 83 du décret du 3 décembre 1931.
En ce que le Tribunal déclare que la vente intervenue entre AMOUSSOU Edmond et HODONOU Rigobert est nulle comme portant sur la chose d'autrui sans en décider autant de la vente intervenue entre ALAGBE et YAHOUEDEHOU .
Alors qu'il résulte des motifs du jugements et des documents de la cause que seul l'Etat Français était propriétaire du terrain immatriculé à son nom;
et sur le 5ème moyen pris de l'insuffisance de motif, manque de base légale, violations des articles 3, 4, 5, 6 et 9 alinéa 3 du décret du 20 mai 1955;
En ce que le tribunal a déclaré que le fait par l'Etat Français d'avoir immatricule le terrain à son nom purgeait ledit terrain de tous les droits coutumiers antérieurs et faisait de HODONOU Rigobert un occupant sans droit ni titre;
Alors qu'il résulte au contraire
de la lecture des articles sus-visés que la loi du 20 mai 1933 loin de purger les terrains immatriculés au nom de l'Etat des droits coutumiers dont ils étaient grevés, confirme lesdits droits;
Attendu qu'il est superflu de se prononcer sur ces deux moyens;
PAR CES MOTIFS;
Reçoit en la forme et rejette au fond le pourvoi formé par HODONOU Rigobert contre l'arrêt rendu le 9 octobre 1958 par le Tribunal Supérieur de droit local de Cotonou.
Met les dépens à la charge de HODONOU Rigobert.
Ordonne la notification du présent arrêt au Procureur Général près la Cour d'Appel ainsi qu'aux parties;
Ordonne la transmission en retour du dossier au Parquet Général près la Cour d'Appel de Cotonou;
Ainsi fait et délibéré par la Cour Suprême (Chambre Judiciaire) composée de Messieurs:
Edmond MATHIEU, Président de la Chambre Judiciaire, PRESIDENT;
Gaston FOURN et Frédéric HOUNDETON, CONSEILLERS.
Et prononcé à l'audience publique du vendredi sept janvier mil neuf cent soixante douze, la Chambre étant composée comme il est dit ci-dessus en présence de:
Monsieur Grégoire GBENOU, PROCUREUR GENERAL;
Et de Maître Honoré GERO AMOUSSOUGA, GREFFIER EN CHEF.
Et ont signé:
Le Président Le Rapporteur Le Greffier en Chef
E. MATHIEU F. HOUNDETON H. GERO AMOUSSOUGA
