Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société Chemin des Crêtes a demandé au tribunal administratif de Bastia de condamner la commune de Porto-Vecchio à lui verser la somme de 543 809,32 euros en réparation du préjudice résultant de la délivrance par son maire, le 9 août 2012, d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel positif illégal.
Par un jugement n° 2100825 du 2 mai 2023, le tribunal administratif de Bastia a condamné la commune de Porto-Vecchio à verser à la société Chemin des Crêtes une somme de 381 207,79 euros.
Procédure devant la Cour :
Par une requête, enregistrée le 2 juin 2023, la commune de Porto-Vecchio, représentée par Me Gilliocq, demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 2100825 du 2 mai 2023 du tribunal administratif de Bastia ;
2°) à titre principal, de rejeter les conclusions de première instance de la société Chemin des Crêtes ;
3°) à titre subsidiaire, de condamner l'Etat à la garantir pour la totalité des condamnations prononcées à son encontre ;
4°) de mettre à la charge de la société Chemin des Crêtes la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le jugement attaqué est entaché d'une insuffisance de motivation en ce que le tribunal n'a pas répondu aux moyens tirés de l'absence de lien de causalité entre l'illégalité du certificat d'urbanisme de 2012 et les préjudices tenant à l'acquisition du terrain, alors que la requérante avait obtenu un permis de construire purgé de tout recours, et qu'il n'a pas non plus répondu au moyen tiré de la qualité de professionnelle de l'immobilier de la société Chemin des Crêtes ;
- le tribunal administratif de Bastia ne pouvait entrer en voie d'indemnisation en l'absence de lien de causalité suffisamment direct entre l'illégalité du certificat d'urbanisme de 2012 et les préjudices allégués ;
- la société Chemin des Crêtes a commis une imprudence fautive dès lors qu'en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, elle ne pouvait ignorer que la localisation du site à proximité de la mer entraînait des restrictions liées à l'application de la loi littoral, et qu'elle a pris le risque de laisser périmer une autorisation d'urbanisme devenue définitive ;
- à titre subsidiaire, seuls seront indemnisés les préjudices justifiés et en lien direct avec l'illégalité alléguée ;
- l'Etat doit être condamné à la garantir des condamnations prononcées à son encontre à raison de la faute commise par son représentant et ses services, ayant pris position à son égard en faveur d'une application erronée de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme pendant plusieurs années, et en raison de sa qualité de coauteur des décisions d'urbanisme.
Par un mémoire en défense, enregistré le 15 novembre 2023, le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires conclut au rejet de l'appel en garantie de la commune de Porto-Vecchio.
Il fait valoir qu'aucune faute ne saurait être reprochée aux services de l'Etat.
Un courrier du 3 novembre 2023 adressé aux parties en application des dispositions de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative, les a informées de la période à laquelle il était envisagé d'appeler l'affaire à l'audience et leur a indiqué la date à partir de laquelle l'instruction pourrait être close, dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l'article R. 613-1 et le dernier alinéa de l'article R. 613-2 du même code.
Par une ordonnance du 18 décembre 2023, la clôture de l'instruction a été prononcée avec effet immédiat, en application du dernier alinéa de l'article R. 613-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative ;
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Martin,
- les conclusions de Mme Balaresque, rapporteure publique,
- et les observations de Me Giorsetti, substituant Me Gilliocq, représentant la commune de Porto-Vecchio.
Considérant ce qui suit :
1. Le maire de Porto-Vecchio a délivré le 9 août 2012 à la SCP Crespin-Quilichini un certificat d'urbanisme déclarant réalisable la construction d'une maison sur les parcelles constituant le lot n° 3 du lotissement " Le Parc des îles ", autorisé par un permis d'aménager délivré le 11 février 2011 à la SCI le Parc des Iles, situé lieudit " Tagli di Mezzo " sur le territoire de cette commune. Le 29 janvier 2013, le maire a délivré à la société Chemin des Crêtes un permis de construire une maison et une piscine sur ce même terrain, dont elle a fait l'acquisition par acte authentique du 5 février 2013. La société n'a pas mis en œuvre ce permis pendant sa durée de validité. Sa demande de transfert de ce permis à un tiers a été rejetée par un arrêté du 28 décembre 2017 du maire de la commune de Porto-Vecchio, en raison de sa caducité. Par arrêté du 29 janvier 2018, le maire a également rejeté la demande de permis de construire présentée par ce tiers sur ce même terrain, au motif que le projet méconnaissait l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme. A la suite d'une seconde demande de l'intéressé, le maire a une nouvelle fois refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité, par arrêté du 21 novembre 2018. Le 9 avril 2021, la société Chemin des Crêtes a présenté une demande préalable d'indemnisation à la commune de Porto-Vecchio, que cette dernière a rejetée par une décision du 2 juin 2021. Saisi par la société Chemin des Crêtes, le tribunal administratif de Bastia, par jugement du 2 mai 2023, a condamné la commune de
Porto-Vecchio à lui verser une somme de 381 207,79 euros et a rejeté les conclusions d'appel en garantie de l'Etat présentées par la commune. Cette dernière relève appel de ce jugement dans la présente instance.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Aux termes des dispositions de l'article L. 9 du code de justice administrative : " Les jugements sont motivés ".
3. Il résulte des motifs mêmes du jugement attaqué que le tribunal administratif n'a pas omis de répondre aux moyens et arguments opposés en défense par la commune de
Porto-Vecchio et tirés, d'une part, de l'absence de lien de causalité entre l'illégalité du certificat d'urbanisme de 2012 et les préjudices tenant à l'acquisition du terrain, alors que la requérante avait obtenu un permis de construire purgé de tout recours, et, d'autre part, de la qualité de professionnelle de l'immobilier de la société Chemin des Crêtes, qu'ils ont examinés et auxquels ils ont apporté une réponse suffisamment précise aux points 5, 6 et 8 du jugement attaqué. Par suite, le moyen tiré de l'insuffisante motivation du jugement attaqué doit être écarté.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
En ce qui concerne le principe de la responsabilité :
4. D'une part, aux termes de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, dans sa version applicable à la date de délivrance du certificat d'urbanisme du 9 août 2012 :
" Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée : / (...) b) Indique (...), lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. (...) ". La délivrance par les services d'une commune de renseignements d'urbanisme inexacts ou incomplets, qui notamment omettraient l'existence d'une circonstance de nature à compromettre les conditions de vente d'un bien immobilier, est susceptible de constituer une faute de service et d'engager à ce titre la responsabilité de la collectivité en raison des préjudices directement imputables à cette faute.
5. D'autre part, aux termes du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme, alors applicable à la date de délivrance du certificat d'urbanisme du 9 août 2012 : " L'extension de l'urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement. (...) ". Il résulte de ces dispositions que les constructions peuvent être autorisées dans les communes littorales en continuité avec les agglomérations et villages existants, c'est-à-dire avec les zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions, mais que, en revanche, aucune construction ne peut être autorisée, même en continuité avec d'autres, dans les zones d'urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages.
6. Il résulte de l'instruction, et n'est au demeurant pas contesté, que le terrain acquis par la société Chemin des Crêtes le 5 février 2013 est situé dans un secteur composé d'un habitat épars qui ne saurait être regardé comme constituant un village ou une agglomération au sens des dispositions précitées alors en vigueur du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme. Ainsi, aucune construction ne peut y être autorisée. Par suite, c'est à bon droit que les premiers juges ont estimé que le certificat d'urbanisme pré-opérationnel positif du
9 août 2012 est entaché d'illégalité en ce qu'il a indiqué à son destinataire qu'était réalisable l'opération de construction envisagée, ce que l'appelante ne conteste au demeurant pas, et que cette faute engage la responsabilité de la commune de Porto-Vecchio.
En ce qui concerne la faute de la victime :
7. D'une part, outre que la qualité de professionnelle de l'immobilier de la société Chemin des Crêtes ne permet pas, à elle seule, d'en déduire qu'elle ne pouvait ignorer que le terrain en cause était assujetti à des restrictions résultant de sa situation à proximité de la mer, entrainant l'application des dispositions de la loi littoral, il résulte de l'instruction non seulement, ainsi qu'il a été dit, qu'à la date d'acquisition du terrain en cause, un certificat d'urbanisme positif avait été délivré le 9 août 2012, en application de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, par le maire de Porto-Vecchio, mais également que ce certificat mentionnait que le terrain pouvait être utilisé pour la construction d'une maison d'habitation d'une surface de plancher de 583 mètres carrés en R+1 et d'une piscine, et qu'il était mentionné dans l'acte authentique d'acquisition du terrain. En outre, il résulte de l'instruction qu'à cette même date, un permis de construire sur le lot n° 7 du même lotissement avait déjà été délivré par le maire de la commune de Porto-Vecchio le 11 octobre 2012. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, cette dernière n'est pas fondée à soutenir qu'en faisant l'acquisition du terrain dont il s'agit, la société Chemin des Crêtes aurait commis une imprudence.
8. D'autre part, s'il est constant que la société Chemin des Crêtes n'a pas exécuté le permis de construire du 29 janvier 2013 pendant sa durée de validité, une telle circonstance ne saurait, par elle-même, être regardée comme constitutive d'une imprudence fautive.
9. Par suite, la commune de Porto-Vecchio n'est pas fondée à soutenir que la société Chemin des Crêtes aurait commis des fautes exonératoires de responsabilité. Cette responsabilité n'est toutefois susceptible d'être engagée que s'il existe un lien de causalité suffisamment direct entre la faute commise, tirée de la délivrance d'un certificat d'urbanisme illégal, et les préjudices dont la victime entend obtenir réparation.
En ce qui concerne le lien de causalité entre la faute de la commune de
Porto-Vecchio et les préjudices :
10. En premier lieu, s'il résulte de l'instruction qu'un permis de construire a été délivré le 29 janvier 2013 à la société Chemin des Crêtes, il n'est pas établi que cet acte lui aurait été notifié avant le 5 février suivant, date à laquelle cette société a fait l'acquisition du terrain en cause, par un acte authentique qui ne mentionne pas l'existence de ce permis. En revanche, et ainsi qu'il a été dit, cet acte mentionnait expressément le certificat d'urbanisme du 9 août 2012, qui a donné à la société Chemin des Crêtes une assurance suffisante de la constructibilité de ce terrain pour qu'elle en poursuive l'acquisition. Il existe ainsi un lien de causalité direct entre les renseignements d'urbanisme figurant dans ce certificat d'urbanisme et le dommage subi par la société Chemin des Crêtes, tiré de ce qu'elle a acheté cette parcelle en la croyant, à tort, constructible. Toutefois, il est constant que, malgré l'obtention du permis de construire précité, la société Chemin des Crêtes a, pour des raisons qui lui sont propres, choisi de ne pas user de ses droits à construire. Ce faisant, le préjudice dont elle demande la réparation résulte également directement de ce choix dès lors que la réalisation de ladite maison d'habitation, qui est à l'origine de l'acquisition du terrain en cause, aurait rendu sans objet la présente demande contentieuse. Au vu de ces éléments, il y a lieu de fixer à 50 % la part des conséquences dommageables imputables aux fautes commises par la commune de Porto-Vecchio et qui doit donc être laissée à sa charge.
11. En deuxième lieu, il résulte de l'instruction que la société Chemin des Crêtes a acquis le terrain d'assiette du projet pour une somme de 430 000 euros, et que la valeur vénale de ce terrain a été fixée à un montant non contesté de 82 600 euros en tenant compte de l'estimation réalisée par un professionnel de l'immobilier à la demande de la commune. Il en résulte pour cette société un préjudice, qui ne résulte pas de la perte de chance de pouvoir vendre son terrain au prix d'un terrain constructible, mais de la différence entre le prix d'acquisition de ce terrain et sa valeur réelle, à hauteur d'un montant de 347 400 euros. Compte tenu du partage arrêté au point précédent, la somme mise à la charge de la commune par le tribunal administratif doit être ramenée à un montant de 173 700 euros.
12. En troisième lieu, c'est à bon droit que les premiers juges ont condamné la commune de Porto-Vecchio à indemniser la société Chemin des Crêtes au titre des charges de copropriété entre 2018 et 2022, charges qu'elle n'aurait pas engagées si, ainsi qu'il a été dit au point 10, le certificat d'urbanisme du 9 août 2012 ne lui avait pas donné une assurance suffisante de la constructibilité du terrain pour en poursuive l'acquisition. Toutefois, compte tenu du partage arrêté au point 10, la somme mise à la charge de la commune par le tribunal administratif doit être ramenée à un montant de 8 004 euros.
13. En revanche et en quatrième lieu, la commune de Porto-Vecchio est fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Bastia l'a condamnée à verser la somme de 1 800 euros en remboursement de frais de géomètres, dès lors qu'il ne résulte nullement de l'instruction ni n'a été établi par la société Chemin des Crêtes en première instance que ces frais, qui résultent d'une facture établie le 3 mai 2012, trouveraient leur origine dans l'illégalité entachant le certificat d'urbanisme du 9 août 2012.
14. En cinquième lieu, la commune de Porto-Vecchio est également fondée à soutenir que c'est à tort que les premiers juges l'ont condamnée à indemniser la société Chemin des Crêtes au titre de la redevance d'archéologie préventive et de la taxe d'aménagement pour les années 2014 et 2015, dès lors que les sommes versées à ce titre trouvent leur origine exclusive dans le permis de construire, dont l'illégalité n'est pas invoquée, qui lui a été délivré le 29 janvier 2013 et non dans le certificat d'urbanisme du
9 août 2012.
15. Il résulte de tout ce qui précède que le montant de l'indemnité allouée à la société Chemin des Crêtes par le tribunal administratif de Bastia doit être ramené à la somme de 181 704 euros.
Sur les conclusions d'appel en garantie :
16. Outre que les dispositions citées au point 4 de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme ne confèrent pas à l'Etat la qualité de co-auteur du certificat d'urbanisme délivré le 9 août 2012, il ne résulte pas de l'instruction ni n'est établi par la commune de
Porto-Vecchio qu'à la date à laquelle le certificat d'urbanisme illégal a été pris, les services de l'Etat auraient adopté une position, expressément portée à sa connaissance, tendant à ne pas remettre en cause la constructibilité des lots appartenant au lotissement " Le Parc des îles " par application des dispositions citées au point 5, alors en vigueur, du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme. Par suite, la commune de Porto-Vecchio n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bastia a rejeté ses conclusions subsidiaires d'appel en garantie de l'Etat.
Sur les frais liés au litige :
17. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par la commune de Porto-Vecchio sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D É C I D E :
Article 1er : La somme de 381 207,79 euros que la commune de Porto-Vecchio a été condamnée à verser à la société Chemin des Crêtes, par l'article 1er du jugement n° 2100825 du tribunal administratif de Bastia du 2 mai 2023, est ramenée à 181 704 euros.
Article 2 : Le surplus des conclusions de la commune de Porto-Vecchio est rejeté.
Article 3 : Le jugement n° 2100825 du tribunal administratif de Bastia du 2 mai 2023 est réformé en ce qu'il a de contraire à l'article 1er.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Porto-Vecchio, à la société Chemin des Crêtes, et au ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires.
Copie en sera adressée au préfet de la Corse-du-Sud.
Délibéré après l'audience du 26 mars 2024 où siégeaient :
- M. Marcovici, président,
- M. Revert, président assesseur,
- M. Martin, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 9 avril 2024.
N° 23MA01383 2
