Synthèse
Référence neutre : [1977] 2 R.C.S. 256
Date de la décision :
25/02/1976Sens de l'arrêt :
Le pourvoi doit être rejeté
Analyses
Vente - Clause résolutoire - Privilège de l’entrepreneur - Billet signé par le vendeur ne constituant pas une renonciation - Question de fait.
L’acte de vente du 28 avril 1965 de l’hôtel de Lasalle à Hôtel Président Inc. stipulait que le solde du prix de vente était supérieur à $1,000,000 et créait en faveur du vendeur une hypothèque et un droit de résolution. Les droits du vendeur ont été cédés à S.L. Caplan deux semaines plus tard. Le 9 septembre 1965, l’entrepreneur général Adler commença des travaux aux termes de contrats d’entreprise passés avec Hôtel Président Inc.; ces travaux furent poursuivis à la connaissance de Caplan qui usa de son influence et de son crédit pour qu’ils soient poussés le plus rapidement possible et endossa même, le 6 mai 1966, un billet signé par Hôtel Président Inc. en faveur d’Adler. Le 10 mai 1967, Adler fait enregistrer un privilège de $101,160.21 contre l’immeuble, et le 30 juin 1967, il intente une action pour en faire reconnaître la validité. Avant que le tribunal ne statue sur la demande d’Adler, Lawrence, devenu le syndic des intérêts de Caplan, obtient, le 17 juillet 1968,
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l’annulation de la vente conformément à la clause résolutoire. Lawrence est alors intervenu dans l’action d’Adler et demande la radiation du privilège conformément à la clause de résolution de vente. La Cour supérieure, confirmée par la Cour d’appel, a ordonné la radiation du privilège. Devant cette Cour, l’appelant Stendel, devenu syndic de la faillite d’Adler, soutient que le billet signé par Caplan ainsi que sa participation à la poursuite des travaux ont constitué une renonciation tacite du vendeur à son droit de faire radier le privilège de l’entrepreneur.
Arrêt: Le pourvoi doit être rejeté.
La Cour supérieure a décidé que la participation de Caplan aux travaux et même sa garantie personnelle de paiement du billet fait en faveur de l’entrepreneur ne constituaient pas une renonciation au droit du vendeur de faire radier le privilège et la Cour d’appel a confirmé cette décision. Même si le poids des conclusions concordantes est moins considérable en l’espèce que dans une matière où le premier juge se fonde surtout sur l’attitude et le comportement des témoins, la question de la renonciation tacite par le vendeur à la préférence que lui donne la loi est une question de fait et cette Cour n’interviendra que dans des cas évidents d’erreur par les tribunaux d’instance inférieure. En l’espèce, les démarches de Caplan pour que l’entrepreneur général poursuive ses travaux et la signature par lui d’un billet le rendant solidairement responsable avec le propriétaire ne constituent pas une renonciation tacite à ses droits. En effet, la signature d’un engagement personnel n’implique pas nécessairement l’octroi d’une sûreté encore plus considérable, savoir un droit réel sur la propriété déplaçant le droit réel appartenant au vendeur, créancier hypothécaire. La solidarité créée par le billet ne modifie pas non plus la situation. Cette solidarité ne peut que référer à la seule obligation personnelle du vendeur mais elle ne privera pas le nouveau débiteur de son droit de préférence sur l’immeuble.
Distinction faite avec l’arrêt Gingras et les Immeubles Adams Inc. c. Gagnon, [1977] 1 R.C.S. 217; arrêts mentionnés: Larin c. Brière, [1965] B.R. 800; Powell v. Streatham Manor Nursing Home, [1935] A.C. 243; Dorval c. Bouvier, [1968] R.C.S. 288; Pelletier c. Shykofsky, [1957] R.C.S. 635; Boileau c. Chauret (1927), 42 B.R. 344.
POURVOI contre un arrêt de la Cour d’appel du Québec qui a confirmé un jugement de la Cour supérieure ordonnant la radiation d’un privilège. Pourvoi rejeté.
Alan Stein, pour l’appelant.
Bernard Reis, pour les intimés.
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Le jugement de la Cour a été rendu par
LE JUGE DE GRANDPRÉ — Ce pourvoi nous pose la question suivante: lorsque le vendeur d’un immeuble obtient l’annulation de la vente aux termes d’une clause résolutoire, quel sort est réservé au privilège enregistré par l’entrepreneur général dont le contrat d’entreprise avec l’acheteur a été exécuté sous les yeux du vendeur qui en plus s’est, par un billet, engagé solidairement avec l’acheteur à payer le coût des travaux jusqu’à concurrence de $60,000?
A cette question, la Cour supérieure et la Cour d’appel ont répondu que le privilège disparaît, par application de la règle que la résolution de la vente anéantit tous les privilèges dont l’immeuble a pu être grevé par l’acquéreur. Les tribunaux du Québec n’ont pas vu dans les circonstances de la cause une renonciation tacite par le vendeur à cette préférence que lui donne la loi.
La règle de base a été énoncée dans plusieurs arrêts de la Cour d’appel dont Larin c. Brière[1]. L’appelant ne s’y est pas vraiment attaqué et c’est à juste titre, me semble-t-il, que le premier juge a pu écrire:
[TRADUCTION] Il est reconnu que lorsqu’un créancier hypothécaire prend possession d’un immeuble en vertu d’une clause résolutoire, tous les privilèges enregistrés relativement aux travaux effectués et aux matériaux fournis après l’enregistrement de l’acte où figure la clause en question sont sujets à radiation.
Le vrai problème est donc de déterminer si, en l’espèce, la conduite du vendeur constitue une renonciation tacite à son droit d’obtenir la radiation du privilège. Voici les faits pertinents:
1) le 28 avril 1965, Orbit Holding Corporation vend l’hôtel de Lasalle à Hôtel Président Inc. aux termes d’un acte de vente stipulant que le solde du prix est légèrement supérieur à $1,000,000 et créant en faveur du vendeur une hypothèque et un droit de résolution; deux semaines plus tard, le solde du prix fut transporté à S.L. Caplan;
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2) le 9 septembre 1965, l’entrepreneur général Adler commença ses travaux aux termes de contrats d’entreprise passés avec Hôtel Président Inc.; ces travaux furent poursuivis à la connaissance de Caplan qui, au cours des mois qui suivirent, usa de son influence et de son crédit pour qu’ils soient poussés le plus rapidement possible, le but à atteindre étant la fin des travaux en temps utile pour Expo 67;
3) le 6 mai 1966 fut signé le billet de $60,000 par Hôtel Président Inc. en faveur d’Adler, dûment endossé par S.L. and N.H. Caplan qui s’engagent en toutes lettres de façon solidaire envers l’entrepreneur;
4) le 10 mai 1967 est enregistré un privilège de $101,160.21 contre l’immeuble, avis de ce privilège étant donné à Hôtel Président Inc. ainsi qu’à Hôtel de Lasalle (1965) Inc., compagnie créée par l’acheteur et à laquelle avait été transféré l’immeuble le 17 novembre 1965;
5) le 17 juillet 1968 fut prononcé en faveur du vendeur un jugement annulant la vente du 28 avril 1965; ce jugement fut obtenu par l’intimé Lawrence, liquidateur des intérêts Caplan; depuis lors, l’intimé Lawrence est devenu le syndic de ces intérêts et c’est en cette qualité qu’il est devant nous.
Le 30 juin 1967, Adler fait signifier une action à Hôtel Président Inc. et à Hôtel de Lasalle (1965) Inc. pour faire reconnaître
a) son droit à la somme de $101,160.21;
b) la validité de son privilège
et mit en cause Lawrence, de même que l’intimé Moidel en sa qualité de fiduciaire aux termes d’un acte de fiducie grevant l’immeuble. Au cours des procédures, l’appelant Stendel fut nommé syndic de la faillite de l’entrepreneur Adler.
La Cour supérieure, après avoir rappelé la règle que la résolution de la vente emporte anéantissement des privilèges, pose comme suit le problème qu’elle avait à résoudre:
[TRADUCTION] En est-il de même si le créancier hypothécaire a reçu un avis d’un entrepreneur et s’est même
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engagé à garantir le remboursement de la dette ou est-ce que cette garantie constitue une renonciation tacite à son droit de faire radier le privilège?
A cette question, la Cour supérieure répondit comme suit dans un paragraphe qui résume la situation:
[TRADUCTION] Il n’y a pas de doute, bien entendu, que Caplan, qui finançait la reconstruction de l’hôtel, était intéressé au plus haut point à s’assurer que les travaux soient complétés à temps pour l’Expo. Pour ce faire, il a utilisé ses pouvoirs de persuasion sur Adler et lui a même offert, en guise d’incitation, sa propre garantie du remboursement du billet de $60,000. Adler aurait pu demander ou Caplan aurait pu offrir une garantie additionnelle, savoir, la priorité à Adler sur un éventuel privilège sur l’immeuble relativement aux droits de Caplan en vertu de la clause résolutoire. On a pu constater après coup qu’une telle priorité aurait constitué la garantie la plus efficace, puisque la garantie personnelle de Caplan s’est révélée être sans valeur, mais, à l’époque, on ne l’a pas demandée et elle n’a pas été accordée. La Cour doit-elle néanmoins conclure des actions des parties que Caplan l’a accordée tacitement? La Cour conclut sans le moindre doute qu’il faut répondre par la négative à cette question, car la renonciation à un droit ne se présume pas et qu’en cas de doute il faut tenir pour acquis qu’elle n’a pas été prouvée.
En appel, M. le juge Casey, parlant pour lui-même et pour M. le juge Beetz (M. le juge Deschênes n’ayant pas participé à la décision), résume sa pensée dans le paragraphe suivant:
[TRADUCTION] C’est là une question de fait; la seule façon de la trancher est de lire la preuve et de décider si les actions des Caplan mènent nécessairement à cette conclusion. Pour modifier la décision du juge de première instance, il me faudrait être convaincu qu’il avait manifestement tort, ce dont l’appelant n’a pas réussi à me convaincre. Pour cette raison, je suis d’avis de rejeter l’appel.
L’appelant, tout en reconnaissant que le poids de ces jugements concordants est considérable, nous demande de les mettre de côté parce qu’ils ne reposent pas sur un choix entre des versions contradictoires mais sur la lecture de témoignages dont la véracité n’est pas mise en doute par qui que
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ce soit. S’appuyant particulièrement sur l’arrêt Powell[2] cité dans Dorval c. Bouvier[3], à la p. 296, et sur Pelletier c. Shykofsky[4], il soutient que dans un cas comme le nôtre où les faits ne sont pas vraiment contestés mais où seule est en jeu la conséquence qu’il faut en tirer, la Cour suprême est en aussi bonne posture que le premier juge et la Cour d’appel pour en arriver à une décision.
Je suis d’accord avec l’appelant que le poids des conclusions concordantes est moins considérable ici que dans une matière où le premier juge a été appelé à peser chaque témoin et à tirer une conséquence de sa façon de se comporter dans la boîte, sa manière de s’exprimer, ses hésitations, ses jeux de physionomie, etc. Toutefois la question de la renonciation tacite par le vendeur, créancier hypothécaire, à la préférence que lui donne la loi n’étant qu’une question de fait, notre Cour n’interviendra que dans des cas évidents d’erreur par les tribunaux inférieurs. Cette erreur évidente nous a-t-elle été démontrée?
La matière ne peut pas être examinée sans une référence à l’arrêt de notre Cour dans Gingras et Les Immeubles Adams Inc. c. Gagnon[5]. M. le juge Beetz, parlant pour la majorité, y écrivait:
La renonciation tacite s’induit de faits non équivoques qui impliquent nécessairement la volonté du créancier de libérer l’immeuble. Par ailleurs, la renonciation s’interprète dans un sens étroit s’il y a doute sur son étendue. (Les soulignés sont de moi.)
Dans cet arrêt Gingras, les faits étaient différents mais le principe demeure. Il s’agissait alors de tirer les conséquences de l’intervention de l’intimé Gagnon dans un acte en forme authentique et la majorité de cette Cour en vint à la conclusion que l’acte en lui-même comportait un engagement à renoncer à la sûreté détenue sur l’immeuble. M. le juge Beetz avait toutefois pris soin auparavant de souligner:
En règle générale, la question de savoir si la conduite du créancier manifeste son intention de renoncer à sa sûreté est une question de fait que les juges du fait apprécient souverainement.
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A la lumière de ces principes, je vois mal comment nous pouvons en arriver à une conclusion différente de celle des tribunaux du Québec. Les démarches de Caplan pour que l’entrepreneur général poursuive ses travaux et la signature par lui d’un billet le rendant solidairement responsable avec le propriétaire ne constituent évidemment pas une renonciation expresse à ses droits. Elles ne me semblent pas non plus constituer une renonciation tacite puisque, comme le premier juge et la Cour d’appel, je suis d’avis que la signature d’un engagement personnel n’implique pas nécessairement l’octroi d’une sûreté encore plus considérable, savoir un droit réel sur la propriété déplaçant le droit réel appartenant au vendeur, créancier hypothécaire. C’est là la différence essentielle entre la présente espèce et les faits étudiés dans l’arrêt Gingras: ici la lecture de la preuve ne nous conduit pas de toute nécessité à la conclusion que le vendeur a renoncé à son droit.
L’appelant, cela va de soi, a soumis avec force que la participation de Caplan aux décisions entourant les travaux en cours empêche que la résiliation de la vente anéantisse le privilège de l’entrepreneur. D’après lui, la matière serait dans son essence semblable à la situation étudiée par Guillouard dans son Traités de la Vente & de l’Échange, 1890, t. 2, à la p. 140:
L’action résolutoire devra être repoussée, en second lieu, si l’acheteur primitif a consenti une revente, ou s’il a concédé une servitude ou une hypothèque avec le concours ou l’assentiment du vendeur: le vendeur qui a provoqué, autorisé ou ratifié ces actes ne pourra ensuite, en agissant par l’action résolutoire, faire tomber des droits qui ont été créés avec son consentement. L’action résolutoire est créée en effet dans l’intérêt privé du vendeur, et il peut y renoncer, comme tout particulier peut renoncer aux droits introduits en sa faveur.
Et il nous invite à traiter la matière dans l’esprit qui a guidé la Cour d’appel dans l’arrêt Boileau c. Chauret[6]. Je ne puis me rendre à cette invitation parce que notre situation n’est pas celle décrite dans ces autorités. En l’espèce, l’entrepreneur n’avait besoin ni du concours, ni de l’assentiment du vendeur pour la création de son privilège. Par ailleurs, le consentement du vendeur était néces-
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saire pour que la résolution de la vente n’emporte pas radiation du privilège; et ce consentement, la preuve ne l’a pas établi.
Je ne vois pas non plus comment la solidarité créée par le billet modifie la situation. Cette solidarité ne peut que référer à la seule obligation personnelle du vendeur. Certes elle avantage l’entrepreneur en lui donnant un deuxième débiteur mais elle ne va pas jusqu’à priver ce nouveau débiteur de son droit de préférence sur l’immeuble.
Dans l’état actuel de notre droit, la conclusion à laquelle en sont arrivés les tribunaux du Québec m’apparaît bien fondée. Je me demande toutefois s’il n’y a pas lieu pour le législateur de modifier la règle de base de façon à éviter que le vendeur qui reprend son immeuble aux termes d’une clause résolutoire ne puisse s’enrichir aux dépens de celui qui, par ses travaux, a donné une plus-value considérable à l’immeuble.
Je renverrais le pourvoi avec dépens.
Pourvoi rejeté avec dépens.
Procureurs de l’appelant: Stein & Stein, Montréal.
Procureurs des intimés: Chait, Salomon, Gelber, Reis, Bronstein & Litvack, Montréal.
[1] [1965] B.R. 800.
[2] [1935] A.C. 243.
[3] [1968] R.C.S. 288.
[4] [1957] R.C.S. 635.
[5] [1977] 1 R.C.S. 217.
[6] (1927), 42 B.R. 344.
Parties
Demandeurs :
StendelDéfendeurs :
Moidel et al.Proposition de citation de la décision:
Stendel c. Moidel et al., [1977] 2 R.C.S. 256 (25 février 1976)
Origine de la décision
Date de l'import :
06/04/2012Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1976-02-25;.1977..2.r.c.s..256
