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§ Vaughan Construction Co. c. Ministre du Revenu National, [1971] R.C.S. 55 (26 juin 1970)

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Sens de l'arrêt : L’appel doit être rejeté

Numérotation :

Référence neutre : [1971] R.C.S. 55 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1970-06-26;.1971..r.c.s..55 ?

Analyses :

Revenu - Impôt sur le revenu - Bénéfice par suite de l’expropriation d’une propriété - S’agit-il d’un revenu ou d’un capital - Année d’imposition - Loi de l’impôt sur le revenu, S.R.C. 1952, c. 148, art. 139(1)(e).

L’appelante, constituée en 1943 avec des pouvoirs étendus en matière d’opérations immobilières, avait pour seul actionnaire son président, V, un spéculateur en biens immeubles. En 1954, en échange d’une propriété qu’elle avait acquise en 1953, l’appellante a reçu de M la propriété Bellevue et une somme de $33,000. M avait acheté la propriété Bellevue à la ville d’Halifax mais le contrat était sujet à une obligation de bâtir ou, à défaut, de rétrocéder le terrain à la ville. Le 4 août 1955, cette propriété a été expropriée par la province de la Nouvelle-Écosse. En 1957, la Cour saisie de la demande d’indemnité a fixé l’indemnité totale à $280,000 et a déclaré que l’appelante avait droit de bénéficier immédiatement d’au moins $87,520 avec intérêt. Cette somme a été de fait payée à l’appelante cette année-là. (Lorsque cette Cour a procédé à la répartition finale en 1961, elle n’a pas modifié la somme en question.) Le Ministre soutient que le bénéfice réalisé par suite de l’expropriation était un revenu imposable pour l’année 1957. Contrairement à l’opinion de la Commission d’appel de l’impôt, la Cour de l’Échiquier a statué que le bénéfice représentait un bénéfice provenant d’une entreprise aux termes de l’art. 139(1)(e) de la Loi de l’impôt sur le revenu, pour l’année d’imposition 1957. Le contribuable en appela à cette Cour.

Arrêt: L’appel doit être rejeté.

Le point de départ incontestable c’est que V était un spéculateur en biens immeubles, et l’interposition de l’appelante en tant que propriétaire de la propriété n’a pas modifié ce facteur. L’appelante n’a fait aucune démarche pour subdiviser le terrain, n’a élaboré aucun plan de construction, n’a pas engagé d’architecte ni tâché d’obtenir les services

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d’un constructeur ou d’un entrepreneur, n’a pas cherché de locataires éventuels pour quelques bâtiments à ériger sur la propriété et n’a pas essayé de pourvoir au financement du coût de bâtiments éventuels, ses propres fonds étant insuffisants. N’importe laquelle de ces étapes aurait mieux cadré avec un dessein sincère de placement qu’une simple déclaration d’intention; et les cinq mois qui se sont écoulés avant que l’expropriation paraisse imminente auraient dû amplement suffire pour donner quelque indication objective sur les fins alléguées. En raison du fardeau de la preuve qui repose sur l’appelante, aucun motif ne permet d’attaquer la conclusion de la Cour de l’Échiquier sur l’assujettissement à l’impôt.

En appliquant le principe énoncé dans M.R.N. c. Benaby Realties Ltd., [1968] R.C.S. 12, aucun montant de l’indemnité n’était exigible jusqu’à l’ordonnance rendue en 1957, et par conséquent, le gain était imposable à bon droit pour l’année 1957.


Parties :

Demandeurs : Vaughan Construction Co.
Défendeurs : Ministre du Revenu National

Texte :

Cour Suprême du Canada

Vaughan Construction Co. c. Ministre du Revenu National, [1971] R.C.S. 55

Date: 1970-06-26

Vaughan Construction Company Limited Appelante;

et

Le Ministre du Revenue national Intimé.

1970: les 8 et 9 juin; 1970: le 26 juin.

Présents: Les Juges Martland, Judson, Ritchie, Pigeon et Laskin.

EN APPEL DE LA COUR DE L’ÉCHIQUIER DU CANADA

APPEL d’un jugement du Juge Thurlow de la Cour de l’Échiquier du Canada[1], en matière d’impôt sur le revenu. Appel rejeté.

E.D. Fulton, c.r., et E. Beaudin, pour l’appelante.

G.W. Ainslie, c.r., et M.J. Bonner, pour l’intimé.

Le jugement de la Cour a été rendu par

LE JUGE LASKIN — Ce pourvoi en matière fiscale interjeté par la compagnie appelante constitue un chapitre, probablement le dernier, de la chronique de sa propriété Bellevue, à Halifax, que la Province de la Nouvelle-Écosse a expropriée le 4 août 1955. Les procédures antérieures relatives à l’expropriation et à la répartition de l’indemnité, sont exposées en détail dans le jugement de la Cour suprême de la Nouvelle-Écosse in banco dans Vaughan Construction Co. Ltd. c. Halifax[2] et dans le jugement de cette Cour dans Halifax c. Vaughan Construction Co. Ltd.[3] qui a accueilli un pourvoi à l’encontre du jugement de la Cour suprême de la Nouvelle-Écosse in banco[4]. Dans le

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présent pourvoi, il s’agit de déterminer en premier lieu si le bénéfice réalisé par suite de l’expropriation est imposable et en deuxième lieu (si le bénéfice est un revenu imposable), quelle est l’année ou quelles sont les années à considérer comme l’année d’imposition.

En troisième lieu, l’appelante a allégué que le Juge Thurlow a erronément écarté certains extraits de l’interrogatoire préalable de Bernard J. Vaughan, président de l’appelante qu’elle a demandé à verser au dossier comme faisant corps avec d’autres extraits mis en preuve par l’avocat du Ministre. D’après l’appelante, les extraits écartés étaient nécessaires à une évaluation équitable de la preuve découlant de l’interrogatoire préalable et éclairaient la position de l’appelante, selon laquelle la propriété constituait un placement. A l’audition de ce pourvoi, cette Cour a jugé cette prétention non fondée parce qu’on n’avait établi aucun motif pour lequel cette Cour devrait réviser l’appréciation du Juge de première instance. Je n’ai donc rien à ajouter sur ce point.

Contrairement à l’opinion de la Commission d’appel de l’impôt, le Juge Thurlow a statué que le bénéfice réalisé sur l’expropriation de la propriété Bellevue représentait un bénéfice provenant d’une entreprise aux termes de l’art. 139(1)(e) de la Loi de l’impôt sur le revenu. Il a aussi statué que le Ministre avait à bon droit procédé à une nouvelle cotisation de l’appelante en ajoutant $2,980.50 à son revenu pour l’année d’imposition 1957. Je suis d’accord avec ces deux conclusions pour les motifs suivants.

L’appelante, constituée en 1943 avec des pouvoirs étendus en matière d’opérations immobilières, avait pour seul actionnaire son président, Bernard J. Vaughan. Elle avait acquis la propriété Bellevue, d’une superficie de 2.19 acres, en vertu d’une entente conclue le 30 octobre 1954 avec Maritime Telegraph and Telephone Company Limited par laquelle cette dernière payait $33,000 à l’appelante et de plus recevait en échange la propriété de l’appelante, sise rue Howe, d’une superficie de 12.3 acres que l’appelante avait acquise en 1953. Pour l’année 1954, le revenu de l’appelante a subi une nouvelle cotisation en ce qui concerne le bénéfice prove-

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nant de la propriété de la rue Howe et il n’y a pas eu de pourvoi devant cette Cour à l’encontre des conclusions de la Commission d’appel de l’impôt et du Juge Thurlow, défavorables à l’appelante.

Maritime avait acheté la propriété Bellevue à la Ville d’Halifax; le contrat comportait certaines clauses par lesquelles Maritime s’engageait à bâtir ou, à défaut, a rétrocéder le terrain à la Ville, et aussi une clause qui interdisait de céder ou de louer l’immeuble, sans le consentement de la Ville avant la fin des travaux de construction prévus. Ce consentement était évidemment indispensable à l’appelante pour acheter l’immeuble; et la Ville avait subordonné son consentement à la condition, pour l’appelante, de passer un contrat comportant des clauses semblables à celles qui liaient Maritime. Les engagements entre la Ville et l’appelante d’une part et entre la Ville et Maritime d’autre part accusaient cependant une différence importante. Le contrat qui liait l’appelante à la Ville ne l’obligeait pas à obtenir le consentement de la Ville pour céder ou louer le terrain.

On ne peut soutenir que l’appelante n’avait pas le pouvoir de céder la propriété Bellevue, d’autant plus que les engagements avaient été pris par l’appelante et ses successeurs et ayants droit. Dans cette affaire, il n’est pas nécessaire de considérer si ces engagements liaient un cessionnaire parce que cette Cour a déjà déterminé dans son arrêt[5] que la Ville avait envers l’appelante le droit de réclamer une partie de l’indemnité d’expropriation. Il suffit donc de dire que le terrain pouvait être aliéné quoique grevé de certaines charges.

A l’appui de l’allégation que l’achat du terrain, compte tenu de l’obligation de bâtir, constituait un placement, on a soutenu que (1) l’appelante n’avait effectué aucune transaction immobilière de 1947 jusqu’à la date des transactions portant sur la propriété Bellevue et celle de la rue Howe; (2) l’expropriation étant un achat forcé par la Province ne pouvait être assimilée à une vente; (3) l’appelante avait conservé l’intention de construire des immeubles de rapport sur le terrain et l’expropriation avait contrarié cette intention;

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(4) la Province ayant manifesté son intention d’exproprier moins de cinq mois après l’achat de la propriété Bellevue par l’appelante, cette période était trop courte pour conclure que l’appelante détenait le terrain afin de le revendre à profit; (5) l’appelante avait en fait commencé la démolition des bâtiments déjà sur le terrain (avant d’avoir connaissance d’une expropriation éventuelle) afin de le dégager pour la construction de nouveaux immeubles; et (6) elle avait rejeté certaines propositions de tiers désireux d’acquérir la propriété. Finalement, on a soutenu que le Juge Thurlow, à la différence de la Commission d’appel de l’impôt, n’avait pas donné suffisamment de poids à la relation entre les facteurs déjà cités et l’obligation de bâtir, ou, à défaut, de rétrocéder l’immeuble à la Ville.

Sur la question principale, le point de départ incontestable c’est, comme le dit le Juge Thurlow, que Vaughan est un spéculateur en biens immeubles, et l’interposition de l’appelante en tant que propriétaire de Bellevue n’a pas modifié ce facteur. La propriété Bellevue était située dans une zone commerciale de choix, et même si l’appelante ne s’en est portée officiellement acquéreur que le 30 octobre 1954, une lettre adressée par Maritime à l’appelante au début du mois d’août 1954 a jeté les bases définitives de l’achat. Aux termes de l’entente intervenue entre l’appelante et la Ville, entente portant la même date que le contrat d’échange passé avec Maritime, l’appelante s’est engagée à (1) ériger sur le terrain un ou des bâtiments du type «première classe» selon la charte de la Ville d’Halifax; (2) commencer les travaux de construction aussitôt qu’il sera pratique de le faire après la signature du contrat d’engagement; et (3) avant le début des travaux, soumettre les plans d’ensemble de tout futur bâtiment ainsi qu’un plan de localisation sur le terrain. Malgré ces engagements, l’appelante n’a fait aucune démarche pour subdiviser le terrain, n’a élaboré aucun plan de construction, n’a pas engagé d’architecte ni tâché d’obtenir les services d’un constructeur ou d’un entrepreneur, n’a pas cherché de locataires éventuels pour quelques bâtiments à ériger sur la propriété et n’a pas essayé de pourvoir au financement du coût de bâtiments éventuels, ses propres fonds étant insuffisants.

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N’importe laquelle de ces étapes aurait mieux cadré avec un dessein sincère de placement qu’une simple déclaration d’intention; et les cinq mois qui se sont écoulés avant que l’expropriation paraisse imminente auraient dû amplement suffire pour donner quelque indication objective sur les fins alléguées. De plus, la preuve soumise au Juge Thurlow n’a pas démontré, quoi qu’on en ait dit en plaidoirie, la ferme résolution de posséder l’immeuble comme source de revenu. Je me reporte au dossier imprimé, pages 107 et 108 où Vaughan affirme qu’une subdivision contrarierait la vente du terrain, que l’achat constituait une sorte de spéculation, que ses plans comportaient la vente de lots et éventuellement la construction d’immeubles par l’appelante sur une portion du terrain et que par suite des constructions dans le secteur le terrain ne tarderait pas à se vendre en lots à bâtir.

En raison de ce qui précède, du fardeau de la preuve qui repose sur l’appelante, et en dépit de certaines affirmations de Vaughan quant à ses intentions de faire un placement, aucun motif ne permet d’attaquer la conclusion du Juge Thurlow sur l’assujettissement à l’impôt. Il est peut-être superflu d’ajouter qu’on ne saurait soustraire un gain à l’impôt pour la simple raison qu’il provient de l’expropriation d’un terrain.

Le point subsidiaire concernant l’année ou les années d’imposition se présente de la façon suivante. Le Juge Pottier, saisi de la demande d’indemnité, a dans une décision datée du 28 novembre 1956 fixé l’indemnité totale à $280,000, plus un intérêt de cinq pour cent à partir du 18 juin 1956, date de prise de possession, et il a de plus accordé une indemnité de cinq pour cent du fait de l’expropriation. Cependant, il a déclaré qu’il s’abstiendrait [TRADUCTION] «d’indiquer dans sa décision le titulaire de l’indemnité» et il a ajouté qu’il entendrait [TRADUCTION] «les parties sur ce point avant qu’une ordonnance soit signée». Après l’audition des parties le Juge a rendu, le 1er avril 1957, une décision dans laquelle il se reporte à une action pendante que la ville avait intentée relativement à la propriété Bellevue (il s’agit de l’action par laquelle la Ville réclamait en vertu du contrat un droit dans l’immeuble et, en conséquence, une

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partie de l’indemnité) et, de plus, déclare que le droit de l’appelante à la somme de $87,520 ne peut être mis en doute et qu’il signera une ordonnance enjoignant le paiement de ce montant, de l’intérêt proportionnel et de l’indemnité proportionnelle du fait de l’expropriation. La décision relative au reste de l’indemnité a été remise à plus tard.

En conséquence, le 4 juin 1957, une ordonnance a enjoint de payer à l’appelante les sommes indiquées et ses livres pour l’année 1957 font état d’un paiement reçu de la Province au montant de $96,415.27, versé en conformité de l’ordonnance. Par suite de procédures judiciaires subséquentes, le Juge Pottier s’est vu confier la détermination de la part de l’indemnité qui pouvait revenir à la Ville. Ni le jugement du Juge Pottier ni ceux des Cours d’appel y compris celui de cette Cour dont mention a déjà été faite, n’ont modifié la somme globale de $280,000 et on n’a jamais mis en doute le droit de l’appelante à bénéficier d’au moins $87,520 avec intérêt. La Province n’a pas interjeté appel de l’ordonnance du 4 juin 1957; et la décision finale de cette Cour quant à la répartition de l’indemnité entre l’appelante et la Ville n’a modifié la décision rendue à ce propos par le Juge Pottier le 27 avril 1959 qu’en adjugeant à la Ville $96,240 au lieu des $50,000 accordés par le Juge Pottier, et en retranchant l’indemnité du fait de l’expropriation. Sur le plan arithmétique, cette Cour a conservé l’adjudication provisoire de $87,520 au profit de l’appelante comme représentant la valeur du terrain cédé à Maritime en échange de ‘ la propriété Bellevue; et c’est la moitié du reste de l’indemnité totale de $280,000 qui a été adjugée à la Ville.

L’appelante fondait son administration financière sur la comptabilité d’exercice, et son argumentation se résume à ceci: quelle que soit l’année où il convient d’imposer le profit inclus dans la recette de $96,415.27 (que ce soit 1955, année de l’expropriation, ou 1956, lorsque l’indemnité totale a été déterminée, ou 1961, lorsque cette Cour a procédé à la répartition finale, ou 1962, lorsque la minute du jugement de cette Cour a été enregistrée), ce ne peut être 1957. L’importance du point vient de ce que le Minis-

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tre, en outre d’établir la nouvelle cotisation pour l’année d’imposition 1957, a cotisé de nouveau pour l’année d’imposition 1961 en ajoutant à titre de revenu la somme de $86,140 comme étant le reste du bénéfice réalisé sur l’expropriation. Ces deux nouvelles cotisations ont été faites une fois rendu et enregistré le jugement de cette Cour sur la répartition de l’indemnité.

En appliquant le principe énoncé dans le Ministre du revenu national c. Benaby Realties Ltd.[6] aux divers éléments de la présente affaire, je suis d’avis qu’aucun montant de l’indemnité n’était exigible jusqu’à l’ordonnance rendue par le Juge Pottier le 4 juin 1957. La somme qu’il a alors ordonné de payer (et qui, de fait, a été payée cette année-là) était, dans la mesure où elle représentait en partie un gain provenant de l’entreprise de l’appelante, imposable à bon droit pour l’année 1957. Puisque l’arrêt que cette Cour a rendu en 1961 n’a pas modifié la somme en question, je n’ai pas à considérer une situation où une modification aurait réduit la somme dont le paiement avait été ordonné en 1957. Cette Cour n’ayant pas été saisie de la nouvelle cotisation pour 1961, je n’en dirai rien.

Je suis d’avis de rejeter le pourvoi avec dépens.

Appel rejeté avec dépens.

Procureurs de l’appelante: Fulton, Cumming, Bird & Richards, Vancouver.

Procureur de l’intimé: D.S. Maxwell, Ottawa.

[1] [1968] 2 R.C. de 1’É. 126, [1968] C.T.C. 165, 68 D.T.C. 5099.

[2] (1958), 12 D.L.R. (2d) 159, 41 M.P.R. 19.

[3] [1961] R.C.S. 715, 30 D.L.R. (2d) 234, 46 M.P.R. 115.

[4] (1960), 25 D.L.R. (2d) 26, 44 M.P.R. 220.

[5] [1961] R.C.S. 715, 30 D.L.R. (2d) 234, 46 M.P.R. 115.

[6] [1968] R.C.S. 12, [1967] C.T.C. 418, 67 D.T.C. 5275, 64 D.L.R. (2d) 665.

Proposition de citation de la décision: Vaughan Construction Co. c. Ministre du Revenu National, [1971] R.C.S. 55 (26 juin 1970)

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Origine de la décision

Date de la décision : 26/06/1970
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