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§ Commission de la Capitale Nationale c. Hobbs, [1970] R.C.S. 337 (27 janvier 1970)

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Sens de l'arrêt : L’appel doit être accueilli

Numérotation :

Référence neutre : [1970] R.C.S. 337 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1970-01-27;.1970..r.c.s..337 ?

Analyses :

Expropriation - Montant de l’indemnité - Valeur marchande - Valeur particulière pour le propriétaire - Preuve de cette valeur.

Le terrain de l’intimé qui a été exproprié par la commission appelante occupait une superficie de 90 acres environ. Il s’agissait d’un terrain non déboisé situé à quelque deux ou trois milles de la ferme de l’intimé. Sauf pour y couper du bois de chauffage, il n’en avait à peu près pas tiré parti jusqu’au moment où, en 1962, son fils et lui ont commencé à y construire un chemin en vue de la vente de lots pour des chalets. La partie du terrain qui borde le lac Curley est la seule à présenter quelque caractéristique spéciale et attrayante. Un plan préparé dans le but de subdiviser le terrain divisait cette partie du terrain bordant le lac en dix lots. La Cour de l’Échiquier a conclu que la valeur marchande du terrain était de $12,500, compte tenu de ses particularités et possibilités aussi bien que de ses avantages et de ses inconvénients. Elle a ensuite adjugé une somme supplémentaire de $7,500 à titre de valeur pour le propriétaire. Dans le présent pourvoi, la Commission ne conteste pas l’estimation de la valeur marchande du terrain qui a été faite en se fondant sur des ventes semblables effectuées soit avant, soit après la date de l’expropriation. Elle prétend toutefois que la Cour a fait une erreur en droit et en fait en adjugeant une indemnité supplémentaire de $7,500.

Arrêt: L’appel doit être accueilli.

S’il est allégué qu’un bien a pour son propriétaire une valeur supérieure à sa valeur marchande, c’est ce dernier qui doit prouver les faits démontrant cette valeur, laquelle doit être appréciable en argent. Il lui faut prouver que certaines caractéristiques du terrain exproprié lui confèrent, pour son propriétaire, une valeur particulière du point de vue économique; aucune valeur ne peut être attribuée à l’attachement sentimental du propriétaire à son bien. Rien dans la

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preuve ne justifiait l’adjudication d’un montant additionnel à titre de «valeur pour le propriétaire». Même si, comme a conclu la Cour de l’Échiquier, cette terre constituait pour le propriétaire et sa famille «une source de profits, d’activités récréatives et de délassement», l’estimation qu’elle a faite de la valeur marchande tenait déjà compte de tous ces facteurs qui ne lui confèrent, pour le propriétaire, aucune valeur au-delà de celle qu’elle aurait pour quiconque en ferait le même usage.


Parties :

Demandeurs : Commission de la Capitale Nationale
Défendeurs : Hobbs

Texte :

Cour Suprême du Canada

Commission de la Capitale Nationale c. Hobbs, [1970] R.C.S. 337

Date: 1970-01-27

La Commission de la Capitale Nationale Appelante;

et

Lloyd Hobbs Intimé.

1969: les 11 et 12 décembre; 1970: le 27 janvier.

Présents: Le Juge en Chef Cartwright et les Juges Abbott, Martland, Ritchie et Pigeon.

EN APPEL DE LA COUR DE L’ÉCHIQUIER DU CANADA

APPEL d’un jugement du Président Jackett de la Cour de l’Échiquier du Canada, en matière d’expropriation. Appel accueilli.

Paul Ollivier, c.r., et Eileen Mitchell Thomas, c.r., pour l’appelante.

Paul Martineau, c.r., pour l’intimé.

Le jugement de la Cour a été rendu par

LE JUGE ABBOTT — Le pourvoi est à l’encontre d’un jugement du Président de la Cour de l’Échiquier du Canada, daté du 15 mai 1969, adjugeant une indemnité de $20,000 à l’intimé pour l’expropriation, le 10 février 1965, d’un terrain situé dans le parc de la Gatineau.

Le terrain exproprié est décrit comme suit: le lot 16A, rang VIII, canton d’Onslow, comté de Pontiac; d’une superficie de 90.718 acres, il est situé à environ trente-cinq milles au nord‑ouest d’Ottawa et à un mille environ au nord d’un chemin vicinal communément appelé «Steele Line» (montée Steele). Jusqu’en 1962, seul un chemin de forêt ou d’hiver menait de la montée Steele à cette terre. En 1962, l’intimé et son fils ont entrepris la construction d’une route permettant d’y accéder en camion ou en automobile.

Cette terre, décrite dans le jugement de première instance comme non déboisée, est située à environ deux ou trois milles à l’est et au nord d’une ferme de 200 acres que l’appelant exploite du côté sud de la montée Steele, sur le lot 13A, rang VI.

Pour cause de maladie, l’intimé, Lloyd Hobbs, n’a pas témoigné au procès, mais Mme Hobbs a déposé que cette terre non déboisée avait été acquise du père de M. Hobbs, en 1941, et qu’avant l’expropriation ils avaient formé le projet de le subdiviser en lots pour des chalets. Un plan

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préparé à cette fin divisait la partie du terrain bordant le lac Curley en dix lots. Le 22 octobre 1964, soit quatre mois avant l’expropriation, l’intimé les annonçait comme étant à vendre. Il en a vendu un à son fils, Garland Hobbs, au prix de $500, et un autre à la sœur de Mme Hobbs, au prix de $1,000. Il n’a effectué aucune autre vente.

Après une étude attentive de la preuve, le Président a conclu que la valeur marchande du terrain exproprié, qui occupe une superficie de quatre-vingt-dix acres environ, était de $12,500, compte tenu de ses particularités et possibilités aussi bien que de ses avantages et de ses inconvénients. Il a ensuite adjugé une somme supplémentaire de $7,500 à titre de valeur pour le propriétaire et il a fixé l’indemnité à $20,000.

Dans le présent pourvoi, l’appelante ne conteste pas l’estimation à $12,500 de la valeur marchande du terrain que le Président a faite en se fondant sur des ventes semblables effectuées soit avant, soit après la date de l’expropriation. Elle prétend toutefois qu’il a fait une erreur en droit et en fait en adjugeant à l’intimé une indemnité supplémentaire de $7,500.

Les principes à suivre dans le calcul de l’indemnité en des affaires de ce genre ont retenu l’attention de cette Cour dans plusieurs décisions antérieures, notamment: Diggon-Hibben, Limited c. Le Roi[1]; Woods Manufacturing Company Limited c. Le Roi[2]; Gagetown Lumber Co. Ltd. c. Le Roi[3]. Il serait inutile de les reprendre en détail. En règle générale, un propriétaire a droit à la valeur que son bien a pour lui, en prenant comme base de calcul l’utilisation la meilleure et la plus profitable. Cela peut être la valeur marchande, mais cela peut être davantage dans les cas où, pour une raison quelconque, le terrain a pour celui qui le possède une valeur qu’il n’aurait pour aucun autre qui en ferait le même usage.

S’il est allégué qu’un bien a pour son propriétaire une valeur supérieure à sa valeur marchande, c’est ce dernier qui doit prouver les faits démontrant cette valeur, laquelle doit être

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appréciable en argent. Il ne suffit pas que le réclamant déclare qu’il serait prêt à payer une certaine somme plutôt que de se départir de son bien. Il lui faut prouver que certaines caractéristiques du terrain exproprié lui confèrent, pour son propriétaire, une valeur particulière du point de vue économique; aucune valeur ne peut être attribuée à l’attachement sentimental du propriétaire à son bien.

En toute déférence, je suis d’avis que ces principes n’ont été ni suivis, ni appliqués dans la présente affaire.

L’immeuble exproprié est un terrain non déboisé situé à quelque deux ou trois milles de la ferme de l’intimé. Sauf pour y couper du bois de chauffage, il n’en avait à peu près pas tiré parti jusqu’au moment où, en 1962, son fils et lui ont commencé à y construire un chemin en vue de la vente de lots pour des chalets. La partie du terrain qui borde le lac Curley est la seule à présenter quelque caractéristique spéciale et attrayante. Le Président a noté que lors de l’expropriation le prix moyen des lots non déboisés était de $100 l’acre. Mais, prenant en considération ce qu’il a décrit comme [TRADUCTION] «son fort potentiel en lots pour des chalets au lac Curley et à son propre petit lac, de même que sa proximité du lac Lapêche», le Président a trouvé que le terrain exproprié [TRADUCTION] «avait une valeur bien supérieure à celle de $100 l’acre, prix payé cette année-là pour des terrains situés côté montagne et ne jouissant pas des mêmes caractéristiques» et il en a fixé la valeur à $140 l’acre, soit $12,500. Une telle valeur marchande englobe également les frais d’arpentage et d’amélioration du chemin d’accès, encourus par l’intimé.

Ayant ainsi fixé à la somme de $12,500 la valeur marchande de la propriété, rien dans la preuve ne justifiait l’adjudication d’un montant additionnel de $7,500 à titre de «valeur pour le propriétaire». Même si, comme a conclu le Président, cette terre constituait pour le propriétaire et sa famille [TRADUCTION] «une source de profits, d’activités récréatives et de délassement», l’estimation qu’il a faite de la valeur marchande tenait déjà compte de tous ces facteurs qui ne lui confèrent, pour le propriétaire, aucune valeur au-delà de celle qu’elle aurait pour quiconque en ferait le même usage.

[Page 341]

Je suis d’avis d’accueillir le pourvoi et de modifier la décision de la Cour de l’Échiquier du Canada de façon que les paragraphes 2 et 3 se lisent comme suit:

2. Le montant de l’indemnité à payer en raison de l’expropriation des immeubles ci‑dessus mentionnés et des dommages en résultant est par les présentes fixé à $12,500.

3. Le défendeur aura droit, sur délivrance à la demanderesse de bonnes et valables quittances de tous privilèges, charges, réclamations ou servitudes de nature quelconque qui pouvaient grever lesdits immeubles à la date de l’expropriation (sauf les droits de passage qui pouvaient alors exister en faveur de propriétés adjacentes) de recevoir de la demanderesse la somme de $12,500 avec intérêt à 5 pour cent l’an à compter du 10 février 1965.

A l’audition du présent pourvoi, l’appelante a déclaré que, vu la situation de l’intimé, elle est prête à consentir que celui-ci recouvre ses dépens en cette Cour et en la Cour de l’Échiquier.

Appel accueilli.

Procureur de l’appelante: D.S. Maxwell, Ottawa.

Procureur de l’intimé: P.A. Martineau, Hull.

[1] [1949] R.C.S. 712, [1949] 4 D.L.R. 785, 64 C.R.T.C. 295.

[2] [1951] R.C.S. 504, 67 C.R.T.C. 87, [1951] 2 D.L.R. 465.

[3] [1957] R.C.S. 44, 6 D.L.R. (2d) 657.

Proposition de citation de la décision: Commission de la Capitale Nationale c. Hobbs, [1970] R.C.S. 337 (27 janvier 1970)

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Origine de la décision

Date de la décision : 27/01/1970
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