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§ Neider c. Carda of Peace River District Limited (Carda de Rivière-la-Paix Limitée), [1972] R.C.S. 678 (30 mars 1972)

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Sens de l'arrêt : L’appel doit être accueilli

Numérotation :

Référence neutre : [1972] R.C.S. 678 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1972-03-30;.1972..r.c.s..678 ?

Analyses :

Observance du dimanche - Vente de biens-fonds - Convention intervenue le dimanche - Signature des imprimés de cession en blanc - Acheteur insère de fausses dates et inscriptions - Demande en annulation - Loi sur le dimanche, S.R.C. 1952, c. 171, art. 4 - The Land Titles Act, R.S.A. 1955, c. 170, art. 67.

Pour acquérir d’un tiers certaines terres de culture et des lots dans un village de même que de la machinerie agricole, l’appelante a emprunté $19,400 de la compagnie intimée, à qui elle a consenti une hypothèque de $14,065 sur les terres. Elle a garanti le solde en accordant à l’intimée un nantissement de $5,335 sur la machinerie. Étant en retard dans ses paiements et étant menacée de poursuites judiciaires, l’appelante a eu une entrevue avec les administrateurs de l’intimée un dimanche et c’est là que fut conclue une convention comportant la vente par l’appelante, à l’intimée, de ses terres de culture mais non la vente des lots. L’intimée consentait à donner mainlevée de l’hypothèque grevant les lots et à donner mainlevée du nantissement de la machinerie. Ce jour-là, elle a apposé sa signature à trois imprimés de cession en blanc. Subséquemment, on a inséré de fausses dates dans les formules de cession qui ont été remplies par les officiers de l’intimée et enregistrées par eux au bureau des titres de biens-fonds.

L’appelante a demandé une déclaration annulant la convention, de même que le recouvrement de ses immeubles et autres mesures. Le juge de première instance a donné raison à l’appelante mais son jugement a été infirmé en appel. Le juge a statué que les cessions signées par l’appelante sont un achat et vente d’immeuble au sens de l’art. 67 de The Land Titles Act, R.S.A. 1955, c. 170, et ont été passées le dimanche et sont absolument nulles et non avenues. La Chambre d’appel a conclu que, vu que la convention qui avait amené la signature en blanc des cessions avait eu lieu le dimanche, toute la conven-

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tion était illégale parce que contraire à l’art. 4 de la Loi sur le dimanche, S.R.C. 1952, c. 171, et que, les parties étant in pari delicto, l’appelante ne pouvait avoir gain de cause.

Arrêt: L’appel doit être accueilli.

Comme la convention en vertu de laquelle l’appelante a signé les imprimés de cession est intervenue le dimanche, elle est nulle et non exécutoire parce que contraire à l’art. 4 de la Loi sur le dimanche, précitée. La convention tombe carrément sous l’application de l’art. 4 parce que l’intimée était engagée dans le commerce d’immeubles et de prêts et que, par ses opérations, elle exerçait son commerce ordinaire en réalisant une créance garantie et en souffrance. L’intimée ne peut invoquer la convention illégale qu’elle a elle-même faite, même si l’appelante en est l’une des parties, pour retenir la propriété acquise par l’enregistrement de ce qui se trouvait être en fait de faux documents.


Parties :

Demandeurs : Neider
Défendeurs : Carda of Peace River District Limited (Carda de Rivière-la-Paix Limitée)

Texte :

Cour Suprême du Canada

Neider c. Carda of Peace River District Limited (Carda de Rivière-la-Paix Limitée), [1972] R.C.S. 678

Date: 1972-03-30

Lucie Neider (Demanderesse) Appelante;

et

Carda of Peace River District Limited (Carda de Rivière-la-Paix Limitée) (Défenderesse) Intimée.

1972: le 26 janvier; 1972: le 30 mars.

Présents: Les Juges Martland, Ritchie, Hall, Spence et Laskin.

EN APPEL DE LA CHAMBRE D’APPEL DE LA COUR SUPRÊME DE L’ALBERTA

APPEL d’un jugement de la Chambre d’appel de la Cour suprême de l’Alberta[1], infirmant un jugement du Juge O’Byrne. Appel accueilli.

A.G. MacDonald, c.r., pour la demanderesse, appelante.

D.C. McDonald, pour la défenderesse, intimée.

Le jugement de la Cour a été rendu par

LE JUGE HALL — Le pourvoi est à l’encontre d’un arrêt de la Chambre d’appel de la Cour suprême de l’Alberta1 par lequel la Chambre d’appel a infirmé la décision du Juge O’Byrne et rejeté l’action de l’appelante. L’action est née d’une convention intervenue entre les parties en vertu de laquelle l’appelante a cédé à l’intimée certains biens-fonds à titre de règlement d’une dette échue et en souffrance. L’appelante a demandé une déclaration annulant la convention, de même que le recouvrement de ses immeubles et autres mesures.

L’appelante, qui est veuve, avait acheté d’un dénommé Léopold Savard trois lots sis dans le village de Jean Côté, dans la province de l’Alberta, et trois quart-de-sections de terre de culture situés à proximité, de même que de la machinerie agri-

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cole et un camion usagé de marque Mercury. Entre l’appelante et Savard, le marché était comptant et, pour acquérir, l’appelante a emprunté $19,400 de l’intimée, à qui elle a consenti une hypothèque de $14,065 sur les lots et les terres de culture. Elle a garanti le solde en accordant à l’intimée un nantissement de $5,335 sur la machinerie agricole acquise de Savard.

La situation de l’exploitation agricole s’est avérée non rentable et, en novembre 1966, l’appelante devait $8,390.84 d’arriéré. Par sa lettre du 8 décembre 1966, l’intimée a réclamé le paiement de l’arriéré et menacé d’intenter des poursuites judiciaires. Sur réception de cette mise en demeure, l’appelante a eu une entrevue avec les administrateurs de l’intimée le dimanche, 18 décembre 1966, et c’est là que fut conclue la convention qui fait l’objet du présent litige.

Cette convention, d’après les conclusions du Juge O’Byrne, comportait la vente par l’appelante, à l’intimée, de ses terres de culture mais non la vente des lots, et l’intimée consentait à donner mainlevée de l’hypothèque grevant les lots et à donner mainlevée du nantissement de la machinerie. Ce jour-là, soit le 18 décembre 1966, elle a apposé sa signature à trois imprimés de cession en blanc. Sa signature apparaît deux fois sur chaque imprimé, à un endroit comme cédante et à l’autre pour remplir, est-il indiqué, les exigences du Land Titles Act de la province de l’Alberta quant à la déclaration sous serment relative au douaire. Ces imprimés n’étaient pas datés.

Le 23 janvier 1967, l’intimée a enregistré ces trois imprimés de cession au bureau des titres de biens-fonds du nord de l’Alberta et obtenu le titre afférent auxdites terres de culture. L’intimée a accordé mainlevée de l’hypothèque pour autant qu’elle grevait les lots. Elle a également accordé mainlevée du nantissement. Chacun des imprimés de cession présentés à l’enregistrement portait sur un quart-de-section. Les déclarations sous serment relatives au douaire souscrites par l’appelante devant un dénommé R. Deslauriers, notaire public, qui est également le président de la compagnie intimée, paraissent avoir été remplies conformément aux dispositions du Land Titles Act de l’Alberta de même que les attestations de signature datées du 16 décembre 1966 et faites

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sous serment par un dénommé Paul Soulodre, qui sont censées certifier que l’appelante a signé les cessions en sa présence. La cession portant sur la partie sud-ouest de la section 35 est datée du 19 décembre 1966, mais l’attestation de signature a été faite sous serment le 16 décembre, soit trois jours avant la date de la cession. Les deux autres cessions portant sur la partie nord-ouest de la section 19 et la partie nord-est de la section 19 sont datées du 16 décembre 1966, et chacune des trois cessions est censée faite en contrepartie de la somme de $6,000 payée comptant; chacune d’elles est accompagnée d’une déclaration sous serment à cet effet de la part du gérant de la compagnie intimée, Louis J. Laberge. Deux de ces déclarations sous serment sont censées avoir été signées par Laberge le 16 décembre 1966 et la troisième (S.-o. 35) le 19 décembre 1966.

Les parties admettent que l’appelante a signé les trois imprimés de cession en blanc le dimanche, 18 décembre. Si l’on avait inscrit la date du 18 décembre et si les attestations de signature avaient reflété ce fait, les cessions n’auraient pas été enregistrables parce que l’art. 67 du Land Titles Act de l’Alberta, S.R.A. 1955, c. 170, édicté ceci:

[TRADUCTION] Toutes ventes et achats et tous actes et conventions en vue de la vente ou de l’achat de quelque immeuble faits par une personne ou des personnes le dimanche sont absolument nuls et non avenus.

Il est clair que l’on a inséré de fausses dates et de fausses inscriptions dans les formules de cession dans le but de tromper le registrateur des titres de biens-fonds pour obtenir l’enregistrement des documents. Le président de l’intimée a essayé d’expliquer pourquoi on avait inscrit les dates du 16 et du 19 décembre, mais son explication n’était pas croyable et il est manifeste que le Juge O’Byrne n’a pas accepté cette explication quand il a mis fin au contre-interrogatoire de Deslauriers par l’avocat de l’appelante en disant:

[TRADUCTION] Je ne comprends vraiment pas pourquoi vous voulez lui faire expliquer pourquoi les dates sont ce qu’elles sont, il me paraît que les conclusions à tirer sont amplement claires.

L’enregistrement de ces trois cessions a été obtenu par la fraude ainsi commise à l’égard du

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registrateur des titres de biens-fonds. Jusqu’à ce qu’on “altère” ces imprimés de cession par de fausses dates et de fausses déclarations sous serment, ils ne valaient rien comme cessions aux mains de l’intimée.

D’après ces faits, le Juge O’Byrne a conclu que le prétendu achat et vente était nul et non avenu en disant: [TRADUCTION] «L’enregistrement des cessions n’a pas pour effet, entre les parties à la présente action, de rendre la convention parfaite», et il a ordonné le rétablissement, dans les titres de toutes les terres en cause, des charges et conditions qui leur étaient applicables immédiatement avant l’enregistrement des cessions concernant lesdites terres. Il a également ordonné que le greffier de la Cour établisse le compte des recettes et déboursés à l’égard de la période pendant laquelle l’intimée a exploité les terres après en avoir acquis le titre. Il a également réglé d’autres points dans la minute du jugement du 28 avril 1970, qui se lit ainsi:

[TRADUCTION]

JUGEMENT

LA PRÉSENTE ACTION étant venue à audition devant cette honorable Cour à la session tenue au palais de justice, à Rivière La Paix, province de l’Alberta, pour les procès sans jury, en présence du procureur de la demanderesse et de celui de l’intimée, après avoir entendu la preuve soumise et les plaidoiries des procureurs, il a plu à la Cour d’ordonner que soit différé le jugement sur cette action, et l’action venant ce jour à jugement, soit le 23 janvier 1970;

ET LA DEMANDERESSE AYANT DEMANDÉ l’autorisation de soumettre un supplément de preuve;

1. IL EST PAR LES PRÉSENTES ORDONNÉ que la requête de la demanderesse pour autorisation de soumettre un supplément de preuve soit rejetée et elle est par les présentes rejetée;

2. IL EST DE PLUS ORDONNÉ ET DÉCLARÉ que les cessions signées par la demanderesse et mentionnées au paragraphe 8 de la déclaration sont un achat et vente d’immeuble au sens de l’article 67 de The Land Tides Act, R.S.A. 1955, c. 170, et ont été passées le dimanche et sont absolument nulles et non avenues.

[Page 683]

3. IL EST DE PLUS ORDONNÉ ET DÉCIDÉ que l’enregistrement desdites cessions n’a pas pour effet de rendre la convention parfaite.

4. IL EST DE PLUS ORDONNÉ ET ENJOINT au registrateur du bureau des titres de biens-fonds du nord de l’Alberta de rayer l’enregistrement desdites cessions, soit les cessions nos 5334 O.Y., 5335 O.Y., et 5336 O.Y., ainsi que l’enregistrement de la mainlevée d’hypothèque enregistrée sous le n° 4852OY, et de rétablir dans les titres des terres désignées dans lesdites cessions et ladite mainlevée les charges et conditions à eux applicables au moment de l’enregistrement desdites cessions et de ladite mainlevée, c’est-à-dire, de faire en sorte que les titres des biens-fonds suivants, savoir:

(1) Le quart nord-est de la section numéro dix-neuf (19), canton numéro soixante‑dix-neuf (79), rang vingt et un (21), à l’ouest du cinquième méridien, province de l’Alberta;

(2) Le quart nord-ouest de la section numéro dix-neuf (19), canton numéro soixante-dix-neuf (79), rang vingt et un (21), à l’ouest du cinquième méridien, province de l’Alberta;

(3) Le quart sud-ouest de la section numéro trente-cinq (35), canton numéro soixante-dix-neuf (79), rang vingt-deux (22), à l’ouest du cinquième méridien, province de l’Alberta;

(4) Le lot (A), mesurant quatre acres et quarante-cinq centièmes, plus ou moins, dans le bloc numéro cinq (5), dans le village de Jean Côté susdit, montré au plan de subdivision numéro 2042 K.S. (S.-o. 1-80-22-0.5), réservant à Sa Majesté toutes mines et minéraux et le droit de les exploiter;

(5) Les lots numéros cinq (5) et six (6), dans le bloc numéro cinq (5), dans le village de Jean Côté susdit, montrés au plan de subdivision numéro 2042 K.S. (S.‑o. 1-80-22-0.5), réservant à Sa Majesté toutes mines et minéraux et le droit de les exploiter.

soient inscrits au nom de Lucie Neider et grevés d’une première hypothèque en faveur de Carda of Peace River District Limited (Carda de Rivière-La-Paix Limitée), cessionnaire de la Caisse d’établissement de Rivière-La-Paix Ltée, créancière hypothécaire nommée audit acte d’hypothèque.

5. IL EST DE PLUS ORDONNÉ ET DÉCIDÉ que la défenderesse remette la possession des immeubles suivants, savoir:

(1) Le quart nord-est de la section numéro dix-neuf (19), canton numéro soixante‑dix-neuf

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(79), rang vingt et un (21), à l’ouest du cinquième méridien, province de l’Alberta;

(2) Le quart nord-ouest de la section numéro dix-neuf (19), canton numéro soixante-dix-neuf (79), rang vingt et un (21), à l’ouest du cinquième méridien, province de l’Alberta;

(3) Le quart sud-ouest de la section numéro trente-cinq (35), canton numéro soixante-dix-neuf (79), rang vingt-deux (22), à l’ouest du cinquième méridien, province de l’Alberta;

à la demanderesse.

6. IL EST DE PLUS ORDONNÉ, DÉCIDÉ ET PRESCRIT que le greffier de cette honorable Cour établisse un compte des revenus et dépenses afférents à la période pendant laquelle la défenderesse a cultivé lesdites terres.

7. IL EST DE PLUS ORDONNÉ, DÉCIDÉ ET DÉCLARÉ que la défenderesse a agi d’une manière juste et raisonnable en labourant la récolte de trèfle hybride poussant sur ces terres.

8. IL EST DE PLUS ORDONNÉ que s’il s’élève quelque difficulté dans le compte ci‑dessus mentionné, telle difficulté pourra être déférée à l’honorable Juge M.B. O’Byrne, pour décision;

9. IL EST DE PLUS ORDONNÉ, DÉCIDÉ ET PRESCRIT que, si la défenderesse l’exige, l’enregistrement du nantissement consenti par la demanderesse à la défenderesse soit rétabli au Dépôt central des registres de la province de l’Alberta, de façon à refléter les charges et conditions qui étaient afférentes audit nantissement immédiatement avant l’enregistrement de la mainlevée de celui-ci.

10. IL EST DE PLUS ORDONNÉ ET DÉCIDÉ que la défenderesse a droit aux dépens de la requête de la demanderesse pour autorisation de soumettre un supplément de preuve.

11. ET IL EST DE PLUS ORDONNÉ ET DÉCIDÉ que la demanderesse aura droit aux dépens de l’action, d’après la colonne n° 5, y compris ceux des interrogatoires préalables, sans appliquer aucune règle en diminution.

L’intimée a interjeté appel à la Chambre d’appel et celle-ci a conclu que, vu que la convention qui avait amené la signature en blanc des cessions, comme susdit, avait eu lieu le dimanche, toute la convention était illégale parce que contraire à l’art. 4 de la Loi sur le dimanche,

[Page 685]

S.R.C. 1952, c. 171, et que, les parties étant in pari delicto, l’appelante ne pouvait avoir gain de cause.

Que la vente et les cessions soient nulles et non avenues parce que contraires à l’art. 67 du Land Titles Act, précité, est incontestable. Toutefois, l’intimée réclame le droit de garder la propriété des biens-fonds faisant l’objet de la convention qu’elle dit avoir passée avec l’appelante. Dans sa défense, l’intimée allègue:

[TRADUCTION] 4. La défenderesse affirme que la demanderesse connaissait très bien la nature et le contenu des documents qu’elle a signés et auxquels elle renvoie dans le paragraphe 8A de la déclaration (les cessions en cause ici), et que cette dernière les a signés librement et volontairement, et la défenderesse nie que la demanderesse ait agi sous l’influence de quelque erreur de fait.

Cependant, comme la convention en vertu de laquelle l’appelante a signé les imprimés de cession est intervenue le dimanche, elle est nulle et non exécutoire parce que contraire à l’art. 4 de la Loi sur le dimanche, précitée. La convention en cause tombe carrément sous l’application dudit art. 4 parce que l’intimée était engagée dans le commerce d’immeubles et de prêts et que, par ses opérations du 18 décembre 1966, elle exerçait son commerce ordinaire en réalisant une créance garantie et en souffrance. L’intimée ne peut invoquer la convention illégale qu’elle a elle-même faite, même si l’appelante en est l’une des parties, pour retenir la propriété acquise par l’enregistrement de ce qui se trouvait être en fait de faux documents.

En conséquence, je suis d’avis d’accueillir le pourvoi et de rétablir le jugement du Juge O’Byrne, avec dépens en cette Cour et en Chambre d’appel.

Appel accueilli avec dépens.

Procureurs de la demanderesse, appelante: H.C. Sisson, Peace River.

Procureurs de la défenderesse, intimée: McCuaig, McCuaig, Desrochers, Beckingham & McDonald, Edmonton.

[1] [1971] 2 W.W.R. 379, 17 D.L.R. (3d) 464.

Proposition de citation de la décision: Neider c. Carda of Peace River District Limited (Carda de Rivière-la-Paix Limitée), [1972] R.C.S. 678 (30 mars 1972)

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Origine de la décision

Date de la décision : 30/03/1972
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